et les banques centrales vont remonter les taux progressivement par peur (imbécile) de l'inflation (alors qu'il serait intelligent de poursuivre un objectif d'inflation modéré, autour de 5 %, pour favoriser l'investissement et réduire les charges de dettes)

 
j'aimerais bien...
 
mais il faut ouvrir les yeux!
 
y a 3 ans c'était ni rentable ni intelligent d'acheter (je parle en "général", y a toujours des cas particuliers) et malgré ça, la hausse à atteint des sommets déraisonnables!
 
pourquoi ça changerait demain?
pourquoi à la suite de la précédente crise immo (la plus grosse qu'on ait connu jusqu'alors,  les années 90) les gens ne sont pas devenus raisonnables mais, au contraire, encore plus déraisonnables?

  t'es pas bien ?
inflation de 5% "modérée" ?
y'a rien de mieux pour créer 4 bulles à la fois au lieu d'une seule...

 
 
oui 5 % d'inflation c'est peu et la merde dans laquelle on est vient assez nettement de cette volonté permanente de suivre un objectif de 2 % max d'inflation. (de toutes façon avec les prix de l'énergie et des mat prems, on aura de l'inflation régulièrement)

 
Il y a 3 ans c'était ni intelligent ni rentable d'acheter, on est bien d'accord.
Ce qui a changé ?
 
Simple, les gens ont compri que l'immo ne montera pas de façon magique jusqu'a la fin des temps.
Et ça change tout.
 
http://fr.wikipedia.org/wiki/Bulle_sp%C3%A9culative
 
Allez ouvre les yeux, t'y es presque    

le marché immo ne peut augmenter en circuit fermé, il a besoin de primo accédants pour injecter de l'argent frais.
la bulle s'est alimentée sur les primos qui avaient suffisamment de moyens pour suivre la hausse.
pour rappel, les prix ont presque arrêté d'augmenter un petit peu de temps avant la crise, signe qu'avant même que l'économie s'effondre, le réservoir de primos suffisamment riches commençait à se tarir. Tu rajoutes une bonne crise, des inquiétudes et un début de baisse qui pourri l'argument de la PV et de l'immo qui monte éternellement, ça suffit à mon avis à inverser la tendance...
Il n'y a quasiment plus un acheteur qui achète sans négocier du -15/-20 d'après quelques AI honnêtes, chose inimaginable il y ne serait-ce qu'un an, les volumes sont ridiculement bas (du jamais vu depuis plus de 10 ans) et mêmes les médias qui colportent ces tentatives ont du mal à trouver des gens pour dire que la baisse des taux est encourageante (cf europe1 cette semaine, avec des journalistes tout guillerets qui font un sujet sur la baisse des taux qui pourraient bien faire remonter l'immo et tout ce qu'ils ont trouvé dans la rue, c'est une femme qui, si elle note avec intérêt la baisse des taux, trouve que c'est pas vraiment le moment vu le contexte, et un michel mouillart pas convaincu lui-même et qui a perdu toute sa verve par rapport à l'époque où il se félicitait de la hausse perpétuelle...

ah et sinon, la tendance serait apparemment à une légère remontée des taux à partir de la rentrée

 
je l'ai eu comme prof mouillart (tout s'explique me direz vous ^^). mais pas pour de l'immo!  
 
je comprends tout à fait ta position, qui est on ne peut plus cohérente.
 
Le problème, ce que je me tues à dire, c'est que si les agents économiques étaient "cohérents" ils n'auraient pas laissé monter les prix de l'immobillier!
 
ce n'est même pas question du fait que c'est "trop cher" dans l'absolu, c'est question du fait que des dizaines de milliers de ménages ont achetés des appart en s'endettant alors qu'un simple calcul leur aurait permis de se rendre compte qu'il était plus rentable de louer.
 
Un simple fichier excel trouvé en 3 clics sur google...mais non, ils préfèrent s'endetter sur 25 ans pour un 2 pièces et perdre des dizaines de milliers d'euros...
Là, en ce moment, effectivement, y a de l'attentisme!
 
Mais c'est ce que j'avais "prévu". A partir du moment où ça va commencer à ne plus augmenter, les gens vont forcément rentrer dans un certain attentisme : c'est la phase actuelle.
 
Ce que je penses, c'est que dès que y en aura qui auront un peu d'argent, le marché va se relancer doucement, et ne pas trop baisser ni trop augmenté. Bref, stagner! en aucun cas, selon moi, on aura 30% de baisse mini en 6 à 8 ans comme le prétendent les krachier (arretez moi si je me trompe! c'est bien les proportions mini pour parler d'un krach?)
 
Tu peux ne pas y croire! tu peux penser que les ménages sont devenus soudainement intelligents! je respecterai ta position.
 
