Reprise du message précédent :

Si tu as un peu de temps je t’encourage à lire quelques pages du thread en remontant 10 ou 15 ans en arrière. Certes les performances passées ne préjugent pas blablabla mais ça donne une idée du mindset des gens, de leur évolution etc  

Mouai tu y vis? Personnellement j'habite pas loin et le chauffage est quand même allumé plusieurs mois dans l'hiver. Il fait pas super froid mais c'est relativement humide du fait de la proximité de la mer.

Je rajouterais les promoteurs

Non, Marseille de mon côté. Les hivers où on consomme pas mal c'est quand y a du mistral, ça refroidit pas mal

 
Avec un emprunt sur 12 ans max bien entendu, pour limiter le risque.
Avec des taux à 5%, ça donne une capacité d'emprunt de 175K€ pour un couple à 8K de salaire à deux (1600€ de mensualité).  
Tu mets 20% d'apport, ça donne un achat FDN inclus de 220K€.
 
Pour une famille de 4 personnes, on peut vraiment avoir des trucs très sympa dans toutes les grandes villes de France.    
 
Mais bon, il leur restera de l'argent pour claquer 12K pour la semaine au ski au club med.  , l'équivalent de 1K/mois.
 
 

Tu oublis les cerisiers. Qui font maintenant partie prenante du paradigme français de l'accès immobilier en rapport avec le mérite intergénérationnel et non plus l'ascension de classe sociale via le travail

C'est pour cela que les prix vont encore beaucoup baisser, pour s'ajuster à la capacité d'emprunt des gens.  
Et 20% d'apport ce n'est pas suffisant, il faut plus.  

Le gros problème de la dynamique de cercle vicieux :
- good luck pour se constituer 40% d'apport en moins de 10 ans avec un climat d'inflation et des loyers qui augmentent en flèche sans pouvoir chuter, à moins de gagner plus de 10k par mois.  
- vu que le passage de locataire à propriétaire se complique les loyers vont continuer à monter et renforcer le point ci dessus.  
- a un moment soit les vendeurs vendront 30% moins cher soit ils attendront 5 ans à moins d'avoir un bien flawless.

 
Pareil.
Mais j'hésite sur l'ordre de priorité.

 
Alors Pzu, comment évolue ta capacité d'achat immo en ce moment ?    
 

 
Et sans cerises de boomer ça se construit comment un apport de 50% du prix d'un bien, quand on a un loyer à côté ?
Apport qui doit être mobilisable dès qu'une occasion d'entrée sur le marché se présente, donc très souvent mis sur des supports à faible rendement.
 
Les prix de l'immo vivent juste au rythme des conditions d'emprunt. Effectivement les prix vont s'ajuster si la situation perdure. Si les banques fermaient totalement le robinet du crédit, les volumes seraient anémiques, les prix perdraient peut être 50% de leur valeur en moyenne, avec d'énormes disparités entre les biens et secteurs, mais à court terme la demande solvable ne serait composée que de ceux ont le cash suffisant à l'instant T. Le crédit repart : les prix remonteraient mécaniquement, car la demande solvable exploserait.  
 
Historiquement, il n'a jamais été aussi aisé d'acheter de l'immo pour tous les déciles que ces 10 dernières années. Cela avec un minimum de cash. Pourtant les prix n'ont jamais été aussi hauts. Les ménages avec juste leur salaire n'ont jamais eu autant de pouvoir d'achat immobilier.
 

Petit instant immobilier locatif :
 
Je suis passé chez le notaire hier pour la vente de mon appartement acheté en scellier en 2010 (j’en avais parlé sur le topic à l’époque)
 
-achat en 2010 (livré en 2013) à 146k€ d un T2 de 36m2 avec parking dans le centre Nantes (d’ailleurs a l’époque on m’avait dit que j’avais acheté trop cher )
 
-revente le 2/10/2023 à 212k€ avec un capital restant dû sur le prêt de 80k€, donc je récupère 132k€ net
 
Sachant qu’avec le dispositif scellier, j’ai du mettre de ma poche dans les 15k€ en 10 ans, je suis pas mécontent du rendement

 
Ça dépend de l'objectif, repousser un projet d'autant, si c'est pas pour acheter cash je n'en vois pas la peine.  
Par contre ça se conçoit pour économiser les intérêts et si le marché est stable voir baissier à long terme.  
Pour rappel 200k (TAEG 4,5/4,7) :
Sur 15 ans c'est 70k d’intérêts + 10k d'assurance
Sur 20 ans c'est 100k d’intérêts + 13k d'assurance.

 
 
Interesting, je suis dans un cas similaire (T2 de 42m² et balcon de 9m², avec PK en sous-sol à Lyon), livré en 2010, prêt intégralement soldé dans 4 ans. Ton rendement Scellier, tu l'as calculé en cumulant baisse d'impôts + loyers encaissés ?
 
