Reprise du message précédent :
C'est quoi le consensus pour une exclusivité avec les AI ici ?
 
Ma moitié veut vendre sa maison, deux agences vont venir pour estimer le prix.
 
Merci

A-t-elle besoin d'une agence tout court ?

Plutôt oui, elle est revenue avec moi en Espagne, la maison est vers Lyon

Les AI sont majoritairement des personnes moyennes qui ont vu de la lumière et qui font ce métier par opportunisme. C'est un métier parasitaire puisqu'ils font de l'argent sur un bien qui n'est pas à eux, sans aucun risque financier. Généralement, les personnes qui se sont perdues après le lycée deviennent agents immo vers leurs 28 ans quand ils ont épuisé le RSA et logement gratuit chez les parents.

Par conséquent, as-tu vraiment envie de laisser ton bien à plusieurs centaines de K€ à ces individus? Probablement pas mais je peux comprendre que faire des visites, prendre 3 photos dégueulasses et envoyer des diag ça vaut bien 4% du prix de vente (spoiler : no entiendo).

Néanmoins, as-tu vraiment envie de donner l'exclu à ces parasites qui vont bloquer ton bien sur 3 à 6 mois? Tu fais estimer le prix par deux agences, tu prends la plus sérieuse et c'est tout. Te fais pas berner par l'agence qui va t'anoncer un prix déconnant juste pour faire saliver. Un bien se vendra toujours si le prix est adéquat et que y'a pas de mérule ou camps de gitan à côté.

 
   
 
C'est un peu trop relevé en effet

 
 
Le consensus ici c'est que les AI sont des enfants de satan et qu'il faut les renvoyer en enfer

 
Tout +1
 
Et pourtant mon meilleur ami et la marraine de ma fille sont tout les deux agents immo  

Pas d'exclu ils ne vont pas non plus faire bcp d'effort vu que ça risque de leur passer sous le nez à tout moment. Donc mieux vaut une exclu mais courte donc certainement pas des mois.

 
Il est toujours bon de rappeler toutes les pages que cette profession est accessible à des personnes sans diplômes et dont le seul risque n'est pas financier mais juste un potentiel accident de scooter en allant faire visiter un bien (visite groupée évidemment).
 
Ils ne prennent aucun risque financier, même le mec qui vend des câbles d'iphone dans le métro prend un risque d'acheter des câbles et d'avoir du stock sur le dos.

 
de manière simple, ça fait comme aller chez le garagiste ou réparer une fuite : "tu trouves ça cher, fais le tout seul"  
   
 
ce qui serait intéressant ce serait de comparer avec d'autres pays  
 
- conditions d'accès à la profession (parce que à ce jour j'ai l'impression que c'est un peu comme faire VTC, mais faut savoir lire)  
 
- rémunération et mission des AI dans les autres pays  
 
après les start up qui ont voulu "disrupter" n'ont pas tué le game des AI traditionnels.  
 
 
 
la vraie question c'est aussi ce qu'on attend d'eux (photo, annonce correcte, réseau, connaissance du marché, connaissance du bien et du batiment de manière générale) et comme dit quelques posts plus haut, même parfois avec des photos pourries ça change rien, le bien se vend.  
 
j'avais déjà expliqué sur le topic séparation, mais à titre d'exemple, voir un AI qui connait "un peu" les régimes matrimoniaux et les quelques règles de base relatives au divorce et aux régimes matrimoniaux -qui peuvent être utile et qui peuvent s'acquérir en une aprem de formation- , en fait à ce jour je réflechis mais j'en ai jamais rencontré encore.
(et ça peut être utile au moment ou on se pose la question de signer un mandat)  
 
 
/mylife

 
Car tu crois qu'avec une exclu le mec va appeler tous ses contacts en urgence ?
 
Au contraire, il aura le temps d'aller se faire son petit café et de mettre l'annonce que "la semaine prochaine, toute façon j'ai le mandat"  

C'est ce que j'ai toujours pensé, ayant moi même vécu longtemps près de champs (de cannes ) , mais ce n'est pas toujours bien compris.

