De toute façon les personnalité jusqu'auboutiste, voulant "donner des leçons" autour d'eux se punissent eux mêmes en premier lieu. Je le vois dans tellement de domaines pros et persos

Cela ne m'empeche pas d'être pénible dans la rue avec les gens qui jettent leurs mégots ou traversent au rouge, je le fais remarquer. Mais si cela m'impacte au long cours comme ce genre d'histoire, je sais lacher prise.

Je pensais comme toi auparavant...

Dans mon milieu pro, j'ai eu à rédiger des contrats...et me suis aperçu très vite qu'un contrat a moins de "poids" que la relation de force/faiblesse entre les 2 parties (exemple ci-dessus d'un forumeur qui est dans une petite boite versus un gros donner d'ordre)

Bref, un contrat ne sert uniquement que lorsque l'on a passé la phase de "négociation/discussion/on se retire-sépare à l'amiable"...à ce moment là, tu peux aller dans les lignes du contrat chercher tes "munitions" qui peuvent ne pas servir car en face l'autre partie prenante a du temps/de l'argent/des compétences juridiques et même si tu as "raison" (au regard du contrat) tu es quasi certain soit de perdre soit de gagner petitement

J'ai pas tout lu, mais si je comprends tu es vendeur (PUV ou PSV ?), l'acheteur n'avais pas de condition suspensive d'obtention de prêt et s'est rétracté hors délai.

Les 10% sont chez le notaire ou tu as juste une clause pénale ?
S'ils y sont, tu as juste à t'opposer à la libération, et c'est l'acheteur qui va venir chouiner pour reprendre ses billes. Là tu négocies, ou c'est à lui d'assigner (et là tu négocies )
S'ils n'y sont pas, c'est une connerie et tu as plus à perdre en procédure qu'en revendant sans perdre de temps. En droit, il faut peser les gains et les pertes d'une procédure, et être dans son bon droit n'est pas forcément suffisant pour que la balance penche.

Au final tu as demandé à ce que je développe et j'ai développé ma pensée en long en large et en travers - bien compris que tu n'es pas satisfais de ma réponse mais il ne s'agit que de mon opinion nourrie d'experience, rien de plus.

Et si, à titre personnel j'ai eu à subir une fois une retractation quelques jours après la fin de la période de retractation, en raison d'un décès familial ; je n'ai pas cherché à verifier et j'ai simplement remis le bien en vente aussitôt.

Perso si. Quand je n'ai que 1 % de chance (et là ça doit être moins) d'avoir gain de cause en justice

Perso si. Quand je n'ai que 1 % de chance (et là ça doit être moins) d'avoir gain de cause en justice, je passe à autre chose. Même si j'ai l'avocat "à pas cher".
 
A la limite tu demandes une conciliation et ça en reste là. Quelque soit l'issue.
 
C'est comme si tu t'attaquais à un FAI ou à la RATP/SNCF pour demander un remboursement partiel de ton abonnement suite à une interruption de service de quelques heures...  

Tu as bien plus de chances de gagner du pognon en emmerdant les promoteurs immobiliers autour de chez toi en déposant des recours...

J'aurais été déçu et mécontent, évidemment. Surtout si l'acheteur avait été très desinvolte ; j'aurais, je pense, été jusqu'à faire rediger un courrier d'avocat à une relation, épaulé par mon étude notariale, afin de demander une compensation de l'ordre de 25-35% du dépot de garantie contre l'assurance d'annuler toutes poursuites. Et je ne serais pas allé plus loin si la contrepartie avait répondu par courrier d'avocat de qualité.

Et ensuite j'aurais simplement remis le bien à la vente.

et bien ma réponse reste valable : il faut exiger un séquestre (ce n'est pas obligatoire, j'ai moi même négocié d'en être dispensé ). Puisqu'il faut l'accord des 2 parties pour le libérer, il te suffit de t'y opposer en cas de retrait tardif. L'acheteur défaillant va avoir besoin de son argent, tu seras en position de force pour négocier un dédommagement, stou.

