Reprise du message précédent :

 
   
 
En vrai non, c'était                

 
 
Merci, interessant :  
 
Avec du recul, c'est quand même fou qu'on ait decidé de faire une ''couronne" de logements sociaux entourant Paris  
On etait dans une vision politique de l'urbanisme totalement opposée à celle d'aujourd'hui

Pensées au topic
 
https://start.lesechos.fr/au-quotid [...] 9WoK8EWwkA

Chic, la solution, faire acheter de l'immo a des jeunes de 23 ans pour entretenir la bulle...
To The Sky....

Le torchon basé sur des clichés qui se présente comme "une tribune" alors que c'est une pub éhontée pour Virgil.  

Et en plus je me dis que leur business pourrait marcher en vendant le fait de pouvoir contourner les critères HCSF

Oui voilà, c'est une tribune d'une meuf qui vit des achat immo, on pouvait se douter qu'elle serait bullish hein

Très belle carte, vous sentez cette odeur, ca sent le fric, ca sent la PV

Et donc du coup comment elle fait accéder à la propriété aux gens qui n’en ont pas les moyens ?

Elle lance la startup.  
Ou elle reste en loc.

 
Nope, enfin pour les directeur immo des cogips que je vois, il s'agit de choisir des bâtiments facilement accessibles, hub Etoile pour le QCA et hub La Defense. C'est un peu moins vrai dans les régions.
 

Tout le monde a les moyens, il n'y a que des gens qui NE SE donnent pas les moyens

L'emprunt qui te retient est l'obstacle au bien que tu détiens et Virgil est là pour toi !

En gros ils prêtent de l'argent au jeune qui s'en sert comme "apport" vis à vis de la banque. En échange, Virgil obtient un pourcentage du bien, qu'il faut racheter plus tard. Si c'est accepté par les banques et que ça passe question HCSF ça peut marcher mais ça revient mécaniquement à augmenter encore l'endettement, en le repoussant à plus long terme.

J'aurais appelé ça Diogène plutôt que Virgil

Roh le concept est absolument dégueulasse. En gros ca revient à tricher avec le concept d'apport en prenant un apport à crédit. Parfait pour contribuer encore à l'inflation des prix.  
Ca ne devrait meme pas etre autorisé...

 
Putzin l’arnaque  
Enchaîné 2 fois  

There is no free lunch
 
Vous vous attendiez à quoi ?  

Il peut y avoir l'accession sociale à la propriété aussi, mais ça ne concernera jamais tout le monde.

Mais les banques doivent encore accepter des emprunts à 110% , et il me semblait que le ptz ou les prêts complémentaires employeurs étaient considérés comme de l'apport.  
Acheter dés la sortie de la fac,  à mon avis ça se tente et il y a de bonnes chances de s'en sortir correctement. Mais ça n'est pas garanti à 100%.

La réalité c'est que généralement ceux qui achètent dans le début de la vie active dans les grandes villes sont :
- des gens issues de familles aisées (qui ont un airbag au cas où)
- des gens qui ont un apport grace à un héritage (merci mamie)
 
Pour le commun des mortels (meme issu de grande école), il faut au moins 3/4 ans pour se faire un petit apport et s'installer dans sa carrière. Ensuite le temps de trouver le bien etc., autour de moi le premier achat a été vers 28 ans. C'est déjà jeune mais c'est pas sorti d'école.

 
Pareil, premier achat cet hiver à 27 ans pour moi. Après 3 ans de carrière, le temps d'économiser pour les frais et emprunter à 100%
 

 
D'un point de vue purement financier, j'imagine que ca dépend de la seniorité des diverses dettes. Si le pret entreprise est le plus junior et que la dette de la banque est la plus senior, je comprends que ca ne pose pas de problème à la banque

 
Merci pour vos réponses
 
Je me faisais la réflexion, j'ai un immeuble des années 60, donc je me dis que s'ils en ont pas mise en 60 ans c'est que ca n'est pas nécessaire

 
Montreuil, c'est vraiment pas à prendre en exemple, la ville est trop grande avec un écart de prix au mètre carré qui est énorme entre la limite Vincennes qui est pas loin de 10k et et ca descend à 4k pour la limite Rosy.

