Reprise du message précédent :

 
Moi j’appelle ça le taux d’endettement investisseur

 
Ok donc la règle c'est
 
(en-cours de crédit hors locatif + en-cours de crédit locatifs + charges liées au locatif - revenus locatifs) / (revenus pros et produits financiers) < 33% en gros ?
 
Dans ce cas effectivement chaque nouvelle opération à cashflow neutre ou presque ne grève que très peu sa capacité d'emprunt, alors l'autre règle "encours total de crédits < 7 ans de salaire" va en revanche limiter un jour ou l'autre.
 
Compris.

 
Pour assez bien connaitre le sujet, la règle c'est qu'il n'y en a pas vraiment et que tout dépend de ton profil / de ton historique de crédit / de ta tenue de compte / de ton patrimoine net (financier et immo) / de la qualité de tes relations avec les banques / de ton reste à vivre / de l'intelligence du prêteur pour comprendre ton modèle (chaque banque / conseiller est vraiment différent, et parfois même au sein d'un même établissement).
 
Pour prendre mon cas personnel, en fonction du mode de calcul, je suis entre 43 et 55% de taux d'endettement. Pour autant, je pense que je n'aurai aucune difficulté à souscrire un nouveau prêt (pour un montant en adéquation avec ma surface financière bien évidemment).
 
Bref, je pense qu'en tant qu'emprunteur, il faut éviter de se mettre soi-même des barrières, et que tout est une affaire de négociation / présentation de projet (cohérent bien sûr).

 
Ah non mais je sais très bien tout ça. Quand on a acheté notre appart', ma copine était à un peu plus de 120% d'endettement selon le calcul de certaines banques : gros emprunt via une SCI familiale dont elle détient 20% et dont certaines banques ne prenait en compte aucun revenu. Et pour le coup j'ai assez vite compris aussi qu'absolument tout était négociable et affaire de personne dans ce milieu, comme dans tant d'autres d'ailleurs. Mon beau-père avait mis un petit coup de pression à la directrice d'agence HSBC laissant sous-entendre qu'il commençait à réfléchir à changer les comptes de sa boîte d'agence et tout s'est débloqué très vite pour nous...
 
Je cherchais juste à comprendre le mode calcul évoqué plus haut car je n'arrivais pas à saisir la logique.    

 
C'est limité avec un calcul de taux d'endettement différentiel que proposent encore certaines banques (société générale il me semble).
Après c'est de la théorie et monter un dossier permettant de faire ça doit être compliqué. Je suis sûr que la plupart des conseillers ne savent pas que ça existe.

Je peux moi aussi donner des exemples contraires: toutes mes connaissances qui ont fait du Pinel (j'en connais 4) ont réalisé une belle opération grâce à la PV due à l'explosion des prix de l'immo. A Tours, Poitiers, Nantes et Saint Denis.
Bref, ça n'en fait pas une généralité non plus.

Pareil, j'en connais qui ont cumulé : Hausse des prix récente, locataire nickel, avantage fiscal intéressant.

 
Offre au prix, vendue en 5 jours, même pas eu le temps de recevoir les diags
 
On aurait fait une offre à 15k de moins, dommage

 
C'est des logements Pinel qui ont déjà été revendus ?
Tu aurais de prix de revente par rapport au prix d'achat avec l'année d'achat, pour voir à peu près le % de PV/temps de détention ?
 

 
L'idée de base n'était pas de dire qu'un investissement immo est mauvais, mais plutôt qu'un Pinel est dans la majorité des cas moins bon qu'un autre investissement immo. C'est en ce sens qu'une comparaison serait intéressante.
Forcément quand l'immo fait x3, tout investissement devient rentable.  

 
Ne pas oublier, en cas de revente d'un Pinel avec un prix de vente > au prix d'achat = Impôt sur la PV

oui cette année. 6 ans de détention.  
T3 Poitiers: 100KE -> 135KE
T2 Tours: 130KE -> 170 KE
J'ai pas les chiffres exacts pour Nantes et Saint Denis, mais belle PV.

