en quoi l'emprunt nous hedge contre l'evolution future de l'immobilier ?

Rien ne permet de dire que dans 20 ans l'immobilier ne baissera pas de 20% par rapport à aujourd'hui

 
Merci du conseil, pour etre honnête je ne suis sur de rien et je pense que Paris IM gardera son attractivité sauf peut être certains arrondissements trop insecurisés...
Par contre, je me permets de te faire remarquer humblement et sans critique que tu as peut etre un biais dans ta vision des prix à Paris induit par ton niveau de vie.  
 
L'etau se resserent de plus en plus pour un salarié lambda meme cadre pour pouvoir acheter un bien agreable (cad un minimum spacieux) à Paris, il faut imperativement acheter à deux à present... A moins qu'on allonge encore la durée des prets ou que les salaires augmentent significativement (je suis pessimiste la dessus par contre) je ne vois pas comment le nombre d'acheteurs solvables ne diminuera pas...

 
Bah non, changer juste le canon n'est pas franchement plus difficile : mon conseil c'est de regarder la marque de la porte (Viking, Fichet, Verisure, etc...), t'adresser à 2-3 serruriers franchisés de cette marque, faire faire les devis, aligner/baisser et hop, en 2-3j tu as ton rendez-vous et on parle de 200-400 je pense. Dernier conseil, le sac de clef est dans un paquet plastique scellé : le serrurier DOIT l'ouvrir devant toi pour effectuer les tests et te donner les clefs. Si il arrive avec le sac éventré, il aura pu en commander une copie et faire visiter ton appartement par ses "amis" à qui certains serruriers revendent adresses+clefs pour 1-2k.

 
Merci du conseil, pour etre honnête je ne suis sur de rien et je pense que Paris IM gardera son attractivité sauf peut être certains arrondissements trop insecurisés...
Par contre, je me permets de te faire remarquer humblement et sans critique que tu as peut etre un biais dans ta vision des prix à Paris induit par ton niveau de vie.  
 
L'etau se resserent de plus en plus pour un salarié lambda meme cadre pour pouvoir acheter un bien agreable (cad un minimum spacieux) à Paris, il faut imperativement acheter à deux à present... A moins qu'on allonge encore la durée des prets ou que les salaires augmentent significativement (je suis pessimiste la dessus par contre) je ne vois pas comment le nombre d'acheteurs solvables ne diminuera pas...

Ma deuxième visite j'ai eu une question à la salle de bain : "ça, ça reste ?" en me désignant le lavabo. Genre j'allais me barrer avec le lavabo et décoller la faïence j'imagine

Ma théorie, c'est que le marché va peu à peu muter.
En gros, qu'il va y avoir de moins en moins de sans cerises et de plus en plus de mhéritiers sur ce marché.
Des personnes qui auront, par exemple, reçu le produit de la vente d'un ou deux bien en province pour acheter à Paris IM.
Il y a ceux qui seront logés par Papa-Maman gratuitement à Paris et qui vont pouvoir acheter leur propre bien avec un apport conséquent.
Donc les salaires auront beau ne pas augmenter, le prix des biens va augmenter : l'éloignement entre les prix et les salaire sera de plus en plus important.

En une semaine/10 jours tu as une proposition de financement, pas une offre editée avec tableau d'amortissement définitif et mécanisme d'hypothèque en place (credit logement, ppd, etc...).
C'est SI tu acceptes leur proposition de financement dans 10 jours que LA ils commencent le vrai boulot d'édition de l'offre et de structuration du nantissement qui prend 4-8 semaines selon les banques et la charge de travail. Ils te demandent d'ailleurs bien souvent ta date butoir d'acte authentique dans le compromis pour échelonner ton travail vs. tous les autres prets à structurer.

 
On dit cela depuis toujours. Même en 2005 on disait ça. Même en 1996 je l'entendais dans les diners auxquels j'assistais gameboy à la main et où les invités de mon père me dessinaient des courbes d'inflation croisant la courbe des taux d'emprunts sur leurs carnets. J'avais 12 ans.
 
