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À quand le prochain krach immobilier en France ?




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Auteur Sujet :

[Topic achat immobilier] À quand le krach ?

n°62852243
Lagoon57
Posté le 05-05-2021 à 10:14:55  profilanswer
 

Reprise du message précédent :

zino20 a écrit :


 
Je mise sur les effets postconfinement qui va faire augmenter les divorces entre bobos parisiens et donc des biens dévaluées volontairement sur le marché de l'immobilien parisien
Je sais c'est très cynique et naif mais on sait jamais


Les divorces ça fait aussi augmenter la pression immobilière hein... :o

mood
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Posté le 05-05-2021 à 10:14:55  profilanswer
 

n°62852251
stancw
Parle à Monkey ...
Posté le 05-05-2021 à 10:15:53  profilanswer
 

-luxboy- a écrit :

 

Merci pour vos réponses :jap:

 

Je me faisais la réflexion, j'ai un immeuble des années 60, donc je me dis que s'ils en ont pas mise en 60 ans c'est que ca n'est pas nécessaire :o


Mauvaise réflexion :o


---------------
... ma tête est malade -  "Est-ce que ce bruit dans ma tête te dérange?"
n°62852263
Epicure75
Posté le 05-05-2021 à 10:16:35  profilanswer
 

canti75 a écrit :


 
Et si un jour Virgil fait banqueroute ? [:ba_423:8]  
Bon ça doit être comme une banque qui fait faillite, ton crédit est forcément repris par une autre banque  [:ane-trav:4]


 
Je ne connaissais pas Virgil avant d'avoir lu la tribune de sa fondatrice dans les Echos, du coup, je suis allé sur leur site pour comprendre le concept, et a priori je ne suis pas aussi critique que certains d'entre vous.
En fait, de ce que je comprends (car le site ne développe pas tant que cela son modèle dans les détails), Virgile n'est pas tant prêteur que co-emprunteur et donc copropriétaire pendant au maximum 10 ans (au bout de 10 ans, l'acquéreur doit lui racheter les parts ou revendre). Il ne finance pas plus de 20% du bien dans la limite de 100 000 euros, et vient le visiter en amont de l'achat. Aucune somme ne leur est versé durant la durée de détention.
Il se rémunère à la vente, sur les 50% de part "gratuites" qu'il a obtenu à l'achat (ex : il achète 5% du bien, il est propriétaire de 7,5%).
Pour avoir davantage d'informations, il faut prendre RV, je n'ai pas poussé jusque là.
Quelques questions en suspens :
- est ce que Virgil assume sa quote-part de charges pendant sa durée de détention ?
- oblige-t-il l'acheteur a recourir à l'emprunt par son intermédiaire (car il a aussi une activité de courtier lui permettant de rentrer du cash plus rapidement) ?
- Virgil peut-il bloquer la vente si baisse de valeur avant les 10 ans ? Virgil prend en effet aussi son risque car si la valeur du bien a diminué au bout des 10 ans, ils prennent leur perte.
- Quid en cas de défaillance de l'emprunteur et une éventuelle saisie du bien pour Virgil ?
 
Le modèle m'interpelle un peu aussi : ils ont l'air d'être assez nombreux, avec la majorité du cash qui ne rentrera que dans un moment, et il me semble avoir lu qu'ils n'ont levé que 2,1 millions d'euros récemment. Pas beaucoup d'opérations potentielles si ce chiffre est juste (d'ailleurs ils se contentent d'intervenir que sur Paris et banlieue proche pour le moment).
 
En tout cas, je trouve que cela mérite d'examiné, pour qui aurait besoin d'un apport. Encore une fois, je les vois davantage comme associé que comme prêteur, mais j'ai creusé 5 minutes ;)

n°62852280
patrice778
Posté le 05-05-2021 à 10:17:45  profilanswer
 


 
Pas les moyens... et trop loin des écoles. Mais stylé, c'est vrai.  :)

n°62852292
Romf
Posté le 05-05-2021 à 10:18:38  profilanswer
 

patrice778 a écrit :


 
Suite à vos conseils, nous allons nous positionner sur une des 2 dernières maisons actuellement en vente sur Cesson, pour passer à autre chose, être moins aigri et frustré des politiques monétaires et nous conformer aux prix du marché fixés par les AI dans leurs annonces.
 
Donc on a le "choix" entre 2 maisons centrales, bonnes localisations. Elles sont en vente depuis très longtemps.
 
Maison 1 : https://www.avendrealouer.fr/vente/ [...] 79906.html
 
Surnommé le blockhaus ou le pavé dans le milieu des AI de Cesson (source : mon "informateur" AI), son aspect massif et inesthétique de l'extérieur lui permet d'être très grande à l'intérieur. Selon ce même AI (qui ne vend pas cette maison vu qu'elle est en vente dans une autre agence en exclusivité), les travaux nécessaires à 300k minimum font qu'il lui semble impossible de rentrer dans ses frais un jour (sauf QEx1000 sans doute), car ce sera une vie à l'étage malgré les futurs travaux, et que ce n'est plus ce que les gens recherchent.
 
