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À quand le prochain krach immobilier en France ?




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Auteur Sujet :

[Topic achat immobilier] À quand le krach ?

n°62849900
farib
Posté le 04-05-2021 à 23:09:27  profilanswer
 

Reprise du message précédent :
Tu dramatises pas un peu fulca ?
 
c'était pas genre plutot du trafic de carambar ?


---------------
Bitcoin, Magical Thinking, and Political Ideology
mood
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Posté le 04-05-2021 à 23:09:27  profilanswer
 

n°62850175
Fulcanelli​75116
Posté le 04-05-2021 à 23:42:29  profilanswer
 

farib a écrit :

Tu dramatises pas un peu fulca ?
 
c'était pas genre plutot du trafic de carambar ?


 
 :lol:  
 
En vrai non, c'était  [:mistral_ winner]  [:dovakor loves you:2]  [:zemmour casquette]  [:dannyocean:2]  [:rachida_fillon:2]  [:kunta92]  [:chatoo:4]  [:+skaarj+]


Message édité par Fulcanelli75116 le 04-05-2021 à 23:45:50
n°62850484
zino20
Posté le 05-05-2021 à 00:44:57  profilanswer
 

liveandplay a écrit :


Selon les périodes, certains coins étaient très populaires.
 
Une carte trouvée au hasard sur le net :
(D'ailleurs c'est marrant on voit la gentrification dans le 12e qui se fait à partir de Vincennes/St Mandé, contrairement au reste de Paris)
https://img.super-h.fr/images/d5a8c [...] cabe18.png


 
 
Merci, interessant :  
 
Avec du recul, c'est quand même fou qu'on ait decidé de faire une ''couronne" de logements sociaux entourant Paris  
On etait dans une vision politique de l'urbanisme totalement opposée à celle d'aujourd'hui

Message cité 1 fois
Message édité par zino20 le 05-05-2021 à 00:46:51
n°62850513
runge-kutt​a
Posté le 05-05-2021 à 00:54:20  profilanswer
 
n°62850871
guizmotito
Posté le 05-05-2021 à 07:54:20  profilanswer
 

Chic, la solution, faire acheter de l'immo a des jeunes de 23 ans pour entretenir la bulle...
To The Sky....

n°62850938
cocacolali​ght
Posté le 05-05-2021 à 08:05:11  profilanswer
 

 


Le torchon basé sur des clichés qui se présente comme "une tribune" alors que c'est une pub éhontée pour Virgil.  [:el burro travo:1]

 

Et en plus je me dis que leur business pourrait marcher en vendant le fait de pouvoir contourner les critères HCSF [:mooonblood:5]


---------------
Se battre avec les copains, et gagner du terrain, c'est très ...
n°62850964
Dourbach
Posté le 05-05-2021 à 08:09:30  profilanswer
 

Oui voilà, c'est une tribune d'une meuf qui vit des achat immo, on pouvait se douter qu'elle serait bullish hein

n°62850992
Dourbach
Posté le 05-05-2021 à 08:15:24  profilanswer
 

liveandplay a écrit :


Selon les périodes, certains coins étaient très populaires.
 
Une carte trouvée au hasard sur le net :
(D'ailleurs c'est marrant on voit la gentrification dans le 12e qui se fait à partir de Vincennes/St Mandé, contrairement au reste de Paris)
https://img.super-h.fr/images/d5a8c [...] cabe18.png


Très belle carte, vous sentez cette odeur, ca sent le fric, ca sent la PV [:cisco11:4]


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"Ne te demande pas ce que ton modo peut faire pour toi. Demande ce que tu peux faire pour ton modo." 03/01/2018, La Monne.
n°62851015
cheesecake
Posté le 05-05-2021 à 08:19:20  profilanswer
 

Et donc du coup comment elle fait accéder à la propriété aux gens qui n’en ont pas les moyens ?

n°62851047
Fragilus
Posté le 05-05-2021 à 08:24:32  profilanswer
 

cheesecake a écrit :

Et donc du coup comment elle fait accéder à la propriété aux gens qui n’en ont pas les moyens ?


Elle lance la startup.  [:liammanziel]
Ou elle reste en loc.

mood
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Posté le 05-05-2021 à 08:24:32  profilanswer
 

n°62851050
GaryPayton
Posté le 05-05-2021 à 08:24:57  profilanswer
 

Dourbach a écrit :

Au final les employeurs se mettent la où leurs employés ont les moyens de se loger  [:tinostar]


 
Nope, enfin pour les directeur immo des cogips que je vois, il s'agit de choisir des bâtiments facilement accessibles, hub Etoile pour le QCA et hub La Defense. C'est un peu moins vrai dans les régions.
 

n°62851071
cocacolali​ght
Posté le 05-05-2021 à 08:27:56  profilanswer
 

cheesecake a écrit :

Et donc du coup comment elle fait accéder à la propriété aux gens qui n’en ont pas les moyens ?

