Reprise du message précédent :

 
En y réfléchissant, comme le taux d'usure est 4/3 du taux moyen du trimestre précédent, avec un taux moyen de 3% on arriverait à un taux d'usure à 4% pour le T1 2023.
Donc augmentation même de 100 pb (et des taux bruts à 3.5% au T1 2023).
 
Au final 50pb + 100pb sur l'usure cela donne bien les 2x75pb sur les taux BCE.
 
Bien sûr tout cela c'est du calcul de comptoir à la grosse louche  

tout de même, pour donner un ordre d'idée :  
Des taux qui passeraient de 2 à 5%, cela entraînerait une nécessité de gonfler les mensualités de 30% pour conserver la même capacité d'emprunt.
 
J'avoue, on est loin des taux à 5%, mais on est surtout loin des 30% d'augmentation de salaire, avec en parallèle le coût de la vie qui augmente très vite, lui.

non c'est plutôt juste mathématiquement parlant, il me semble.
 
Cependant, ça signifierait que presque 100% des crédits accordés au T3 le seront au taquet. Ce qui est possible, ceci dit.
Mais par exemple, le taux d'usure actuel passant de 2,57 à 3,05, on peut en déduire que le taux moyen du T3 s'est situé en moyenne 0,3 points en dessous du taux d'usure.
Ce qui voudrait dire des taux moyens de 2,75 au T3, et un taux d'usure T1 2023 à 3,67.
Mais vu la rapidité de la hausse des taux actuellement, je ne sais pas si ces projections sont pertinentes.
 
Et autre données, visiblement, la BCE a annoncé une hausse probable en décembre.
Dans le contexte actuel et futur proche, le taux d'usure a toujours un train de retard.

J'ai reçu l'appel d'un commercial d'une grosse fintech spécialisée dans l'immobilier locatif. Je les avais sollicité pour de l'investissement locatif à Lille il y a 6-12 mois.
J'ai l'impression qu'ils sont en train de passer de "on manque de biens" à "on manque d'acheteurs".
 
Plafonnement des loyers,
DPE hors des clous (en particulier dans le Vieux Lille),
Hausse des taux et des taxes foncières (réduit la rentabilité des opérations immobilières, et quand on voit dans le même temps que le marché actions FR cote à 11 x ses profits...),
Un État incapable de réformer les règles d'expulsion.
...
 
Il va y avoir des opportunités à saisir pour ceux qui ont du cash.    

Il faut donc mathématiquement prendre plus petit.  

 
A l'époque, sauf construction neuve, la véranda était vue comme une extension, séparée de la maison par un mur porteur et une porte à minima. Rares étaient ceux qui ouvraient le mur porteur en le remplaçant par un IPN, chose "classique" depuis.
 

 
Ce qui est le plus compliqué je trouve, c'est de payer 300 K pour une maison en sachant que le terrain vaut 150 K et que la maison représente la moitié seulement de l'investissement, soit 150 K.
 
C'est encore plus compliqué quand on achète une maison 600 K et qu'on se rend compte que le terrain en représente les 3/4, soit 450 K, la construction ne valant toujours que 150 K : c'est le même modèle du même constructeur.
 
D'un autre côté, si la maison doit être rénovée en profondeur, ça aide à accepter plus facilement sa destruction pour en bâtir une aux normes RT... ce qui revient moins cher que de rénover à isolation égale.
 

 
Voila le gros soucis :
 
- report de la TH vers la TF donc bascule de la dépense du locataire vers le propriétaire,
- plafonnement des loyers donc non récupération de l'augmentation de la TF auprès du locataire,
- augmentation non négligeable du risque locatif, entre absence d'expulsion (et surtout la durée de la procédure) et l'absence d'indemnisation si le locataire dégrade le bien (la caution, lol, il suffit que le locataire parte avec la chaudière ou les tuyaux en cuivre, le petit mois de loyer servant de caution est vite épuisé)

En parlant de ça, ça se passe comment pour forcer des travaux d'isolation en copro ? Je commence à voir pas mal de biens avec des DPE dégueulasses qui arrivent sur le marché, mais pour arriver à un DPE correct je pense qu'il est quasi indispensable de passer par de l'ITE donc au niveau copro, ça peut être vite impossible si la copro ne veut rien entendre.  
 