Pas mal, difficile de faire beaucoup plus jeune en pratique et il suffit d'une petite expérience à l'étranger pour rallonger le truc...

C'est pas aussi simple car la plupart des banques regardent davantage la capacité à payer les traites chaque mois que la Loan To Value. La raison est qu'en France c'est très dur de virer les gens et que c'est pas gratuit. Imagine la famille avec enfants qui ne peut plus rembourser mais qui doit encore 100 kEUR alors qu'elle vit dans une maison de 200 kEUR. En pratique, ils peuvent rester assez longtemps avant de devoir vendre la maison. Il y a des recours, la procédure de surendettement, les associations, la publicité négative dans le journal sur la méchante banque.... Bref, les banques veulent des gens qui vont rembourser chaque mois et pas des gens dont ils vont saisir la maison. Et ces "emprunts différés" peuvent créer une difficulté future à rembourser la banque quand il faudra payer Virgil...

 
28 ans ici aussi, achat tout en étant à l'étranger proche (Suisse)
 
J'étais un peu anti immo avant aussi, préférant laisser ma mobilité pro prendre le dessus dans toutes les situations. Quelques fichiers, analyses, discussions m'ont convaincu qu'il fallait quand même acheter et demeurer mobile psychologiquement malgré la proprieté et je me suis lancé.

Comment tu as géré tes biens immo en les quittant ? Tu as réussi à faire des PV à court terme malgré une courte détention ? Mise en loc ?
 
C’est vraiment un truc qui m’a souvent bloqué dans mes envies d’achat. Impossible de me projeter plus de 5 ans au même endroit (même si au final ça s’est parfois fait...), et du coup difficile de rendre un achat rentable à la revente. Et la location en direct me fait fuir (le temps passé à s’en occuper et l’accumulation d’emmerdes me dissuadent vite).

 
Je vois les façons suivantes de faire plus tot:
- Marché du crédit euphorique qui prète à 110% donc aussi les frais
- Cerises
- Profil qui economise comme un goret en vivant chez papa maman en mode no life pendant 1 ans
 
De mon coté j'ai aussi eu l'avantage du Luxembourg ou je n'ai payé que 21k de frais de transaction, sur un bien à 480,000€.
 
Je remarque quand meme que beaucoup de gens autours de moi, de mon age commencent à acheter. Les jeunes ont l'air focus immo comme les vieux

D'où l'intérêt de la proposition de Virgil. Ils peuvent te faire bénéficier d'un apport qui te manque (ou le compléter s'il est insuffisant).
 
Pour moi, cette offre mérite d'être étudiée, car selon moi, elle n'augmente pas l'endettement mais elle le réduit (à prix d'achat identique, ta mensualité est plus basse). La durée moyenne de détention est aux alentours de 7 ans, si j'en crois mon expérience personnelle elle augmente avec l'âge ce qui fait qu'un jeune (surtout quand il achète un petit logement) va rester encore moins longtemps dans son premier logement. Ce qui veut dire qu'on ne rembourse pas "le prêt" fait par Virgil car on aura revendu l'appartement avant les 10 ans. Ce qui devrait permettre d'avoir un apport pour l'achat suivant.
 
Si on compare un achat avec Virgil à un achat sans Virgil, il est évident qu'on est perdant (forcément, on leur donne littéralement jusqu'à 10% du prix total de l'appartement). En revanche, si on compare un achat avec Virgil à une situation où on reste locataire, je pense que si le marché ne baisse pas, on sera gagnant avec l'achat (malgré la rétrocession d'une partie de la PV à Virgil). Ne pas oublier que le loyer de l'argent est aujourd'hui sensiblement inférieur aux loyers dans l'immobilier (en pourcentage, bien évidemment).
 
