Reprise du message précédent :

Acheté 300k, 3k de travaux façon steph plazza donc on revend à 325k évidemment    
Et hors de question de brader  je sais combien vaut ma maison non mais  

dans les articles liés :
http://www.ledauphine.com/immobili [...] cle=196303

Sinon pour vos calcul :  
 
prenez les chiffres des notaires plutôt c'est plus simple que de dire dans 5 ans ça va monter de 2 %:
 
http://www.paris.notaires.fr/statimmo/statimmo.php
 
et le durée de détention d'un bien immo et en MOYENNE de 7 ans. Ce qui veut dire que si vous étes un couple de jeunes retraités vous pouvez envisager plus, mais que que si vous êtes jeunes tout court vous pouvez envisagez moins (la famille, les enfants, le travail, toussa, toussa).

 
Bon écoute, va en première page et utilise un simulateur au lieu de réciter des calculs "à la grosse louche" fait tes parents
 
Exemple par les limites:
 
T'achètes 150, tu payes 10 k€ de frais de notaire, tu revends un mois plus tard. T'es gagnant par rapport à la loc? Non. Donc y'a des points d'équilibre, qui sont à déterminer suivant chaque cas.
 
Un crédit sur 30 ans, tu payes que des intérêts.
200 k€ sur 30 ans à 4.5%, déjà c'est des traites à 1013€.....
Au bout de 5 ans, après avoir dépensé 60*1013 = 60 k€, il te reste à devoir à la banque........... 182 k€. Paf t'as mis 60 mais seulement 18 sont partis en remboursement, t'as perdu 42 k€ en loyer d'argent à ta banque.
 
+ les frais de notaires, les impôts fonciers, les charges.
 
Si tu souhaites revendre à ce moment là et que le marché met ton appart à 150 k€, t'es à la rue, et tu dois encore 32 k€ à la banque (182 - 150) après avoir dépensé 1200€ par mois.
 
 
Bref, les calculs, ça se pose, ça s'invente pas.......
 
 
J'ai une connaissance qui a vendu à Nice ce mois-ci, je lui demande quoi et combien et je reviens

 
Ah oui si ça se trouve c'est encore ça  

L'objectif de la manoeuvre était de montrer que même en cas de stagnation, avec un crédit sur 30 ans, faut rester 8 ans pour ne pas perdre par rapport à une location.
tordre le coup une nouvelle fois à cette idée recue "mais si j'achète, je jette plus d'argent par les fenetres avec un loyer, donc je gagne forcément "

 
Oh sans blague    
 
TIP : regarde la courbe page 1, les chiffres...... -5%/an, c'est optimiste comme hypothèse....

 
 
Faut comparer : total des dépenses - capital restant pour avoir le "coût de logement".    
 
Ceci dans les 2 cas

 
Seulement à dépense équivalente .....

Le capital il se le "paye".

Si il achete il paie 122ke sur 5 ans et récupère 32ke à la sortie.
Si il loue il paie 170ke sur 5 ans et récupère 78ke à la sortie.

Comme un compte épargne, quand tu épargne 200e tu les sors de ton compte courant... c'est des dépenses...

edit : grilled by stefsamy

 
M'en parle pas J'ai failli me faire écorcher par un de mes meilleurs amis sur le sujet, qui vient d'acheter une ruine a 160+40k de travaux, en primo ,sur 25 ans. Je lui fais la démonstration précitée, et après 15 minutes d'acharnement il me lâche un "ah bah oui mais forcément si ca baisse, évidemment ! Sauf que l'immobilier ca baisse jamais !"
 

 
J'ai pas eu le coeur de lui sortir un friggit, j'veux pas qu'on se fache, c'est un ami après tout

bah non.  
tiens, pour montrer que ca tient pas debout. je vais décider de plus placer mon argent pendant les 5 ans de location. ca reste sur mon compte en banque.
tout le monde sera d'accord pour dire que c'est idiot.
 
les dépenses deviennent le cout du loyer: 100k€
 
le capital restant, c'est mes 10000€ de départ, plus l'argent que je n'ai pas placé: 60k€.
 
au final, dépense-capital= 40k€. ca devient nettement plus intéressant de louer, alors que la seule chose que j'ai fait c'est de ne pas placer mon argent, ce qui m'aurait forcément rapporté!