Les salariés cadre lambdas se font rincer en France sauf une minorité de top cadres, de cogip grasses et de profils rares. Une bonne partie d'entre eux ira en HLM/1% Patronal ou achetera en banlieue. Paris va devenir Paris jusqu'à Asnières, Puteaux, etc... Paris IM va devenir le centre de Paris mais pas "Paris" comme Londres ainsi qu'évoqué plus haut. Mais la QUANTITE de capital qui se deverse dans les poches des classes très aisées est infernal actuellement, c'est obscène. Ce capital va se deverser à Paris d'une façon ou d'une autre selon moi.
 
Par ailleurs les taxes foncières vont augmenter fortement à Paris et venir financer une forte augmentation du parc HLM qui va selon moi augmenter la pression foncière en pre emptant des immeubles entiers. Le nombre de foyer continue d'augmenter à Paris plus vite qu'en France car les gens restent celibataires plus longtemps, les couples divorcent plus jeunes et ont besoin de plusieurs logements.
 
Bref je vois beaucoup de pression haussières sur l'ensemble de l'immo d'IDF, depuis la banlieue coquette pour les couples de cadres confortables avec enfants ou desirs d'enfants, le centre ville en raison de la progression des HLM, des GSNALF et des divorces... et du premium/prestige en raison des tombereaux de cash dans les couches très supérieures.
 
Et je peux me tromper à tous les étages    

 
Cela fait juste 20+ années que c'est le cas mais oui, ça va continuer.

 
Oui mais en quoi le délai pour la premption doit commencer après ? Ça part en parallele non ?  

 
Si ton scenario est le bon, ça donne envie de voter Mélenchon quand on est pas du bon côté du mur  

Ca ou de se lancer à son compte. Ou d'être heureux ailleurs qu'à Paris et dans sa banlieue. Ou de bénéficier des HLM/1% patronal et d'être loger à très bas cout.
Ou d'épargner en actions.

Bref de s'adapter à la situation d'une façon ou d'une autre.

Si ce futur est vécu comme une paralysie totale de ses moyens, alors oui, il ne reste que les votes contestataires, c'est logique.

 
Ca ou de se lancer à son compte. Ou d'être heureux ailleurs qu'à Paris et dans sa banlieue. Ou de bénéficier des HLM/1% patronal et d'être loger à très bas cout.
Ou d'épargner en actions.
 
Bref de s'adapter à la situation d'une façon ou d'une autre.
 
Si ce futur est vécu comme une paralysie totale de ses moyens, alors oui, il ne reste que les votes contestataires, c'est logique.

 
Oui mais en quoi le délai pour la premption doit commencer après ? Ça part en parallele non ?  

tu as sans doute raison pour les solutions
bon beneficier des HLM/1% demande d'avoir des bas revenus, donc compliqué quand on est cadre lambda
comme toujours en France, c'est la classe moyenne qui trinque le plus

C'est un hedge contre la hausse de l'immo.
La dernière baisse de 20 % date de quand en zone tendue?[b]

 
Hedge contre la hausse uniquement on est d'accord.  
 
En cas de baisse, si tu restes dans la même zone géographiquement et vise un bien plus grand/confortable/mieux placé dans le futur, une baisse te permet d'augmenter ton pouvoir d'achat immo MEME en ayant déja acheté : si le prix au m2 baisse, la différence relative entre les deux biens s'affaisse. En revanche il est probablement que les conditions de crédit vont se resserrer en même temps.
 
Bref le système est clairement biaisé en faveur des gens qui achètent tôt et sont stables géographiquement dans de très grandes villes ou leur periphérie.

 
On dit cela depuis toujours. Même en 2005 on disait ça. Même en 1996 je l'entendais dans les diners auxquels j'assistais gameboy à la main et où les invités de mon père me dessinaient des courbes d'inflation croisant la courbe des taux d'emprunts sur leurs carnets. J'avais 12 ans.
 