 
 
J'ai pas tout lu, mais si je comprends tu es vendeur (PUV ou PSV ?), l'acheteur n'avais pas de condition suspensive d'obtention de prêt et s'est rétracté hors délai.
 
Les 10% sont chez le notaire ou tu as juste une clause pénale ?
S'ils y sont, tu as juste à t'opposer à la libération, et c'est l'acheteur qui va venir chouiner pour reprendre ses billes. Là tu négocies, ou c'est à lui d'assigner (et là tu négocies   )
S'ils n'y sont pas, c'est une connerie et tu as plus à perdre en procédure qu'en revendant sans perdre de temps. En droit, il faut peser les gains et les pertes d'une procédure, et être dans son bon droit n'est pas forcément suffisant pour que la balance penche.

Ça arrive que le séquestre ne soit pas chez le notaire   perso je n'ai jamais vu

Ça arrive que le séquestre ne soit pas chez le notaire   perso je n'ai jamais vu

oui alors attention, le vent tourne, il faut tout de même savoir ce que l'on fait. Les transactions à XXK€ arrachées par les voisins sur la base d'un pauvre courrier mal argumenté, c'est terminé. Déjà le TA est maintenant en mesure de débouter très rapidement une procédure qui n'a manifestement aucun grief sérieux (on ne peut donc pas bloquer des années un PC en écrivant n'importe quoi) et ensuite, le promoteur assigne en représailles. Même si cela n'aboutit pas contre des personnes physiques, être soi même assigné par un pro en procédure abusive pour XXXK€ et devoir se défendre avec un avocat, ça fait réfléchir. Sur certains cas, encore rares,  on a même des condamnations pénales pour escroquerie.

et bien ma réponse reste valable : il faut exiger un séquestre (ce n'est pas obligatoire, j'ai moi même négocié d'en être dispensé   ). Puisqu'il faut l'accord des 2 parties pour le libérer, il te suffit de t'y opposer en cas de retrait tardif. L'acheteur défaillant va avoir besoin de son argent, tu seras en position de force pour négocier un dédommagement, stou.  

Ça arrive que le séquestre ne soit pas chez le notaire   perso je n'ai jamais vu

 
Ca arrive qu'il n'y ait pas de séquestre car pas d'indemnité d'immo (PUV) ou d'acompte (PSV) versé.  
Il arrive aussi que le séquestre ne soit que de la moitié de cette somme (5% garantis sur 10% dus par ex). C'est contractuel. Une clause pénale dit que la somme est due dans telles circonstances, mais sans séquestre ou caution, la somme n'est pas garantie, il faut aller la chercher en justice. Aucun vendeur n'a intérêt à l'accepter, mais c'est possible.
 
edit : burne  

 
Disons que pour moi, être dans son bon droit et gagner l'euro symbolique, c'est perdre.
 
Comme mes parents qui ont réussi il y a quelques années à faire expulser un locataire qui ne payait pas. Il a fini par être expulsé, ça a coûté plus de 70 K à mes parents entre les loyers et les dégradations. Oui, le locataire avait été condamné à tout payer, mais étant non solvable... Mais ils ont gagné !  
 

 
En pratique, même avec un séquestre il faudra une décision judiciaire pour obtenir la somme. Effectivement, le créancier sera est position de force pour négocier s'il y a séquestre (en tout cas pour un dossier de particuliers).

 
Il suffit d'un accord entre les 2, issue la plus probable. L'acquéreur défaillant va réfléchir 2 fois avant d'assigner pour débloquer le séquestre : il a besoin de son argent rapidement (il cherche un bien) et juridiquement il est en situation délicate. Il va plutôt accepter de laisser un dédommagement au vendeur lésé.

Si c'est pas constructible et ne rend pas ton terrain sicible pour en faire une parcelle constructible a vendre, aucune raison de calculer a base d'un prix constructible , donc le terrain vaudra le prix au m² non constructible du coin.
 
L'important c'est de bien se mettre d'accord avec le proprio et pense à inclure le coût géomètre et notaire (a ta charge je suppose) pour ne pas générer de "tension" inutile dans ce cas de figure où tout est à ton avantage. En tout cas : fonce, ce genre d'opportunité est rare.
 

