Reprise du message précédent :

 
OK mais quelle est la profondeur de marché ?  
 
Parce que si ya 1 bien par semaine t'auras toujours un parisien capable de venir acheter sans trop négocier car il en a rien à foutre du prix d'achat sur dvf, il veut juste une RS...  
 
 
   
 

 
Ton épopée ici-même ne suggère pas forcément que tu sois très sensé non plus

 
Pareil pour ce genre d'observations non statistiques - que cherches-tu à en tirer ?
 
Le premier est peut-être trop cher, le second sûrement vendu peu cher pour assurer la liquidité du bien par exemple car héritage, et ensuite ? Quel est le bon prix, quel est le prix auquel tu vas dire que c'est OK ?

 
Bah ça permet de savoir un peu la marge de négo minimale du vendeur. Ca revient a acheter une voiture en connaissant vaguement le cout de construction.
On sait très bien qu'il ne descendra pas sous le prix de son achat+travaux engagé (sauf si pressé)
Le bullshit de l'expertise par l'agent immo c'est du bullshit, suffit de voir que 3 AI différents vont sortir 3 prix différents.
 
Pour avoir visité un bien acheté à X% il y a 3 ans, en revente à 2 X% alors qu'il y a eu 0,4X % de travaux engagé   c'est sans moi.
Il faut penser à la revente, dans ce marché à tendance baissière voir stagnante, il y a un gros risque de perte d'un pognon de dingue si revente à 5/10 ans.

 
elle correspond exactement a ce que btbw annonce vouloir chercher (a genouilleux, son "village de coeur" )
Apres c est le style des maisons du coin

J’ai déjà essayé dans le passé d’expliquer à des vendeurs - avec beaucoup de diplomatie - que leur prix était complètement incohérent mais c’était peine perdue. Indépendamment de la valeur de marché, certains veulent simplement récupérer le prix d’achat + travaux, et pourquoi pas fdn    
 
A ta place j’attendrais probablement une ou deux semaines, le temps que ça gamberge un peu dans la tête du vendeur et que tu sois pas le premier à faire une offre très en dessous de ses attentes

En même temps dans un contexte haussier ils auraient eu tort de s'en priver...

En l’occurence le marché est devenu baissier et j’ai en tête quelques proprios qui doivent se mordre les doigts d’avoir été trop ‘ambitieux’ amha…

Bonjour à tous,
J'ai acheté il y a deux ans un appartement T4 en plein centre de Lyon, financé à 2/3 par crédit (1%) et 1/3 apport personnel.
Aujourd'hui, je souhaiterais déménager pour aller dans un quartier plus calme.
Plutot que de revendre en perdant de l'argent (appartement acheté un peu trop cher et frais de notaires associés), je me pose la question suivante :
Est-ce une bonne idée de mettre mon appartement en location meublée, ce qui me financerait à 100 euros près par mois le montant de mon crédit et de louer un autre appartement en parallèle pour sensiblement le même loyer que ce que me rapportera la location de mon appartement ?
Selon mes premières approximations, la location meublée de mon appartement m'éviterait d'être imposé sur ces revenus ; je pourrais continuer à rembourser un crédit à un taux intéressant ; continuer à générer de la plus value (potentielle mais probable) dans les 10 ans à venir sur mon appartement.
 
En résumé, mon locataire me paierait mon crédit, je continuerais à profiter des plus values futures de cet appartement, je louerai un appartement à coté qui me couterait le même montant que mon crédit.
Cela me parait (trop) simple. Est-ce que j'oublie un élément ? Mon raisonnement est-il erroné ?
 
Merci d’avance pour votre aide.

 
Tu parlais au passé

C'est ce que je fais
et c'est ce que je ferais a ta place

 
C'est ce que beaucoup fond.  
Faut bien prendre en compte à ne pas dépasser ta capacité d'endettement maximale et prendre en compte tous les couts (charge/taxe foncière/cout entretien du logement etc ... mais ça tu les connais déja + la vacance locative aussi).

Il faudra gérer la location de ton appartement actuel, donc ça peut être simple… ou pas    
 
Mais en terme de stratégie, c’est ce que je ferais aussi

Ca me parait assez absurde, la RP étant une grosse niche fiscale, faire du locatif sans être proprio de sa RP me semble un mauvais bail.

 
c'est parce que tu n'es pas tres renseigne je pense  

 
Une grosse niche fiscale ??
A quel niveau ?
A moins de payer de l'IFI, il n'y a pas vraiment d'avantage fiscal ...

Bah je connais les règles fiscales du lmnp si c'est ta question. Oui, c'est une niche fiscale intéressante, mais je vois pas dans quel monde, d'un point de vue financier, louer+faire du lmnp est plus rémunérateur qu'être proprio de sa rp, à iso bien.
 
