Jusqu'où ira la baisse des prix ?
 
 
Le marché immobilier des logements anciens s'est effondré, en Alsace comme partout ailleurs. Le nombre de transactions a considérablement baissé. Les prix sont désormais orientés à la baisse et ce au moins jusqu'à l'année prochaine selon la majorité des analyses.
Effondré. Le marché des logements anciens s'est effondré en 2008 et peine aujourd'hui à redémarrer. D'ailleurs, une anecdote est révélatrice de la situation. La semaine dernière, le délégué général de la FNAIM, Henry Buze-Casaux, a claqué la porte du réseau en contestant le baromètre des prix publié en mai (des prix en hausse de 3%). « Je ne souhaitais plus que l'on publie ces données car elles ne sont plus fiables, a-t-il expliqué au Figaro jeudi dernier. Le niveau des transactions n'est pas suffisant et la base n'est pas assez alimentée par les adhérents pour établir des statistiques solides ». Le baromètre national aurait été construit sur la base de 4 000 transactions seulement. D'ailleurs question de fiabilité, il est bon de rappeler que la FNAIM comme d'autres très nombreux professionnels ont expliqué pendant des années que le marché de l'ancien ne pouvait pas se retourner. Aujourd'hui, la baisse est bien là.
 Selon l'indice INSEE construit sur la base des actes notariés (les notaires sont les seuls opérateurs à avoir une vision presque complète du marché puisqu'ils voient passer presque tous les contrats de vente) la baisse du volume de transactions était encore de 40% au premier trimestre 2009.
 
 
 Toutefois, en ce mois de juin, les professionnels disent voir un léger frémissement. « Les visites reprennent, les clients appellent, on sent quelque chose, de l'intérêt, raconte Laurence Deffeuille, gérante de l'agence immobilière éco-responsable La Terre m'a dit, à Orschwiller. Mais c'est plus porté vers le neuf ».
 Des visites, des contacts mais ce frémissement semble très fragile : « Ça bouge un peu, à nouveau, confirme Daniel Pérenic, responsable commercial de l'agence Robin des Toits à Strasbourg, qui reverse une partie des commissions à des oeuvres caritatives. Mais les acheteurs sont indécis, ils se posent beaucoup de questions. Il y a pas mal de désistements, de gens qui changent d'avis ».
 Le marché s'est complètement retourné et les vendeurs sont désormais bien plus nombreux que les acheteurs. Fini le temps où l'on pressait les candidats d'acheter vite en arguant que ce sera encore plus cher demain. « Les biens qui nécessitent un rafraîchissement ou des travaux sont difficiles à vendre et il y a des baisses de prix, poursuit Daniel Pérenic. En revanche, les appartements où il suffit d'arriver et de poser les valises, les ventes se font plus simplement, sans trop de baisse. Pour nous, cela signifie qu'il faut travailler beaucoup parce qu'on travaille beaucoup pour rien à cause des désistements ».
 Côté baisse des prix, elle est bel et bien engagée depuis l'année dernière. Mais le faible nombre de transactions invite à la prudence quant aux moyennes.
 Selon l'INSEE, en province, les prix ont baissé 4,1% en 2008 mais la baisse semble encore s'être accélérée avec un premier trimestre 2009 qui affiche des prix sur douze mois à - 7,5%. Et selon les notaires, le phénomène est désormais général dans tous les départements. En Alsace, un professionnel estime cette baisse de l'ordre de 10% en moyenne.
 « Pour l'instant, il n'y a pas de chute des prix mais un tassement, résume-t-on dans une étude notariale du côté de Ribeauvillé. Si on ajoute que les taux d'intérêts sont bas comme jamais, on pourrait dire que la période est propice à la relance du marché. Mais aujourd'hui, le problème, c'est qu'il y a en France 60 000 à 70 000 chômeurs de plus chaque mois. C'est autant de gens qui ne vont certainement pas acheter et les autres se disent que ce n'est peut-être pas le moment compte tenu des risques pour leur emploi ».

Moins 30% d'ici à 2013 selon Friggit...
 
 
La quasi totalité des analystes tablent désormais sur une baisse des prix des logements anciens en 2009. Le graphique dit « de Friggit » confirme des prévisions vieilles de cinq ans et laisse entrevoir une baisse des prix jusqu'en 2013.
 C'est presque l'unanimité. La baisse des prix de l'année 2008 va se prolonger en 2009 et même s'amplifier. Seul Entreparticulier.com estime que le marché « pourrait très prochainement repartir ». En revanche, pour PAP, « l'ajustement devrait se poursuivre dans les prochains mois ». La FNAIM estime la baisse entre 5 et 10%. Seloger.com avance une étrange « stabilité dans un marché baissier ».
 Le Conseil supérieur du notariat indique « qu'une baisse assez sensible » des prix devrait s'opérer en 2009. Entre 10 et 20% même dans les grandes métropoles.
 De son côté, le courtier Empruntis estime que « la baisse des prix va s'accentuer en 2009 avec une prévision de -12%. Les ajustements à la baisse devraient se poursuivre en 2010 ». Ces ajustements sont nécessaires, selon le réseau de courtage, parce que le marché « a connu une bulle » et que l'ampleur totale de la correction pourrait atteindre les 25% de baisse.
 
 
 L'économiste et statisticien Jacques Friggit n'avait pas dit autre chose, mais c'était en 2004. Chargé d'études au Conseil général de l'environnement, il avait considéré que la hausse des prix des logements entamée en 2002 n'avait aucune justification rationnelle.
 Ses études antérieures sur le prix des logements anciens et son évolution comparée à toutes sortes de paramètres, revenus, taux d'intérêt, stocks, réglementation l'avaient en effet amené à en conclure que depuis 1965, cette évolution se situe à plus ou moins 10% de l'évolution des revenus des ménages. C'est le fameux tunnel de Friggit visible sur le graphe ci-joint (DNA du 23/11/2008).
 En 2004, les courbes sortent du tunnel et Friggit affirme que « replacée dans une perspective longue période, l'évolution récente des prix des logements apparaît historiquement anormale ». Et d'ajouter que « un retour vers la moyenne historique apparaît probable ».
 Aujourd'hui le mouvement opéré par les courbes et donc les statistiques valident et confirment l'analyse. Cité par les Echos.fr cette semaine, il précise que « par le passé, le prix des logements est toujours revenu à son niveau tendanciel. Et ce, généralement à la vitesse à laquelle il s'en est éloigné. Dans un tel scénario, il mettrait six ans à partir de 2007 pour rejoindre la normalité historique ». Ce qui se traduirait par une baisse jusqu'en 2013 de l'ordre de 30%.