Si c'est un glandeur sans exclu il ne se bougera pas non plus de toute façon

Le logement dans lequel j'habite n'était pas en exclusivité quand on l'a acheté, l'agence par laquelle nous sommes passés a fait des efforts pour griller l'autre agence, notamment en passant sa commission de 5% à 2%... J'en ai bénéficié en tant qu'acheteur, mais bien sûr le vendeur aussi car la vente a été facilitée et même accélérée. Il s'agissait cependant d'un logement "très facile" à vendre (appartement familial en petit couronne parisienne en 2017), dans le sens où il ne pouvait que partir pourvu que le prix soit cohérent.
 
 

Fait jouer la concurrence pour baisser les frais, j'ai d'entrée de jeu dis que je ne donnerai pas plus que 12k€ (alors que leur fameux 5-6% m'aurait fait payer bien plus), aucun n'a tenter une nego, ça a été accepté directement (j'aurais dû dire 10k€ )

Ok on va mettre les deux en concurrence et négocier les prix (elles prennent 5% je crois), je pense que la maison vaut environ 300K (donc 10k me paraît correct, moins serait mieux).
 
Va falloir que je le fasse moi par contre, madame ne sait pas faire et elle a horreur de ça..

Moi j'ai pas vraiment eu le choix quand j'ai vendu, je me suis barré à 1000 bornes, il me fallait quelqu’un pour gérer + le mandat exclu avait quelques avantages dont la venue d'un photographe pro pour les photos.
 
Il faut avouer que je reconnaissais pas mon apart sur les photos c'était vraiment pas mal.
 
 
Mais si j'avais été dans le coin j'aurais surement géré tout seul.  
 
C'est d'ailleurs ce que j'avais fait pour l'apart précédent.
Pour la petite histoire : j'avais filé un mandat (non exclusif) à une AI qui m'avait cassé les coui**** over 9000 avec leur réseau, comme quoi ils avaient des acheteurs pour ce bien blablabla (et je me suis dit qu'une seule agence, pourquoi pas)
 
Résultat, une visite la même semaine avec un étudiant en jogging "primo accédant" et rien d'autre (et je suis sûr que c'était un stagiaire à eux ou son fils à la meuf   ).
 
Plus de contact ensuite. Je finis par vendre tout seul à un très bon prix et un jour elle me recontacte pour prendre des nouvelles  
_ "c'est signé depuis un mois"
_ "Vous auriez dû me prévenir, blablabla".  
 
Je sais plus ce que j'ai répondu mais une chose est sûre je me suis pas excusé de pas avoir prévenu     (si on s'était vu régulièrement pour des visites ou pour n'importe quel échange elle l'aurait su plus tôt)

Le cadeau empoisonné            
"Je vous propose d'assister à votre première AG avec mon pouvoir afin que vous vous imprégniez mieux des affaires de la copropriété et que vous puissiez déjà rencontrer vos futurs voisins"  
 

 
C'est toujours la pratique oui.
 
Pas vraiment juste non plus que le vendeur paye des frais de copro lié à des travaux qui auront lieu après son départ, si ?

C'est hilarant que ces problématiques atteignent ce topic, je trouve.
Elles en ont atteint d'autres de manière tout autant surprenante (c'est à dire un peu mais pas trop)
 
Le jour où elles atteindront le topic lampes torches, tout sera perdu

 
Bah c'est ce qu'on a fait sur les précédentes ventes.
Là on voulait surtout qu'il fasse passer notre dossier auprès du proprio du bien convoité, mais sans ça on aurait vendu nous-mêmes avec de meilleures photos, une meilleure annonce et un prix du coup plus bas

j'ai du mal à avoir en quoi la comparaison avec les autres justifierait quoique ce soit

Pas juste non plus que l'acheteur rembourse la taxe foncière du proprio au prorata. La règle étatique c'est premier janvier. Pas de raison que les particuliers s'arrangent pour échapper à la règle étatique.
 