Le maitre d’œuvre indique aussi que les travaux seront de minimum 2 ans vu tout ce qu'il y a à faire, donc cela ne règle pas vraiment notre soucis d'envie d'enfant, même si on peut se serrer si ce n'est "que" 2 ans dans notre petite location.
 
A ce stade, elle a donc notre priorité.
 
 
Maison 2 : https://www.avendrealouer.fr/vente/ [...] 51841.html
 
Cette très belle maison de l'extérieur doit être totalement refaite à l'intérieur. Le coût des travaux n'a pas été chiffré, je dirai de l'ordre de 200k. Très difficile à chauffer en raison de ses volumes généreux, son petit jardin est hélas inexploitable car il donne sur la "soufflerie" ou un truc du genre, du crédit agricole juste à côté. C'est donc un bruit très fort, continu et permanent qui nous avait fait croire à une blague quand on avait visité (mais on est trop exigeants  :o ).
 
Le bien ne trouvant pas preneur à 712k, le prix a d'abord été augmenté à 717k (https://www.avendrealouer.fr/vente/cesson-sevigne-35/b-maison/8-pieces/loc-101-16812/fd-38080062.html) puis récemment à 780k (https://www.avendrealouer.fr/vente/cesson-sevigne-35/b-maison/7-pieces/loc-101-16812/fd-42288170.html). Ceci est du au fait que le vendeur a beaucoup d'affectif pour cette maison, qui était sa résidence secondaire, selon AI.
 
 
Bien sûr, nous regrettons celle à 732k sur laquelle nous aurions du nous positionner ; on avait bêtement bloqués sur la catégorisation en "passoire thermique F" mais grâce à vous, on a compris que l'électrique est défavorisé dans ces classements... si j'étais venu plus tôt sur ce forum, cette galère de l'achat serait réglé. Bref.
 
 
Sur les 2 maisons qui restent, avez-vous des suggestions, voyez-vous des choses à savoir, des critères plus importants que d'autres, etc... pour un néophyte de la recherche immobilière ?  
 
 
 


ça parait cher en travaux, non?
Perso le point noir dans tout ça c'est qu'elles sont "en vente depuis très longtemps.". Pour moi ça veut dire qu'elles sont trop chères, surtout si c'est un marché dynamique. Attention je n'ai pas d'avis sur la question précisément, mais tu nous dit que tu ne vois pas d'offre, que des maisons sont vendues directement au prix... Donc aucune raison que celles-ci restent en vente depuis très longtemps si elles étaient correctement pricées. Je passerais mon tour perso, même si je trouve bien que tu commences à accepter la réalité du marché :o

n°62852309
Romf
Posté le 05-05-2021 à 10:19:56  profilanswer
 

zino20 a écrit :


 
Je mise sur les effets postconfinement qui va faire augmenter les divorces entre bobos parisiens et donc arriver biens dévaluées volontairement sur le marché parisien (j'ai l'impression qu'en cas de divorce, les couples on pour priorité de vendre rapidement plutot qu'a bon prix)
Je sais c'est très cynique et naif mais on sait jamais


Y'a quand mêmes des biais intéressants chez certains :o
-Les gens veulent du vert, le TT augmente, Paris n'a plus d'intérêt avec tout fermé: Paris va baisser
-Déconfinement, vaccination, réouverture progressive de tout ce qui fait l'intérêt de Paris: Paris va baisser
:o


Message édité par Romf le 05-05-2021 à 10:20:54
n°62852326
Epicure75
Posté le 05-05-2021 à 10:20:58  profilanswer
 

pilef a écrit :

Pour ta dernière phrase, Virgil ne finance pas l'investissement locatif (j'ai regardé :o)


 
En effet, mais une RP peut devenir un investissement locatif, et je ne vois pas ce que Virgil y trouverait à redire, sauf à ce que le contrat initial prévoit que le bien ne pourra pas être mis en location (comme ils sont propriétaires, une telle clause doit être possible, mais il y a a peut-être moyen de discuter avec eux au moment de cette éventuelle décision).

n°62852328
patrice778
Posté le 05-05-2021 à 10:21:25  profilanswer
 

r06 a écrit :


 
 
Dans les 2 cas je trouve les estimations de travaux complétement surréalistes...:o


 
 
Ah bon ? Pour le blockhaus, c'est pourtant un maitre d'oeuvre (amené par l'AI qui vend cette maison) qui a chiffré à 300k. Enfin, à 220k sans faire le bas (où absolument tout est à refaire aussi  :o )
 
Sur cette maison, il faut bien voir qu'elle est si peu chère au m2 car tout est à recommencer. Quand on entre, la porte grince et on imagine que des corbeaux vont s'envoler.
 
Par contre, elle ne peut être mieux située. Je me demande s'il ne vaudrait pas mieux tout raser et reconstruire.

n°62852355
onina
Posté le 05-05-2021 à 10:23:09  profilanswer
 

r06 a écrit :


 
 
Dans les 2 cas je trouve les estimations de travaux complétement surréalistes...:o


 
+1.
Par ailleurs les annonces sont là depuis un long moment, elles sont probablement très surestimées, faut faire une offre bien en dessous je pense (et si ça ne passe pas, être patient).

n°62852359
hfr of the​ dead
Posté le 05-05-2021 à 10:23:24  profilanswer
 

zino20 a écrit :


 
Je mise sur les effets postconfinement qui va faire augmenter les divorces entre bobos parisiens et donc arriver biens dévaluées volontairement sur le marché parisien (j'ai l'impression qu'en cas de divorce, les couples on pour priorité de vendre rapidement plutot qu'a bon prix)
Je sais c'est très cynique et naif mais on sait jamais


 
non les biens partiront haut qd mm car la demande est là.
si meme une pandemie mondiale n'a pas fait baisser significativement, c'est pas pret de s'écrouler.
une guerre peut etre?