Sinon ça finit en isolation par l'intérieur, et pour les petites surfaces ça peut vite être très compliqué.

De mémoire, l'isolation est obligatoire en même temps que les travaux lourds type ravalement ou réfection des toits, à moins d'arriver à prouver que le coût mettent trop longtemps à être amorti, genre > 10 ans pour être rentable
Ca force pas les travaux à être fait tout de suite, mais elles auront lieu un jour

 
Disons que l'ITI, c'est le dernier recours. De une ça lutte très mal contre les ponts thermiques (planchers et fenêtres) et de deux, pour être vraiment efficace, il faut un Rd de 4 minimum, soit 16 cm d'isolant et du BA13. soit 18 cm. Même si le mur intérieur est détruit pour gagner de l'espace (mais plus coûteux), tu perds vite 10 cm donc ta chambre de 9 m² passe à 8,5 m²
 

Je vois les constructions en face de chez moi, et ça n'avance pas des masses j'ai l'impression. Ils vont avoir des gros pénalités  

C'est clair que ça fait envie  

En tout cas avec un crédit @0,79% sur 25 ans juste avant l’augmentation des taux j’ai le sentiment (a tord très probablement) d’être « protégé » d’une baisse des prix. Le même crédit @2,5% rajouterait quand même 100k à l’acquisition.  
Je ne serai pas serein de devoir être en recherche / vente aujourd’hui tant il y a d’incertitude qui n’étaient pas d’actualité il y a encore 1 an, sauf effectivement à avoir pas mal de cash prêt à être investi en cas de retournement du marché.

 
Clairement les seuls gagnants seront ceux qui ont beaucoup de cash.
 
Les autres paieront moins chers mais donneront la différence (et peut être meme davantage) en intérêts

 

 
Le Fitussi en sueur avec ses posts LK

 
compte le nombre de fenetres d'un immeuble
imagine les contrats de sous traitance avec les "gros" bouygues vinci and co qui ont verrouillé les contrats avec les "petits"  
 
vu que manifestement toutes les fenetres sont fabriquées en ukraine , je te laisse imaginer le delta/marge entre le prix verrouillé à l'achat et celui des sous traitants  
 
j'ai un client chez un gros constructeur il m'en parlait déjà en mars/avril , ça va saigner du coté des artisans.

à voir ... l'inflation peut aussi entâmer fortement le cash...
 

 
Tiens, c'est marrant, ils donnent dans l'annonce le prix auquel le bien a été vendu lors de la dernière transaction

L'historique des transactions est publique aux US, généralement les annonces contiennent tous la ou les dernières ventes. C'est peut-être même une obligation, je ne suis pas spécialiste.

Il y a déjà les fenêtres    
Mais il y a une maison qui est à l'arrêt depuis 3 mois. Et l'avancement dans l'autre est très lente de mon point de vue .

Si notre vente arrive à son terme, la question sera que faire du cash en effet.
Rembourser notre emprunt ne sera pas si intéressant...
Idéalement une RS en montagne, mais pas sûr que ça baisse beaucoup.

 
 
C'est rare de payer des pénalités de retard aux acquéreurs particuliers, les contrats sont blindés en causes légitimes.

 
Nous sommes en train d'acheter dans le 74, et c'est pas vraiment en baisse... Avec la quantité de frontalier ici, les biens s'achètent toujours super vite à des prix toujours élevés. Je ne sais pas si les taux auront un impact important sur l'immo ici.  
On a fait une offre sur un appartement, l'agent immobilier en a reçu 4 après la notre en cash (350k€). Heureusement qu'il a fait par ordre chronologique et que c'est la notre qui est retenue (au prix bien évidement).

 
je viens de calculer un peu aussi, j'avoue que ça picote bien
le timing de cette inflation est quasi optimal au final

Ouais ça va être chaud je pense

 
Oui... Peut-être que d'autre ici auront un avis différent mais de ce que je vois c'est que c'est toujours très très tendu dans la région... Mais à horizon 2023/2024 je ne sais pas ?