En fait, dans le cas de travaux exceptionnels, il n'y a pas de solution juste du tout.
La seule chose qui serait juste serait que la copro soit bien gérée et provisionne les travaux exceptionnels au fil de l'eau. De cette manière, celui qui a habité 15 ans sous la même toiture, a payé 15 années de vie de la toiture, par sa provision "travaux toiture".
On ne pourra pas être parfait et estimer tous les couts à l'euro près pour chacun, mais si on peut éviter 90% de la mauvaise surprise c'est pas mal.
 
C'est d'ailleurs peut-être l'objet du fonds travaux obligatoire ? Enfin, pas ciblé pour le bénéfice sur les achats/ventes, mais pour que les travaux soient faits. Le bénéfice sur les achats/vente est un bénéfice collatéral.
 
T'imagines, si tu achètes un bien, il y a de gros travaux bien chers à réaliser (toiture, ravalement..) on te dit "oui oui les travaux sont à ma charge, j'avais de toutes façons prévu de les payer, etc.." puis pour raison X tu dois décaler le compromis de vente, ou alors l'AG est décalée et franchit une date seuil, hors de ta connaissance, et le prix de ton bien prend +10% d'un coup. Tu peux être dans une merde financière complètement injustifiée. Je ne suis pas suffisamment expert pour savoir si ça peut arriver complètement à ton insu ou s'il faut un peu de malhonnêteté ou de négligence pour que ça arrive ?

Le premier janvier c'est la TH, pas la TF.

 
Ben même avec un garagiste. Je suis incapable d'installer un WC suspendu.  
 
Poster une annonce, prendre des photos, faire le tri des visites et envoyer des diags ça me parait abordable
 
Concernant les autres professions à l'étranger, pareil, je vois pas. Je vends mon bien situé en France, osef qu'en Angleterre les AI soient diplômés d'Oxford.

Je me suis toujours dit que si j'avais la possibilité de faire les visites, je vendrais mon bien moi-même.
Je ferais une annonce extrêmement complète avec localisation exacte*, photos, plan, description détaillée, avantages et inconvénients du bien...
Je mettrais un prix bien au dessus du marché (dans un contexte tendu), en proposant aux gens qui me disent "on l'aime bien mais il est cher" de faire une offre. Ce serait quasiment une vente aux enchères déguisée.
 
*modulo le risque sécuritaire ?
 
En tout cas, dans le contexte dans lequel j'ai acheté, la demande était très forte, les biens partaient comme des petits pains, les vendeurs recevaient parfois plusieurs offres au prix, ma stratégie aurait été payante. Recevoir plusieurs offres au prix ça veut dire qu'on est pas assez cher. J'ai vu au moins deux vendeurs appliquer cette stratégie et vendre près de 10% au dessus du prix "de marché".  
Ca fait une bagnole neuve gratos. Et une deuxième avec les frais d'agence économisés.

 
Ben ya un fonds travaux pour ça
Soit le vendeur en a bénéficié car des travaux ont été faits
Soit il se fait rembourser le montant par l'acheteur car le fonds travaux est transféré à l'occupant actuel

 
 
En France ça reste une profession réglementée qui nécessite une formation obligatoire de 2 ans.
 
Mais bon les agences ont plein d'employés qui n'ont pas la carte T et qui font le commerce mais pas les actions réservées aux titulaires de carte T.
Typiquement le patron de l'agence à la carte et prend des commerciaux juniors qui ne l'ont pas (et qu'il paie au lance pierre ).
 
+ tu as les réseaux de mandataires (SAFTI, Capifrance, IAD, ...) qui ont disrupté pas mal le marché, vu que les mandataires n'ont pas la carte T et que c'est un agent immobilier de la maison mère qui fait le prête nom...

 
Il faut aussi accepter qu'il y ait des pratiques de marché. C'est le cas dans chaque marché.
 
