Reprise du message précédent :

Je parle de valeur au mètre carré, de ventes d'appartements voisins..
Je connaissais très bien le marché, j'ai visité 23 appartements. J'ai regardé des centaines d'annonces.
 
Et vu qu'il est parti si vite, il aurait peut-être même pu le placer à 500k.
 
Un autre affiché à 595k (alors qu'on était toujours dans du T3/T4 plutôt standard, celui-ci avec une vue fleuve mais il était excentré), alors que le calcul basé sur les m² aurait donné plutôt 450k... Je ne sais pas, par contre, s'il est parti ni à quel prix.
 
Certains mecs se touchent énormément sur les prix, en marché haussier et tendu ils ont raison

Après, on ne peut jamais savoir. C'est facile de refaire le match a posteriori, comme lorsqu'on investit en bourse.
 
On a vendu notre dernière maison 860k et on a eu des dizaines de visites dès le lendemain de la publication, avec plusieurs offres au prix et sans conditions suspensives. Du coup, on peut en déduire qu'on avait sans doute sous-estimé notre maison.
 
Mais si on l'avait mise à 900k, ça aurait peut-être coincé. Et si ça passait à 900k, ça aurait pu bloquer à 950.
 
Au final, on peut toujours se désoler d'avoir acheté trop cher ou vendu trop bas, mais tant qu'on a pu boucler notre projet, c'est déjà ça.

 
T'avais l'effet FOMO (fear of missing out donc peur de rater l'occase) et tu avais des trucs de dingues style des offres au-dessus du prix juste pour chopper le bien (bien random)..

 
Tu as aussi un petit pourcentage d'acheteurs qui perdent raison si coup de coeur.

Apparemment les offres au dessus du prix sont interdites.
Problème qui se contourne facilement en augmentant le prix...  
 
Je pense qu'en étant transparent avec les acheteurs et en l'enrobant bien "comme ça vous êtes libres de valoriser le bien au prix que vous souhaitez réellement", ça peut passer.

 
je crois qu'il essayait juste de te dire que la notion de "cotation", importée des marchés publics, ou même le fait de valoriser un appartement sur la base des transactions sur des appartements similaires, etc... tout ça n'est pas normatif.
 
un appartement cote ce que l'acheteur est prêt à mettre dedans.

 
 
Ou tout simplement vous etiez au juste prix au moment de la vente.
forcément, pour un acheteur qui a une recherche précise quand un tel bien arrive sur le marché c'est presque un miracle et "facilite" la transaction.
 
Quand on regarde un peu l'immo dans son secteur, on tombe généralement sur des wagon complet de bien surévalué...Ca ne pousse pas à se presser de tel pour prendre rendez vous et faire une offre au prix.

Déjà quand tu parles de valeurs connues, ce sont forcément des valeurs avec 6/8 mois minimum de retard donc bon... Entre le compromis signé et l'acte tu as 3 ou 4 mois et tu rajoutes un trimestre ou deux de remontée dans les chiffres notaires/DVF.

Donc deja si tu te bases sur les transactions passées, tu as je pense un an de retrard. On le voit actuellement ou les prix sur le papier restent haut car on parle des mises en vente de début 2023...

Edit : C'est comme préparer son vol avec le METAR de la semaine dernière

Clairement, si je vois qu'un bien est vendu 5k€/m² alors que tous les autres sont aux alentours des 4k€/m², à aucun moment je ne me dis que je vais quand-même y aller voir et tenter de négocier, je décroche même pas le téléphone.

Oui, je vais mettre +30% et chercher le pigeon, PV sur la RP non taxées, faut en profiter

Bah dans une époque où l'argent coûtait 0 et le FOMO était énorme pour des acheteurs échaudés par 2-3 biens qui leur sont passés sous le nez car ils étaient le 2ème visiteur et pas le premier... oui c'était jouable. J'ai des collègues qui cherchaient une RS normande post Covid en 2021... ils y passaient leurs week-ends pour essayer de choper un truc.
 
Forcément aujourd'hui c'est plus dur.

 
 
Et les gens qui sont dans ce cas, ont une assez bonne vision du marché à l'instant T vu qu'ils ont vu des biens partir au prix affiché et donc s'ils font une offre c'est qu'ils se disent que le niveau de prestations proposé par l'appart est cohérent avec son prix affiché.
 