 
 
J'apporterai tout de même un bémol.
Même si le terrain n'est pas constructible, le fait qu'il va gagner plus de terrain fait monter la valeur de son bien immo...Donc a voir comment ca va être géré par les impots tout cela.

 
 
Parce qu'il ne s'agit plus d'une rupture prévu par le dit contrat...Donc l'action en justice se fera car une des deux parties ne respecte pas les conditions du dit contrat qui lui court toujours.
Donc c'est la justice qui va devoir casser ce contrat et juger des pénalités/amendes.
 
C'est pour cela que le plus logique si il y a une urgence à vendre et d'éviter de partir en procédure et faire a l'amiable un accord pour pouvoir remettre plus rapidement son bien en vente.

 
 
 
même pas, c'est pas assez HS    
 
allez j'arrête l'AW et j'explique (attention c'est long ):
 
-repérage d'un bien début octobre (villa 230m² sur 2000m² de terrain, affichée à 350k FAI, annonce + basse que l'équivalent dans le coin, rénovation de 2006, bien inhabité depuis 2009)
 
-3 visites successives, 1 visite avec archi, pas mal de boulot à côté pour étudier le projet (avec le concours du Maîtres des Rochers ) vu la situation urbanistique qq peu complexe (construction non-conforme selon le règlement du POS, transformation l'année prochaine en PLU avec amélioration peut-être possible, sinon en l'état bien "stérile" puisqu'aucun permis de travaux ne se sera accordé -mais le bien nous convient comme tel- )
 
-bien affiché à 410k FAI en septembre 2009, sous compromis à 360k en avril/mai mais rétractation des acheteurs suite (entre autres) à l'impossibilité d'y construire une piscine
 
-Monsieur Vendeur a bien compris grâce à l'AI que les temps n'étaient plus excellents, mais il ne veut pas brader en-dessous de 300k, et surtout pas avant le printemps prochain
 
-Madame Vendeuse en a ras-le-bol de s'occuper du bien et des contacts avec les agences, elle veut vendre vite, avant l'hiver idéalement
 
-fort de mes accords de banque, de mes études sur le projet et son environnement et de ma volonté de trouver un arrangement rapidement, je ne démarre pas une négo de marchand de tapis (propale d'ayatollah à -40% avec un doigt et un friggit en + ) et propose 275k avec très peu de marge de manoeuvre
 
-refus des vendeurs, l'AI fait (pour une fois ) très bien son travail et arrive à convaincre la Dame que vu le contexte (éco et urba) c'est une bonne offre à considérer, du coup à contre-coeur et égorgés de douleur les vendeurs lâchent à 285k
 
-ravi d'avoir trouvé mais toujours lucide, je demande un engagement écrit : ce qui est fait par une offre d'achat de ma part contresignée par les vendeurs
 
-RDV pris avec les notaires respectifs (le leur et le mien) pour 15j après, la date du compromis allant au-delà de la fin de validité de mon offre (date qui ne court plus puisque l'offre est acceptée) j'en refais signer une par acheteur et vendeur
 
-2 jours avant le compromis, au matin, les vendeurs ne veulent plus vendre et préviennent l'AI qu'ils ont annulé le RDV de compromis
 
-2 jours avant le compromis, à midi, fort de mon offre contresignée et de l'avis de mon notaire, je prévois l'huissier (pour le lendemain) afin de les sommer d'être présent au RDV pour signature, la vente étant réputée faite au sens du Code Civil (article 1583)
 
-2 jours avant le compromis, au soir, les vendeurs ne vendent plus, ils auraient signé un autre compromis chez leur notaire
 
-jour du compromis, l'huissier a fait son effet et tout le monde est présent au RDV chez le notaire vendeur qui tente de nous barratiner sur la nullité de notre offre, les vendeurs ne souhaitent plus vendre et font ce qu'ils veulent de leur maison, la discution tourne court après que j'évoque le Code Civil avec mon notaire et ma volonté de saisir un avocat
 
-avocats saisis, dossier étoffé par le témoignage de l'AI ayant fait la négo et l'attestation de mon notaire ayant échangé des fax avec le notaire vendeur pour conclure une vente : requête et assignation au TGI pour obtenir une hypothèque sur le bien puis une vente forcée
 
-discution avec notre banque pour le prêt, découverte de l'identité des acheteurs (connus de notre responsable pro) : achat en direct confirmé à 340k, prix demandé par les vendeurs, en 1 visite, sans se renseigner un minimum sur la situation du bien, juste sur un coup de coeur : ça va être long à dégonfler ...
 