 

Tout le monde a les moyens, il n'y a que des gens qui NE SE donnent pas les moyens [:couscous_jambon_beur]

 

L'emprunt qui te retient est l'obstacle au bien que tu détiens et Virgil est là pour toi !

 

En gros ils prêtent de l'argent au jeune qui s'en sert comme "apport" vis à vis de la banque. En échange, Virgil obtient un pourcentage du bien, qu'il faut racheter plus tard. Si c'est accepté par les banques et que ça passe question HCSF ça peut marcher mais ça revient mécaniquement à augmenter encore l'endettement, en le repoussant à plus long terme.


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Se battre avec les copains, et gagner du terrain, c'est très ...
n°62851090
philibear
Posté le 05-05-2021 à 08:31:34  profilanswer
 

J'aurais appelé ça Diogène plutôt que Virgil :o


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Mon topok ACH/VENTE: http://forum.hardware.fr/forum2.ph [...] ost=572744
n°62851142
Karma-desi​gn
Posté le 05-05-2021 à 08:38:05  profilanswer
 

Roh le concept est absolument dégueulasse. En gros ca revient à tricher avec le concept d'apport en prenant un apport à crédit. Parfait pour contribuer encore à l'inflation des prix.  
Ca ne devrait meme pas etre autorisé...

n°62851143
cheesecake
Posté le 05-05-2021 à 08:38:07  profilanswer
 

cocacolalight a écrit :


 
Tout le monde a les moyens, il n'y a que des gens qui NE SE donnent pas les moyens [:couscous_jambon_beur]  
 
L'emprunt qui te retient est l'obstacle au bien que tu détiens et Virgil est là pour toi !
 
En gros ils prêtent de l'argent au jeune qui s'en sert comme "apport" vis à vis de la banque. En échange, Virgil obtient un pourcentage du bien, qu'il faut racheter plus tard. Si c'est accepté par les banques et que ça passe question HCSF ça peut marcher mais ça revient mécaniquement à augmenter encore l'endettement, en le repoussant à plus long terme.


 
Putzin l’arnaque  
Enchaîné 2 fois  

n°62851159
Dourbach
Posté le 05-05-2021 à 08:39:41  profilanswer
 

There is no free lunch :spamafote:
 
Vous vous attendiez à quoi ?  :??:


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"Ne te demande pas ce que ton modo peut faire pour toi. Demande ce que tu peux faire pour ton modo." 03/01/2018, La Monne.
n°62851171
Naxos
\o/
Posté le 05-05-2021 à 08:41:19  profilanswer
 

Il peut y avoir l'accession sociale à la propriété aussi, mais ça ne concernera jamais tout le monde.


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[Folio Photos]
n°62851177
Maja-
Posté le 05-05-2021 à 08:42:34  profilanswer
 

Mais les banques doivent encore accepter des emprunts à 110% , et il me semblait que le ptz ou les prêts complémentaires employeurs étaient considérés comme de l'apport.  
Acheter dés la sortie de la fac,  à mon avis ça se tente et il y a de bonnes chances de s'en sortir correctement. Mais ça n'est pas garanti à 100%.

n°62851279
Karma-desi​gn
Posté le 05-05-2021 à 08:53:57  profilanswer
 

La réalité c'est que généralement ceux qui achètent dans le début de la vie active dans les grandes villes sont :
- des gens issues de familles aisées (qui ont un airbag au cas où)
- des gens qui ont un apport grace à un héritage (merci mamie)
 
Pour le commun des mortels (meme issu de grande école), il faut au moins 3/4 ans pour se faire un petit apport et s'installer dans sa carrière. Ensuite le temps de trouver le bien etc., autour de moi le premier achat a été vers 28 ans. C'est déjà jeune mais c'est pas sorti d'école.

n°62851320
-luxboy-
Votez pour moi
Posté le 05-05-2021 à 08:58:28  profilanswer
 

Karma-design a écrit :

La réalité c'est que généralement ceux qui achètent dans le début de la vie active dans les grandes villes sont :
- des gens issues de familles aisées (qui ont un airbag au cas où)
- des gens qui ont un apport grace à un héritage (merci mamie)
 
Pour le commun des mortels (meme issu de grande école), il faut au moins 3/4 ans pour se faire un petit apport et s'installer dans sa carrière. Ensuite le temps de trouver le bien etc., autour de moi le premier achat a été vers 28 ans. C'est déjà jeune mais c'est pas sorti d'école.