Toutes charges déduites et impôts compris ?

Thx.  
Effectivement ça doit bien booster la rentabilité pour les premiers PINEL, en plus sur une durée courte de 6 ans. Belle opé.
 
Pour la PV Canti75, le forfait travaux et frais d'acquisition amorti bien la PV, sur les chiffres ci-dessus.

Non, ce sont les prix d'acquisition.
Après les charges + taxe sur PV, c'est commun à tous types d'acquisition, ancien ou neuf. Les loyers encaissés reflétaient le marché à peu près.

Il y a les bons et les mauvais pinels.
Un bon Pinel est un pinel qui est supérieur au même investissement en non pinel (même prix, lieu, situation fiscale).
La majorité des Pinel sont mauvais. Mais ça vaut le coup de vérifier les chiffres sur chaque opportunité.

Tu as les stats pour affirmer cela? Et sur quels critères?

Aucun, c'est un pur empirisme.
Le critère est donné juste au dessus.

 
on est preneur aussi pour l'inverse  

J'ai justement dit qu'il ne fallait pas généraliser, même sur mes exemples, donc bon.

 
Prochain coup, offre au prix, FOMO

 
C'est clair que la stratégie de (i) visiter une maison qu on aime bien, (ii) qui en plus apparaît pas chère, (iii) dans un marché en très forte tension sur les maisons, en particulier pas chères, (iv) attendre pour faire une offre, qui aurait été à quasiment 10% de décote par rapport au prix demandé, apparait à revoir  

Elle n’était clairement pas « pas chère », ce n’est pas Paris

 
Sur les maisons familiales de long terme, les gens peuvent passer des années a chercher, quand un bien adapté a cela et sans défaut se presente, c'est pas étonnant qu'il parte largement au dessus du prix du marché.

Surtout quand t'as des parisiens qui font leur marché en province, pour eux c'est Noël. Ils vont pas négocier un mégot.

 
C'est clair. On était premier à visiter sur un vendredi(période couvre feu) pour une RS et on a fait offre au prix. 150k donc petit prix.  
Tant pis pour les Parisiens qui comptaient venir le samedi...  
En demandant à l'AI combien on aurait pu acheter pre Covid le même truc: 135/140.
Bref comme dis justement par un forumeur avant, une paille pour un parisien.

 
Tu projettes un peu sur ton marché local je crois, des grandes maisons à retaper dans les champs ce n’est pas ce qu’il manque ici, ça sera une autre

 
J'avais pas suivi le "a retaper", ca change la donne en effet  

https://www.seloger.com/annonces/ac [...] s-annonces
 
59m2 neuilly 670k rue soyer
 
retour sur le marché suite à refus de pret, soupconné de complaisance.
Emplacement pas loin du métro, rue calme, lumineux, pas de soleil qui se couche à l'horizontale,3e
pas de gros défaut redhibitoire mais faut lacher un billet de 50k pour restructurer l'ensemble, y'a des m2 perdus, SDB trop grande, faire coin nuit parental dans la cuisine et cuisine ouverte dans la chambre actuelle (arrivée/avacuation contre la salle de bains)
 
j'avais visité le 6e étage (2 pieces) y'a 3ans  en loc qui avait la jouissance exclusive de la terrasse au dessus, j'ai pas été retenu
 
 
donc le truc "bien" est à 720k - petite négo. C'est les prix
 
par rapport aux autres annonces actuellement sur seloger, les 60m2 a retaper c'est 660/670k (l'autre avec le meuble de cuisine dans les chiottes)
y'a celui ci qui vient de poper aussi
https://www.seloger.com/annonces/ac [...] 01195.htm?
 
idem, 673k, 60m2 années 70 a retaper
 

Elle est chouette la salle de bain pourtant.

Mais quel marche de folie que le marché parisien.

 
La cage d'escalier/parties communes sont bien glauques qd meme. A Neuilly il me semble avoir visite des trucs bcp mieux à 12k/m2. Après le marché a sûrement pris qqes % en 2 ans.
 
