Bonjour à tous,
 
Je poste aujourd’hui une présentation du cas qui nous occupe ma compagne et moi en ce moment. En espérant avoir des retours qui puissent nous aider à avancer sur le sujet.
 
Nous avons repris une entreprise il y a maintenant 3 ans en Ille-et-Vilaine, à 25 minutes de Rennes. Nous louons une maison depuis ce temps à proximité de notre lieu de travail, à moins de 15 minutes en voiture.
La maison en question :
- construite en 1983 par nos propriétaires, un couple d’agriculteurs retraités
- située dans un hameau très calme, à proximité d’une forêt et bordée de terrains agricoles
- surface habitable 70m2, 2 chambres
- un terrain d’environ 500m2
- sous-sol complet, garage
- chauffage fioul, chaudière « d’origine »
- isolation sommaire, double vitrage 5 ans, sdb sommaire
- loyer 510e mensuel
 
Nous recherchons un bien à acheter pour en faire notre résidence principale depuis une petite année maintenant, avec comme critères :
- enveloppe achat+travaux 260ke
- 15 à 20 minutes de notre lieu de travail
- maison non mitoyenne au calme
- 100m2, 3 chambres si possible
 
Pour le reste, la maison que nous louons actuellement correspond tellement à ce que nous recherchons que nous avons demandé à nos proprio, qui sont également nos plus proches voisins, s’ils seraient vendeurs… La réponse est oui car :
- nous avons été de bons locataires
- nous sommes de bons voisins « et ça les rassure pour l’avenir »
 
Ils ont de leur côté fait estimer la maison par deux agences immo.
La première, qui a rendu un dossier papier dont nous avons une copie, base son estimation sur un prix au m2 cohérent avec le secteur (1700e/m2), mais sur une surface utile pondérée (?) de 107m2… Résultat des courses, un prix de vente conseillé de 162ke, fourchette basse 142 et haute à 185ke.
La seconde n’a, selon eux, pas laissé de dossier, mais leur a indiqué que « ça valait 175ke et que ça pourrait même partir pour plus ».
Ils en veulent donc, à l’oral, 170000euros.
 
Meilleursagents donne une estimation de 131ke, entre 111 et 151, soit 1877e/m2, « fiabilité très limité ».
 
De notre côté, on était parti au tout début de nos réflexions sur une bête multiplication 70m2 x 1700euros/m2 = 119000euros …
Il y a tout de même 30% d’écart entre leur valorisation et la notre : quelle attitude adopter pour démarrer un échange autour du prix de vente d’après vous ?
 
     

fais nous rager

j'avoue si move en bouse bien joué (malgré les 30% de tax)

et winnance si t'as investi en BTC ou TSLA

Les seules locations vraiment impeccables ce sont celles des institutionnels, qui n'hésitent pas à remettre nickel les apparts entre deux location (ca permet d'éviter une dégradation progressive, et comme est travaillent régulierement avec les entreprise de rénovation, c'est smooth)

Malheureusement non simple ETF World mais la période a été fructueuse

et tu es sorti de ton ETF avant le petit frisson du covid du coup ?

+1
 
Lors de mes recherches d'un T2/T3 en location sur Paris, ce sont les biens qu'on visait pour :
- leur état (charme de l'ancien mais remis à neuf avec belles salle de bain et cuisine - ce qui est plutôt rare en location à Paris)
- leur prix "raisonnable" (fourchette haute de l'encadrement mais rarement plus haut).
 
Alors forcément la concurrence était rude et ça se visitait à 10-15 personnes en même temps.

Non je suis sorti maintenant, avec une bonne grosse PV pour l'apport de la maison

Pour mon éducation, est-ce que les experts pourraient me dire quel est le souci avec ces deux biens que je vois en vente depuis 4 mois :
 
Paris 14, 108m2, 1.174.000€
https://www.bellesdemeures.com/anno [...] 171256333/
 
Paris 13, 112m2, 1.250.000€
https://www.bellesdemeures.com/anno [...] 169237441/
 
ok à chaque fois le quartier est pas top, mais pas complètement no-go non plus. Il y a peut-être aussi quelques travaux à faire.
Mais pour des biens en dernier étage, avec 4 chambres, et un vrai extérieur, je trouve pas les prix complètement démesurés.  