 
Pareil, premier achat cet hiver à 27 ans pour moi. Après 3 ans de carrière, le temps d'économiser pour les frais et emprunter à 100%
 

Maja- a écrit :

Mais les banques doivent encore accepter des emprunts à 110% , et il me semblait que le ptz ou les prêts complémentaires employeurs étaient considérés comme de l'apport.  
Acheter dés la sortie de la fac,  à mon avis ça se tente et il y a de bonnes chances de s'en sortir correctement. Mais ça n'est pas garanti à 100%.


 
D'un point de vue purement financier, j'imagine que ca dépend de la seniorité des diverses dettes. Si le pret entreprise est le plus junior et que la dette de la banque est la plus senior, je comprends que ca ne pose pas de problème à la banque

n°62851422
-luxboy-
Votez pour moi
Posté le 05-05-2021 à 09:08:45  profilanswer
 

Epicure75 a écrit :


 
Intuitivement, je dirais assez peu... surtout que la très grande majorité des gens ne s'y connaissent pas vraiment en porte blindée et ne verront pas la différence entre une porte "blindée" à 500 euros et une autre à 5000.
En revanche, je pense que la somme est "récupérable" en cas de (non) réalisation de cambriolage. Arbitrage avec le risque...
Et surtout faire réaliser la pose par un professionnel agrée, car le monde de la serrurerie est un monde impitoyable.  


 

LooKooM a écrit :


 
Très faiblement valorisé si le bien est bof par ailleurs. Si le bien est refait de belle façon, ça fait partie de l'ensemble premium, si tu n'en as pas ça fait tache et tu ne peux plus vraiment prétendre à un prix au m2 premium.
 
Une porte blindée standard coute 3-5k à Paris, une double vanteaux plutôt 5-7k. Je parle bien de porte blindée c'est à dire chaussage de la porte en bois originale dans un chausson au moins 8/10ème (jusqu'à 20/10ème) + changement du cadre avec pomelles de type Maroc. Ca a l'avantage de garder le travail du bois extérieur intact et de pouvoir parfaitement l'intégrer à l'esthetique de la coproprieté.
 
Si tu changes tout le bloc porte complet, l'écart de prix est plus important entre du cheap et du super épais bien lourd. C'est très difficile de faire un rendu esthetique en copro haussmanienne sauf à découper une tranche de porte originale et la coller dessus avec un résultat pas top généralement.
 
Bref, tu mets une pièce au sujet des portes blindées, c'est un vrai sujet de diner de c*n pour moi  [:lookoom:4]


 
Merci pour vos réponses :jap:
 
Je me faisais la réflexion, j'ai un immeuble des années 60, donc je me dis que s'ils en ont pas mise en 60 ans c'est que ca n'est pas nécessaire :o

n°62851511
brittanywo​w
jeune vierge pour vieux mr
Posté le 05-05-2021 à 09:17:35  profilanswer
 

liveandplay a écrit :


C'est une question assez compliquée.. la petite couronne a montré ses attraits par la qualité de vie locale et ses transports, en revanche est-ce que quelqu'un qui vit à Belleville et apprécie son quartier, aura envie d'aller à Boulogne ou à Issy, c'est-à-dire loin de ses centres d'intérêt, amis etc ?  
 
On voit bien avec les dernières études des notaires (avec des cartes et les flux), qu'il y a de vrais marchés de report, mais qu'ils sont collés aux marchés primaires. Et ces marchés suivent en général la même évolution. Donc tu auras plutôt Montreuil, par exemple, qui est un report du 20e, mais qui sont à la base des marchés assez similaires, avec une prime à la "centralité" du 20e. Cette prime à la centralité signifie en général une distance plus courte pour le travail, pour les activités du centre etc.
 
 
https://img.super-h.fr/images/c18cb [...] 9fa.md.png
https://img.super-h.fr/images/76105 [...] 62d.md.png
 
Tu as pas mal d'infos sur cette note des notaires : https://paris.notaires.fr/sites/def [...] 4_2020.pdf


 
Montreuil, c'est vraiment pas à prendre en exemple, la ville est trop grande avec un écart de prix au mètre carré qui est énorme entre la limite Vincennes qui est pas loin de 10k et et ca descend à 4k pour la limite Rosy.


---------------
L'ananas que je mange là ? C'est pour ta mère.
n°62851558
cocacolali​ght
Posté le 05-05-2021 à 09:22:15  profilanswer
 

-luxboy- a écrit :

 

Pareil, premier achat cet hiver à 27 ans pour moi. Après 3 ans de carrière, le temps d'économiser pour les frais et emprunter à 100%

 


 


Pas mal, difficile de faire beaucoup plus jeune en pratique et il suffit d'une petite expérience à l'étranger pour rallonger le truc...

