Reprise du message précédent :
Ya surtout toutes les ventes intra-familliales

Salut    
 
Quelqu’un aurait il une liste complète de choses à vérifier pour une visite d’un pavillon en semi urbain avec jardin sous sol chauffage gaz en vue d’un achat proche 600 k€ ?
 
Édit : logement de 10 ans RT2012
Merci par avance  

https://www.seloger.com/annonces/ac [...] 442993.htm
 
65m2 75016
570k
 
1244 loyer HC, locataires présents depuis 1981  

 
RDC avec tout à refaire (dont l'aspect énergétique dans le moyen terme) c 'est pas une décôte énorme
Récemment jai vu un 6.5k m2 à Bastille though (avec locataire là depuis 20 ans et qui payait 10e m2   )
D'ailleurs dans ce cas, j'imagine que ça devrait être jouable de "strike a deal" avec les locataires...

Après ce genre de locataire, soit t'auras du marginal avec lequel t'auras aucune envie de discuter, soit un mec qui sait qu'il détient le pouvoir et qui va te demander une somme invraisemblable pour partir...

 
Clairement c'est le genre de truc qu'un "pro" de la gestion des locataires difficile pourrait tenter, mais en tant que particulier sans habitude de ce genre de "cas", tu as de fortes chances d'y laisser des plumes, soit financières, soit psychologiques, voire les 2.

J'aime bien l'ambiance de l'appartement, type vieux bourgeois du siècle dernier

 
Moi aussi    
Par contre les tapis au mur j'avais jamais vu  

il y a surtout une tres belle hauteur sous plafond, c'est ça qui met l'ambiance (a mon avis on est a 3m20) sans compter les poutres visibles

https://leparisien.fr/immobilier/im [...] tor=AD-366
 
Va t’on assister à l’éclatement de la bulle sur le marché immo Parisien et petite couronne ?
 
Une voisine dans mon immeuble à Porte d’Italie me disait d’ailleurs qu’elle a toujours son appartement 2 pièces + cuisine séparée à louer, ça va faire plus de 8 mois, première fois depuis 10 ans qu’elle trouve pas de locataire. Avant elle était obligé de trier des dizaines de dossiers quand elle mettait en location.
Avant c’était soit des étudiants de l’Epita qui est juste à côté, soit des jeunes couples qui bossent à Paris.
Évidement la ca se complique.  

pour chercher une loc, je confirme que la demande est très faible et que les biens restent longtemps, et baissent même leur prix.
 
Mais c'est temporaire (et comme tu dis corrélé aux étudiants quelque part) car papa maman pas fous pour payer pendant le télé-études et aux touristique à l'arret.
Mais bon 8 mois de vacance sans baisser le tarif, elle s'accroche encore ?
 
"pas trouver de locataire" non non, on trouve, quand on ajuste le prix  

Baisser le loyer? Jamais!
 
8 mois de vacance elle les rattrapera sans problème en 7/8 ans de location à son prix sans vacance.    
Et si dans 6 mois elle est toujours sans locataire elle se rattrapera sur 10/12 ans de location à son prix, il suffit d’être patient borné et ne pas avoir besoin d'argent  
 

le vrai piege de la baisse de loyer, c'est qu'ensuite tu peux pas rattraper les prix de marché à cause de l'encadrement.
 
je suis pas contre l'encadrement, et en même temps, il y avait un article sur les effets pervers de l'encadrement des loyers a berlin
 
du coup je sais pas sur quel pied danser

Pour info je payais 400eur par trimestre pour un 2P de 40m2 mais avec le mini dans les charges (eau froide, pas de chauffage/gardien/ascenseur etc)

Je dirais +1, les PV d'AG tu peux les éplucher après l'offre si tu sens que l'appart a un gros potentiel.  
Je m'étais rétracté d'une offre sur un studio après avoir épluché les PV d'AG, aucun pb, j'avais fait ça bien avant la signature du compromis de vente
 
EDIT: d'ailleurs y'a des chances que étant off market et toi ne t'étant pas positionné l'AI continue les visites, et beaucoup d'acheteurs n'attendront pas les PV d'AG pour faire leur offre. Tu risques de te faire doubler je pense

Ca m'arrange, on va pouvoir virer les locataires sans problèmes à la rentrée (pour recup le bien), car ils retrouveront autre chose peut-être mieux et moins cher sans trop de problèmes    
 
Sinon c'est pas mal que les locs à Paris respirent un peu, c'est peut-être la première fois en.. 50 ans ? En tant que locataire, c'est le moment d'en profiter en trouvant un appart ++

effet covid a priori,
avec le tt l'urgence de mieux se loger n'est plus une priorité
a moins d'être vraiment très cher.
+1000€ pour 30m² par exemple sur Ivry

ca fait déja bientot 3 ans pour tes locataires ?
 
oui enfin c'est pas non plus -30% comme à San Francisco
 
ça écrème surtout les biens pourrave loués par les gens qui voient que le montant du loyer sans comprendre le cout d'une vacance locative
 
quelqu'un d'installé, il va pas forcément trouver beaucoup moins cher, surtout en intégrant le cout d'un déménagement et d'une re-location