Résultat des courses :
 
-requête acceptée, hypothèque judiciaire publiée, nous sommes donc officiellement créanciers et emmerdeurs de 1ère : le bien est désormais invendable, le notaire vendeur devra s'expliquer sur le compromis qu'il a accepté alors qu'il savait pertinemment que notre offre était signée, les vendeurs vont passer de bonnes fêtes, les autres acheteurs peuvent également poursuivre, nous attendons les réactions, en espérant éviter le procès
 
Joyeux Noël    

pour changer de vos histoires sans fin (quoique la mienne est pas mal ) je vous donne qq infos sur ma situation en cours :
 
 
-vendeurs assignés pour vente forcée début janvier (notaire vendeur informé également)
 
-vendeurs et autres acheteurs ont voulu aller jusqu'au bout, mais le notaire Vendeur n'a pas voulu réitérer cette vente à moins d'avoir une autorisation judiciaire
 
-j'ai donc été assigné en référé mi-janvier, les vendeurs demandant l'autorisation de passer leur vente, de radier l'hypothèque, de séquester le montant chez leur notaire et me condamner à 3 000€ parce qu'en gros j'avais tout inventé et que je faisais ch*er le monde en me faisant des films vu qu'ils n'avaient jamais accepté mon prix
 
-les vendeurs ont été déboutés car l'offre contresignée représente une contestation sérieuse (pour le référé) et concernant la vente (à moi ou aux seconds acheteurs) le juge des référés s'est déclaré incompétent au profit du juge du fond (procédure en cours)
 
-vendeurs et seconds acheteurs n'ont cependant rien trouvé de mieux que de "se passer" la maison selon un bail verbal et il y a donc occupation de la maison après le verdict du référé !
 
-j'ai donc été contrait d'assigner ces occupants et demander leur expulsion (puisque c'est ma maison pour moi )
 
-j'ai eu accès au "second" compromis, il est daté du 09/11 (1 semaine après mon RDV infructueux) mais à mes yeux il est clairement calqué sur le mien et signé physiquement le 28/10, le jour où les vendeurs ont voulu me faire lâcher l'affaire
 
jamais je ne pensais voir des gens si mal renseignés et si suffisant dans leur comportement pour aller à l'encontre de l'esprit d'une décision judiciaire, et jamais je ne pensais voir des gens contents de se faire avoir de plusieurs dizaines de milliers d'euros et se mettre dans une position délicate malgré les problèmes judiciaires en cours qui ne les concernaient pas ....
 
et le plus beau dans tout ça c'est bien évidemment le notaire Vendeur qui pour l'instant est clean comme tout, c'est forcément moi le chieur alors que c'est lui qui a mis tout le monde dans la mouise

 
A propos d'abus des vendeurs, quelles sont les dernières nouvelles de Phila ? Il a gagné son bras de fer ?

 
t'as de la chance que j'ai vu ton post, y'a trop de pages qui défilent quand on bosse ici
 
globalement, j'attends
 
les avocats adverses s'étant constitués pendant l'été, l'audience de plaidoirie d'octobre a été de fait transformée en mise en état (oui je sais, 6 mois de perdu alors que ce sont les mêmes avocats pour les vendeurs que le référé de janvier, mais bon ce sont 2 procédures distinctes, c'est le système qui veut ça, faut faire avec )
 