Les salariés cadre lambdas se font rincer en France sauf une minorité de top cadres, de cogip grasses et de profils rares. Une bonne partie d'entre eux ira en HLM/1% Patronal ou achetera en banlieue. Paris va devenir Paris jusqu'à Asnières, Puteaux, etc... Paris IM va devenir le centre de Paris mais pas "Paris" comme Londres ainsi qu'évoqué plus haut. Mais la QUANTITE de capital qui se deverse dans les poches des classes très aisées est infernal actuellement, c'est obscène. Ce capital va se deverser à Paris d'une façon ou d'une autre selon moi.
 
Par ailleurs les taxes foncières vont augmenter fortement à Paris et venir financer une forte augmentation du parc HLM qui va selon moi augmenter la pression foncière en pre emptant des immeubles entiers. Le nombre de foyer continue d'augmenter à Paris plus vite qu'en France car les gens restent celibataires plus longtemps, les couples divorcent plus jeunes et ont besoin de plusieurs logements.
 
Bref je vois beaucoup de pression haussières sur l'ensemble de l'immo d'IDF, depuis la banlieue coquette pour les couples de cadres confortables avec enfants ou desirs d'enfants, le centre ville en raison de la progression des HLM, des GSNALF et des divorces... et du premium/prestige en raison des tombereaux de cash dans les couches très supérieures.
 
Et je peux me tromper à tous les étages    

Mhhh... tout à fait le genre d'argument profitable en finance  

Mais pourtant les actions ont toujours battu l'immo sur le long terme (disons sur 25 ans), non ? Certes, avec une volatilité infiniment plus grande, mais le batte quand même ?

 
   
 
Si tu as raison, déprimant...
 
Mais pourtant les actions ont toujours battu l'immo sur le long terme (disons sur 25 ans), non ? Certes, avec une volatilité infiniment plus grande, mais le batte quand même ?
 
Enfin moi, j'assimile l'immo plutôt à de l'obligataire finalement, sensibles aux taux (même si Friggit expliquait que c'était faux sur période courte, de quelques années), je me trompe sûrement...
 
Avec le mouvement contraire sur les taux de celui qu'on a connu sur les 30 ans dernières années, tu vois quand même une hausse de l'immo résidentielle sur les 30 prochaines années ?
 
 
 

 
A quoi fais-tu référence ? A la hausse qui alimente la hausse, ou tu parles d'autres choses ?
 
 

Oui, elle était très très radine notre vendeuse, c'est plutôt amusant. Du genre à retirer tout ce qui était retirable.
Divorce salé, le fruit de la vente est visiblement le patrimoine dont elle disposera pour sa retraite, elle était très stressée.

C'est notre façon à nous d'aider les personnes agées

Bah non, changer juste le canon n'est pas franchement plus difficile : mon conseil c'est de regarder la marque de la porte (Viking, Fichet, Verisure, etc...), t'adresser à 2-3 serruriers franchisés de cette marque, faire faire les devis, aligner/baisser et hop, en 2-3j tu as ton rendez-vous et on parle de 200-400 je pense. Dernier conseil, le sac de clef est dans un paquet plastique scellé : le serrurier DOIT l'ouvrir devant toi pour effectuer les tests et te donner les clefs. Si il arrive avec le sac éventré, il aura pu en commander une copie et faire visiter ton appartement par ses "amis" à qui certains serruriers revendent adresses+clefs pour 1-2k.

 
Pour les Yvelines OK, si dans tes critères il y'a aussi le RER => Go branche A Yvelines !

 
Ben c'est ce que je souligne avec système en hysteresis : l'immo ne répond pas de façon bijective à la hausse et à la baisse.  
Et oui, je pense que malgré le mouvement haussier avec les taux à la baisse, je ne serais pas surpris que l'immo monte même avec des taux en hausse modérée. Si c'est une hausse brutale non.
 

 
Ca fait 7-8 ans que les marchés immo, actions, crypto, art, voitures, tout explose à la hausse.
Le tout avec un levier gratuit ou presque pour les riches.
 