Ca par exemple ca m a l air mieux, après y a p e un loup
https://www.junot.fr/fr/acheter/457 [...] -sur-seine
 
sinon si je voulais acheter un studio, je serais très très intéressé par ça
https://www.junot.fr/fr/acheter/395 [...] -sur-seine

pas glauque mais quelconque
 
je veux bien te croire, c'est le début de mes recherches
vendu par un notaire (qui fait peut de vente mais plutot dans le cadre de susccession) le mec m'a quand même dit que le marché était calme, et d'en profiter pour visiter, et qu'il partirait pas trop vite non plus
 
ils veulent un mec qui sache bien négocier au bon prix pour pas changer d'avis une fois qu'il a trouvé mieux

 
Quand je recherchais sur Neuilly, il n'y avait rien à visiter 3 pièces 70/80m2 jusqu'à 1M€
 
Et les charges à Neuilly sont très souvent astronomiques:  400 à 500 €/ mois avec chauffage collectif

 
Là où j avais vu des biens objectivement sympa rentrant dans ce budget c'est tout ce qui est à l'ouest de l'avenue de Madrid, qui me parait être un quartier sympa mais sans bonnes écoles (d'où des prix moins élevés)

... et hsbc qui revient vers moi pour un pret immobilier. Pour un non-resident, ils exigent ... 40% d'apport + frais.    

 
c'est assez coté quand même
 
t'es voisin de Bettencourt (rue delabordere)
https://www.google.fr/maps/@48.8773 [...] a=!3m1!1e3
 
des petites maisons et hotels particuliers à droite à gauche, des rues proprettes seulement souillés par les chiens
 
t'as des beaux apparts bien lumineux, des rooftops, des vues sur bois
 
par contre clairement, c'est plutot Porsche Cayenne que métro
 
t'as l'école charcot (la prise d'otage de la maternelle de neuilly avec sarko)
 
par contre oui apres t'es loin de Pasteur, Saint Croix et cie.

 
Ouais c'est sympa comme quartier même si un peu vieux du coup. Mais clairement le prix au m2 pour les apparts est inférieur à perronet etc.
De ce que je comprends, les drivers des prix neuilléens pour les appartement entre 500k et 2M disons sont dans l'ordre:
- pas sur l'autoroute (lol)
- proximité des bonnes écoles (ie sainte marie, sainte croix et pasteur)
- proximité du métro
- proximité des commerces
- proximité du bois
 
J'avais failli faire une offre pour un appart au 9e rue théophile gautier, 3e étage avec vues dégagées, belle copro bien entretenue, pas de défauts majeurs, du charme, 72m2 2 chambres pour 840k ou qq chose comme ça

 
Un autre forumeur à eu 30% pour un non resident. Mais globalement c'est rude en non resident, le dispositif hypothécaire français est conçu pour être pour les contributeurs fiscaux en France.  
 
Les taux immo sont sponsorisés par l'état d'une certaine façon puisque que les hypothèques sont sur-garantie par l'état. Assez logique que ce ne soit pas la même limonade en tant que non resident malheureusement.

 
Je dirais plutot heureusement. Rien n'empêche les non-résidents d'acheter et d'emprunter là où ils travaillent et paient (un peu) d'impôts    
Si c'est pour que les villes françaises attractives soient remplies d'apparts vides ou en location, achetés avec des petro-dollars ou des "gafam-dollars", par des exilés fiscaux, non merci    

 
Oui même avis, j'avais failli dire qu'elle était un peu chère, mais je ne connais pas assez les prix pour juger. Mais me semblait quand même
 

 
Le marché en question est vraiment pas tendu, ça ne fonctionne pas comme dans les grandes métropoles
Mais là où tu as partiellement raison, c'est que vu que l'immo est très peu cher, c'est relativement peu rentable d'entretenir les biens vs le prix de vente, du coup  la plupart des biens en vente nécessitent de gros rafraichissements, et du coup ceux qui sont un peu plus propres se vendent plus vite et un peu plus chers.

T'es non résident dans quel pays?