---------------
http://www.youtube.com/watch?v=WoLS0t6wzcs
mood
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Posté le 05-05-2021 à 10:23:24  profilanswer
 

n°62852449
patrice778
Posté le 05-05-2021 à 10:29:20  profilanswer
 

Romf a écrit :


ça parait cher en travaux, non?
Perso le point noir dans tout ça c'est qu'elles sont "en vente depuis très longtemps.". Pour moi ça veut dire qu'elles sont trop chères, surtout si c'est un marché dynamique. Attention je n'ai pas d'avis sur la question précisément, mais tu nous dit que tu ne vois pas d'offre, que des maisons sont vendues directement au prix... Donc aucune raison que celles-ci restent en vente depuis très longtemps si elles étaient correctement pricées. Je passerais mon tour perso, même si je trouve bien que tu commences à accepter la réalité du marché :o


 
 
Merci Romf.
 
Pour le blockhaus, elle a déjà été baissée de 665k à 620k, mais toujours pas vendue. Elle est à moins de 3K/m2 ce qui est très peu cher vu la localisation exceptionnelle, mais absolument tout est à refaire.
 
Selon mon informateur AI, le fait qu'il faille rester en location le temps des travaux diminue l'attrait pour un parisien qui veut directement acheter et ne pas passer par la case location intermédiaire.
 

n°62852454
pilef
Posté le 05-05-2021 à 10:29:28  profilanswer
 

patrice778 a écrit :

Suite à vos conseils, nous allons nous positionner sur une des 2 dernières maisons actuellement en vente sur Cesson, pour passer à autre chose, être moins aigri et frustré des politiques monétaires et nous conformer aux prix du marché fixés par les AI dans leurs annonces.

Fig 1 : la phase d'acceptation :D
 
N'achète pas n'importe quoi juste pour acheter. Tu as suffisamment de moyens financiers pour ne pas être désolvabiliser à court terme. Je pense que tu seras content de payer 100K€ de plus, une maison qui te plaît vraiment et qui n'a pas de gros défaut. Vivre au quotidien dans un bien qui te plaît/convient, ça n'a pas de prix :D
 
En revanche, je trouve les prix de rénovations annoncés très élevés. J'ai rénové intégralement (sauf les sols et l'électricité qui était récente) un appartement parisien familial sans tirer/négocier les coûts (en visant plutôt le moyen/haut de gamme) et je m'en suis sorti à moins de 1000€/m² (pour la cuisine c'était 3000€/m² :o). Plus la surface à rénover est grande et plus le coût au m² diminue. Donc 300K€ pour rénover une maison de 210m² avec des tarifs non parisien, ça me paraît stratosphérique.

n°62852467
Lagoon57
Posté le 05-05-2021 à 10:30:33  profilanswer
 

patrice778 a écrit :


 
 
Merci Romf.
 
Pour le blockhaus, elle a déjà été baissée de 665k à 620k, mais toujours pas vendue. Elle est à moins de 3K/m2 ce qui est très peu cher vu la localisation exceptionnelle, mais absolument tout est à refaire.
 
Selon mon informateur AI, le fait qu'il faille rester en location le temps des travaux diminue l'attrait pour un parisien qui veut directement acheter et ne pas passer par la case location intermédiaire.
 


T'as chiffré le coût d'une démolition / reconstruction ? :o

n°62852472
Darya
E.
Posté le 05-05-2021 à 10:30:47  profilanswer
 

Belle pêche, Pat[:pingolu:1]


---------------
I've got my mind set on you
n°62852499
Obelisque
Farpaitement
Posté le 05-05-2021 à 10:32:15  profilanswer
 

patrice778 a écrit :


 
 
Ah bon ? Pour le blockhaus, c'est pourtant un maitre d'oeuvre (amené par l'AI qui vend cette maison) qui a chiffré à 300k. Enfin, à 220k sans faire le bas (où absolument tout est à refaire aussi  :o )
 
Sur cette maison, il faut bien voir qu'elle est si peu chère au m2 car tout est à recommencer. Quand on entre, la porte grince et on imagine que des corbeaux vont s'envoler.
 
Par contre, elle ne peut être mieux située. Je me demande s'il ne vaudrait pas mieux tout raser et reconstruire.