Financièrement, le taux du prêt de Virgil est incroyablement haut (à prix de vente identique, on lui paye 50% d'intérêts grosso-modo, donc sur sur 10 ans ça fait du 4,14% d'intérêts annuel - sachant que plus la durée de revente est courte et plus le taux est élevé), mais cela permet de rentrer plus tôt sur le marché (ou d'acheter plus grand/mieux situé). Cette offre permet donc de solvabiliser des gens qui ne le sont pas (typiquement le jeune en sorti d'école qui n'a pas d'apport mais qui a une bonne progression de carrière devant lui).
 
Par rapport à l'offre de la Mairie de Paris qui en échange d'un prix bas et d'une "pension" annuelle t'empêche de bénéficier de la hausse de l'immobilier, je choisis sans hésiter l'offre de Virgil.

 
Faut tenir ses fiches à jour, il en a déjà parlé pleins de fois.
Il les a majoritairement gardé et mis en loc...

 
 
Je partage ton analyse : si l'on est JD de bon potentiel de carrière ET que l'on souhaite se stabiliser tôt dans sa vie géographiquement à Paris ou autre ville dynamique française ET que l'on a pas de donation à l'horizon de ses parents à court terme (pas d'héritage mais aussi parents qui ne sont pas ouverts sur la question à l'instant t), je trouve la solution valide.
 
Si l'on débute par exemple à l'étranger mais que l'on sait que l'on rentrera tôt ou tard à Paris/Lyon/etc... vivre en France, acheter en sortie d'école a un sens aussi pour se hedger contre la hausse de l'immobilier et capitaliser via loyers dans un premier temps.

 
Et si un jour Virgil fait banqueroute ?  
Bon ça doit être comme une banque qui fait faillite, ton crédit est forcément repris par une autre banque  

Toujours mise en loc.

J'ai fait le coup deux fois :

1/ J'arrive à Genève, je m'y sens bien à tous les niveaux. J'attends 4 ans pour acheter. J'achète, 6 mois après j'ai une top offre à Paris et je pars.

2/ J'arrive à Paris, je m'y sens bien à tous les niveaux. J'attends 2.5 anns pour acheter. J'achète, 6 mois après j'ai une top offre en Californie et je pars.

3/ J'arrive à SF/Menlo Park, je ne m'y sens pas bien. Je repars au bout de 2.5 ans et je reviens habiter dans le logement acheté en 2/

4/ Je suis donc à Paris, je m'y sens bien à tous les niveaux de nouveau. J'attends 1.5 ans et je rachète plus grand.

J'en suis là de mon parcours RP, j'ai aussi un locatif en plus ailleurs en France.

La location en direct est pénible, j'ai loué les deux fois via une agence en négociant fortement les frais et en trouvant moi même les locataires. La rentabilité était franchement sans intérêt mais toujours supérieure à du fonds euro + exposition au marché immo. Le bien en France proche de Genève est en perte légère de 5-10% (malgré un achat il y a 9 ans), le bien à Paris a lui pris 30% en 4.5 ans.

Je ne me voyais pas rester 5 ans en arrivant à Genève, ni en arrivant à Paris, ni en arrivant à SF. Ca n'empeche pas d'acheter à un moment où l'autre

Si la porte n'est pas blindée avec renforcement des gonds, c'est de l'argent gaspillé. Les voleurs pourront passer soit à travers la porte, soit en l'arrachant côté gond.

 
Dans le cas, ou l'on achete un bien à Paris IM et que l'on le loue par la suite le temps d'une experience à l'étranger, les loyers peuvent ils autofinancer le bien le temps de notre sejour de quelques années ? Ou l'encadrement des loyers + la hausse des prix empechent cela à présent ?