 
-luxboy- a écrit :

 

D'un point de vue purement financier, j'imagine que ca dépend de la seniorité des diverses dettes. Si le pret entreprise est le plus junior et que la dette de la banque est la plus senior, je comprends que ca ne pose pas de problème à la banque

 


C'est pas aussi simple car la plupart des banques regardent davantage la capacité à payer les traites chaque mois que la Loan To Value. La raison est qu'en France c'est très dur de virer les gens et que c'est pas gratuit. Imagine la famille avec enfants qui ne peut plus rembourser mais qui doit encore 100 kEUR alors qu'elle vit dans une maison de 200 kEUR. En pratique, ils peuvent rester assez longtemps avant de devoir vendre la maison. Il y a des recours, la procédure de surendettement, les associations, la publicité négative dans le journal sur la méchante banque.... Bref, les banques veulent des gens qui vont rembourser chaque mois et pas des gens dont ils vont saisir la maison. Et ces "emprunts différés" peuvent créer une difficulté future à rembourser la banque quand il faudra payer Virgil...

Message cité 2 fois
Message édité par cocacolalight le 05-05-2021 à 09:25:48

---------------
Se battre avec les copains, et gagner du terrain, c'est très ...
n°62851724
LooKooM
Posté le 05-05-2021 à 09:36:37  profilanswer
 

cocacolalight a écrit :


 
 
Pas mal, difficile de faire beaucoup plus jeune en pratique et il suffit d'une petite expérience à l'étranger pour rallonger le truc...
 


 
28 ans ici aussi, achat tout en étant à l'étranger proche (Suisse)
 
J'étais un peu anti immo avant aussi, préférant laisser ma mobilité pro prendre le dessus dans toutes les situations. Quelques fichiers, analyses, discussions m'ont convaincu qu'il fallait quand même acheter et demeurer mobile psychologiquement malgré la proprieté et je me suis lancé.

n°62851832
Gutsy
Posté le 05-05-2021 à 09:44:49  profilanswer
 

LooKooM a écrit :


 
28 ans ici aussi, achat tout en étant à l'étranger proche (Suisse)
 
J'étais un peu anti immo avant aussi, préférant laisser ma mobilité pro prendre le dessus dans toutes les situations. Quelques fichiers, analyses, discussions m'ont convaincu qu'il fallait quand même acheter et demeurer mobile psychologiquement malgré la proprieté et je me suis lancé.


Comment tu as géré tes biens immo en les quittant ? Tu as réussi à faire des PV à court terme malgré une courte détention ? Mise en loc ?
 
C’est vraiment un truc qui m’a souvent bloqué dans mes envies d’achat. Impossible de me projeter plus de 5 ans au même endroit (même si au final ça s’est parfois fait...), et du coup difficile de rendre un achat rentable à la revente. Et la location en direct me fait fuir (le temps passé à s’en occuper et l’accumulation d’emmerdes me dissuadent vite).

n°62851835
-luxboy-
Votez pour moi
Posté le 05-05-2021 à 09:45:00  profilanswer
 

cocacolalight a écrit :


 
 
Pas mal, difficile de faire beaucoup plus jeune en pratique et il suffit d'une petite expérience à l'étranger pour rallonger le truc...
 


 
Je vois les façons suivantes de faire plus tot:
- Marché du crédit euphorique qui prète à 110% donc aussi les frais
- Cerises
- Profil qui economise comme un goret en vivant chez papa maman en mode no life pendant 1 ans
 
De mon coté j'ai aussi eu l'avantage du Luxembourg ou je n'ai payé que 21k de frais de transaction, sur un bien à 480,000€.
 
Je remarque quand meme que beaucoup de gens autours de moi, de mon age commencent à acheter. Les jeunes ont l'air focus immo comme les vieux

n°62851840
pilef
Posté le 05-05-2021 à 09:45:14  profilanswer
 

Karma-design a écrit :

La réalité c'est que généralement ceux qui achètent dans le début de la vie active dans les grandes villes sont :
- des gens issues de familles aisées (qui ont un airbag au cas où)
- des gens qui ont un apport grace à un héritage (merci mamie)
 
Pour le commun des mortels (meme issu de grande école), il faut au moins 3/4 ans pour se faire un petit apport et s'installer dans sa carrière. Ensuite le temps de trouver le bien etc., autour de moi le premier achat a été vers 28 ans. C'est déjà jeune mais c'est pas sorti d'école.

D'où l'intérêt de la proposition de Virgil. Ils peuvent te faire bénéficier d'un apport qui te manque (ou le compléter s'il est insuffisant).
 
