Reprise du message précédent :
Surtout, au bout de 5 ans il reste env 75€ à rembourser / 86K€, cela veut dire que 13% de capital a été remboursé. Donc si l'immo baisse de plus de 13% durant cette période, il y a negative equity sur la part correspondant au crédit ...

 
Et perte de l'apport de départ
 
Mais bon, au moins c'est pas jetés par des fenêtres qui sont même pas à lui

Plus précisément l'apport de départ (27K€) subit lui aussi évidemment une perte mais pas totale ... par contre on a pas compté les droits de mutation perdus, ni les frais pour clore le prêt par anticipation ...  

a force de reflechir, vous finirez tous locataire a vie

 
pourquoi tu te plains, tu n'as qu'à faire comme tous les proprios qui attendent en dessous les fenetres avec un sac pour la récolte

 
Stef praÿsident !!!!!
 
(je suis juste, mais ça passe... )

J'ai une question: Les interets d'emprunts est ce que les integre dans un calcul des couts d'opportunités.  
 
Exemple: j'achete un appart a 100k€ (50k apport, 50k de credit a 4% sur p.ex. 10ans) et pour une raison ou une autre il se trouve vide pendant 5 ans (donc aucun cash-in). Pour savoir a quel prix je dois revendre pour ne pas faire de perte je fait:
Prix d'achat+notaire+charges+taxes+frais de remboursement anticipé + (interets d'emprunt?) tout ca capitalisé sur 5ans a 3% (obligation d'etat pour definir le cout d'opportunité)
Ou alors +remboursements (interets et capital) ou alors +rien du tout.  
 
Pour moi "cout d'opportunité" = les interets des mes cash-outs si j'avais placé largent a 0 risque en obligation d'etat a 3% (juste pour lexemple)
 
J'ai un vieux doute la :S

 
J'ai rien inventé, pour une fois que les rosbeefs sortent quelque chose d'intelligent ce serait bête de passer à côté

Je suis baissier hein
 
Mais je suis toujours surpris par la certitude qu'ont les intervenants ici que la baisse va nous faire retourner dans le tunnel. Je ne dis pas que c'est impossible, ni improbable. Mais je prétends que ce n'est pas obligatoire. Et quand il s'agit de conseiller quelqu'un il serait judicieux de prendre un minimum de précautions verbales.
 
Et c'est ce montage de bourrichon que je pointais du doigt avec mon message.
 

sont pas joueurs les modos dans l'Est
 
http://forum.hardware.fr/forum2.ph [...] #t17949415
 
j'avais mis des bouts de pénurie dedans

 
Les services à la personne c'est jetter de l'argent par les fenêtres  

Un coup de pouce pour les emprunteurs ayant souscrit un crédit-relais:
 
http://www.boursorama.com/infos/ac [...] 5a145dcf3c
 
"HAPPY FACE!"

 
Bah oui il faut les intégrer, parce que pour faire une opération blanche (tu commences à zéro et tu finis à zéro) il faut quand même les payer, ces frais ...

 
Ca doit leur faire une belle jambe aux vendeurs qui réussissent pas à vendre

clair que la plus-value doit y en avoir un paquet qui ont déjà fait une croix dessus

j'ai pas eu 270K de dotation , moi
je dois donc faire gaffe à l'argent que  je dépense , vu que c'est le mien

 
Non mais attend je crois que c'est plus compliqué que ca :S  
 
J'ai un probleme entre differencier le capital des interets la... lequel des deux rentre dans mon calcul des couts d'opportunités? Instinctivement j'aurai dis juste les interets, le capital etant "dans" le bien et ferra ma plus ou moins value lors de la revente. Mais je suis plus si sur maintenant... Et puis comme on commence tjs a rembourser les interets c'est un peu nimporte quoi de rembourser de maniere anticipé apres 5 ans pour credit sur 20 non? on a deja remboursé pleins d'interets et peu de capital.

 
Ah ça, quand la banque saisira et bradera, les X années d'exonération sur la PV.....

Tu te fais un échéancier dans Excel (au mois ou à l'année), avec tous les flux impliqués sur la période considérée. Tu en déduis un besoin de trésorerie pour chaque période. C'est en calculant les intérêts produits par ces flux de trésorerie que tu pourras déterminer ton coût d'opportunité.  
 