Bah pour 300k c'est le prix de la construction d'un truc neuf, ça fait cher la rénovation :o


---------------
Quand l'appetit va, tout va !
n°62852524
patrice778
Posté le 05-05-2021 à 10:34:13  profilanswer
 

pilef a écrit :

Fig 1 : la phase d'acceptation :D
 
N'achète pas n'importe quoi juste pour acheter. Tu as suffisamment de moyens financiers pour ne pas être désolvabiliser à court terme. Je pense que tu seras content de payer 100K€ de plus, une maison qui te plaît vraiment et qui n'a pas de gros défaut. Vivre au quotidien dans un bien qui te plaît/convient, ça n'a pas de prix :D
 
En revanche, je trouve les prix de rénovations annoncés très élevés. J'ai rénové intégralement (sauf les sols et l'électricité qui était récente) un appartement parisien familial sans tirer/négocier les coûts (en visant plutôt le moyen/haut de gamme) et je m'en suis sorti à moins de 1000€/m² (pour la cuisine c'était 3000€/m² :o). Plus la surface à rénover est grande et plus le coût au m² diminue. Donc 300K€ pour rénover une maison de 210m² avec des tarifs non parisien, ça me paraît stratosphérique.


 
 
Moi aussi ,quand j'ai reçu l'estimation j'ai halluciné. Mais attention : la maison est immense. 210m2 je crois que c'est étage 1 et 2. Mais il y a aussi un RDC, et l'AI me dit d'y faire un studio qu'on louerait 700 euros par mois selon lui.
 
Nous on trouvait cela bidon de mettre tant d'argent pour au final avoir quelqu'un dans nos pattes. Donc j'aurais voulu aménager le bas pour qu'on y vive nous, mais c'est impossible (dixit maitre d'oeuvre).

n°62852547
patrice778
Posté le 05-05-2021 à 10:35:57  profilanswer
 

Lagoon57 a écrit :


T'as chiffré le coût d'une démolition / reconstruction ? :o


 
Non.
 
Pour d'autres cas, un constructeur m'avait dit 40k pour démolir mais c'était des ruines. Là c'est un blockaus.

n°62852568
aleholi
Posté le 05-05-2021 à 10:37:36  profilanswer
 

patrice778 a écrit :


 
Suite à vos conseils, nous allons nous positionner sur une des 2 dernières maisons actuellement en vente sur Cesson, pour passer à autre chose, être moins aigri et frustré des politiques monétaires et nous conformer aux prix du marché fixés par les AI dans leurs annonces.
 
Donc on a le "choix" entre 2 maisons centrales, bonnes localisations. Elles sont en vente depuis très longtemps.
 
Maison 1 : https://www.avendrealouer.fr/vente/ [...] 79906.html
 
Surnommé le blockhaus ou le pavé dans le milieu des AI de Cesson (source : mon "informateur" AI), son aspect massif et inesthétique de l'extérieur lui permet d'être très grande à l'intérieur. Selon ce même AI (qui ne vend pas cette maison vu qu'elle est en vente dans une autre agence en exclusivité), les travaux nécessaires à 300k minimum font qu'il lui semble impossible de rentrer dans ses frais un jour (sauf QEx1000 sans doute), car ce sera une vie à l'étage malgré les futurs travaux, et que ce n'est plus ce que les gens recherchent.
 
Le maitre d’œuvre indique aussi que les travaux seront de minimum 2 ans vu tout ce qu'il y a à faire, donc cela ne règle pas vraiment notre soucis d'envie d'enfant, même si on peut se serrer si ce n'est "que" 2 ans dans notre petite location.
 
A ce stade, elle a donc notre priorité.
 
 
Maison 2 : https://www.avendrealouer.fr/vente/ [...] 51841.html
 
Cette très belle maison de l'extérieur doit être totalement refaite à l'intérieur. Le coût des travaux n'a pas été chiffré, je dirai de l'ordre de 200k. Très difficile à chauffer en raison de ses volumes généreux, son petit jardin est hélas inexploitable car il donne sur la "soufflerie" ou un truc du genre, du crédit agricole juste à côté. C'est donc un bruit très fort, continu et permanent qui nous avait fait croire à une blague quand on avait visité (mais on est trop exigeants  :o ).
 
Le bien ne trouvant pas preneur à 712k, le prix a d'abord été augmenté à 717k (https://www.avendrealouer.fr/vente/cesson-sevigne-35/b-maison/8-pieces/loc-101-16812/fd-38080062.html) puis récemment à 780k (https://www.avendrealouer.fr/vente/cesson-sevigne-35/b-maison/7-pieces/loc-101-16812/fd-42288170.html). Ceci est du au fait que le vendeur a beaucoup d'affectif pour cette maison, qui était sa résidence secondaire, selon AI.
 
 
Bien sûr, nous regrettons celle à 732k sur laquelle nous aurions du nous positionner ; on avait bêtement bloqués sur la catégorisation en "passoire thermique F" mais grâce à vous, on a compris que l'électrique est défavorisé dans ces classements... si j'étais venu plus tôt sur ce forum, cette galère de l'achat serait réglé. Bref.
 
 
Sur les 2 maisons qui restent, avez-vous des suggestions, voyez-vous des choses à savoir, des critères plus importants que d'autres, etc... pour un néophyte de la recherche immobilière ?  
 