Pour ta dernière phrase, Virgil ne finance pas l'investissement locatif (j'ai regardé )

 
Suite à vos conseils, nous allons nous positionner sur une des 2 dernières maisons actuellement en vente sur Cesson, pour passer à autre chose, être moins aigri et frustré des politiques monétaires et nous conformer aux prix du marché fixés par les AI dans leurs annonces.
 
Donc on a le "choix" entre 2 maisons centrales, bonnes localisations. Elles sont en vente depuis très longtemps.
 
Maison 1 : https://www.avendrealouer.fr/vente/ [...] 79906.html
 
Surnommé le blockhaus ou le pavé dans le milieu des AI de Cesson (source : mon "informateur" AI), son aspect massif et inesthétique de l'extérieur lui permet d'être très grande à l'intérieur. Selon ce même AI (qui ne vend pas cette maison vu qu'elle est en vente dans une autre agence en exclusivité), les travaux nécessaires à 300k minimum font qu'il lui semble impossible de rentrer dans ses frais un jour (sauf QEx1000 sans doute), car ce sera une vie à l'étage malgré les futurs travaux, et que ce n'est plus ce que les gens recherchent.
 
Le maitre d’œuvre indique aussi que les travaux seront de minimum 2 ans vu tout ce qu'il y a à faire, donc cela ne règle pas vraiment notre soucis d'envie d'enfant, même si on peut se serrer si ce n'est "que" 2 ans dans notre petite location.
 
A ce stade, elle a donc notre priorité.
 
 
Maison 2 : https://www.avendrealouer.fr/vente/ [...] 51841.html
 
Cette très belle maison de l'extérieur doit être totalement refaite à l'intérieur. Le coût des travaux n'a pas été chiffré, je dirai de l'ordre de 200k. Très difficile à chauffer en raison de ses volumes généreux, son petit jardin est hélas inexploitable car il donne sur la "soufflerie" ou un truc du genre, du crédit agricole juste à côté. C'est donc un bruit très fort, continu et permanent qui nous avait fait croire à une blague quand on avait visité (mais on est trop exigeants   ).
 
Le bien ne trouvant pas preneur à 712k, le prix a d'abord été augmenté à 717k (https://www.avendrealouer.fr/vente/cesson-sevigne-35/b-maison/8-pieces/loc-101-16812/fd-38080062.html) puis récemment à 780k (https://www.avendrealouer.fr/vente/cesson-sevigne-35/b-maison/7-pieces/loc-101-16812/fd-42288170.html). Ceci est du au fait que le vendeur a beaucoup d'affectif pour cette maison, qui était sa résidence secondaire, selon AI.
 
 
Bien sûr, nous regrettons celle à 732k sur laquelle nous aurions du nous positionner ; on avait bêtement bloqués sur la catégorisation en "passoire thermique F" mais grâce à vous, on a compris que l'électrique est défavorisé dans ces classements... si j'étais venu plus tôt sur ce forum, cette galère de l'achat serait réglé. Bref.
 
 
Sur les 2 maisons qui restent, avez-vous des suggestions, voyez-vous des choses à savoir, des critères plus importants que d'autres, etc... pour un néophyte de la recherche immobilière ?  
 
 
 

L'addition commence à piquer

Tu fais le difficile

https://www.seloger.com/annonces/ac [...] 52595.htm?

 
 
Pose les calculs Mais à moins de mettre beaucoup d'apport (ou d'avoir fait une très bonne affaire) il faudra rajouter tous les mois pas mal d'argent.
Donc ça ne marche que si tu as des revenus en forte croissance.
.

 
 
Dans les 2 cas je trouve les estimations de travaux complétement surréalistes...

 
Je mise sur les effets postconfinement qui va faire augmenter les divorces entre bobos parisiens et donc arriver biens dévaluées volontairement sur le marché parisien (j'ai l'impression qu'en cas de divorce, les couples on pour priorité de vendre rapidement plutot qu'a bon prix)
Je sais c'est très cynique et naif mais on sait jamais

Les divorces ça fait aussi augmenter la pression immobilière hein...

Mauvaise réflexion