Pour moi, cette offre mérite d'être étudiée, car selon moi, elle n'augmente pas l'endettement mais elle le réduit (à prix d'achat identique, ta mensualité est plus basse). La durée moyenne de détention est aux alentours de 7 ans, si j'en crois mon expérience personnelle elle augmente avec l'âge ce qui fait qu'un jeune (surtout quand il achète un petit logement) va rester encore moins longtemps dans son premier logement. Ce qui veut dire qu'on ne rembourse pas "le prêt" fait par Virgil car on aura revendu l'appartement avant les 10 ans. Ce qui devrait permettre d'avoir un apport pour l'achat suivant.
 
Si on compare un achat avec Virgil à un achat sans Virgil, il est évident qu'on est perdant (forcément, on leur donne littéralement jusqu'à 10% du prix total de l'appartement). En revanche, si on compare un achat avec Virgil à une situation où on reste locataire, je pense que si le marché ne baisse pas, on sera gagnant avec l'achat (malgré la rétrocession d'une partie de la PV à Virgil). Ne pas oublier que le loyer de l'argent est aujourd'hui sensiblement inférieur aux loyers dans l'immobilier (en pourcentage, bien évidemment).
 
Financièrement, le taux du prêt de Virgil est incroyablement haut (à prix de vente identique, on lui paye 50% d'intérêts grosso-modo, donc sur sur 10 ans ça fait du 4,14% d'intérêts annuel - sachant que plus la durée de revente est courte et plus le taux est élevé), mais cela permet de rentrer plus tôt sur le marché (ou d'acheter plus grand/mieux situé). Cette offre permet donc de solvabiliser des gens qui ne le sont pas (typiquement le jeune en sorti d'école qui n'a pas d'apport mais qui a une bonne progression de carrière devant lui).
 
Par rapport à l'offre de la Mairie de Paris qui en échange d'un prix bas et d'une "pension" annuelle t'empêche de bénéficier de la hausse de l'immobilier, je choisis sans hésiter l'offre de Virgil.

n°62851873
r06
Posté le 05-05-2021 à 09:48:04  profilanswer
 

Gutsy a écrit :


Comment tu as géré tes biens immo en les quittant ? Tu as réussi à faire des PV à court terme malgré une courte détention ? Mise en loc ?
 
C’est vraiment un truc qui m’a souvent bloqué dans mes envies d’achat. Impossible de me projeter plus de 5 ans au même endroit (même si au final ça s’est parfois fait...), et du coup difficile de rendre un achat rentable à la revente. Et la location en direct me fait fuir (le temps passé à s’en occuper et l’accumulation d’emmerdes me dissuadent vite).


 
Faut tenir ses fiches à jour, il en a déjà parlé pleins de fois.
Il les a majoritairement gardé et mis en loc...:o

n°62851909
LooKooM
Posté le 05-05-2021 à 09:51:13  profilanswer
 

pilef a écrit :

D'où l'intérêt de la proposition de Virgil. Ils peuvent te faire bénéficier d'un apport qui te manque (ou le compléter s'il est insuffisant).
 
Pour moi, cette offre mérite d'être étudiée, car selon moi, elle n'augmente pas l'endettement mais elle le réduit (à prix d'achat identique, ta mensualité est plus basse). La durée moyenne de détention est aux alentours de 7 ans, si j'en crois mon expérience personnelle elle augmente avec l'âge ce qui fait qu'un jeune (surtout quand il achète un petit logement) va rester encore moins longtemps dans son premier logement. Ce qui veut dire qu'on ne rembourse pas "le prêt" fait par Virgil car on aura revendu l'appartement avant les 10 ans. Ce qui devrait permettre d'avoir un apport pour l'achat suivant.
 
Si on compare un achat avec Virgil à un achat sans Virgil, il est évident qu'on est perdant (forcément, on leur donne littéralement jusqu'à 10% du prix total de l'appartement). En revanche, si on compare un achat avec Virgil à une situation où on reste locataire, je pense que si le marché ne baisse pas, on sera gagnant avec l'achat (malgré la rétrocession d'une partie de la PV à Virgil). Ne pas oublier que le loyer de l'argent est aujourd'hui sensiblement inférieur aux loyers dans l'immobilier (en pourcentage, bien évidemment).
 
Financièrement, le taux du prêt de Virgil est incroyablement haut (à prix de vente identique, on lui paye 50% d'intérêts grosso-modo, donc sur sur 10 ans ça fait du 4,14% d'intérêts annuel - sachant que plus la durée de revente est courte et plus le taux est élevé), mais cela permet de rentrer plus tôt sur le marché (ou d'acheter plus grand/mieux situé). Cette offre permet donc de solvabiliser des gens qui ne le sont pas (typiquement le jeune en sorti d'école qui n'a pas d'apport mais qui a une bonne progression de carrière devant lui).
 
