Reprise du message précédent :

On a eu le cas pour notre achat en cours, on a répondu qu'on préférait le faire chez le notaire vue les sommes en jeu et qu'il était préférable que ce soit un spécialiste en droit immobilier qui s'en charge (chacun son métier). Il a chouiné 10 min au tel et a fini par accepté après accord des vendeurs.
On a évidemment découvert qu'il manquait pas mal de documents pour la signature du compromis (que l'agent aurait sans doute récupérer après le compromis ...)
 
En fait ça arrange surtout les vendeurs pressés qui ont tout à gagner à faire ça chez l'agent (plein de documents passé sous silence et ultra rapide)

 
Si tu gardes un petit salon/cuisine oui, mais si tu recherche une belle pièce de vie de 35-45m2 ça fait short pour 4 chambres ensuite

Vous avez entendu parler de la limite à 7 ans de salaire pour l'encours total de crédits ?
Apparemment ca concerne toutes les banques depuis 2021, ca peut faire mal aux partisans de l'immo magique à cashflow positif qui ont 1m d'encours et gagnent le smic (ou rien). Confirmé par mon banquier mais pas trouvé la source officielle.

Je sais que HSBC l'applique à la lettre ce type de recommandations.

 
 
vu qu'il y a communication entre les 2 NAS et qu'ils sont à 600Km, je dirai que si, ils sont visibles d'internet

Ca n'a pas de sens si ?
 
Ca me semble aller directement à l'encontre (ou en tout cas d'être beaucoup plus restrictif) de la règle des 35% du salaire en mensualité (ce qui, appliqué sur 25 ans, ouvre l'accès à un credit bien plus important que 7 années de salaire a priori).

Salaire brut ou net ?  
 
Quelle est la logique de cette limite ? Un genre de leverage ratio appliqué aux particuliers ?
 
Pas sur qu'on arrive à 1m d'encours avec un smic par contre

Pas tant que ca finalement, 25 ans * 35% ca te donne 8.75 ans de salaire complet affecté au remboursement, retire un peu d'intéret et on est pas loin des 7 ans, sans doute encore au dessus certes mais je ne trouve pas ca "beaucoup plus" restrictif

 
HSBC, en 2017 on pouvait emprunter jusqu'à 50% d'endettement en agence au dessus il fallait passer en commission.
 
En 2020, on avait été voir le conseiller et le prêt relais ne devait pas dépasser 33% au total de tous les crédits, autant dire que le prêt relais ne fonctionnait plus chez HSBC

 
C'est pas juste un autre moyen de calculer l'endettement qui revient a peu pres au 35% de toute facon?

 
L’agence HSBC que j’avais vu me disais qu’ils prenaient en compte 0% des loyers donc c’est vite vu pour l’investisseur locatif

Up pour ma question d'hier..

 
Oui, tu serais dans la merde si le pret n'etait pas accepté du tout, tu as de fortes chances de ne pas revoir ton sequestre dans ce cas precis.
Apres les vendeurs peuvent toujours esperer tomber sur un acheteur cash au meme prix que le tien, mais ca n'est quand meme pas une garantie, a toi de montrer que ton dossier de pret est tres solide pour les convaincre.

 
 
perso, les montants en jeu sont tellement importants dans un achat immobilier que je ne m'amuserais pas à enlever la clause, hormis si j'ai l'argent cash.
Après y a des personnes qui aiment jouer à la roulette Russe  

 
C'est le coup de génie. Je ne sais pas comment mais tout les Plinels dont j'entend parlé sont fait dans une région différente de celle de l'acheteur. Du coup c'est facile de faire passer un âne pour un pur sang si l'acheteur vie à l'autre bout de la France. Les gens font 6 mois de visite pour acheter leur logement mais font un investissement sur plan sans même le voir. Mais "on paie moins d'impôt".

 
En Angleterre qd jy etais, ils raisonnaient comme ça avec un levier max de 5x  

C'est une vision respectable mais qui est hermétique aux taux, ce que je trouve assez dommage car c'est manquer une grande partie de l'équation

 
Ma cousine qui a acheté un Pinel à Bruges en Gironde (une des villes les plus rentables pour ce dispositif)  
Elle calcule tout jusqu'à sa revente pour savoir si elle rentre dans son argent avec les réductions d'impôts et ce n'est même pas sûr  

 
Nous on l’avait enlevée pour notre premier achat, mais bon petit montant + profession « vendeuse » pour le coup j’avais 0 crainte que ça ne soit pas accepté.  
 