à cette mise en état d'octobre, les avocats adverses (1 représentant les vendeurs, 1 représentant l'occupant) n'ont pas produit de conclusions alors qu'ils avaient eu le dossier cet été (et connaissance du dossier dès janvier en fait mais on peut pas l'écrire, juste le dire ), du coup le juge de la mise en état a produit une injonction à conclure à un mois (ils étaient donc supposés écrire leurs conclusions pour mi-novembre) et a fixé une nouvelle mise en état début janvier (a priori la dernière, mes avocats espérant une plaidoirie en mars)
 
aux dernières nouvelles, il n'y avait toujours rien, faut attendre un "délai raisonnable", sachant qu'en face ils n'ont que la montre à jouer et que s'ils déposent trop tard, ça sera rejeté ; je suppose qu'ils peuvent encore demander un report mais vu leurs comportements depuis le début (qui étaye mon dossier du coup ) je n'y crois pas, j'attends des nouvelles de mes avocats, le temps et les principes judiciaires ne sont pas du tout au niveau du citoyen lamdba
 
ça fait long mais en fait côté justice ça va vite (   ), niveau tarif je devrais bien m'en sortir ( ) et je ne suis pas à la rue ( )
 
après, y'a rien de fait tant que c'est pas jugé, donc on attend et on suit attentivement le dossier, en espérant qu'en face ils se rendent compte à un moment de la situation de merde dans laquelle ils sont ....

 
euh, RDV notaire 2 novembre 2010, 18 mois c'est p'tet beaucoup non ?    
 
y'a pas eu d'autre vente (le notaire "magouilleur" voulait une autorisation de justice suite à notre hypothèque et notre assignation, autorisation de vente qui n'a pas été délivrée lors du référé de janvier dans lequel j'étais attaqué)
 
le vendeur n'a rien encaissé du tout niveau vente (virtuellement supérieure de 55k), y'a occupation de la maison selon bail oral accordé après l'ordonnance de référé, il doit théoriquement toucher des loyers (j'imagine bien le deal au black passé entre les 2 : j'te fais un loyer moins cher si on déclare rien et quand t'achèteras je te le déduirais   )
 
perso je demande l'exécution de la vente (nous étions d'accord sur la chose et le prix, il y a eu correspondances entre les notaires et mon notaire l'a attesté), l'expulsion des occupants (sans droit ni titre vis à vis de la propriété que je revendique et ayant conclu en étant informés de ma transacation) et des indemnités d'occupation et privation de jouissance (pour le calcul je laisse le soin à mes avocats de le faire    )
 
s'il y avait eu une vente à un tiers qui n'était au courant de rien (la 1ère vente), effectivement tu ne peux pas faire casser cette vente par contre si le tiers est complice et au courant de la vente précédente, là c'est possible (sachant que dans mon cas il n'y aucune vente à annuler de toute façon )
 
donc oui ça fait long, j'aurais préféré un accord amiable bien avant mais niveau immo y'a rien de mieux dans ce que je cherche et le gain financier espéré (sur un prix déjà bien négocié) atténue l'attente (et je ne dors pas sous les ponts, on est juste un peu serrés )
 
EDIT : et je ne préjuge pas du résultat, je me suis embarqué dans cette histoire en toute connaissance de cause (je remercie mes avocats de ne pas avoir simplement penser à leurs honoraires) et je sais très bien qu'au final je ne peux me retrouver qu'avec des dommages couvrant mes frais, mais vu qu'en face ça ne produit rien et ne se défend sur aucun point, je reste relativement confiant

pour ceusses qui ont suivi (et faire de l'AW pour les autres ) et afin de mettre un peu de vraie vie@Dante (au milieu de Depardieu et du gosse en caravane déja endetté mais cofido-proprio d'un écran plat ), je me suis fait boulé par le tribunal et je dois 15k€ aux vendeurs parce que j'ai fait que les embêter    
 
bon, le jugement sonne creux et expéditif, le dernier courrier du notaire vendeur y a sans doute contribué (il dit qu'il n'était pas mandaté par ces "clients"   ) mais je n'arrive donc pas à prouver l'accord sur la chose et le prix, reste à voir ce que je fais au niveau du jugement (appel ou pas, j'vais faire fonctionner l'expertise   ) et au niveau immo (ah les joies de retrouver des AI atypiques, exclusifs, plein de potentiel, idéal jeune couple et des proprios bornés, à la bicoque surévaluée, en vente depuis des années   )
 
et joweux noyel quand même, bande de louzers  

 
Oui, vous êtes en position de claire faiblesse dans votre relation contractuelle donc on VOUS impose de tenir le contrat sur la ligne sinon punition. Pas agréable comme configuration.
 
