Reprise du message précédent :

 
à titre perso, j'avais calculer que pour moi la limite de rentabilité pour l'achat était de rester dans son bien au moins 3 à 5 ans (avec un prix stable). Sous les 3 ans, les fris d'agences, de notaire et de crédit dépassait le montant du loyer. Par contre, en dehors d'une bulle immobilière et pour vivre au moins 10 ans dans un endroit, l'achat, c'est indiscutablement mieux. Et en ce moment, attendre avant d'acheter est préférable.

 
Car ce genre de produit est effectivement vendu à des personnes qui n'ont pas de tels revenus. D'ailleurs, le sujet a été lancé sur le forum sous la forme d'un "même avec une baisse d'immo de 40%, on n'y perd pas" sans préciser quoi que ce soit et en ommétant soigneusement le sujet des conditions de revenue pour que ce soit vrai, laissant les gens jouer aux devinettes.
 

et a tes enfants tu leur dit que tu es locataire ?
tu sais que 99% des assujetti a l'isf possèdent leur RP ?

reussir, ça passe par la ! (financierement, seulement)

 
Ouais mais on te parle d'une baisse des ventes jamais vue, alors attends toi à des licenciements : ça a déjà commencé chez Continental.
 
Quant à la valeur de la bourse, elle est censée représenter (en temps normal) l'espérance de gains futurs d'une entreprise quand même ^^

 
 
Ce que je retiens perso dans la démonstration que je t'ai donné c'est que :
 
-J'ai pris 30% de moins value en euros courrant dans 15 ans
-J'ai pris un rendement locatif de 4% qui n'est pas abusé et 25% de charges, ce qui est enorme
-j'ai considéré un loyer fixe à 500€ sur les 15 ans  
 
Dans le genre hypotheses plus que prudentes, je pense que tu peux quand meme reconnaitre que je n'ai pas été chien   Ben malgré tout ça l'opération n'est pas inintéressante en soi,  on a quand meme gagné de l'argent alors c'est pas le rendement de l'année je suis d'accord mais la probabilité d'un scenario aussi noir est quand meme plus que faible

 
je comprend pas  
details un peu ton rendement et tes charges stp

Déjà tu peux plutôt prendre un rendement locatif entre 0 et 2%.
Avec les perspectives de déflation, tu peux même tabler sur un rendement négatif.

Tiens... c'est déjà vendredi ? A non... on est que mardi... y-en a qui prennent de l'avance...    

8000€/an (bouclier fiscal   )

 
Si ça te chante, met un rendement de 6%, des charges moins forte et remplace l'économie d'impot de 55 000 par une économie d'impôt de 30 000 ou 40 000 et tente de faire un crédit dont le montant est de 1/3 de 2000 à 3000€ (là, tu y était déjà), un truc qui concerne un peu plus de monde, dont ceux qui se faisaient piéger par des De Robien mal ficelés ...
 
édit : à savoir, là où je suis, les logements proposés à 150 000€ FAI sont loués à 500€/moi sans charges locatives. Donc, 4%, c'est pas mal

J'ai pas lu tout le fil rouge de la demo de MBD44 mais la même simulation avec un loyer de 500€ et donc une économie de 980-500 = 480€/mois a-t-elle été faite?
 
parce que chez moi ca fait un capital de 86400€ sur 15 ans

vous etes sur que de parler de placement immo ça a bien ça place ici ?  
 
pour mettre les choses aux points on va partir d'un postula assez simple que les investisseurs immo averti ne remettent plus en question :  
 
rendement net = 05ou 0.6*rendement brut  
 
et  -25% sur le neuf en sellier c'est a minima ce qu'on paye de trop sur un logement  neuf en 2009 par rapport au meme logement neuf dans 2 ans  
 
voila
 
apres il reste les incertitude d'un placement locatif et cerise sur le gateau, si le bien n'est pas loué réellement pdt 9 ans au prix réglementé  : la défiscalisation doit certainement etre remboursé

 
Tu es sûr de savoir ce qu'est le rendement locatif ??
 