 
 


 
Je rejoins les commentaires plus haut.
Ces deux maisons sont en ligne depuis longtemps pour la simple et bonne raison qu'elles sont trop chères au regard de leurs défauts.
La première a zéro charme, vous voudriez absolument tout refaire vu le chiffrage du MO que je trouve complètement délirant (à ce tarif tu changes absolument TOUT sur cette surface, ça n'a aucun sens, tout n'est pas à jeter ici...). Bref, le budget global devient délirant pour une maison qui restera avec vie à l'étage (même si rien n'empêche de se faire une grande et belle terrasse sur pilotis).
 
La deuxième, c'est non direct si le jardin est inutilisable. Au revoir.
 
J'insiste encore et encore, mais tu prends les choses dans le mauvais sens : il ne s'agit pas de se positionner sur les biens annoncés restants, mais de te mettre des alertes sur les biens qui vont inévitablement arriver dans les semaines qui viennent. Et de sauter dessus pour visiter et te positionner.  
Les biens que tu as visités te permettent de tâter le marché, mais c'est tout.
 
Au passage, je vois aussi ces annonces que tu ne cites pas :
https://www.ouestfrance-immo.com/im [...] 287622.htm
https://www.ouestfrance-immo.com/im [...] 036432.htm
et celle à 732 k€ est toujours en ligne (chez Kermarrec)... elle est vraiment vendue ?


---------------
www.monocycle.info - www.rennes-monostars.fr
n°62852573
Frank Abag​nale Jr
Catch me if you can
Posté le 05-05-2021 à 10:38:18  profilanswer
 

zino20 a écrit :

 


Merci, interessant :

 

Avec du recul, c'est quand même fou qu'on ait decidé de faire une ''couronne" de logements sociaux entourant Paris
On etait dans une vision politique de l'urbanisme totalement opposée à celle d'aujourd'hui


On a fait ça là où il restait du foncier disponible apacher.  [:heow]


---------------
Keep pushing that lie. Keep pushing it. Keep pushing till you make it true.
n°62852594
Lagoon57
Posté le 05-05-2021 à 10:40:16  profilanswer
 

patrice778 a écrit :


 
Non.
 
Pour d'autres cas, un constructeur m'avait dit 40k pour démolir mais c'était des ruines. Là c'est un blockaus.


Fais une offre à 620k moins le coût de démolition, devis à l'appui :o

n°62852623
patrice778
Posté le 05-05-2021 à 10:42:25  profilanswer
 

onina a écrit :


 
+1.
Par ailleurs les annonces sont là depuis un long moment, elles sont probablement très surestimées, faut faire une offre bien en dessous je pense (et si ça ne passe pas, être patient).


 
Merci onina.
 
Mais cette technique m'a fait passer pour un troll apparemment auprès de l'autre agence, celle qui vendait la maison à 732k depuis 9 mois.
J'avais proposé 575k et la maison s'est vendue au prix selon l'AI. En quelque sorte, le prix du marché a "rattrapé" la sur-estimation initiale.
 
Donc je ne voudrais pas refaire la même erreur auprès des autres agences, sinon je me grille partout. :ange:  
 
C'est délicat...

n°62852663
gloinfred
Posté le 05-05-2021 à 10:45:17  profilanswer
 

cocacolalight a écrit :


 
Tout le monde a les moyens, il n'y a que des gens qui NE SE donnent pas les moyens [:couscous_jambon_beur]  
 
L'emprunt qui te retient est l'obstacle au bien que tu détiens et Virgil est là pour toi !
 
En gros ils prêtent de l'argent au jeune qui s'en sert comme "apport" vis à vis de la banque. En échange, Virgil obtient un pourcentage du bien, qu'il faut racheter plus tard. Si c'est accepté par les banques et que ça passe question HCSF ça peut marcher mais ça revient mécaniquement à augmenter encore l'endettement, en le repoussant à plus long terme.


 
Je trouve ça brillant perso...

n°62852669
pilef
Posté le 05-05-2021 à 10:45:45  profilanswer
 

patrice778 a écrit :

Merci onina.
 
Mais cette technique m'a fait passer pour un troll apparemment auprès de l'autre agence, celle qui vendait la maison à 732k depuis 9 mois.
J'avais proposé 575k et la maison s'est vendue au prix selon l'AI. En quelque sorte, le prix du marché a "rattrapé" la sur-estimation initiale.
 
Donc je ne voudrais pas refaire la même erreur auprès des autres agences, sinon je me grille partout. :ange:  
 
C'est délicat...

Ne jamais croire un Ai (ou un vendeur d'une manière générale) :o
 
C'est par Kermarec que tu as visité la maison à 732K€ ? https://www.kermarrec-habitation.fr [...] -32749039/

n°62852682
liveandpla​y
Posté le 05-05-2021 à 10:46:43  profilanswer
 

zino20 a écrit :


 
Je mise sur les effets postconfinement qui va faire augmenter les divorces entre bobos parisiens et donc arriver biens dévaluées volontairement sur le marché parisien (j'ai l'impression qu'en cas de divorce, les couples on pour priorité de vendre rapidement plutot qu'a bon prix)
Je sais c'est très cynique et naif mais on sait jamais


Une forte hausse des divorces peut faire baisser les prix des biens familiaux, en revanche ils font monter les prix des plus petites surfaces  :sweat:


---------------
"This Is Hell" - Buffy Summers -
n°62852699
patrice778
Posté le 05-05-2021 à 10:48:19  profilanswer
 

pilef a écrit :

Ne jamais croire un Ai (ou un vendeur d'une manière générale) :o
 
C'est par Kermarec que tu as visité la maison à 732K€ ? https://www.kermarrec-habitation.fr [...] -32749039/


 
Oui absolument Pilef.
 
