Merci pour vos réponses

Je me faisais la réflexion, j'ai un immeuble des années 60, donc je me dis que s'ils en ont pas mise en 60 ans c'est que ca n'est pas nécessaire

 
Et si un jour Virgil fait banqueroute ?  
Bon ça doit être comme une banque qui fait faillite, ton crédit est forcément repris par une autre banque  

Tu fais le difficile
 
https://www.seloger.com/annonces/ac [...] 52595.htm?

 
Suite à vos conseils, nous allons nous positionner sur une des 2 dernières maisons actuellement en vente sur Cesson, pour passer à autre chose, être moins aigri et frustré des politiques monétaires et nous conformer aux prix du marché fixés par les AI dans leurs annonces.
 
Donc on a le "choix" entre 2 maisons centrales, bonnes localisations. Elles sont en vente depuis très longtemps.
 
Maison 1 : https://www.avendrealouer.fr/vente/ [...] 79906.html
 
Surnommé le blockhaus ou le pavé dans le milieu des AI de Cesson (source : mon "informateur" AI), son aspect massif et inesthétique de l'extérieur lui permet d'être très grande à l'intérieur. Selon ce même AI (qui ne vend pas cette maison vu qu'elle est en vente dans une autre agence en exclusivité), les travaux nécessaires à 300k minimum font qu'il lui semble impossible de rentrer dans ses frais un jour (sauf QEx1000 sans doute), car ce sera une vie à l'étage malgré les futurs travaux, et que ce n'est plus ce que les gens recherchent.
 
Le maitre d’œuvre indique aussi que les travaux seront de minimum 2 ans vu tout ce qu'il y a à faire, donc cela ne règle pas vraiment notre soucis d'envie d'enfant, même si on peut se serrer si ce n'est "que" 2 ans dans notre petite location.
 
A ce stade, elle a donc notre priorité.
 
 
Maison 2 : https://www.avendrealouer.fr/vente/ [...] 51841.html
 
Cette très belle maison de l'extérieur doit être totalement refaite à l'intérieur. Le coût des travaux n'a pas été chiffré, je dirai de l'ordre de 200k. Très difficile à chauffer en raison de ses volumes généreux, son petit jardin est hélas inexploitable car il donne sur la "soufflerie" ou un truc du genre, du crédit agricole juste à côté. C'est donc un bruit très fort, continu et permanent qui nous avait fait croire à une blague quand on avait visité (mais on est trop exigeants   ).
 
Le bien ne trouvant pas preneur à 712k, le prix a d'abord été augmenté à 717k (https://www.avendrealouer.fr/vente/cesson-sevigne-35/b-maison/8-pieces/loc-101-16812/fd-38080062.html) puis récemment à 780k (https://www.avendrealouer.fr/vente/cesson-sevigne-35/b-maison/7-pieces/loc-101-16812/fd-42288170.html). Ceci est du au fait que le vendeur a beaucoup d'affectif pour cette maison, qui était sa résidence secondaire, selon AI.
 
 
Bien sûr, nous regrettons celle à 732k sur laquelle nous aurions du nous positionner ; on avait bêtement bloqués sur la catégorisation en "passoire thermique F" mais grâce à vous, on a compris que l'électrique est défavorisé dans ces classements... si j'étais venu plus tôt sur ce forum, cette galère de l'achat serait réglé. Bref.
 
 
Sur les 2 maisons qui restent, avez-vous des suggestions, voyez-vous des choses à savoir, des critères plus importants que d'autres, etc... pour un néophyte de la recherche immobilière ?  
 