Y'a pas de mystere, ca se vend c'est le prix, ca se vend pas c'est pas le prix  

 
C'est ce dont nous avions convenu avec mon AI lors de la vente de mon appart. Mise à prix à 250, l'AI faisant visiter les clients solvables avec 240 K de budget (pour éviter les touristes), et si ces derniers disaient que c'était au dessus de leur budget, il leur répondait de sa voix assurée "c'est mon métier, si vous êtes intéressés, je vendrais votre sérieux et votre financement assuré". Finalement c'est parti à 238, au dessus des estimations des 3 AI qui avaient estimé le bien pour le prêt relais...  
 
Bref, un AI honnête pour celui qui l'a mandaté, il m'avait dit (verbalement car fallait maximiser le prêt relais) 230, peut-être 235...

Ah ouais ça fait pas non plus de miracle
Sauf à trouver de acheteurs coup de coeur.

 
Le soucis de ces moyennes ou même de DVF, c'est que même si tu poses ton estimation sur l'appart identique, dans le même immeuble et le même palier, il est difficile de mesurer l'impact de l'état du bien.  
 
Et mine de rien, si on parle de "vrai ancien" (plus de 20 ans), on peut parler de plus de 1000 € de réno au m2 entre le "dans son jus" et le récent.

 
 
Ah mais je suis d'accord, c'est la deuxième lame du rasoir ça : la différence de qualité du bien. Je dis simplement que de base les valeurs connues sont fausses de plusieurs mois voire un an

Y a des mecs qui te vendent du "dans son jus" au prix du neuf, ça m'a toujours fumé.
Surtout que, si tu peux toujours refaire l'intérieur de l'appart, tu peux difficilement rénover les parties communes, la façade, les ascenseurs...  
 
Vers chez moi y a un airbnb "de luxe", avec jacuzzi, quasiment un love room hyper bien refait, dans la tour la plus moche de la ville.
Ca dénote franchement. Pourquoi pas pour une nuit, mais pour habiter ça me brancherait moyen. Je préfère un appartement d'un standing normal dans un immeuble normal que n'importe quel autre extrême.

Je ne cherche pas à justifier.
J'ai dit que ce serait intéressant.

Raté
 
https://www.legifrance.gouv.fr/code [...] 006306109/

 
Oui mais déjà de base, ça ne veut rien dire.
 
De mon point de vue, c'est là la plus value des AIs, savoir pondérer.  
 
Après, pour se vendre ils mentent hein, mais le vrai prix auquel ça se vend, je pense qu'ils sont assez précis (sans pour autant quantifier l'effet coup de coeur ou rareté).
 
Un autre soucis des moyennes, c'est la limite du pouvoir d'achat. Arrivé à une certaine taille, le prix au m2 baisse, voir même le prix du bien en lui-même.
 
Dans ma ville, pour une maison, tu es vite à 400 K quelque soit la taille ou l'état. Mais au dessus de 800 K, tu as très peu de ventes (coût de la réno, coût d'entretien, charges de chauffage et Cie). Au dessus de 800K, c'est souvent que le jardin est grand et divisable

Mais c'est d'usage de faire un prorata sur la TF
Après tout se négocie sans doute.

 
sur les prix de ventes dvf etc ils retirent la valeur du mobilier qui reste dans l'appartement de la vente ?  
 
si oui les chiffres sont souvent plus bas que le marché réel non ?
(souvent très surévalué pour baisser les frais de notaire)
 
exemple meubles cuisine etc paf 10k en moins, toilettes paf 500 en moins etc

 
Guyancourt où je suis c'est 70% de logements sociaux. Les cités n'étaient pas si pire (ne le sont toujours pas d'ailleurs) mais on est passé d'une certaine mixité avec quelques mamas africaines en boubous bariolés, à ne plus voir que des barbus et des bonnes sœurs musulmanes (càd pas un voile coloré et une tenue normale, mais plutôt l'abaya marron ou noire bien moche).
 
Et quand t'as X femmes et XX enfants tu peux aussi acheter des apparts et des maisons tout en gardant certaines femmes dans les HLM bien sûr.

On avait un AI qui nous avait dit "à tel prix je vous le vends en 15 jours" (le prix de vente avec sa com nous paraissait quand même hors marché). On lui a répondu qu'on le prenait au mot et qu'on lui donnait un mandat de vente exclusif pour 15 jours  
 
Le mec avait bien bossé car on avait entre une et deux visites par jour pendant les deux semaines (appart familial à Paris, prix supérieur à un Pastor ). On a eu une propale à notre prix mais qui ne couvrait pas les frais d'agence donc on a dit non. On a finalement vendu via une agence low cost à un prix brut un peu inférieur (mais un net proche de ce qu'on visait).