 
Je recite pas les calculs, c'est ce que j'ai fait avec le calculateur de la page 1    
 
Je comprends bien ton calcul, mais cela n'integre pas le fait que je pourrais augmenter mes mensualites si mon salaire augmente, ou que je procede a des remboursements anticipes ... ou alors que je le loue, ce qui paiera les mensualites ? non ? la c'est un plan sur 30 ans en stagnation totale (toi et le marche)  non ?
 
Merci pour les renseignements
 

 
Oui donc dans mes exemples, (-dépenses + capital obtenu)Achat > (-dépenses + capital obtenu)Location
Je ne rêve pas ?

 
Tout argent non dépensé c'est de l'épargne... Qu'il soit sur ton compte courant ou ailleurs

ouais, je commence à piger. mais je trouve ca bizarre, d'ailleurs en prenant exactement les mêmes hypothèses avec le simulateur d'asi, au bout de 5 ans en cas de stagnation on y laisse de sacrées plumes: 19681€. du coup, qui a raison?

Ce que je voulais dire, c'est que le rez de chaussée, je trouve ça nul car il n'y a aucun avantages, sauf celui du prix moindre (du fait des nombreux désavantages).
Je l'ai fais une fois (enfin presque, car je suis en rez de jardin) et pour rien au monde je ne le referais. Pour l'explication, je t'invite à aller lire mon précédent message sur le sujet.

 
Article et sujet très intéressants, merci
 
 
L'idée n'est pas mauvaise. Y'a rien de plus glauques que des quartiers à l'abandon

+1% par an O_O
Déjà que les gens pleurent quand les crédit àà taux variable atteint se limite haute, mais là, c'est encore mieux. Même en commençant la première année à 0%, tu finirais à 10% la dixième année de crédit. Dur quand même

Pour ton cas minimal_ ça donne (tu t'étais pas planté dans les paramètres ?) :
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Dépenses effectuées : 132.902 €
Apport personnel 10.000 €
Remboursement du crédit 115.893 €
Charges propriétaire 7.009 €
 
Capital obtenu : 23.769 €
Valeur atteinte par le placement 23.769 €
Détail du financement de l'opération :
Financement de 171 900 € (valeur du bien + frais d'acquisition - apport personnel) à 5,00 % : 360 mensualités de 923 euros pendant 30 ans.
Frais d'emprunt de 5.157 euros.
Crédit interrompu après 10 ans.
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------  
Dépenses effectuées : 120.736 €
Placement de l'apport personnel 10.000 €
Paiement des loyers 100.437 €
Total des versements mensuels 10.299 €
 
Capital obtenu : 30.174 €
Valeur actualisée du bien 170.000 €
Crédit restant à rembourser - 139.826 €
 
Détail de l'épargne :
Placement à 2,00 % pendant 10 ans :
- versement initial de l'apport personnel
- versement mensuel entre 123 € et 48 € (différence entre la mensualité pour l'achat et le loyer actualisé) pendant 10 ans.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Ca donne  
Achat : 24-133 = -109
Loc : 30-121 = -109
 
Pas rentable...

   
 
Tu marches à l'envers, comme ma guitare    
 
Si tu places pas ton argent, il reste au moins sur tes comptes, ou alors tu vis mieux.....
 
 
Une comparaison loc/achat se fait à dépense égale sinon ça n'a pas de sens.
 
Ce que tu dépenses pas en loc par rapport à l'achat, tu considères que tu le mets de côté à minima, voire que tu le places.
Inversement à la fin du prêt si tu simules à long terme, les traites que tu ne verses plus, tu les épargnes, pour compenser le loyer que tu continues de payer.
 
Il faut déterminer le "coût de logement" pour les 2 cas et comparer ceci.
 
Comparer les capitaux restants ça veut rien dire, les dépenses non plus. C'est le delta qu'il faut regarder:
"j'ai sorti 300 k€ de mes poches, mais il me reste 200, donc ça m'a coûté 100 d'être logé"
VS total des loyers - intérêts de l'épargne/placement de l'apport.

 
 
Sale Riche !  
 
 

2 choses :
1 - Je ne suis pas sûr que la modification des mensualités soit sans conséquence, contrairement au remboursement anticipé pour lequel les IRA peuvent être négociés dès le départ.
2 - Il est faux de croire que l'on peut toujours louer un bien à un loyer suffisant pour payer ce qu'il coûte (loyer + charges)

okay, je crois avoir pigé. mais dans ce cas, pourquoi le simulateur d'asi me donne une grosse perte pour l'acheteur dans ce cas? il prend pas en compte la sarkozette, mais ca suffit à faire une telle différence?

 
crédit à taux progressif : demande aux "vieux" (années 80) et tu verras bien leurs réponses  

 
Bah prends du 50 ans ou du 100 ans alors tant que t'y es
 
Crédit long = on ne paye que des intérêts à la banque, y'a pinuts qui part en capitalisation.
 