Je suis preneur d'un contre exemple.

Bah compares :  
 
Scénario 1 : tu est bailleur d'un logement + tu es locataire d'un autre
 
Scénario 2 : tu es uniquement proprio occupant
 
Par simplification, le montant du crédit et des charges proprios sont identiques dans les deux cas (coût mensuel de Y), et le montant du loyer (bailleur et locataire) est de X
 
-> Scen1 : tu paies de l'ir sur les revenus locatif : Tu recois donc 0.7*X en revenus foncier, et tu paies X en loyer. Coût total mensuel du logement : 0.3X+Y
 
-> Scen2 : tu paies juste ton crédit/charge pour le bien que tu occupes : coût mensuel total de Y
 
Alors oui, tu peux déduire les charges de ton revenus foncier, + les diverses niches fiscales type LMNP, donc dans la réalité le coût sera plutôt de 0.1X+Y vs Y, mais la conclusion reste la même

 
lmnp ouais mais aussi je pense que tu visais l exoneration sur la PV en cas de vente de RP. Hors dans le cas decrit, ya pas mal de possibilites d eviter une taxe sur une eventuelle PV en cas de revente du locatif (par exemple si c est utilise pour acheter sa RP et si on a pas ete proprio de sa RP pdt 4 ans ce qui me semble jouable ds ce cas).
 
Les avantages a faire ca, de maniere generale:
- garder financement a 1% plutot que d'emprunter a 3.5-4%
- arbitrage sur rendement brut en maximisant celui du lmnp et en trouvant une loc a faible rendement implicite
- flexibilite de la loc, tout en continuant a epargner de la meme facon qu en etant proprio de sa RP
 
Apres en termes d'impots et de taxes c est neutre (1 seule TF, pas de TH et pas d impots en lmnp), charges c est neutre aussi. Yaura juste des couts de type friction sur l'ameublement, comptabilite LMNP etc mais negligeable vs flexibilite IMHO

Tant que tu n'as pas ta RP, un seul bien locatif reste une niche fiscale également si le produit de la vente de ce locatif est utilisée pour l'achat d'une RP. C'est clairement ce que je ferai à sa place.

Le bien est toujours financé avec un taux minime. Et les impôts sur la PV, diminuent quand même avec les années, même si impôt sur PV il y a, ça devient largement supportable après 10 ans de détention.

Je pensais plus à l'absence d'imposition des revenus en nature de sa RP qu'à l'imposition sur la PV en écrivant mes message, imposition qui est effectivement assez facile à éviter.

Après faut voir aussi la vacance locative et le coût d'entretien d'un LMNP, qu'intuitivement j'imagine être plus élevé qu'un bail nu

 
Ah oui donc c'est pas vraiment une niche fiscale comme je l'entends moi car tu ne diminues pas ton IR pour autant.
Par contre effectivement ça t'évite d'en payer plus.    

     
 
Autre problème amha : l'achat pour du locatif et pour l'habitat ne correspond généralement pas aux mêmes critères.
 
Locatif -> Tu vas chercher un bien maximisant la rentabilité, et minimisant le risque/la vacance locative
 
RP -> Tu vas chercher un bien confort, de standing, dans un quartier agréable
 
 
Et généralement (je connais pas Lyon, mais à Paris c'est le cas), ces deux types de bien sont radicalement opposés.

Une manip' assez classique en lmnp.

Tu perds surtout l'absence d'impot sur la PV en cas de vente pour t'acheter une autre RP dans la foulée  sans passer par la case loc'.

Me semble pas négligeable mais  ça dépend des contextes et situation de chacun.

Ne pas négliger l'aspect psychologique aussi.
Pour beaucoup, cela peut être difficile de louer sa RP ("de laisser des inconnus y habiter" ) alors qu'on peut y avoir un certain attachement émotionnel.
 
Dans mon cas, j'aurais beaucoup de mal à convaincre ma copine de louer notre appart si on devait partir en expat ou louer plus grand. Elle préfèrerait le laisser vide.
ça passerait mieux si c'était pour un membre de la famille ou des amis proches.

Merci à tous pour vos retours.
 
Concernant la fiscalité des loyers : elle serait inexistante si j'ai bien compris entre la prise en compte en charge des intérêts du crédit et de l'amortissement de l'appartement au régime réel.
 
Concernant l'imposition des plus values, j'avais bien en tête ce point. L'idée étant de le conserver au minimum 10 ans et donc profiter d'un abattement intéressant.
 