 
 

 
Je mise sur les effets postconfinement qui va faire augmenter les divorces entre bobos parisiens et donc arriver biens dévaluées volontairement sur le marché parisien (j'ai l'impression qu'en cas de divorce, les couples on pour priorité de vendre rapidement plutot qu'a bon prix)
Je sais c'est très cynique et naif mais on sait jamais

Pour ta dernière phrase, Virgil ne finance pas l'investissement locatif (j'ai regardé )

 
 
Dans les 2 cas je trouve les estimations de travaux complétement surréalistes...:o

 
 
Dans les 2 cas je trouve les estimations de travaux complétement surréalistes...:o

 
Je mise sur les effets postconfinement qui va faire augmenter les divorces entre bobos parisiens et donc arriver biens dévaluées volontairement sur le marché parisien (j'ai l'impression qu'en cas de divorce, les couples on pour priorité de vendre rapidement plutot qu'a bon prix)
Je sais c'est très cynique et naif mais on sait jamais

ça parait cher en travaux, non?
Perso le point noir dans tout ça c'est qu'elles sont "en vente depuis très longtemps.". Pour moi ça veut dire qu'elles sont trop chères, surtout si c'est un marché dynamique. Attention je n'ai pas d'avis sur la question précisément, mais tu nous dit que tu ne vois pas d'offre, que des maisons sont vendues directement au prix... Donc aucune raison que celles-ci restent en vente depuis très longtemps si elles étaient correctement pricées. Je passerais mon tour perso, même si je trouve bien que tu commences à accepter la réalité du marché

Suite à vos conseils, nous allons nous positionner sur une des 2 dernières maisons actuellement en vente sur Cesson, pour passer à autre chose, être moins aigri et frustré des politiques monétaires et nous conformer aux prix du marché fixés par les AI dans leurs annonces.

 
 
Merci Romf.
 
Pour le blockhaus, elle a déjà été baissée de 665k à 620k, mais toujours pas vendue. Elle est à moins de 3K/m2 ce qui est très peu cher vu la localisation exceptionnelle, mais absolument tout est à refaire.
 
Selon mon informateur AI, le fait qu'il faille rester en location le temps des travaux diminue l'attrait pour un parisien qui veut directement acheter et ne pas passer par la case location intermédiaire.
 

 
 
Ah bon ? Pour le blockhaus, c'est pourtant un maitre d'oeuvre (amené par l'AI qui vend cette maison) qui a chiffré à 300k. Enfin, à 220k sans faire le bas (où absolument tout est à refaire aussi   )
 
Sur cette maison, il faut bien voir qu'elle est si peu chère au m2 car tout est à recommencer. Quand on entre, la porte grince et on imagine que des corbeaux vont s'envoler.
 
Par contre, elle ne peut être mieux située. Je me demande s'il ne vaudrait pas mieux tout raser et reconstruire.

Fig 1 : la phase d'acceptation
 
N'achète pas n'importe quoi juste pour acheter. Tu as suffisamment de moyens financiers pour ne pas être désolvabiliser à court terme. Je pense que tu seras content de payer 100K€ de plus, une maison qui te plaît vraiment et qui n'a pas de gros défaut. Vivre au quotidien dans un bien qui te plaît/convient, ça n'a pas de prix
 
En revanche, je trouve les prix de rénovations annoncés très élevés. J'ai rénové intégralement (sauf les sols et l'électricité qui était récente) un appartement parisien familial sans tirer/négocier les coûts (en visant plutôt le moyen/haut de gamme) et je m'en suis sorti à moins de 1000€/m² (pour la cuisine c'était 3000€/m² ). Plus la surface à rénover est grande et plus le coût au m² diminue. Donc 300K€ pour rénover une maison de 210m² avec des tarifs non parisien, ça me paraît stratosphérique.

T'as chiffré le coût d'une démolition / reconstruction ?

 
Suite à vos conseils, nous allons nous positionner sur une des 2 dernières maisons actuellement en vente sur Cesson, pour passer à autre chose, être moins aigri et frustré des politiques monétaires et nous conformer aux prix du marché fixés par les AI dans leurs annonces.
 
Donc on a le "choix" entre 2 maisons centrales, bonnes localisations. Elles sont en vente depuis très longtemps.
 