C'était mon travail de gérer les très hautes fortunes, j'ai toujours beaucoup de contacts et de discussion. Certains mega patrimoines ont tout simplement fait x3 ou x4 ces 5 dernières années. D'autres encore plus.  
Et il y a tous les entrepreneurs qui vendent leurs societés à des multiples énormes, les startuppeurs, les employés tech indépendants, certains top exec... il y a une partie de la population qui évolue à un rythme d'enrichissement completement absurde depuis quelques temps. J'écris seulement qu'une partie va se retrouver dans les prix immo d'une façon ou l'autre, rien de plus.

 
ça te fait une belle jambe de faire 20% sur 100k d'économies alors que celui qui s'est mis ras la gueule et a emprunté 700k s'il fait juste 15% ben il a gagné 5 fois plus que toi avec l'effet levier, va voir ta banque pour t'endetter à 33% sur 25 ans à un taux de 1% pour acheter des actions

 
En une semaine/10 jours tu as une proposition de financement, pas une offre editée avec tableau d'amortissement définitif et mécanisme d'hypothèque en place (credit logement, ppd, etc...).  
C'est SI tu acceptes leur proposition de financement dans 10 jours que LA ils commencent le vrai boulot d'édition de l'offre et de structuration du nantissement qui prend 4-8 semaines selon les banques et la charge de travail. Ils te demandent d'ailleurs bien souvent ta date butoir d'acte authentique dans le compromis pour échelonner ton travail vs. tous les autres prets à structurer.
 

 
Oui mais en quoi le délai pour la premption doit commencer après ? Ça part en parallele non ?  

Ben la réponse c'est 98-99, la baisse de 2009/2010 était molle. Il y a bientôt un cycle de Kondratiev.

Selon moi l'immo est typique d'un système en hysteresis, quasi impossible à modéliser correctement Ce n'est pas papy Friggit qui viendra nous contredire.

 
 
Comment tu fais s'il arrive le sac éventré, tu fais inscrire sur le devis "sac de livraison scellé" ?
Qu'est-ce qui te dit qu'il n'a pas fait de copie avant de les mettre dans le sac ?
 

Mais oui, mais oui  

Qu'as-tu en tête à part être insultant avec ce smiley qui m'invite en substance d'aller me coucher

 
Excuse moi, je n'aurais pas dû c'est débile    Mets ça sur le compte de la fatigue, moi aussi je vais me coucher.

 
Je suis tatillon à ce sujet, tout le monde n'est pas aussi pénible que moi
 
Les clefs de marques sérieuses sont dans des sachets en plastique sur-pressurisé, ça se voit tout de suite si ça a déja été ouvert par le passé. Les 4 ou 5 clefs sont soit légèrement collées ensemble, donc ça se voit si une a été retirée des autres OU ont de mini ergots en metal qui s'effritent à la première insertion dans la serrure. Bref tout est fait pour garantir à l'acheteur que ces clefs sont pucelles.

Good to know  
 
J’y pense aux portes blindées, depuis que je suis proprio dans le quartier malfamé de Luxembourg
 
Est-ce que tu (ou qq1 d’autre qui lit) à idée de la mesure dans laquelle c’est « récupérable » ou devrais-je dire « valorisable » lors de la revente ?

Good to know  
 
J’y pense aux portes blindées, depuis que je suis proprio dans le quartier malfamé de Luxembourg
 
Est-ce que tu (ou qq1 d’autre qui lit) à idée de la mesure dans laquelle c’est « récupérable » ou devrais-je dire « valorisable » lors de la revente ?

Histoire d'être davantage dans le cadre du topic, les profils des visites de notre appartement dans le 3ème qui est sous compromis. 80-90m2, nord 3ème, vendu 13.5/14.0k FAI
 
40% Couples d'environ 35-45 ans avec désirs d'enfant ou sans, bref des couples relativement âgés qui n'avaient pas encore d'enfants.  
40% de parents qui visitent pour acheter cash pour leur enfant à l'étranger/en province/qui vient étudier à Paris... ou une fille qui cherche à acheter pour sa mère âgée.
20% de couples plus jeunes de 28-35 ans qui cherchent tout de suite à nous rassurer comme quoi ils ont un gros apport, un couple annoncait même acheter sans emprunt.
 