 
En France, le notaire rembourse le prêteur de deniers avant toute chose. Après, si tu arrives à imposer à ta banque le "réemploi" de ton ancien prêt...

Je vends un appartement totalement remboursé.
Le prêt porte sur notre VEFA qui est financé à part sans prêt relais.
En pratique on cherche idéalement à acheter une RS + faire un remboursement partiel (selon coût de la RS) pour baisser la mensualité et être tranquillou côté charges.

Oui c’est vrai, et je pense aussi que les prix vont baisser car ce ne sera pas soutenable si les salaires n’augmentent pas + rapidement pour tous. Mais pour cette histoire d’allocation d’actifs, ne pas oublier que les loyer aussi augmentent de 3% cette année, ce qui sera bien sûr à prendre en compte.

 
c'est vrai je viens d'augmenter mon loyer de 3.6% (prévu ds le contrat automatiquement) c'est agréable quand on est financé à 0.7% fixe sur 25 ans    
Ca subventionne mes pertes sur ma maisonette londonienne, jai augmenté le loyer de 12% (cordialement accepté par mes locataires, ça reste en-dessous de l'augmentation moyenne du marché) mais ça ne suffit pas pour compenser l'évolution de mon taux d"intérêt (flottant)  

j'ai fait du stalkage de competition  

Maison trouvée grace à l'API cadastrale + GMaps
Mot déposé dans la BAL mais l'impression d'une maison deja vidée

Recherche du nom du proprio et contact via Linkedin

Visite à venir  

On verra ce que ça donne mais maison en vente depuis 2 mois, 600k dont 25k de frais d'agence. Offre agressive si ça colle

PS : j'ai l'impression que c'est un divorce vu les photos FB de la femme  

Même si ça marche finalement pas, je suis pas peu fière

 
Ca peut aussi vouloir dire que tu as acheté au plus haut et que si les taux restent à 2%+ les prochaines années tu seras peut-être pendant un bon moment en négative equity
 
Bref, le krach quoi
 
Bon blague à part je suis en recherche en ce moment et c'est effectivement un peu pénible comme environnement, l'impression que tout est cher vs les taux qui montent mais qu'il faut quand même se presser très vite  

voilà, tous les mois tu perds quelques dizaines de k€ de budget alors que les prix ne bougent pas d'un poil

 
t'es en capacité logistique, financière, etc. de faire une offre et de signer derrière maintenant ?
si oui, faut y aller, faut sauter dans la piscine

Pour avoir un taux moyen à 3% au T4 il faudrait que presque tous les prêts soient au taux d'usure, ce qui n'est pas très réaliste.
Je table plutôt sur un taux moyen autour de 2,8% au T4 et donc un taux d'usure autour de 3,7% au T1 prochain.
 
Ou dit autrement, je m'attends à une augmentation du taux d'usure à un rythme de x1,25 par trimestre, ce qui est déjà pas mal (la formule empêchant de toutes façons ce rythme de dépasser le x1,33 par trimestre) et en ligne avec l'évolution T3 -> T4.
 
Edit : grillé par romario, ça m'apprendra à lire la discussion jusqu'au bout avant de poster.  

 
https://www.leparisien.fr/immobilie [...] R27SWU.php
 
je croyais que les apparts de 500+m² étaient portés disparus intramuros..
on nous aurait donc menti?

 
oui
mais j'ai pas beaucoup de temps en ce moment donc faut que je trouve le temps pour les visites

 
on verra mais bon perso si les taux passent à 2,5%, ça compense 70k de perte de prix du bien, soit une baisse de 20% du prix du bien
s'ils passent à 4%, ça compense 150k de perte du prix du bien
 
je pensais pas que ce serait à ce point

Oui les US sont beaucoup plus transparents pour l'immo c'est un vrai plaisir.  
 
Tu vas sur Zillow.com tu vois l'historique des transactions, des permis de construire etc... les baisses de prix de l'annonce, etc... si seloger.com avait ça ce serait top