Mais elle est bel et bien vendue. Une amie a appelé et c'est confirmé. Ils l'ont donc remise en ligne pour montrer ce qu'on a raté, comme disait Lokkom je crois.


Message édité par patrice778 le 05-05-2021 à 10:48:45
n°62852701
gloinfred
Posté le 05-05-2021 à 10:48:33  profilanswer
 

canti75 a écrit :


 
Et si un jour Virgil fait banqueroute ? [:ba_423:8]  
Bon ça doit être comme une banque qui fait faillite, ton crédit est forcément repris par une autre banque  [:ane-trav:4]


 
C'ets pas vraiment un crédit de ce que je comprends... Ils sont copropriétaire de ton appart.

n°62852776
gloinfred
Posté le 05-05-2021 à 10:53:46  profilanswer
 

patrice778 a écrit :


 
 
Merci Romf.
 
Pour le blockhaus, elle a déjà été baissée de 665k à 620k, mais toujours pas vendue. Elle est à moins de 3K/m2 ce qui est très peu cher vu la localisation exceptionnelle, mais absolument tout est à refaire.
 
Selon mon informateur AI, le fait qu'il faille rester en location le temps des travaux diminue l'attrait pour un parisien qui veut directement acheter et ne pas passer par la case location intermédiaire.
 


 
surface de la maison x prix au m² du quartier - prix des travaux - prix de la loc le temps des travaux = prix de vente réaliste
 

n°62852799
fred_zhuzh​u
Posté le 05-05-2021 à 10:55:10  profilanswer
 

cocacolalight a écrit :


 
 
Le torchon basé sur des clichés qui se présente comme "une tribune" alors que c'est une pub éhontée pour Virgil.  [:el burro travo:1]  
 
Et en plus je me dis que leur business pourrait marcher en vendant le fait de pouvoir contourner les critères HCSF [:mooonblood:5]


 
Elle est dirigeante d'une entreprise elle avec ses réflexions de pilier de bar :
 
Prenons un cas concret avec Claire et Arthur. Claire a acheté sa résidence principale à l'âge de 30 ans, grâce à l'aide de ses parents qui ont complété son apport et lui ont permis d'acheter un 40m2. Les parents d'Arthur n'ont pas pu l'aider. Malgré sa capacité d'endettement, l'appartement qu'il pourrait s'offrir à Paris avec son apport est trop petit en comparaison de ce qu'il loue, donc il reste locataire. Dans 15 ans, Claire aura accumulé 500.000€ de capital de plus qu'Arthur (en se basant sur le taux d'intérêt actuel à 25 ans et l'appréciation immobilière annuelle moyenne à Paris depuis 10 ans). Cela fait beaucoup de sorties.
 
Captain obvious : le m'hérite rend plus riche

n°62852809
LooKooM
Posté le 05-05-2021 à 10:56:02  profilanswer
 

zino20 a écrit :


 
Dans le cas, ou l'on achete un bien à Paris IM et que l'on le loue par la suite le temps d'une experience à l'étranger, les loyers peuvent ils autofinancer le bien le temps de notre sejour de quelques années ? Ou l'encadrement des loyers + la hausse des prix empechent cela à présent ?


 
Pas vraiment, en tout cas pas en zone immobilière tendue, il est rare que le rendement suffise, tu es souvent short d'un peu.
 
Si tu pars à l'étranger, c'est très généralement parce qu'on trouve un super job qui paye significativement mieux donc ... ça passe. Si effectivement tu quittes Paris pour aller s'engager dans un projet à faible revenus à l'étranger, c'est plus délicat effectivement.
 

pilef a écrit :

Pour ta dernière phrase, Virgil ne finance pas l'investissement locatif (j'ai regardé :o)


 
Oui mais ça marche pour une RP qui devient locative si tu pars à l'étranger, c'est déja ça :)

n°62852810
patrice778
Posté le 05-05-2021 à 10:56:03  profilanswer
 

aleholi a écrit :


 
Je rejoins les commentaires plus haut.
Ces deux maisons sont en ligne depuis longtemps pour la simple et bonne raison qu'elles sont trop chères au regard de leurs défauts.
La première a zéro charme, vous voudriez absolument tout refaire vu le chiffrage du MO que je trouve complètement délirant (à ce tarif tu changes absolument TOUT sur cette surface, ça n'a aucun sens, tout n'est pas à jeter ici...). Bref, le budget global devient délirant pour une maison qui restera avec vie à l'étage (même si rien n'empêche de se faire une grande et belle terrasse sur pilotis).
 
La deuxième, c'est non direct si le jardin est inutilisable. Au revoir.
 
J'insiste encore et encore, mais tu prends les choses dans le mauvais sens : il ne s'agit pas de se positionner sur les biens annoncés restants, mais de te mettre des alertes sur les biens qui vont inévitablement arriver dans les semaines qui viennent. Et de sauter dessus pour visiter et te positionner.  
Les biens que tu as visités te permettent de tâter le marché, mais c'est tout.
 