Maison 1 : https://www.avendrealouer.fr/vente/ [...] 79906.html
 
Surnommé le blockhaus ou le pavé dans le milieu des AI de Cesson (source : mon "informateur" AI), son aspect massif et inesthétique de l'extérieur lui permet d'être très grande à l'intérieur. Selon ce même AI (qui ne vend pas cette maison vu qu'elle est en vente dans une autre agence en exclusivité), les travaux nécessaires à 300k minimum font qu'il lui semble impossible de rentrer dans ses frais un jour (sauf QEx1000 sans doute), car ce sera une vie à l'étage malgré les futurs travaux, et que ce n'est plus ce que les gens recherchent.
 
Le maitre d’œuvre indique aussi que les travaux seront de minimum 2 ans vu tout ce qu'il y a à faire, donc cela ne règle pas vraiment notre soucis d'envie d'enfant, même si on peut se serrer si ce n'est "que" 2 ans dans notre petite location.
 
A ce stade, elle a donc notre priorité.
 
 
Maison 2 : https://www.avendrealouer.fr/vente/ [...] 51841.html
 
Cette très belle maison de l'extérieur doit être totalement refaite à l'intérieur. Le coût des travaux n'a pas été chiffré, je dirai de l'ordre de 200k. Très difficile à chauffer en raison de ses volumes généreux, son petit jardin est hélas inexploitable car il donne sur la "soufflerie" ou un truc du genre, du crédit agricole juste à côté. C'est donc un bruit très fort, continu et permanent qui nous avait fait croire à une blague quand on avait visité (mais on est trop exigeants   ).
 
Le bien ne trouvant pas preneur à 712k, le prix a d'abord été augmenté à 717k (https://www.avendrealouer.fr/vente/cesson-sevigne-35/b-maison/8-pieces/loc-101-16812/fd-38080062.html) puis récemment à 780k (https://www.avendrealouer.fr/vente/cesson-sevigne-35/b-maison/7-pieces/loc-101-16812/fd-42288170.html). Ceci est du au fait que le vendeur a beaucoup d'affectif pour cette maison, qui était sa résidence secondaire, selon AI.
 
 
Bien sûr, nous regrettons celle à 732k sur laquelle nous aurions du nous positionner ; on avait bêtement bloqués sur la catégorisation en "passoire thermique F" mais grâce à vous, on a compris que l'électrique est défavorisé dans ces classements... si j'étais venu plus tôt sur ce forum, cette galère de l'achat serait réglé. Bref.
 
 
Sur les 2 maisons qui restent, avez-vous des suggestions, voyez-vous des choses à savoir, des critères plus importants que d'autres, etc... pour un néophyte de la recherche immobilière ?  
 
 
 

Merci, interessant :

Avec du recul, c'est quand même fou qu'on ait decidé de faire une ''couronne" de logements sociaux entourant Paris
On etait dans une vision politique de l'urbanisme totalement opposée à celle d'aujourd'hui

 
Non.
 
Pour d'autres cas, un constructeur m'avait dit 40k pour démolir mais c'était des ruines. Là c'est un blockaus.

 
+1.
Par ailleurs les annonces sont là depuis un long moment, elles sont probablement très surestimées, faut faire une offre bien en dessous je pense (et si ça ne passe pas, être patient).

 
Tout le monde a les moyens, il n'y a que des gens qui NE SE donnent pas les moyens  
 
L'emprunt qui te retient est l'obstacle au bien que tu détiens et Virgil est là pour toi !
 
En gros ils prêtent de l'argent au jeune qui s'en sert comme "apport" vis à vis de la banque. En échange, Virgil obtient un pourcentage du bien, qu'il faut racheter plus tard. Si c'est accepté par les banques et que ça passe question HCSF ça peut marcher mais ça revient mécaniquement à augmenter encore l'endettement, en le repoussant à plus long terme.

Merci onina.
 
Mais cette technique m'a fait passer pour un troll apparemment auprès de l'autre agence, celle qui vendait la maison à 732k depuis 9 mois.
J'avais proposé 575k et la maison s'est vendue au prix selon l'AI. En quelque sorte, le prix du marché a "rattrapé" la sur-estimation initiale.
 