 
Ce n'est pas tant l'encadrement ds loyers que les conditions de relocation (encadrés également) où tu ne peux théoriquement pas augmenter ton loyer précédent (ou bien à la marge en fonction de certains paramètres, travaux notamment).
L'encadrement, c'est le cadre général.
Autrement dit, si le loyer d'avant était hors du cadre, le nouveau loyer devra normalement être encadré. Et si le loyer d'avant était encadré, et bien il le sera toujours.
L'encadrement des loyers se cumule donc avec l'encadrement à la relocation.
Mais, s'agissant de ce dernier, c'est une tartufferie, sauf à ce que l'ancien et le nouveau locataire se connaissent, et communiquent sur le prix du loyer.

j'ai vu passer dans ma recherche plusieurs biens "pas trop chers" sur neuilly. Toutes les AI lors de mes visites m'ont parlé de l'encadrement des loyers à la relocation (même si le vocabulaire n'est peut etre pas le bon)
Donc ça me parait être plutot fait sérieusement pour ceux que j'ai vu en tout cas.

des news de la vente et des frais de notaire bien investis ?

 
 
oui de mémoire tu le loues 2500CC pour 74m2 à Passy soit 34€ le m2 avec charge
 
On est à 28,61 avec charge à Etoile. La différence se fait surtout sur le fait que notre appartement est entièrement sur cour.
 
Après ça fait tout de même une sacré différence de 1K€ par mois pour 20m2    
 
   

ce qui joue c'est surtout que l'appart est refait à neuf avec cuisine impeccable (et un niveau de confort "pour lui même" et c'est un premium qui vaut cher en location à un particulier, généralement, un proprio fait cheap avec une cuisine de merde et le reste aussi.
perso à ce prix je préfererais prendre plus grand, mais je comprend qq'un qui a le pognon et veut pas se prendre la tete
 
Les seules locations vraiment impeccables ce sont celles des institutionnels, qui n'hésitent pas à remettre nickel les apparts entre deux location (ca permet d'éviter une dégradation progressive, et comme est travaillent régulierement avec les entreprise de rénovation, c'est smooth)

1 an, c'est du meublé  
 

J'ai surtout consulté les annonces similaires dans le quartier pendant plusieurs mois, pour essayer de cibler le juste prix "haut", sans que ce ne soit trop haut pour éviter la vacance locative. Pas évident de comparer avec ceux qui ont un mauvais plan (je pense que le notre est bon), ceux qui sont repoussants (cuisine/sdb en mauvais état), et ceux qui ont un vrai avantage (belle vue dégagée, rénovation vraiment haut de game, etc.). Il faut vraiment trouver un juste milieux par rapport à ce qu'on trouve sur le marché, et aussi par rapport à la demande qui est difficilement identifiable  

 
A noter qu'on peut faire un bail plus long même pour du meublé. J'avais négocié un bail de 3 ans pour le haut de villa que je louais.

Ca sert à quoi pour le bailleur en fait vu que le préavis est de toutes façons d'un mois ?

 
Dans mon cas, c'était pour moi une sécurité de rester au moins 3 ans sachant que j'allais faire des frais de rafraichissement et pour lui quelqu'un qui allait retaper son appartement à moindre frais.  
J'ai eu un haut de villa de 80m² + jardin + place de parking à 1000€ par mois dans un top quartier d'Antibes, clairement mieux que les bouses que je visitais à 1500€/mois moins bien placées. Au final, j'y suis resté 4 ans, parti après une rupture.
Sa fille est venue habiter les lieux après le départ de mon ex et semblait contente des aménagements que j'avais fait. Pour le coup je pense que c'était gagnant/gagnant. Je n'aurais jamais mis les pieds dans l'appart sans un bail de 3 ans.

Pour mon éducation, est-ce que les experts pourraient me dire quel est le souci avec ces deux biens que je vois en vente depuis 4 mois :
 
Paris 14, 108m2, 1.174.000€
https://www.bellesdemeures.com/anno [...] 171256333/
 
Paris 13, 112m2, 1.250.000€
https://www.bellesdemeures.com/anno [...] 169237441/
 
ok à chaque fois le quartier est pas top, mais pas complètement no-go non plus. Il y a peut-être aussi quelques travaux à faire.
Mais pour des biens en dernier étage, avec 4 chambres, et un vrai extérieur, je trouve pas les prix complètement démesurés.  