TF cela peut être de gros montant rapporté à la valeur des biens et je trouve très juste que ce soit au pro rata. Tu préfères la regle du 1er janvier ? Tu aurais un trou de transaction une partie de l'année pour cette raison, notamment en zone rurale où les TF piquent fort.
 
Pour ce qui est du fonds de roulement, pourtant en partie obligataire, la réalité est que les coproprietaires détestent faire dormir du cash dans les comptes du syndic pendant des années, surtout quand les taux d'intérêts sont là où ils sont aujourd'hui.  
 
Clairement analyser les comptes rendus d'AG mais surtout discuter avec le syndic à propos de l'ordre du jour de l'AG qui va bientôt avoir lieu est un point clef de tout processus d'achat immobilier. Se faire surprendre par de gros travaux est de toute façon le lot de tout achat en copro : tu as toujours un truc qui va tomber, que ce soit ascenceur, caves, electricité, peinture intérieure, ravalement facade, toit, il y a toujours un truc

 
 

 
Il y a la même chose avec les cabinet EC dans certains groupe au passage

Tu n'en sais rien si c'est le vendeur qui va payer ! C'est l'acheteur qui est supposé régler les appels de fonds pour l'ascenseur s'il a signé entre temps, tout comme il a pu y avoir un accord entre les 2 parties sur de point précis...
C'est de toute façon impératif de le savoir avant d'acheter, parce qu'avec 9 lots la quote-part va être rude

 
 
Si le notaire fait son boulot, alors toutes les ambiguïtés de ce genre sont levées en préparant la promesse de vente...

on peut se dire que ça fait parti des frais de vente, comme un coup de peinture pour rafraichir
 
je trouve que la situation actuelle pousse les vendeurs à dire non à tout vu que c'est eux qui paient, ce qui est compréhensible bien sur mais un peu dommage
le pouvoir au futur acquereur c'est pas mal vu qu'il va voter, payer et bénéficier des travaux. Après faut que les timings soient bons et y a pas de raison a priori.

 
 
C'est peut être la le plus gros soucis à venir  

C'est pas forcément une bonne stratégie non. Mettre un prix trop élevé ça peut au contraire dissuader. Et si l'annonce traîne trop longtemps les gens s'en désinteresseront, ou ils se diront qu'il y a un problème.
 
L'intérêt d'un AI c'est avant tout son portefeuille de clients.

 
Après t'as pas mal de professions comme ça. Le clerc de notaire te fait la lecture et le notaire apparaît au moment de la signature.
 
Chez l'AI c'est le même schéma, tu visites avec un agent et si tu fais une offre, tu rencontres le patron de l'agence qui te fait signer le compromis. Sans doute que tout le monde n'a pas la qualif (et après faut voir le sérieux... le clerc, en général, il est compétent)
 
Pour les AI en ligne, je m'interroge sur leur profil, si c'est un job à plein temps ou non

disons que ça marche dans un marché en hausse
dans un marché en baisse, c'est bien plus risqué

Dans le marché tendu de 2021 ça marchait extrêmement bien.
Un bien affiché 435k alors qu'il aurait côté 380k maxi vu son emplacement est parti avant même que je ne puisse le visiter, et j'ai appelé pour prendre rdv quasi immédiatement après sa mise en ligne.
Un autre affiché à 370k, j'ai fait une offre à 330, il avait reçu une offre au prix sans souci.

Bah ca veut dire qu'il ne cotait pas 380 mais 435  

Je parle de valeur au mètre carré, de ventes d'appartements voisins..
Je connaissais très bien le marché, j'ai visité 23 appartements. J'ai regardé des centaines d'annonces.
 
Et vu qu'il est parti si vite, il aurait peut-être même pu le placer à 500k.
 
Un autre affiché à 595k (alors qu'on était toujours dans du T3/T4 plutôt standard, celui-ci avec une vue fleuve mais il était excentré), alors que le calcul basé sur les m² aurait donné plutôt 450k... Je ne sais pas, par contre, s'il est parti ni à quel prix.
 
Certains mecs se touchent énormément sur les prix, en marché haussier et tendu ils ont raison