Parce que là tu insinues que le proprio donne de l'argent au locataire
 

 
Il faut prendre des exemples concrets sur des biens en passe d'être construits et pas des hypothèses qui arrange les uns ou les autres.
 

 
C'est pas aussi simple  

 
Il y a moyen de se prémunir en grande partie contre les incertitudes du locatif.
 
Pour la durée de location de 9 ans, je ne crois pas qu'outre la limite de 12 mois pour trouver un locataire, les FISC aille vérifier les périodes de vacances locatives.

Ah? Ça me parait pourtant très simple. Je ne parle même pas de placer ce capital.
 
C'est l'investissement locatif qui l'est beaucoup moins...

C'est dommage que tu n'aies pas tout lu, tu aurais vu que le prix de revient est de 300€/mois (54000/180)
 

Chez moi, ça fait beaucoup plus, car je place l'argent sur des placements qui produisent des intérêts   (101310€ avec un rendement de 2%)

 
C'est bien là le problème.

Ce qui en données Friggit, correspond à une baisse de presque 40% avec l'hypothèse d'une croissance des revenus de 1%/an en moyenne pendant 15 ans.
 

Entièrement d'accord.
 

 
C'est justement ce que je disais à certains ici qui avait pris un exemple concernant une infime partie de la population afin de vendre leur salade    
 
Ici, c'est un forum généralistée avec une gamme de salaire assez large et lancer que le scélier, même avec un immobilier à moins 40%, on n'y perd pas et placer ensuite un exemple pour prouver alors même que l'exemple ne fonctionne que pour peu de monde, c'est loin d'être honnête.  
 
Au final, ça ressemble à ce qui s'est passé pour le De Robien (même s'il y a des gardes fous) : On part d'un exemple "idéal" faussement sécurisé qui ne fonctionne que pour des gens ayant un confortable revenu, mais au final, on vend le produit à des personnes qui ne peuvent vraiment en profiter.

 
Ça accentuerait le delta.
Mais je me rends compte que c'est HS car il s'agit ici simplement de faire un placement, pas de comparer location/achat.
Celà dit faire un placement si risqué pour ne dégager "que" 60k€ sur 15 ans...
 
Acheter rapportera très probablement de l'argent sur 15 ans.
Mais ce n'est pas forcément l'opération du siècle (bien trop risqué/peu rentable aujourd'hui)

C'est ce que va te coûter ton logement inoccupé, ou avec un mauvais payeur...

 
ils te demandent des infos sur les revenus de tes locataires de mémoire

Large, pourquoi pas... Mais en tout cas, hfr n'est pas représentatif de la population, niveau salaire.

Compte-tenu du report pendant 6 ans de l'économie d'impôts, les 55500€ d'économies d'impôts représentent 2643€/an d'impôts à écouler pendant 21 ans (15 + 6). Si tu fais une opération à 100000€ au lieu de 150000€, cela ne représente plus qu'un seuil de 1762€/an. Il me semble que c'est un seuil que beaucoup d'ingé doivent franchir (grosso modo à partir de 35K€ brut).
 
Surtout que sur 15 ans, le salaire est en général amené à augmenter et donc les impôts aussi.

Pour une fois qu'il y a discussion sérieuse et pas trop enflammée en rapport avec l'immobilier sur ce topic, on va pas se plaindre    
 

 
Oui et ...    
Personnellement je pars d'un constat assez simple (sompliste ?) :
- je n'ai pas hérité (heureusement) ni gagné au loto (malheureusement) donc je n'ai pas un capital important, en dehors d'une épargne "courante"
- pour "s'enrichir" (j'entends : constituer un patrimoine) il faut savoir prendre des risques et s'endetter (dans la limite du raisonnable, limite que chacun appréciera...)
- pour m'endetter je vais voir ma banque, je n'ai pas trouver mieux que l'immobilier comme "prétexte" à l'investissement d'argent qui ne m'appartient pas !
- dans un investissement immobilier, le plus important c'est l'emplacement => la capacité du bien à être loué dans de bonnes conditions
- cet investissement étant effectué dans le but de constituer un patrimoine, le prix de revente n'est même pas pris en compte dans l'équation, seul le "rendement locatif" (=> loyers perçus) est vraiment pertinent
- la défiscalisation, c'est du bonus, la cerise sur le gâteau...