Par rapport à l'offre de la Mairie de Paris qui en échange d'un prix bas et d'une "pension" annuelle t'empêche de bénéficier de la hausse de l'immobilier, je choisis sans hésiter l'offre de Virgil.


 
 
Je partage ton analyse : si l'on est JD de bon potentiel de carrière ET que l'on souhaite se stabiliser tôt dans sa vie géographiquement à Paris ou autre ville dynamique française ET que l'on a pas de donation à l'horizon de ses parents à court terme (pas d'héritage mais aussi parents qui ne sont pas ouverts sur la question à l'instant t), je trouve la solution valide.
 
Si l'on débute par exemple à l'étranger mais que l'on sait que l'on rentrera tôt ou tard à Paris/Lyon/etc... vivre en France, acheter en sortie d'école a un sens aussi pour se hedger contre la hausse de l'immobilier et capitaliser via loyers dans un premier temps.

n°62851921
canti75
Posté le 05-05-2021 à 09:52:06  profilanswer
 

pilef a écrit :

D'où l'intérêt de la proposition de Virgil. Ils peuvent te faire bénéficier d'un apport qui te manque (ou le compléter s'il est insuffisant).
 
Pour moi, cette offre mérite d'être étudiée, car selon moi, elle n'augmente pas l'endettement mais elle le réduit (à prix d'achat identique, ta mensualité est plus basse). La durée moyenne de détention est aux alentours de 7 ans, si j'en crois mon expérience personnelle elle augmente avec l'âge ce qui fait qu'un jeune (surtout quand il achète un petit logement) va rester encore moins longtemps dans son premier logement. Ce qui veut dire qu'on ne rembourse pas "le prêt" fait par Virgil car on aura revendu l'appartement avant les 10 ans. Ce qui devrait permettre d'avoir un apport pour l'achat suivant.
 
Si on compare un achat avec Virgil à un achat sans Virgil, il est évident qu'on est perdant (forcément, on leur donne littéralement jusqu'à 10% du prix total de l'appartement). En revanche, si on compare un achat avec Virgil à une situation où on reste locataire, je pense que si le marché ne baisse pas, on sera gagnant avec l'achat (malgré la rétrocession d'une partie de la PV à Virgil). Ne pas oublier que le loyer de l'argent est aujourd'hui sensiblement inférieur aux loyers dans l'immobilier (en pourcentage, bien évidemment).
 
Financièrement, le taux du prêt de Virgil est incroyablement haut (à prix de vente identique, on lui paye 50% d'intérêts grosso-modo, donc sur sur 10 ans ça fait du 4,14% d'intérêts annuel - sachant que plus la durée de revente est courte et plus le taux est élevé), mais cela permet de rentrer plus tôt sur le marché (ou d'acheter plus grand/mieux situé). Cette offre permet donc de solvabiliser des gens qui ne le sont pas (typiquement le jeune en sorti d'école qui n'a pas d'apport mais qui a une bonne progression de carrière devant lui).
 
Par rapport à l'offre de la Mairie de Paris qui en échange d'un prix bas et d'une "pension" annuelle t'empêche de bénéficier de la hausse de l'immobilier, je choisis sans hésiter l'offre de Virgil.


 
Et si un jour Virgil fait banqueroute ? [:ba_423:8]  
Bon ça doit être comme une banque qui fait faillite, ton crédit est forcément repris par une autre banque  [:ane-trav:4]

n°62852016
LooKooM
Posté le 05-05-2021 à 09:59:12  profilanswer
 

Gutsy a écrit :


Comment tu as géré tes biens immo en les quittant ? Tu as réussi à faire des PV à court terme malgré une courte détention ? Mise en loc ?

 

C’est vraiment un truc qui m’a souvent bloqué dans mes envies d’achat. Impossible de me projeter plus de 5 ans au même endroit (même si au final ça s’est parfois fait...), et du coup difficile de rendre un achat rentable à la revente. Et la location en direct me fait fuir (le temps passé à s’en occuper et l’accumulation d’emmerdes me dissuadent vite).

 

Toujours mise en loc.

 

J'ai fait le coup deux fois :

 

1/ J'arrive à Genève, je m'y sens bien à tous les niveaux. J'attends 4 ans pour acheter. J'achète, 6 mois après j'ai une top offre à Paris et je pars.

 

2/ J'arrive à Paris, je m'y sens bien à tous les niveaux. J'attends 2.5 anns pour acheter. J'achète, 6 mois après j'ai une top offre en Californie et je pars.

 

3/ J'arrive à SF/Menlo Park, je ne m'y sens pas bien. Je repars au bout de 2.5 ans et je reviens habiter dans le logement acheté en 2/

 

4/ Je suis donc à Paris, je m'y sens bien à tous les niveaux de nouveau. J'attends 1.5 ans et je rachète plus grand.