Concernant le côté psychologique d'avoir "quelqu'un chez soi", je ne pense pas y être soumis, dans la mesure où je ne réhabiterai vraisemblablement pas dans cet appartement, et les meubles qui y resteront seront le stricte minimum (électroménager, literies dédiées, un ou deux meubles de rangement).
 
J'ai une autre question qui me vient : la banque qui m'a accordé mon crédit l'a fait pour un achat de résidence principale. Est-ce qu'elle doit être informée du changement de destination du bien en bien locatif ? Peut-elle le refuser ?

 
non pas de souci en France (encore un avantage du credit immo FR)

T'auras aucune imposition des PV même en locatif si tu achètes ta RP avec le produit de la vente (ce qui est probable).
 
Sinon il suffit d'habiter le bien 6 mois avant de revendre. Et vu que tu partirais sur du lmnp, ça veut dire que ce sont des baux d'un an avec préavis 6 mois : c'est assez facile de prévoir et donner congé pour habiter le bien avant de revendre (vs 3/6 ans de bail sur du non meublé)

 
Lol c'est fou de considérer que la RP n'est pas une niche fiscale "comme tu l'entends" car elle diminue pas l'ir... C'est sûrement en milliers d'euros la plus grosse niche fiscale qui existe
 
Enfin niche, selon bercy bien sûr, qui considère que 100% des choses sont imposables

LOVE
 
sinon c'est un poele ou un lave ligne dans la cuisine ?

L’un comme l’autre serait saugrenu

Le Guardian fait le point sur la baisse de l'immo dans le monde, la Suède est en pôle position à -18 %...
Quid de l'Irlande qui avait sombré après 2007 ?
Mais Dubai flambe...
 
https://www.theguardian.com/money/2 [...] ty-markets

 
Tu regardes le concept (actuellement, c'en est un, et heureusement pour nous) de loyer fictif, qui avait été médiatisé avec France Stratégie sous le mandat Hollande, pour faire plaisir à ses alliés d'extrême gauche, tu t'interroges sur le futur coût d'être proprio.
 
Plus de TH mais une TF plus importante pour les propriétaires, ça pourrait en être le début en la valorisant en fonction de la valeur locative actuelle.  
 
Reste à en établir les estimations et de créer l'usine à gaz nécessaire.  
(rien que quand je vois les diag énergétiques sur le net et élaborés par l'IA, je pouffe tant la collecte des éléments est erratique/incomplète)

C'est pas mal un lave ligne pour faire tremper les cannes et te faire à manger en même temps quand tu rentres de la pêche

Tu ne fixes toujours pas de date limite avant de te dire "ok les prix reflètent la réalité" ?

Si t'estimes que c'est trop cher, t'achètes pas. T'attends de voir si ça baissera ou pas. Si ça baisse, t'as été malin, si ça continue de monter, t'as perdu. Faut pas se ronger le cerveau.
Je voulais changer une des bagnoles. Les prix sont débiles. L'occase de x années au prix du neuf ou presque. Bah je change pas. On verra dans quelques temps  

Vu l'inertie, c'est minimum un an le délai, ce n'est pas la bourse  

 
Idem pour moi en 2018, 2P dans le bon 92. Je pense que je peux raisonnablement revendre 50 % de plus aujourd'hui. J'avais commencé à visiter en 2016 mais c'est effectivement assez dur d'avoir les bons biens vu que les locataires hlm sont prioritaires. C'est probablement moins intéressant aujourd'hui car en dessous du plafond PLI (41 k€ seul, soit le rfr d'un ingé moyen de 5 à 10 ans d'expérience probablement quand même) on bénéficiait d'une décote supplémentaire par rapport à l'estimation des domaines déjà basse parfois du fait notamment de l'étalement de la vente en blocs sur plusieurs années. Histoire de cumuler les avantages, pas de droits de mutation pour l'achat d'une RP dans le social dans le 92 à l'époque (toujours le cas aujourd'hui je crois, à vérifier) et j'avais utilisé une donation loi TEPA pour l'achat.
Je crois que c'est devenu plus dur aussi car le tuyau s'est diffusé (plusieurs jeunes de ma famille ont fait pareil que moi par la suite).

 

 
https://immobilier.lefigaro.fr/arti [...] c4212c7ce5
 
Encore un peu et vous aurez un abris de jardin pour 200k (mais sans vis à vis )

la perte de pouvoir d'achat est très significative...  vs la pseudo baisse de l'immo ..

 
 
parce que la baisse de l'immo n'est pas instantané tout simplement.
 
Il faut dire que certains vendeur comprennent vite mais faut leur expliquer longtemps que leur prétention de prix de vente n'est plus en accord avec le marché