31 visites en 3.5 semaines. Une offre au prix avec condition suspensive que l'on a retenu. Après l'offre acceptée, une offre sans condition suspensive mais on a préféré tenir notre parole vis à vis des premiers qui ont des profils très solides. Très mou et pas d'offre au début bizarrement et brutalement une acceleration ensuite de visites et d'intérêt, on a pas bien compris pourquoi.

Quels sont les profils professionnels des potentiels acheteurs de ton bien ? J'imagine que dans le couple, les deux travaillent déjà non ? Plutôt profession liberale que cadre ?

 
Oui mais en quoi le délai pour la premption doit commencer après ? Ça part en parallele non ?  

Histoire d'être davantage dans le cadre du topic, les profils des visites de notre appartement dans le 3ème qui est sous compromis. 80-90m2, nord 3ème, vendu 13.5/14.0k FAI
 
40% Couples d'environ 35-45 ans avec désirs d'enfant ou sans, bref des couples relativement âgés qui n'avaient pas encore d'enfants.  
40% de parents qui visitent pour acheter cash pour leur enfant à l'étranger/en province/qui vient étudier à Paris... ou une fille qui cherche à acheter pour sa mère âgée.
20% de couples plus jeunes de 28-35 ans qui cherchent tout de suite à nous rassurer comme quoi ils ont un gros apport, un couple annoncait même acheter sans emprunt.
 
31 visites en 3.5 semaines. Une offre au prix avec condition suspensive que l'on a retenu. Après l'offre acceptée, une offre sans condition suspensive mais on a préféré tenir notre parole vis à vis des premiers qui ont des profils très solides. Très mou et pas d'offre au début bizarrement et brutalement une acceleration ensuite de visites et d'intérêt, on a pas bien compris pourquoi.

Histoire d'être davantage dans le cadre du topic, les profils des visites de notre appartement dans le 3ème qui est sous compromis. 80-90m2, nord 3ème, vendu 13.5/14.0k FAI

40% Couples d'environ 35-45 ans avec désirs d'enfant ou sans, bref des couples relativement âgés qui n'avaient pas encore d'enfants.
40% de parents qui visitent pour acheter cash pour leur enfant à l'étranger/en province/qui vient étudier à Paris... ou une fille qui cherche à acheter pour sa mère âgée.
20% de couples plus jeunes de 28-35 ans qui cherchent tout de suite à nous rassurer comme quoi ils ont un gros apport, un couple annoncait même acheter sans emprunt.

31 visites en 3.5 semaines. Une offre au prix avec condition suspensive que l'on a retenu. Après l'offre acceptée, une offre sans condition suspensive mais on a préféré tenir notre parole vis à vis des premiers qui ont des profils très solides. Très mou et pas d'offre au début bizarrement et brutalement une acceleration ensuite de visites et d'intérêt, on a pas bien compris pourquoi.

Histoire d'être davantage dans le cadre du topic, les profils des visites de notre appartement dans le 3ème qui est sous compromis. 80-90m2, nord 3ème, vendu 13.5/14.0k FAI
 
40% Couples d'environ 35-45 ans avec désirs d'enfant ou sans, bref des couples relativement âgés qui n'avaient pas encore d'enfants.  
40% de parents qui visitent pour acheter cash pour leur enfant à l'étranger/en province/qui vient étudier à Paris... ou une fille qui cherche à acheter pour sa mère âgée.
20% de couples plus jeunes de 28-35 ans qui cherchent tout de suite à nous rassurer comme quoi ils ont un gros apport, un couple annoncait même acheter sans emprunt.
 
31 visites en 3.5 semaines. Une offre au prix avec condition suspensive que l'on a retenu. Après l'offre acceptée, une offre sans condition suspensive mais on a préféré tenir notre parole vis à vis des premiers qui ont des profils très solides. Très mou et pas d'offre au début bizarrement et brutalement une acceleration ensuite de visites et d'intérêt, on a pas bien compris pourquoi.