Je demande juste que certains impolis (dont tu ne fais évidemment pas partis) respectent la mienne!

 
je l'ai eu comme prof mouillart (tout s'explique me direz vous ^^). mais pas pour de l'immo!  
 
je comprends tout à fait ta position, qui est on ne peut plus cohérente.
 
Le problème, ce que je me tues à dire, c'est que si les agents économiques étaient "cohérents" ils n'auraient pas laissé monter les prix de l'immobillier!
 
ce n'est même pas question du fait que c'est "trop cher" dans l'absolu, c'est question du fait que des dizaines de milliers de ménages ont achetés des appart en s'endettant alors qu'un simple calcul leur aurait permis de se rendre compte qu'il était plus rentable de louer.
 
Un simple fichier excel trouvé en 3 clics sur google...mais non, ils préfèrent s'endetter sur 25 ans pour un 2 pièces et perdre des dizaines de milliers d'euros...
 
Là, en ce moment, effectivement, y a de l'attentisme!
 
Mais c'est ce que j'avais "prévu". A partir du moment où ça va commencer à ne plus augmenter, les gens vont forcément rentrer dans un certain attentisme : c'est la phase actuelle.
 
Ce que je penses, c'est que dès que y en aura qui auront un peu d'argent, le marché va se relancer doucement, et ne pas trop baisser ni trop augmenté. Bref, stagner! en aucun cas, selon moi, on aura 30% de baisse mini en 6 à 8 ans comme le prétendent les krachier (arretez moi si je me trompe! c'est bien les proportions mini pour parler d'un krach?)
 
Tu peux ne pas y croire! tu peux penser que les ménages sont devenus soudainement intelligents! je respecterai ta position.
 
Je demande juste que certains impolis (dont tu ne fais évidemment pas partis) respectent la mienne!

mais c'est le contraire !!!
La situation la plus grave vient du pays où la banque centrale se contrefout de l'inflation et ne s'occupe que de croissance immédiate (sans essayer de prévoir celle du lendemain qui pourrait souffrir de la façon dont on crée la présente)
 

je suis plutot sur du 4.00 sur 20 ans
 
Nan mais moi je crois aux cycles immobiliers, à friggit et tout, simplement ce que je constate, c'est que plein de jeunes veulent acheter le plus vite possible, meme depuis le début de la crise.

mais non absolument pas, c'est quand on fait passer l'objectif de réduction de l'inflation avant celui de la réduction du chomage que l'on fait tourner l'économie en deçà de ses capacités.

 
j'y crois pas une seconde ^^
 
et pourquoi après le dernier krach (qui pour le coup, était un VRAI krach) : les gens n'ont pas "compri que l'immo ne montera pas de façon magique jusqu'a la fin des temps."
 
?????  

 
mais non absolument pas, c'est quand on fait passer l'objectif de réduction de l'inflation avant celui de la réduction du chomage que l'on fait tourner l'économie en deçà de ses capacités.

 
 
 
Eh bien vous serez surpris de savoir que si on place 181 € mois tous les ans pendant 20 ans et on les capitalise (sur 20A pour la premiere année, 19A la 2 e etc...) et on place l'apport sur 20 ans (taux 20 ans = 4% environ) on obtient 147 467 € soit plus que les 140 K € !!
 
.

 
D'ailleurs j'ai créé une feuille Excel assez complexe pour determiner la pertinence d'un invest, mais pour moi l'investissement (locatif) dans l'immo dépend d'une chose importante, la courbe des taux...  
 
Exemple : j'ai vu un truc à vendre dans le 7e à Paris de 15m², 155 k€.
 
Mettons on l'obtient à 140 K€ (=> rendement 4.4%), ca se loue 530€ (HC) et on fait un pret sur 20 ans avec 40 K€ d'apport. Compte tenu des taxes annuelles (fonc/hab, j'ai compté 300€) et du loyer j'ai calculé qu'il faudrait injecter 181€/mois supplémentaires pour compenser les mensualités du pret.

 
je l'ai eu comme prof mouillart (tout s'explique me direz vous ^^). mais pas pour de l'immo!  
 
je comprends tout à fait ta position, qui est on ne peut plus cohérente.
 
Le problème, ce que je me tues à dire, c'est que si les agents économiques étaient "cohérents" ils n'auraient pas laissé monter les prix de l'immobillier!
 
ce n'est même pas question du fait que c'est "trop cher" dans l'absolu, c'est question du fait que des dizaines de milliers de ménages ont achetés des appart en s'endettant alors qu'un simple calcul leur aurait permis de se rendre compte qu'il était plus rentable de louer.
 