 
 
J'ai bien compris, mais si je ne connais pas le montant que je devrai payer en cas de remboursement anticipé (en gros combien de capital il reste a rembourser), je fait donc un cash-out de 100k en debut de periode (et non de juste 50k - apport-). Dans ce cas la comme je ne ferrai ni un cash-out pour le remboursement anticipé a la fin de la periode, je suis pas sur du tout qu'il faille integrer le remboursement du capital :S
 
Arg je deviens bete ^^
 
PS: on gros le probleme qui est de ne pas connaitre le monant de mon dernier cash-out (le remboursement anticipé du capital restant) j'essaie de le contourner en faisant comme si j'Avais financé a 100% en capital propre, de facon a ne pas devoir faire le cash out a la fin. Parcontre ds ce cas je sais plus ce que je fait avec les interets (me semble quil faut les integrer si on veux que ca marche comme c le cout du capital sans lequel toute l'operation ne serait possible)

Je n'ai pas très bien compris ton problème, mais  
 1) les pénalités de remboursement anticipé se négocient assez facilement (lors de la signature du prêt - par lors du remoursement). Au pire c'est limité par la loi à 3% du CRD ou 6 mois d'intérêts,
 2) La fonction PRINCPER dans Excel te donne la part de capital remboursée pour la nième mensualité d'un prêt. Cela te permet de calculer le tableau d'amortissement dans Excel.

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Je sais je suis désolé je suis pas clair du tout ^^
 
Je vais le faire en détail:
 
Les infos dispo:
-Date d'achat (il y a 5ans)
-Prix d'achat (on vas dire 1,6mio€ pour lexemple)
-Mensulaité (6000€/mois)
-Autres frais (notaire, charges annuelles, etc.)
- Aucun revenu locatif (ou autre cash-in)
 
Les infos pas dispo:
-Montant de l'apport (enfin je sais que c'est a peu pret 50% mais aucune idée du montant exact)
-Le taux
-Donc je connais ni la part du capital ni celui des interets remboursés
 
Pour un calcul des couts d'opportunités classique je ferrai comme premiere "sortie" (cash-out) juste l'apport et pas tout le montant du prix d'achat) + les remboursements credit (capital+interets) + les charges, et je calculerai mon cout d'opportunité (que je fixe a 3%) sur ces cash-out, avec un dernier cash out lors de la vente (le capital restant dans un remboursement anticipé).
 
Comme je ne connais pas ce montant du dernier cash out (ni celui du premier d'ailleurs comme je ne connais pas le montant exact de l'apport).
 
Je suis donc parti sur un cash-out de la totalité du prix d'achat en debut de periode. Le probeme se pose maintenant: le flux sortant "crédit" doit t'il comprendre les interets, le capital ou les deux.

pas mal 113.000 tu as bien fait!  

Les intérêts payés sont déjà pris en compte dans la mensualité. Pour solder le prêt il faut juste prendre en compte le CRD + la pénalité de remboursement anticipé.
 
Mais sans connaître ni la valeur de l'apport, ni la durée du prêt ton calcul va avoir un pourcentage d'erreur tellement élevé que le résultat n'a AMHA aucun intérêt.
 

ah zut ! je croyais que les prix allaient raser le sol et meme plonger pdt des années, chi*otttte! ça m'arrange pas ni mes economies    

 
Putain, il estime un bien à 140000 € vendu 215000 € en juillet 2007 loué 1100€/mois

si tu pouvais lire l'article, avant de réagir...

178.000€ pour mon appart qui a  un prix de présentation actuel de 280.000€

je vais faire pleurer ma frangine chez qui je passe le week-end en RP; il fait gris! elle fait suer son mec pour acheter dans le neuf, poure entre dans un bien "impeccable", mais j'ai l'arme fatale avec ces images. pauvre mioche! regardez-moi ça hier j'ai trouvé ça tro gros mais helas y a pas de trucage   :
 
http://www.le-buzz-immobilier.com/ [...] insalubre/

et il estime 129k € le bien équivalent au mien vendu 224k€ par Kaufman&Broad en face
 
en fait, c'est intéressant : ça donne la valeur hors bulle

240000 pour le mien ( j'ai déjà refusé 325000 2 fois )

Bref un peu extrême selon moi

60% de plus que le prix de vente actuel, testé sur une maison dans le Rhone.  

175K pour un F3 dans mon coin, c'est le prix du marché . Pas mal ce site...

L'inflation allemande à son plus bas niveau depuis 10 ans

 
"une pendule en panne donne l'heure exacte 2 fois par jour"

130K pour une maison que j'ai visitée, affichée à 300K.

 
là, c'est plutôt des prix "hors bulle" comme l'a dit l'autre. En gros, le site a anticipé l'éclatement de la bulle et ça donne plus ou moins les prix affiché là où la bulle a déjà éclaté, mais des prix en dessous là où la crise n'est pas encore visible en vitrine.

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à mon avis c'est bcp plus à l'arrache que ça

180.000 pour le mien, ce qui me semble effectivement pas trop déconnant, quoique peut-être un poil bas.