Oui ainsi que les frais d'agence s'ils sont payés par l'acheteur. Le prix de vente sur dvf c'est le prix officiel de la transaction immobilière qui sert de calcul au droits de mutation.

Modulo les erreurs

 
DVF donne la date de vente du bien concerné.
C'est alimenté avec retard mais y'a pas de risque de confusion prix actuel/prix anciens, c'est marqué dessus.

 
Renégocier quel prix, parles tu ?
 
Le prix de vente il y a rien à négocier, t'es le seul qui le défini.
L'agence n'achète pas tu négocies avec un acheteur.

Non que ce soit la TH ou la TF ou la CFE, c'est le 1e janvier qui compte.

Dans une vente entre particulier où l'on trouve un certain montant pour les meubles de cuisines je ne pense pas que ce soit fréquent.
Des meubles de cuisines évalués à 10 K€, ils étaient à combien à leur pose, 40 K€ ?    c'est plutôt rare 40 K€ de budget de cuisine.
 
Toilettes paf je ne sais pas ce que cela veut dire.
 
Le prix immobilier sur dvf c'est le montant de vente du bien immobilier hors mobilier.
 
La seule inconnue, c'est dans le cas ou les frais d'agences seraient payés par l'acheteur, mais cette situation est devenue rare, depuis qu'il y a eu de l'ordre.
Il suffit que tu regardes les annonces sur les sites la majorité du temps il est précisé frais à la charge du vendeur.
 
 

Petite question. J'habite dans le 17ème dans un quartier honni par le topic commençant par un B, mais où les biens familiaux se monnaient 13-14k du m2.
 
Mon appart fait 67 m2 et celui du dessus et du dessous font la même taille. L'idée serait, dans quelques années, d'acheter l'un des deux (vu la taille il y a un turn over relativement régulier), pour faire un duplex. L'intérêt serait de payer moins de droits de mutation et conserver un taux relativement bas (2,5%). Bon ou mauvais plan ? Facilité à la revente ? Il y aurait donc une SDB par étage et la chambre parentale séparée de celles des gamins.  
 
Autre avantage : ma compagne, profession libérale, pourra recevoir une clientèle occasionnelle dans une pièce aménagée en bureau.

Négocier la commission de l'AI !

Faut l'autorisation de la copro pour ouvrir entre les 2 appartements, tu vas perdre de la place avec l'escalier, pour que ça soit bien fait prévoir un très gros budget de travaux a priori. Sinon c'est pas mal comme plan.

 
Bof il y a bien pire. On dirait qu'il a de de la buée dans son objectif.

 
Je connais toute la copro, aucun problème pour avoir le vote. La perte de place est minime, emprise au sol certes mais moins de couloirs par rapport à un appartement de la même taille.

https://www.seloger.com/annonces/ac [...] ,4&places=[{%22inseeCodes%22:[750107]}]&sort=d_dt_crea&mandatorycommodities=0&enterprise=0&qsVersion=1.0&m=search_to_detail&lv=S#plein-ecran
 
c'est limite donné ça   ?
 
que cela doit être agréable d'être acheteur en ce moment !
 
de manière amusante c'est juste au dessus de l'agence
 
c bizarre comme vente, ils en font le minimum je trouve, alors que l'adresse est "exceptionnelle"
 
Cela dit la cour a l'air toute petite, et le salon est plutôt orienté nord que ouest...

3e sans ascenseur, normal que le prix soit un peu en dessous de ce qu'on a l'habitude de voir.

Ba oui quand même, de la buée sur l'objectif je trouve ça vraiment fort comme côté crade et flou.

Les photos que je fais des menus de la crèche à l'arrache le matin pour envoyer à madame sont de meilleur qualité  

3ème sans ascenseur y a quasiment pas de décote.
Surtout qu'avec 2 chambres c'est pas vraiment un appart familial.

Et pourquoi le bien "n'est pas soumis au DPE" ?  
A cause du vis à vis de dingue ?  

 
C'est globalement le même vis à vis que dans n'importe quelle rue lambda non avenue/bd/etc    
mais le fait de ne pas voir la cour m'inquiète vu sa tête sur google maps.
Ya bcp d'annonces où ils ne mettent pas le DPE
de toute façon la baudruche DPE dégonfle rapidement en ce moment (cf les liens que j'avais postés ya environ 1 semaine)    
 
13k du M2 pour un 3e étage dans de l'haussmannien rue chomel c'est dingue