Que tu augmentes tes traites n'y change rien.
Et puis déjà, 1000€ rien que de traites, pour un T2, plus le foncier, les travaux, les charges, c'est n'importe quoi. Et tu voudrais encore les augmenter?
Alors que ces mêmes trucs se louent 800€    
 
Après pour le coup du "je louerai", ouais ouais.... bailleur c'est un métier, pas une solution à une impasse financière, ça ne s'improvise pas.
 
A la limite du saisonnier pourquoi pas, mais là faut se renseigner plus exactement.
 

 
Oui différence avec la defiscalisation et parce que minimal c'est planté dans ces paramètres de départ, il a dit épargner 500 (si locataire) alors que dans le simulateur d'asi l'épargne est (traite-loyer)

 
 
Mais quand même sacrément corrélé aux autres, et pas par hasard.

ok, je crois que c'est tout bon dans ma petite tête. et ton exemple au dessus est sur 10 ans, non? donc il montrerait que sur 10 ans, en cas de stagnation louer=acheter?
10 ans dans 45m2

 
mais       x 10000 QUOI
 
ça n'a RIEN de culturel, c'est être un putain de mouton
 
Je suis désolé, mais les gens achètent parce qu'ils y voient un intérêt. Si cet intérêt c'était uniquement faire "comme papa maman", ça n'arriverait jamais
 
la chute extrêmement forte des transaction qui a lieu actuellement est bien la preuve que quand on agite un gros bout de tissu rouge devant la tête des gens, ils finissent par sortir la tête de leur cul et se demander si ce qu'ils font à un sens

C'est complêtement absurde ce que tu racontes

On avait eu cette discussion sur le remboursement anticipé, mais étant donné que tu rembourses des grosses masses d'intérêt dès le début du crédit, tout remboursement anticipé un peu supérieur au montant du remboursement, et versé disons après le premier tiers de ton remboursement ne te fait économiser que très peu (d'autant plus qu'il faut que ta banque l'accepte, et probablement se sucre un peu dessus au passage).

Enfin en tout cas c'est à voir direct avec ton banquier, mais à moins de doubler son salaire dans les 2 / 3 ans qui suivent l'obtention d'un prêt, ça ne change pas grand chose. Autant attendre de doubler son salaire pour emprunter à ce moment là

Bon alors pour le cas de mon pote qui vient de vendre sur Nice:
 

 
 
QUI a pu croire que cette situation serait tenable sur la durée ?

les gens

je ne fais que comparer deux nombres negatifs, et dans ce cas location < achat
 
je ne fais pas de conclusions sur l'interet de la location par rapport a l'achat
 

 
ok je vois, effectivement c'est a voir
 

 
c'est un des quartiers ou je cherche un appart, il est pas cher le sien ... en dessous de la moyenne de ce que j'ai pu voir (même si y a pas mal de travaux)

prochain capital sur M6 consacré à l'immo dimanche soir : Se loger : toujours cher, toujours galère ?
 
Charges : pourquoi elles ne cessent d’augmenter ?
Logement étudiant : révélation sur un scandale.
Quand ma boîte me loge : mini loyer, maxi problème ?
Londres : la ville où les locataires reprennent le pouvoir.
 
En quelques années, Londres était devenue l’une des villes les plus chères au monde. Mais la crise est passée par là. Et le marché se retourne... Une vraie révolution ! Les locataires longtemps victimes de loyers extravagants, n’hésitent plus à renégocier avec les propriétaires ces tarifs. Alors, comment s’y prennent- ils ? Verra-t-on bientôt le même phénomène en France ?
 
 
http://www.leblogtvnews.com/article-36465574.html

 
Il suit le topic immo d'un autre forum, animé par votre serviteur   .
 
Il voulait vendre vite, il l'a donc mis 10/15% en dessous "le marché", ça a été vendu en 3 jours

 
150% en 9ans et tu trouves que c'est pas chère...  

PE-NU-RIE !
 
On est proche de Soylent Green, ne l'oubliez pas !