Donc je ne voudrais pas refaire la même erreur auprès des autres agences, sinon je me grille partout.  
 
C'est délicat...

 
Je mise sur les effets postconfinement qui va faire augmenter les divorces entre bobos parisiens et donc arriver biens dévaluées volontairement sur le marché parisien (j'ai l'impression qu'en cas de divorce, les couples on pour priorité de vendre rapidement plutot qu'a bon prix)
Je sais c'est très cynique et naif mais on sait jamais

Ne jamais croire un Ai (ou un vendeur d'une manière générale)
 
C'est par Kermarec que tu as visité la maison à 732K€ ? https://www.kermarrec-habitation.fr [...] -32749039/

 
Et si un jour Virgil fait banqueroute ?  
Bon ça doit être comme une banque qui fait faillite, ton crédit est forcément repris par une autre banque  

 
 
Merci Romf.
 
Pour le blockhaus, elle a déjà été baissée de 665k à 620k, mais toujours pas vendue. Elle est à moins de 3K/m2 ce qui est très peu cher vu la localisation exceptionnelle, mais absolument tout est à refaire.
 
Selon mon informateur AI, le fait qu'il faille rester en location le temps des travaux diminue l'attrait pour un parisien qui veut directement acheter et ne pas passer par la case location intermédiaire.
 

 
 
Le torchon basé sur des clichés qui se présente comme "une tribune" alors que c'est une pub éhontée pour Virgil.    
 
Et en plus je me dis que leur business pourrait marcher en vendant le fait de pouvoir contourner les critères HCSF

 
Dans le cas, ou l'on achete un bien à Paris IM et que l'on le loue par la suite le temps d'une experience à l'étranger, les loyers peuvent ils autofinancer le bien le temps de notre sejour de quelques années ? Ou l'encadrement des loyers + la hausse des prix empechent cela à présent ?

Pour ta dernière phrase, Virgil ne finance pas l'investissement locatif (j'ai regardé )

 
Je rejoins les commentaires plus haut.
Ces deux maisons sont en ligne depuis longtemps pour la simple et bonne raison qu'elles sont trop chères au regard de leurs défauts.
La première a zéro charme, vous voudriez absolument tout refaire vu le chiffrage du MO que je trouve complètement délirant (à ce tarif tu changes absolument TOUT sur cette surface, ça n'a aucun sens, tout n'est pas à jeter ici...). Bref, le budget global devient délirant pour une maison qui restera avec vie à l'étage (même si rien n'empêche de se faire une grande et belle terrasse sur pilotis).
 
La deuxième, c'est non direct si le jardin est inutilisable. Au revoir.
 
J'insiste encore et encore, mais tu prends les choses dans le mauvais sens : il ne s'agit pas de se positionner sur les biens annoncés restants, mais de te mettre des alertes sur les biens qui vont inévitablement arriver dans les semaines qui viennent. Et de sauter dessus pour visiter et te positionner.  
Les biens que tu as visités te permettent de tâter le marché, mais c'est tout.
 
Au passage, je vois aussi ces annonces que tu ne cites pas :
https://www.ouestfrance-immo.com/im [...] 287622.htm
https://www.ouestfrance-immo.com/im [...] 036432.htm
et celle à 732 k€ est toujours en ligne (chez Kermarrec)... elle est vraiment vendue ?

Tu fais le difficile
https://www.seloger.com/annonces/ac [...] 52595.htm?