A combien s'élève l'impôt sur la PV dans ton cas ?

 
Qui est de ? PV - Travaux - charges + loyers - impots ? Un truc comme ça ?

Tiens je voyais pas Nantes si cher, ça fait presque 6k le m² là et c'est du net vendeur j'imagine.

Pareil je voyais pas ça si cher, peut être combinaison de petite surface et très récent qui fait gonfler le prix/m2.

 
Pour la PV immo hors RP, on part du prix de vente, duquel on déduit le prix d'achat, augmenté des frais d'achat. Les travaux en locatifs sont généralement quasi inexistants. Les loyers, osef pour ce calcul.
Ensuite, il y a l'abattement annuel sur l'IR + PS, en fonction de la durée de détention, mais j'ai pas creusé le sujet ni simulé les résultats.

 
Ca donne quoi le TRI global de l'opération sur 13 ans ?

 
Ne pas oublié le forfait travaux de 15% pour les biens détenus depuis plus de 5 ans.

 
C'est énorme, 15% sans aucun justif    
Je n'avais pas cela en tête, voilà pourquoi un calcul précis fait par un notaire sur un cas pratique serait intéressant  

Oui c'est très intéressant, tu peux aller sur le site des notaires pour faire des simus de calcul de pv, tu peux jouer avec les dates de vente.

 
Là pour le cout 0, car je me suis installé dedans pendant quelques mois vu que le chantier de ma maison se termine en octobre.  

tout est dans le "presque"

+1
 
En ce moment, il est urgent d'attendre !  

forcement... ca change tout  
sinon c'est une belle taxe sur la PV

 
 
ok merci !

 
J'ai pas refait le calcul mais il doit pas etre dégueu

 
10000€ de mémoire, ca aurait quand meme fait 202 000€  

 
 
Je viens de recalculer le TRI ca tourne à 35%  

Mais j'ai accepté le fait que Je ne possèderai rien, et j'en serai heureux

 
Après ça ne touche que les primos (et ceux qui ont quasiment zéro apport genre ceux qui se séparent peu de temps après avoir acheté et y laissent des dents).
 
Nous on a racheté en 2018 avec 30 % d'apport, depuis on a remboursé environ 30% du crédit.  
 
Même si les prix baissent de 30 %, l'opération aura été neutre à un iota près (sachant qu'un loyer pour un bien équivalent, ce serait 1800 hors charge, et là on rembourse 2100, donc effort de 350 euros à la louche en intégrant la TF)

N'es tu pas heureux de contribuer au bonheur de tes concitoyens, moins favorisés que toi ?  

la periode 2010-2020 a ete ultra favorable aux achats, les taux n'ont pas cessé de baisser , et pendant longtemps.  
Il est peu probable que cela se reproduise a nouveau.  
 
donc toute comparaison est biaisée . Tous ceux qui ont acheté s'en sortiront tres bien

Genre combien de temps ?

je ne suis pas dans la situation  donc je ne peux pas dire.
mais si je devais bouger , j'attendrais au moins un an  
 
il y a trop de choses qui peuvent changer dans la situation internationale  et donc qui influent sur l'inflation et les taux

 
1) je ne serais pas aussi affirmatif que toi pour dire que ça ne se reproduira pas. Au milieu des années 90, beaucoup pensaient comme toi après la chute.
 
2) d'où le fait que je dis que ça ne concerne que les primos et ceux qui achètent sans apport.  
 

 
C'est très largement à nuancer.
 
La période mi-2020/mi 2022 a vu une forte augmentation des prix couplés à des taux bas.
Une revente rapide suite achat (cas typique sur divorce, mutation professionnelle, changements familiaux type naissance) va amener de grosses difficultés en revente ou montage de rachat par le conjoint au vu du combo baisse des prix + hausse de taux, sans augmentation significative des revenus.  
 
L’occurrence des reventes "rapides" n'est pas du tout anecdotique.
 
A moyen et long terme, c'est pas un sujet. A court terme il y aura des frottements importants.  
 

Trop longtemps que j'attends. Avec du fric sur des supports à la con sans trop de risques pour l'apport. Enfin une stabilité géographique : en théorie dans 3 mois j'y vais.
 
T'façon soit les taux montent encore par la suite, bon ba donc autant les voir pris plus "bas" soit ils baissent et je renégocie le prêt    
 
La vraie question c'est la baisse de l'immo à long terme mais bon  

Jamais compris comment les gens pouvaient accepter de perdre 50% de m² et des tunes sous motif de divorce  
Autant pas divorcer, c'est pas comme si les femmes étaient faciles à vivre au quotidien, pré ou post divorce ça changera pas grand chose de ce point de vue