 
je sais, et le biais entre HFR et la population amplifie encore le biai posé par l'exemple dont je parle. En gros, l'exemple du gars qui vente le Scelier s'adresse à des personnes touchant plus que la moyenne des forumeurs d'HFR qui eux même touchent plus que la moyenne des français.

 
 
N'oublie pas le timing aussi, c'est peut être moins important que l'emplacement mais ça joue énormément.

 
Bon, toutes ces hypothèses reprennent les mêmes défauts :
 
- se base sur une durée de 15 ans de location, la durée extrème du dispositif
- ne compare pas avec le cas où l'acheteur attend 2 ou 3 ans, période où l'immo risque fort de baisser de 20% (et risque surtout de baisser plus)
- ne prennent pas en compte le risque de ne pas trouver de locataire (ce qui est différent de l'impayé) ou d'une baisse du marché locatif
 
 
 

a ba voila je vais signer le compromit samedi  
 
99000 euro un t2 (41 m2) avec terrasse 10 m2 , jardin privatif , parking en box fermer de 6 m2 , a 5 mn a pied du tram Meyzieu, frai de notaire offerte , frai intercalaire offert  
 
j'ai pas trouver mieux et ca me vas

Montant des loyers estimés pour les futurs locataires (s'il y en a   ) ?

 
Je peux en parler d'autant plus objectivement que j'ai fait partie de cette "clique" des vendeurs de Robien.
 
Alors je le répète puisque cela ne te semble pas évident : les opérations de défisc sont réservées à ceux .... qui payent des impots....
 
Je pensais naïvement que les particpants à ce topic avaient la culture économique minimale pour ne pas avoir à poser cette évidence.
Nous n'essayons pas ici de placer une quelconque sauce, ni même de convaincre qui que ce soit mais de déterminer ensemble l'intérêt économique de cette mesure. il n'est donc pas question d'honneté.
 

 
Je suis assez d'accord avec ça surtout compte tenu du risque et de l'énergie à dépenser pour mener l'opération à bien.
 

 
Voir mes posts précédents sur l'ass loc.
 

 
Oui mais ce n'est pas excessif comme contrainte : loyer<30% des revenus pas de garants et garant entre 30 et 50%

sito59 450/500 euro

 
Pourquoi s'acharner à raisonner sur 15 ans, à part pour le scellier social qui parait encore plus hasadeux que le scellier normal ?

c'est à cause de gens comme toi que l'immobilier augmente

moi çà me vas le prix , 360 euro par mois a rembourser sans me débarrassez de mes bien actuel

perso ça me dérange pas, ça en fait un de moins qui aura 100K à mettre dans un vrai logement (41m²?) quand les prix seront plus bas.

 
 
C'est possible sans problème
Cela se négocie au moment de la signature de la promesse de vente.

 
Tu apportes la 1/2.....

Je me disais aussi que si tu parlais de ça, c'est que du devais être dans le coup.
M'enfin bon, j'attends de voir les grues montées pour y croire.    
 
Au fait, tu aurais un lien vers une présentation du projet ?

donc "lu et approuvé" ça s'écrit " L U  E T  A P P R O U V E"    (voir là : http://fr.wikipedia.org/wiki/Lu_et_approuv%C3%A9)
 
Bon ok...

Drizzt_doo_urden non pas encore , quand l'immeuble sera fini la oui , la il commence a pousser
 
mais je connais bien , la bas ca devient que du neuf
 
P.S c'est pas un trou , ta un grand ciné , une piscine olympique qui ce construit , un hypermarché , des parc, tram, bus,  ..... ta tous sauf un vaisseau mère goaoulde poser