Un simple fichier excel trouvé en 3 clics sur google...mais non, ils préfèrent s'endetter sur 25 ans pour un 2 pièces et perdre des dizaines de milliers d'euros...
 
Là, en ce moment, effectivement, y a de l'attentisme!
 
Mais c'est ce que j'avais "prévu". A partir du moment où ça va commencer à ne plus augmenter, les gens vont forcément rentrer dans un certain attentisme : c'est la phase actuelle.
 
Ce que je penses, c'est que dès que y en aura qui auront un peu d'argent, le marché va se relancer doucement, et ne pas trop baisser ni trop augmenté. Bref, stagner! en aucun cas, selon moi, on aura 30% de baisse mini en 6 à 8 ans comme le prétendent les krachier (arretez moi si je me trompe! c'est bien les proportions mini pour parler d'un krach?)
 
Tu peux ne pas y croire! tu peux penser que les ménages sont devenus soudainement intelligents! je respecterai ta position.
 
Je demande juste que certains impolis (dont tu ne fais évidemment pas partis) respectent la mienne!

Sauf que la crise a été créée par des taux trop bas qui font surchauffer l'économie et participent grandement à l'inflation et à la constitution de bulles spéculatives. Du coup je trouve ta logique incompréhensible à finalement défendre la politique de la FED contre celle de la BCE.

Tu peux avoir de l'inflation sans créer de bulle, lorsque les salaires suivent. Cf. Pas mal de pays avant l'UEM.
La politique de la Fed n'a pas créé une inflation énorme. Normal me direz-vous avec toutes les devises à l'extérieur...

De retour de soirée familiale ...ca parle immo.
Une membre m'avait parlé d'un achat imminent il y a quelque temps ...
Je lui avait envoyé des docs, on avait discuté ...finalement, elle m'avait dit que ce n'était pas le moment (moi ouf !!!)    
Ce soir elle m'annonce :  
Un F2, 45m², 130K (dans le 93)
Crédit sur 25 ans monté ainsi : pendant 10 ans à 4% puis variable capé 2    
La proprio qui lui a vendu ...se met en location "pour avoir le temps de faire un nouvel achat" (mais bien sûr !!!)
 
Pfff tu as beau expliquer aux gens, leur démontrer mais non ...cela sert à rien !!!    
 
Je vais adopter la technique du con :  
"Ah ouais dans les journaux, ils disent que c'est le moment car les taux ont baissé... ben vas y achète"
 
Ou alors à la Samourai (t'offusque pas, je comprends ta vision mais je n'y adhère pas spécialement) :  
"vite achète ça va repartir !!!!"  
"Ah tu vas être licencié ..."  
"Bah pour te sentir protéger et ne pas être sdf, tu devrais acheter !!!"  
 
Allez je vais me coucher ...
 

Sauf que la crise a été créée par des taux trop bas qui font surchauffer l'économie et participent grandement à l'inflation et à la constitution de bulles spéculatives. Du coup je trouve ta logique incompréhensible à finalement défendre la politique de la FED contre celle de la BCE.

exactement
si la BCE avait fait comme la FED, on l'aurait eu notre inflation galopante...

Si on peut bien avoir de l'inflation sans bulle, il suffit qu'elle soit assez forte pour favoriser quand même grandement une création de bulle puisque qu'une forte inflation rend le crédit moins "cher" à terme
c'est quand même exactement ce qui s'est passé de 98 à 2006...

 
On capitalise 66k€ avec un placement  mensuel de 181€ sur 20 ans avec interet à 4%      

Justement parce que la stagnation des revenus a créé un besoin de crédit et des liquidités supplémentaires aux mains des investisseurs et des banques ont permis d'alimenter ce besoin. Plus le facteur psychologique, qui lui est déterminant.
 
L'afflux de liquidités est une condition nécessaire mais pas suffisante
 
Avec un peu de perspective, les bulles immos se sont produites lorsque l'image du Golden Boy et de la finance reine (donc de l'argent facile) s'est développée, à savoir mi-80s

 
arrete ta blague, on a un pib mondial en baisse, un taux d'activité hyper bas, une menace de déflation, ya aucune surchauffe ...
oui la politique de la FED est bonne, ce n'est pas de sa faute si le gv a mit en place des masses de crédit immo taux variable ni si les USA on envahie l'Irak en provoquant un choc majeur sur le prix de l'énergie (elle pouvait faire quoi ? augmenter les taux quand le pétrole triplait ? bref => topic crise)

Tu peux avoir de l'inflation sans créer de bulle, lorsque les salaires suivent. Cf. Pas mal de pays avant l'UEM.
La politique de la Fed n'a pas créé une inflation énorme. Normal me direz-vous avec toutes les devises à l'extérieur...

ok, on va dire que la FED a eu complètement raison d'agir comme elle a agi entre 2000 et 2006, on n'a qu'à recommencer comme ça et tout ira bien

 
Ici, tu apprendras que si tu dis la vérité, tu te fais insulter à coup de lien soigneusement choisis (et pas forcément honnêtes)!
 
si tu veux te faire bien voir tu dis "y a le krach c'est la merde tous aux abris" et tout le monde sera content!
 
si tu dis que tu peux obtenir un prêt à 4.5% ou que tu pense que le marché va reprendre, tu te feras insulter et ridiculiser!
 