Au passage, je vois aussi ces annonces que tu ne cites pas :
https://www.ouestfrance-immo.com/im [...] 287622.htm
https://www.ouestfrance-immo.com/im [...] 036432.htm
et celle à 732 k€ est toujours en ligne (chez Kermarrec)... elle est vraiment vendue ?


 
 
Merci aleholi, tes remarques sont très intéressantes.
 
Moi aussi je trouve délirant le coût total, c'est justement ce que je vous disais l'autre jour, et qui m'a rendu frustré depuis quelques semaines. Mais j'avais compris de vos conseils d'avant qu'il fallait se conformer au marché car je ne peux pas le changer, et ne pas me plaindre vu que j'ai un bon budget (en synthèse).
 
Sur les 2 biens que tu as mis :
- le premier est déjà vendu (vie à l'étage aussi d'ailleurs), c'est celle qui avait été acheté à 290k en 2014 et revendu 750k là
- le 2ème ne répond pas au seul critère que j'ai gardé, à savoir la localisation pour pas trop de voiture et autonomie des enfants
 
 
 
 
 
 
 

n°62852821
Prince HFR
gas gas gas brrr
Posté le 05-05-2021 à 10:56:42  profilanswer
 


Au secours ! La fameuse suspension qui a essaimé jusque dans un quartier excentré d'une banlieue de ville de province.  [:max evans]

Message cité 1 fois
Message édité par Prince HFR le 05-05-2021 à 10:57:13

---------------
bijoux personnalisés
n°62852828
gloinfred
Posté le 05-05-2021 à 10:57:06  profilanswer
 

pilef a écrit :

Fig 1 : la phase d'acceptation :D
 
N'achète pas n'importe quoi juste pour acheter. Tu as suffisamment de moyens financiers pour ne pas être désolvabiliser à court terme. Je pense que tu seras content de payer 100K€ de plus, une maison qui te plaît vraiment et qui n'a pas de gros défaut. Vivre au quotidien dans un bien qui te plaît/convient, ça n'a pas de prix :D
 
En revanche, je trouve les prix de rénovations annoncés très élevés. J'ai rénové intégralement (sauf les sols et l'électricité qui était récente) un appartement parisien familial sans tirer/négocier les coûts (en visant plutôt le moyen/haut de gamme) et je m'en suis sorti à moins de 1000€/m² (pour la cuisine c'était 3000€/m² :o). Plus la surface à rénover est grande et plus le coût au m² diminue. Donc 300K€ pour rénover une maison de 210m² avec des tarifs non parisien, ça me paraît stratosphérique.


 
On a mis 80k€ pour rénover 100m² (l'étage de la maison) et on en a fait une énorme partie nous même.
- cuisine (15k€ pose comprise)
- sdb (7 ke de matériaux)
- électricité et une partie de la plomberie (en gros 6 k€ de matériel)
- changement du système de chauffage + VMC (13k€ pose comprise)
- tous les sols et murs (8.5 k€ de matériel)
- toiture (18k€ tout compris)
- changement de 3 fenêtres (2.5 k€ de matériel)
- WC (1000€ de matériel)
- isolation des combles (1.5k€ de matériel)
- le reste pour divers achats et équipements
 
Si on avait tout fait faire, on arriverait facilement à 1200€/m² (sans prendre les devis les plus chers) et sans compter la maitrise d'œuvre (qui rajoute encore 6%, soit en gros 100 €/m²)
 
Arriver à 1500 €/m2 en faisant tout faire et en prenant un maitre d'œuvre me parait assez crédible si on se fait plaisir sur le niveau de la rénovation et ou que l'on fait du structurel.


Message édité par gloinfred le 05-05-2021 à 11:08:48
n°62852886
Lagoon57
Posté le 05-05-2021 à 11:00:36  profilanswer
 

Prince HFR a écrit :


Au secours ! La fameuse suspension qui a essaimé jusque dans un quartier excentré d'une banlieue de ville de province.  [:max evans]


Ha oui tiens :lol:

n°62852976
patrice778
Posté le 05-05-2021 à 11:07:30  profilanswer
 

Darya a écrit :

Belle pêche, Pat[:pingolu:1]


 
Merci Darya  :jap:  
 
Pour être honnête mon acceptation reste fake pour l'instant, j'ai des rechutes ponctuelles dans la journée où je m'énerve tout seul en pensant à la situation genre (1 million pour vivre en banlieue de ville moyenne, n'importe quoi)  :o  
 
 
 

n°62853175
Lagoon57
Posté le 05-05-2021 à 11:20:28  profilanswer
 

patrice778 a écrit :


Merci Darya  :jap:

 

Pour être honnête mon acceptation reste fake pour l'instant, j'ai des rechutes ponctuelles dans la journée où je m'énerve tout seul en pensant à la situation genre (1 million pour vivre en banlieue de ville moyenne, n'importe quoi)  :o


Y a pas d'offre, rien à faire donc.
Soit tu acceptes de vivre ailleurs, soit tu attends la mise en vente d'un bien adéquat. Evidemment il ne faudra pas trop chipoter sur le prix de ce bien s'il arrive un jour.