 

J'en suis là de mon parcours RP, j'ai aussi un locatif en plus ailleurs en France.

 

La location en direct est pénible, j'ai loué les deux fois via une agence en négociant fortement les frais et en trouvant moi même les locataires. La rentabilité était franchement sans intérêt mais toujours supérieure à du fonds euro + exposition au marché immo. Le bien en France proche de Genève est en perte légère de 5-10% (malgré un achat il y a 9 ans), le bien à Paris a lui pris 30% en 4.5 ans.

 

Je ne me voyais pas rester 5 ans en arrivant à Genève, ni en arrivant à Paris, ni en arrivant à SF. Ca n'empeche pas d'acheter à un moment où l'autre :p


Message édité par LooKooM le 05-05-2021 à 10:00:39
n°62852043
pilef
Posté le 05-05-2021 à 10:00:47  profilanswer
 

haralph a écrit :

Pour apporter de l'eau au moulin.  
La solution de pauvre que l'on a retenu c'est de faire installer une nouvelle serrure bandeau (de ce genre https://www.bricozor.com/serrures-a [...] icard.html).
~1500 avec la main d'oeuvre et une clef supplémentaire

Si la porte n'est pas blindée avec renforcement des gonds, c'est de l'argent gaspillé. Les voleurs pourront passer soit à travers la porte, soit en l'arrachant côté gond.

n°62852044
zino20
Posté le 05-05-2021 à 10:00:55  profilanswer
 

LooKooM a écrit :


 
 
Je partage ton analyse : si l'on est JD de bon potentiel de carrière ET que l'on souhaite se stabiliser tôt dans sa vie géographiquement à Paris ou autre ville dynamique française ET que l'on a pas de donation à l'horizon de ses parents à court terme (pas d'héritage mais aussi parents qui ne sont pas ouverts sur la question à l'instant t), je trouve la solution valide.
 
Si l'on débute par exemple à l'étranger mais que l'on sait que l'on rentrera tôt ou tard à Paris/Lyon/etc... vivre en France, acheter en sortie d'école a un sens aussi pour se hedger contre la hausse de l'immobilier et capitaliser via loyers dans un premier temps.


 
Dans le cas, ou l'on achete un bien à Paris IM et que l'on le loue par la suite le temps d'une experience à l'étranger, les loyers peuvent ils autofinancer le bien le temps de notre sejour de quelques années ? Ou l'encadrement des loyers + la hausse des prix empechent cela à présent ?

n°62852068
pilef
Posté le 05-05-2021 à 10:02:25  profilanswer
 

LooKooM a écrit :

Je partage ton analyse : si l'on est JD de bon potentiel de carrière ET que l'on souhaite se stabiliser tôt dans sa vie géographiquement à Paris ou autre ville dynamique française ET que l'on a pas de donation à l'horizon de ses parents à court terme (pas d'héritage mais aussi parents qui ne sont pas ouverts sur la question à l'instant t), je trouve la solution valide.
 
Si l'on débute par exemple à l'étranger mais que l'on sait que l'on rentrera tôt ou tard à Paris/Lyon/etc... vivre en France, acheter en sortie d'école a un sens aussi pour se hedger contre la hausse de l'immobilier et capitaliser via loyers dans un premier temps.

Pour ta dernière phrase, Virgil ne finance pas l'investissement locatif (j'ai regardé :o)

n°62852096
patrice778
Posté le 05-05-2021 à 10:04:53  profilanswer
 

Lagoon57 a écrit :


Effectivement, si tu en as les moyens et vu l'offre famélique, il est urgent que tu achètes et passe à autre chose, quel que soit le prix.


 
Suite à vos conseils, nous allons nous positionner sur une des 2 dernières maisons actuellement en vente sur Cesson, pour passer à autre chose, être moins aigri et frustré des politiques monétaires et nous conformer aux prix du marché fixés par les AI dans leurs annonces.
 
Donc on a le "choix" entre 2 maisons centrales, bonnes localisations. Elles sont en vente depuis très longtemps.
 
Maison 1 : https://www.avendrealouer.fr/vente/ [...] 79906.html
 
Surnommé le blockhaus ou le pavé dans le milieu des AI de Cesson (source : mon "informateur" AI), son aspect massif et inesthétique de l'extérieur lui permet d'être très grande à l'intérieur. Selon ce même AI (qui ne vend pas cette maison vu qu'elle est en vente dans une autre agence en exclusivité), les travaux nécessaires à 300k minimum font qu'il lui semble impossible de rentrer dans ses frais un jour (sauf QEx1000 sans doute), car ce sera une vie à l'étage malgré les futurs travaux, et que ce n'est plus ce que les gens recherchent.
 