Si tu bossais chez le "gros" tu constaterais je pense que pas mal de contrats ne voient pas les pénalités exercées car sinon le fournisseur fait faillite OR ils ont besoin du fournisseur à long terme.
 
Encore une fois le péché originel en France est le délai ultra long entre compromis et acte final ; plus c'est court, moins tu cours ce risque. Et c'est nettement plus court ailleurs généralement.

Par certain que les deux situations soient vraiment comparables.

Face à un locataire mauvais payeur le propriétaire perdra potentiellement beaucoup de plumes en justice (l'article 700 du code de procédure civile - remboursement des frais d'avocat - ne couvrira que rarement le coût réel de la procédure pour le bailleur). Il est parfois préférable de verser un gros chèque pour faire sortir l'occupant.

Alerte pavé… cas d’école

/bcp de boulot, je passe en coup de vent

- j'ai gagné (enfin ils ont perdu plutôt) lors du référé de janvier qu'ils avaient intenté pour passer leur vente (ce qui a permis de poursuivre la procédure et de gagner 1200€ -mais pas encore payés...)
- ils n'ont pas envoyé d'avocats lors d'une audience de mise en état début avril, le juge avait donc décidé d'une date de plaidoirie en octobre
- j'ai appris vendredi qu'il y avait enfin des avocats en face et qu'ils avaient demandé à ce que la plaidoirie soit repoussée et remplacée par une mise en état vu qu'is n'étaient pas à celle d'avril, j'attends des nouvelles pour savoir si ce sera le cas (et dans ce cas là ça reporterait début 2012...) ou si les juges du TGI ne seront pas dupes devant la mauvaise foi caractérisée
- les "acheteurs-locataires" contre qui j'ai engagé une procédure pour expulsion n'ont toujours pas d'avocat à ce jour

en pratique, s'il n'y avait pas eu d'accroc et que la plaidoirie d'octobre était favorable, je récupérais la maison au printemps, là faut attendre de voir ce qui se passe au tribunal et le cas échéant ce qui se passera avec les avocats, hormis de jouer sur nos nerfs et tenter de nous avoir à l'usure, je ne vois pas ce qu'ils peuvent sortir de leurs poches pour l'emporter. Après, on va monter d'un sérieux cran les réparations demandées pour tout ce temps passé à attendre

bref, au début de l'histoire on savait que ça pouvait durer longtemps, y'avait de fortes probas pour que l'envoi au tribunal calme tout ce beau monde et finalement on est dans la petite proba qui fait que le dossier ira jusqu'au bout car en face ça ne percute pas bien des risques qu'ils ont pris

(et pendant ce temps là c'est nous qui attendons, on regardera sans doute pour changer de loc à la rentrée )

/fin du HS mavie qu'on est un peu tarés de s'emmerder autant, mais bon le marché ne s'est toujours pas écroulé ici et y'a rien de mieux niveau tarif de disponible et négociable

On sent monter la fébrilité au fil des mois, du mec sur de son bon droit… jusqu’au résultat final

Hop un revenant,
l'immobilier chute, c'est la justice qui me le dit
 
et pour ceux qui étaient là à l'époque de mon histoire, j'ai perdu en appel et condamné à indemniser cette baisse de prix (33k€), plus les DI et les dépends, je m'attends à une claque de 60k€ à cause d'un en*ulé de notaire  

Fin de l’histoire

La conclusion c’est que si ton acheteur te fait défaut, tu envoies un courrier d’avocat avec quelques citations en latin pour lui faire peur et si tu trouves pas d’accord avec lui, ben tu laches l’affaire tu move on