Fig 1 : la phase d'acceptation
 
N'achète pas n'importe quoi juste pour acheter. Tu as suffisamment de moyens financiers pour ne pas être désolvabiliser à court terme. Je pense que tu seras content de payer 100K€ de plus, une maison qui te plaît vraiment et qui n'a pas de gros défaut. Vivre au quotidien dans un bien qui te plaît/convient, ça n'a pas de prix
 
En revanche, je trouve les prix de rénovations annoncés très élevés. J'ai rénové intégralement (sauf les sols et l'électricité qui était récente) un appartement parisien familial sans tirer/négocier les coûts (en visant plutôt le moyen/haut de gamme) et je m'en suis sorti à moins de 1000€/m² (pour la cuisine c'était 3000€/m² ). Plus la surface à rénover est grande et plus le coût au m² diminue. Donc 300K€ pour rénover une maison de 210m² avec des tarifs non parisien, ça me paraît stratosphérique.

Au secours ! La fameuse suspension qui a essaimé jusque dans un quartier excentré d'une banlieue de ville de province.  

Belle pêche, Pat

Merci Darya  

Pour être honnête mon acceptation reste fake pour l'instant, j'ai des rechutes ponctuelles dans la journée où je m'énerve tout seul en pensant à la situation genre (1 million pour vivre en banlieue de ville moyenne, n'importe quoi)  

 
Je rejoins les commentaires plus haut.
Ces deux maisons sont en ligne depuis longtemps pour la simple et bonne raison qu'elles sont trop chères au regard de leurs défauts.
La première a zéro charme, vous voudriez absolument tout refaire vu le chiffrage du MO que je trouve complètement délirant (à ce tarif tu changes absolument TOUT sur cette surface, ça n'a aucun sens, tout n'est pas à jeter ici...). Bref, le budget global devient délirant pour une maison qui restera avec vie à l'étage (même si rien n'empêche de se faire une grande et belle terrasse sur pilotis).
 
La deuxième, c'est non direct si le jardin est inutilisable. Au revoir.
 
J'insiste encore et encore, mais tu prends les choses dans le mauvais sens : il ne s'agit pas de se positionner sur les biens annoncés restants, mais de te mettre des alertes sur les biens qui vont inévitablement arriver dans les semaines qui viennent. Et de sauter dessus pour visiter et te positionner.  
Les biens que tu as visités te permettent de tâter le marché, mais c'est tout.
 
Au passage, je vois aussi ces annonces que tu ne cites pas :
https://www.ouestfrance-immo.com/im [...] 287622.htm
https://www.ouestfrance-immo.com/im [...] 036432.htm
et celle à 732 k€ est toujours en ligne (chez Kermarrec)... elle est vraiment vendue ?

Comment tu as géré tes biens immo en les quittant ? Tu as réussi à faire des PV à court terme malgré une courte détention ? Mise en loc ?
 
C’est vraiment un truc qui m’a souvent bloqué dans mes envies d’achat. Impossible de me projeter plus de 5 ans au même endroit (même si au final ça s’est parfois fait...), et du coup difficile de rendre un achat rentable à la revente. Et la location en direct me fait fuir (le temps passé à s’en occuper et l’accumulation d’emmerdes me dissuadent vite).

 
Merci Darya    
 
Pour être honnête mon acceptation reste fake pour l'instant, j'ai des rechutes ponctuelles dans la journée où je m'énerve tout seul en pensant à la situation genre (1 million pour vivre en banlieue de ville moyenne, n'importe quoi)    
 
 
 

 
surface de la maison x prix au m² du quartier - prix des travaux - prix de la loc le temps des travaux = prix de vente réaliste
 

 
Sois patient
 
Donne toi 6 mois / 1 an pour trouver en étant à l'affût des nouveaux biens mis en vente.  
 
Clairement, n'achète pas au prix les biens en vente depuis quasi 1 an, ils sont surpricés et leurs vendeurs sûrement têtus (ou simplement pas pressés / au cas où).
 
En fait il faut presque faire comme si ces biens n'existaient pas. Ce n'est pas facile quand il y a pénurie d'offre et que l'on veut concrétiser son projet. Mais au final, tu seras content davoir attendu le bon bien quand il se présentera à toi !

 
Le compte est bon, 585k selon ton calcul.
 
Dommage que je ne loue pas quelque chose à 3K/mois pendant l'attente