 
100m2 en triplex, le truc relou
 
la gueule des fenetres, le carrelage, le vis a vis
 
 
le 2e a l'air ok, 4300 de charges chauffage inclus c pas déconnant, reste que le quartier doit pas faire rever des masses

Le premier a peut-être une partie des terrasses incluses dans la surface?  
Le 2eme, grosse copro "années 70" "composée de plusieurs bâtiments" donc "ambiance visuelle hlm", je pense

Ha c'était toi le locataire
Je comprends mieux car côté bailleur ça ne semble avoir que des inconvénients

Bah on revend 905k fin juin oui. Opération à peu près neutre

https://www.google.fr/maps/place/Pr [...] d2.3696121

on veut le décompte exact des FDN, déménagements, loyers économisés et charges  
 
et la comparaisons si t'avais vendu le 7e maintenant  

Ben j'aurais vendu le 7ème moins cher avec le covid.
Tout bénef donc.
Surtout que j'ai gagné plusieurs dizaines de k€ en bourse avec l'argent de l'appart du 7ème que j'ai pas réinjecté dans celui du 15ème.

Bonjour à tous,
 
Je poste aujourd’hui une présentation du cas qui nous occupe ma compagne et moi en ce moment. En espérant avoir des retours qui puissent nous aider à avancer sur le sujet.
 
Nous avons repris une entreprise il y a maintenant 3 ans en Ille-et-Vilaine, à 25 minutes de Rennes. Nous louons une maison depuis ce temps à proximité de notre lieu de travail, à moins de 15 minutes en voiture.
La maison en question :
- construite en 1983 par nos propriétaires, un couple d’agriculteurs retraités
- située dans un hameau très calme, à proximité d’une forêt et bordée de terrains agricoles
- surface habitable 70m2, 2 chambres
- un terrain d’environ 500m2
- sous-sol complet, garage
- chauffage fioul, chaudière « d’origine »
- isolation sommaire, double vitrage 5 ans, sdb sommaire
- loyer 510e mensuel
 
Nous recherchons un bien à acheter pour en faire notre résidence principale depuis une petite année maintenant, avec comme critères :
- enveloppe achat+travaux 260ke
- 15 à 20 minutes de notre lieu de travail
- maison non mitoyenne au calme
- 100m2, 3 chambres si possible
 
Pour le reste, la maison que nous louons actuellement correspond tellement à ce que nous recherchons que nous avons demandé à nos proprio, qui sont également nos plus proches voisins, s’ils seraient vendeurs… La réponse est oui car :
- nous avons été de bons locataires
- nous sommes de bons voisins « et ça les rassure pour l’avenir »
 
Ils ont de leur côté fait estimer la maison par deux agences immo.
La première, qui a rendu un dossier papier dont nous avons une copie, base son estimation sur un prix au m2 cohérent avec le secteur (1700e/m2), mais sur une surface utile pondérée (?) de 107m2… Résultat des courses, un prix de vente conseillé de 162ke, fourchette basse 142 et haute à 185ke.
La seconde n’a, selon eux, pas laissé de dossier, mais leur a indiqué que « ça valait 175ke et que ça pourrait même partir pour plus ».
Ils en veulent donc, à l’oral, 170000euros.
 
Meilleursagents donne une estimation de 131ke, entre 111 et 151, soit 1877e/m2, « fiabilité très limité ».
 
De notre côté, on était parti au tout début de nos réflexions sur une bête multiplication 70m2 x 1700euros/m2 = 119000euros …
Il y a tout de même 30% d’écart entre leur valorisation et la notre : quelle attitude adopter pour démarrer un échange autour du prix de vente d’après vous ?
 
     

fais nous rager  
 
j'avoue si move en bouse bien joué (malgré les 30% de tax)
 
et winnance si t'as investi en BTC ou TSLA

Merci pour vos avis.    
 
C'est vrai qu'à choisir, je serais plutôt parti sur le 2e. J'aime bien le quartier Patay-Tolbiac, c'est vivant avec des commerces.
Par contre la façade de l'immeuble ne donne pas trop envie, oui.    
 
En janvier il était à 1.339.000€. Il y a eu deux baisses de prix pour qu'il descende à 1.250.000€ maintenant.
Un moment j'ai cru le voir disparaître puis réapparaître quelques jours plus tard, peut-être qu'il y a eu une offre et rétractation. Ca doit vouloir dire qu'il n'est plus très loin de "son" prix.

apres faut aimer le quartier
 
si t'es quelqu'un qui habite depuis toujours dans l'est, la mixité, tu l'apprécies (t'apprécies le m2 moins cher et les commerces pas cher et la pinte pas à 10 euros), mais pour peu que t'ais une mentalité inverse, ça nogo pour pas mal de monde

 
Ton loyer est particulièrement bas pour ce genre de bien ou pas ?
 
Par ce que bon plus de 300 loyers, c'est clairement en zone zone tendu qu'on trouve ce rapport ce qui ne semble pas être le cas de ta zone.
Peut-être à demander ce que comprend la pondération des m². Quelque part, un sous-sol total se valorise.  
 
Quand à l'attitude à adopter, c'est ne pas confondre vitesse et précipitation. Temporiser envoi un signal aux vendeur comme quoi c'est pas une si bonne affaire pour toi.
Ça te laisse le temps de jauger le marché pour être sûr que la valeur que tu vas proposer coller bien à ce que tu pourras avoir sur un autre bien équivalent.