Le maitre d’œuvre indique aussi que les travaux seront de minimum 2 ans vu tout ce qu'il y a à faire, donc cela ne règle pas vraiment notre soucis d'envie d'enfant, même si on peut se serrer si ce n'est "que" 2 ans dans notre petite location.
 
A ce stade, elle a donc notre priorité.
 
 
Maison 2 : https://www.avendrealouer.fr/vente/ [...] 51841.html
 
Cette très belle maison de l'extérieur doit être totalement refaite à l'intérieur. Le coût des travaux n'a pas été chiffré, je dirai de l'ordre de 200k. Très difficile à chauffer en raison de ses volumes généreux, son petit jardin est hélas inexploitable car il donne sur la "soufflerie" ou un truc du genre, du crédit agricole juste à côté. C'est donc un bruit très fort, continu et permanent qui nous avait fait croire à une blague quand on avait visité (mais on est trop exigeants  :o ).
 
Le bien ne trouvant pas preneur à 712k, le prix a d'abord été augmenté à 717k (https://www.avendrealouer.fr/vente/cesson-sevigne-35/b-maison/8-pieces/loc-101-16812/fd-38080062.html) puis récemment à 780k (https://www.avendrealouer.fr/vente/cesson-sevigne-35/b-maison/7-pieces/loc-101-16812/fd-42288170.html). Ceci est du au fait que le vendeur a beaucoup d'affectif pour cette maison, qui était sa résidence secondaire, selon AI.
 
 
Bien sûr, nous regrettons celle à 732k sur laquelle nous aurions du nous positionner ; on avait bêtement bloqués sur la catégorisation en "passoire thermique F" mais grâce à vous, on a compris que l'électrique est défavorisé dans ces classements... si j'étais venu plus tôt sur ce forum, cette galère de l'achat serait réglé. Bref.
 
 
Sur les 2 maisons qui restent, avez-vous des suggestions, voyez-vous des choses à savoir, des critères plus importants que d'autres, etc... pour un néophyte de la recherche immobilière ?  
 
 
 

n°62852150
Naxos
\o/
Posté le 05-05-2021 à 10:08:25  profilanswer
 

L'addition commence à piquer [:gnub]


---------------
[Folio Photos]
n°62852154
Lagoon57
Posté le 05-05-2021 à 10:08:35  profilanswer
 

Tu fais le difficile :o

 

https://www.seloger.com/annonces/ac [...] 52595.htm?

Message cité 2 fois
Message édité par Lagoon57 le 05-05-2021 à 10:08:46
n°62852179
r06
Posté le 05-05-2021 à 10:10:34  profilanswer
 

zino20 a écrit :


 
Dans le cas, ou l'on achete un bien à Paris IM et que l'on le loue par la suite le temps d'une experience à l'étranger, les loyers peuvent ils autofinancer le bien le temps de notre sejour de quelques années ? Ou l'encadrement des loyers + la hausse des prix empechent cela à présent ?


 
 
Pose les calculs :o Mais à moins de mettre beaucoup d'apport (ou d'avoir fait une très bonne affaire) il faudra rajouter tous les mois pas mal d'argent.
Donc ça ne marche que si tu as des revenus en forte croissance.
.

n°62852210
r06
Posté le 05-05-2021 à 10:12:34  profilanswer
 


 
 
Dans les 2 cas je trouve les estimations de travaux complétement surréalistes...:o

n°62852225
zino20
Posté le 05-05-2021 à 10:13:25  profilanswer
 

r06 a écrit :


 
 
Pose les calculs :o Mais à moins de mettre beaucoup d'apport (ou d'avoir fait une très bonne affaire) il faudra rajouter tous les mois pas mal d'argent.
Donc ça ne marche que si tu as des revenus en forte croissance.
.


 
Je mise sur les effets postconfinement qui va faire augmenter les divorces entre bobos parisiens et donc arriver biens dévaluées volontairement sur le marché parisien (j'ai l'impression qu'en cas de divorce, les couples on pour priorité de vendre rapidement plutot qu'a bon prix)
Je sais c'est très cynique et naif mais on sait jamais

Message cité 4 fois
Message édité par zino20 le 05-05-2021 à 10:15:06
n°62852243
Lagoon57
Posté le 05-05-2021 à 10:14:55  profilanswer
 

zino20 a écrit :


 
Je mise sur les effets postconfinement qui va faire augmenter les divorces entre bobos parisiens et donc des biens dévaluées volontairement sur le marché de l'immobilien parisien
Je sais c'est très cynique et naif mais on sait jamais


Les divorces ça fait aussi augmenter la pression immobilière hein... :o

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