[/b]
 
 
normal, on veut devenir indépendant de nos parents.

 
oui bien sur!
 
chaque cas est particulier!
 
si tu peux acheter sans avoir recours à la banque, no problem!
 
si t'as une affaire à 10% de moins que le marché, pourquoi pas!
 
Mais si tu t'endette sur 25 ans et que ton bien à la même valeur dans 5 ans, et que tu le revends, ce serait plus rentable de te prendre un loyer!

 
arrete ta blague, on a un pib mondial en baisse, un taux d'activité hyper bas, une menace de déflation, ya aucune surchauffe ...
oui la politique de la FED est bonne, ce n'est pas de sa faute si le gv a mit en place des masses de crédit immo taux variable ni si les USA on envahie l'Irak en provoquant un choc majeur sur le prix de l'énergie (elle pouvait faire quoi ? augmenter les taux quand le pétrole triplait ? bref => topic crise)

 
stop le raisonnement con! un peu d'honnêteté intellectuelle je te pries.
 
Pourquoi y a eu une baisse selon toi?
 
allez, je t'aide : moins de pouvoir d'achat des ménages (crédit plus onéreux, moins de fric et prix violemment hauts!)
 
Par contre, dans toutes les baisses qui ont eu lieue jusqu'alors, tu as déjà vu les prix baissé jusqu'au moment où les prix s'approchent du prix de construction?
 
NON! c'est beaucoup plus une question de CONFIANCE dans le cas de la hausse!
 
Friggit lui même dit que sa courbe ne prédit pas l'avenir mais donne une tendance du passé!
 
Si la confiance revient, les prix augmenteront (jusqu'à ce que, de nouveau, les ménages soient pris à la gorge et/ou qu'il y ait de bien meilleurs investissements que l'immo).
 
Si les gens sont intelligent ils laisseront baisser les prix...
mais les gens sont facilement influencable par la propagande haussière ET, surtout, les gens ont besoin de se loger!
 

Y a eu une surchauffe, c'est manifeste, et maintenant on en paye le prix. La surchauffe a été provoqué par la politique de la FED qui a trop tardé à monter ses taux. Quand au choc énergétique, je pense très clairement qu'il est à venir, le pétrole à 147$ pour moi c'était plutôt la conséquence de la perte de confiance dans le dollar, d'un grand mouvement moutonnier de défiance pour être précis.

Pour poursuivre l'analogie sur la mécanique automobile, un moteur qui chauffe trop finit par "serrer". Je pense personnellement que l'immo est actuellement un moteur en train de "serrer". Les tr/min c'est Friggit volume. Je rappelle qu'on est entré dans le tunnel en terme de volume. Je souhaiterais cela dit observer un vrai "calage" (Friggit sous 0.9) d'ici la fin du T1 2011 pour envisager d'acheter en confiance, ca correspond à l'échéance de mon PEL. Depuis le T4 2008 la courbe a pris une allure très encourageante pour la baisse des prix.

 
 
je vois pas l'intéret d'etre locataire

 
non c'est au contraire parce que la FED a monté très tôt ses taux, que les ménages avec des crédits taux variables ont été dès 2007 en incapacité de payer leur traites. (pas à cause d'une surchauffe de l'économie)

 
 
Sur le long terme non    
 
Sur le court terme oui, car tu payes principalement des intérêts à la banque donc tu ne rembourses pas de capital, et que tu as des (gros) frais de notaire à amortir (et la TF, les travaux, les charges, etc)
 
Ce qui fait le bilan d'un achat court terme, c'est le prix de revente. A +10% par an tu t'en sors, à 0% par an ça t'a coûté plus cher d'acheter que de louer, à -10% par an tu as perdu ton apport si t'en avais un, ou tu dois des sous à la banque après revente.
 
C'est pas comme si c'était des calculs mathématiques pouvant se poser dans des classeurs excel comme il y en a en première page du topic  

 
non c'est au contraire parce que la FED a monté très tôt ses taux, que les ménages avec des crédits taux variables ont été dès 2007 en incapacité de payer leur traites. (pas à cause d'une surchauffe de l'économie)