Pour le 2eme on l’aurait pas fait  

 
Ouais c'est logique en fait puisque les taux sont "semi-variables" au RU.
De manière générale, logique leverage + LTV là bas (avec des taux différents suivant la LTV) et cash flow chez nous, ce qui est assez logique vu la protection sociale plus forte en France

Faut faire planter de bons arbres + protection phonique. Ambiance cabane dans les arbres pour tout le monde

Pareil   Le rdv le plus rapide (et inutile) de l'année 2020 pour moi.

Yep, donc je pense que je vais m'en tenir a l'avis de faisabilite, plus un coup de fil possible au courtier pour rassurer la vendeuse, mais ne pas enlever la condition suspensive.
 

J'ai pas envie de jouer a la roulette russe, ni de devoir faire les fonds de tiroir (payant au passage taxes et penalites) pour apporter en cash ce que je compte emprunter.
 

Je sais ou il est   . J'ai toujours trouvé cet immeuble très moche, la rue est quand même pas mal passante, surtout aux heures de pointe. Pour moi c'est no go.

Jardin commun. Fabuleux, bordel permanence, barbecue permanent l'été.
 
Y'en a qui achètent ça quand même ?

 
Si un lobbyiste automobile passe par là, on y a droit en 2022.

Elle a acheté quand? Car si 2010, elle a du se mettre bien là

 
Il y a des cas ou c'est quand même loin de la roulette russe. Personnellement on négociait le prix à la baisse et on voulait pas sembler être large en faisant une offre sans condition, mais quand on prend un petit bien avec comme avance 10 % du capital plus frais et que l'endettement était à moins de 25% des revenus, j'ai du mal à voir le risque que on aurait pris.

Et le quartier ça donne quoi ?  

Les deux règles sont cumulatives. Tu peux facilement dépasser les 35% sans etre à 7 ans de revenus en encours, ou l'inverse. Ca dépend de si les loyers sont pris en compte dans les revenus, de la durée des crédits, etc.
Tant que le cash flow est positif, pas de limite si les loyers sont prix en compte dans l'endettement.

C'est le cas de pas mal de banques. Avec ca l'endettement devient vite complètement débile pour quelqu'un qui fait quelques biens en locatif.

 
HSBC c'est vraiment à la tête du client.
 
Si le profil rentre dans les cases voulues par HSBC (apport XXL   ) , ils sont capables de sortir des propals vraiment intéressantes.

Bien. Parc Henri Sellier à 2 pas pour la nature, parc de Chateaubriand à 10, parc de sceaux à 20 min à pied, à 5 min de tous commerces (boucher, fromager, boulangerie, carrefour city et Monop), à 5 min de la gare. Aucun problème de sécurité particulier. Je déménage toujours dans la zone depuis un peu moins d'une dizaine d'années.

J'ai un client qui possède une quatorze biens (acquis sur une quinzaine  d'année), cashflow positif sur chaque opération, marge hypothécaire viable...et bah là il souhaite financer un nouveau bien, il a toutes les peines du monde. 70% de son revenu global est constitué de revenus locatifs.

Cool. J’attend ton MP quand tu vois un truc sympa passer pour moi  

 
Euh bah si... parce qu'un cash-flow positif c'est pas toujours évident, mais des revenus locatifs qui couvrent 3 fois plus que le crédit et les charges c'est encore plus rare.
Donc même avec prise en compte à 100% des revenus locatifs, ce qui est déjà rare, ton taux d'endettement augmente à chaque nouvelle opération.
Ou alors je n'ai pas compris ta réponse.

Ca me semble cohérent. Chaque levier en plus est un risque en plus, donc la banque prend un risque supérieur à chaque opération.

Je parle de prise en compte des revenus en mode : charge additionelle = (mensualité du crédit - revenu locatif mensuel * 0.7-0.8). Donc le revenu locatif n'est pas pris en compte comme un revenu normal, mais vient contrebalancer le crédit. En faisant ca, tu es facilement à un endettement stable sur une opération à cash flow positif et crédit long. Ma banque calcule comme ca.

La zone est sympa mais à l'orée de 3 villes, Chatenay, Sceaux et LPR, on peut même ajouter Fontenay si on pousse de quelques centaines de mètres. C'est franchement chiant pour les recherches si tu vises le coin.

 
Ah oui mais ce n'est pas un taux d'endettement ça. C'est un endettement en effet.
Et quelles sont les règles appliquées avec cet endettement, il suffit juste qu'il n'augmente pas trop à chaque opération c'est tout  ?
C'est en effet beaucoup beaucoup plus permissif que d'inclure le locatif dans le taux d'endettement global c'est sûr. Ca présente quand-même un risque certain pour la banque.

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Qu'il reste sous les 33% (et la règle encours total de crédits < 7 ans de salaire dont je parlais au-dessus)

 
Moi j’appelle ça le taux d’endettement investisseur