Message édité par Lagoon57 le 05-05-2021 à 11:20:54
n°62853299
patrice778
Posté le 05-05-2021 à 11:29:31  profilanswer
 

Bien vu Lagoon.
J'ai chipoté sur la catégorie F de celle à 732k et le regrette. Au moins j'aurais appris.

n°62853345
patrice778
Posté le 05-05-2021 à 11:31:57  profilanswer
 

aleholi a écrit :


 
Je rejoins les commentaires plus haut.
Ces deux maisons sont en ligne depuis longtemps pour la simple et bonne raison qu'elles sont trop chères au regard de leurs défauts.
La première a zéro charme, vous voudriez absolument tout refaire vu le chiffrage du MO que je trouve complètement délirant (à ce tarif tu changes absolument TOUT sur cette surface, ça n'a aucun sens, tout n'est pas à jeter ici...). Bref, le budget global devient délirant pour une maison qui restera avec vie à l'étage (même si rien n'empêche de se faire une grande et belle terrasse sur pilotis).
 
La deuxième, c'est non direct si le jardin est inutilisable. Au revoir.
 
J'insiste encore et encore, mais tu prends les choses dans le mauvais sens : il ne s'agit pas de se positionner sur les biens annoncés restants, mais de te mettre des alertes sur les biens qui vont inévitablement arriver dans les semaines qui viennent. Et de sauter dessus pour visiter et te positionner.  
Les biens que tu as visités te permettent de tâter le marché, mais c'est tout.
 
Au passage, je vois aussi ces annonces que tu ne cites pas :
https://www.ouestfrance-immo.com/im [...] 287622.htm
https://www.ouestfrance-immo.com/im [...] 036432.htm
et celle à 732 k€ est toujours en ligne (chez Kermarrec)... elle est vraiment vendue ?


 
 
 
Absolument  :jap:  ils me l'ont aussi suggéré, par contre cela n'a pas été pricé dans le devis, il faudra le rajouter  :o  

n°62853444
Karma-desi​gn
Posté le 05-05-2021 à 11:38:42  profilanswer
 

Gutsy a écrit :


Comment tu as géré tes biens immo en les quittant ? Tu as réussi à faire des PV à court terme malgré une courte détention ? Mise en loc ?
 
C’est vraiment un truc qui m’a souvent bloqué dans mes envies d’achat. Impossible de me projeter plus de 5 ans au même endroit (même si au final ça s’est parfois fait...), et du coup difficile de rendre un achat rentable à la revente. Et la location en direct me fait fuir (le temps passé à s’en occuper et l’accumulation d’emmerdes me dissuadent vite).

LMNP  :hello: en direct ou agence, tu fais comme tu veux, avec le levier ca rapportera toujours plus que du fonds euro :lol:

n°62853461
Floating S​pread
Posté le 05-05-2021 à 11:40:23  profilanswer
 

patrice778 a écrit :


 
Merci Darya  :jap:  
 
Pour être honnête mon acceptation reste fake pour l'instant, j'ai des rechutes ponctuelles dans la journée où je m'énerve tout seul en pensant à la situation genre (1 million pour vivre en banlieue de ville moyenne, n'importe quoi)  :o  
 
 
 


 
Sois patient :jap:
 
Donne toi 6 mois / 1 an pour trouver en étant à l'affût des nouveaux biens mis en vente.  
 
Clairement, n'achète pas au prix les biens en vente depuis quasi 1 an, ils sont surpricés et leurs vendeurs sûrement têtus (ou simplement pas pressés / au cas où).
 
En fait il faut presque faire comme si ces biens n'existaient pas. Ce n'est pas facile quand il y a pénurie d'offre et que l'on veut concrétiser son projet. Mais au final, tu seras content davoir attendu le bon bien quand il se présentera à toi !

n°62853478
patrice778
Posté le 05-05-2021 à 11:41:02  profilanswer
 

gloinfred a écrit :


 
surface de la maison x prix au m² du quartier - prix des travaux - prix de la loc le temps des travaux = prix de vente réaliste
 


 
Le compte est bon, 585k selon ton calcul.
 
Dommage que je ne loue pas quelque chose à 3K/mois pendant l'attente  :o

n°62853528
patrice778
Posté le 05-05-2021 à 11:45:09  profilanswer
 

Floating Spread a écrit :


 
Sois patient :jap:
 
Donne toi 6 mois / 1 an pour trouver en étant à l'affût des nouveaux biens mis en vente.  
 
Clairement, n'achète pas au prix les biens en vente depuis quasi 1 an, ils sont surpricés et leurs vendeurs sûrement têtus (ou simplement pas pressés / au cas où).
 
En fait il faut presque faire comme si ces biens n'existaient pas. Ce n'est pas facile quand il y a pénurie d'offre et que l'on veut concrétiser son projet. Mais au final, tu seras content davoir attendu le bon bien quand il se présentera à toi !


 
 
Merci de ces sages conseils !  :jap:  
 
On s'était pourtant bien chauffés avec ma femme pour le blockhaus suite à ce que vous m'aviez dit l'autre jour, on était pas loin de faire une offre. C'est le côté vie à l'étage qui nous faisait tergiverser.
 
 

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