Pour mon éducation, est-ce que les experts pourraient me dire quel est le souci avec ces deux biens que je vois en vente depuis 4 mois :
 
Paris 14, 108m2, 1.174.000€
https://www.bellesdemeures.com/anno [...] 171256333/
 
Paris 13, 112m2, 1.250.000€
https://www.bellesdemeures.com/anno [...] 169237441/
 
ok à chaque fois le quartier est pas top, mais pas complètement no-go non plus. Il y a peut-être aussi quelques travaux à faire.
Mais pour des biens en dernier étage, avec 4 chambres, et un vrai extérieur, je trouve pas les prix complètement démesurés.  

de ce que j'avais lu

- l'institutionnel préfère avoir peu de vacance locative, donc loyer toujours très correct
- il fait les travaux regulièrement pour ne pas voir la valeur de son bien se déprécier

un Lagoon qui bosse pour un assurreur me reprendra si nécessaire

de mon XP pas forcément beaucoup de concurrence, car réclamant parfois 3, voire 3.5 le loyer sans garant/garantie bancaire, ça peut éjecter du monde (moi ça m'éjecte en tout cas )

 
 
Oui j’avais aussi fait le ratio du nombre de loyers pour arriver au prix souhaité    
Pour ce qui est de la dispo, il y a à ce jour seulement 3 biens en locations sur ma zone, ressemblant d’assez loin quand même à cette maison (centre bourg ou pas de jardin) pour un loyer de 50 à 100% plus cher    
Après, même si la maison fait vieillotte en l’état, on a quand même conscience qu’on est chanceux sur le loyer vu sa situation.
Pour illustrer, on a fait budget des travaux de rénovation :
- ITE, changement de chauffage central
- escaliers et aménagement des combles (+40m2 !)
- sdb  
- cloisons intérieures, électricité, sols
De l’ordre de 120ke à prévoir.
En partant de 170ke on est hors budget de 30000    Et puis ramené au m2 ça deviendrait too much pour notre secteur.
 
On pense pour l’instant temporiser en effet, pour pourquoi pas faire estimer par nos soins la maison par un autre AI et un notaire. En espérant ne pas braquer les proprio.

Hello tout le monde !
 
Suite du feuilleton , pour ceux qui ont suivi , et là j'ai vraiment besoin de conseils !!!!
 
L'AI m'a envoyé les PV d'ag , et c'est pas folichon folichon ...
La moitié des proprios sont absents et non représentés (j'imagine des gens qui louent leur apprt du coup) les mesures votées souvent refusés (par exemple changer le cable orange pour l'ascenseur par un systême GSM, 2000e en tout , refusé )
ET un cassos au 1er étage a cassé sans rien demander à personne un muret qui séparait son jardin d'un passage, muret qui permettait un écoulement particulier des eaux , du coup le voisin du RDC a eu un dégât des eaux , du coup le syndic dit au cassos que c'est pas bien et qu'il faut remettre en l'état (en 2019) le cassos dit d'accord je serai gentil et au final en 2021 toujours pas de réparation , le cassos a pris un avocat , et jette ses mégots dans la boîte aux lettres du voisin du dessous qui a eu le dégat des eaux (à cause du cassos donc ) ...  
 
Voilà du coup je sais pas quoi faire , j'ai eu un gros gros gros coup de coeur pour l'appart , je sais que je retrouverai pas cette configuration avec la terrasse dans un autre appartement, mais me demande si la copro un peu moisie peut évoluer ou si je prends un trop grand risque pour l'avenir ....
 
ps : le cassos est aussi repris pour tapages nocturnes à répétition , mais il est sur cour au 1er, dans le bâtiment en fond de cour, et moi serai sur rue au 7eme, dans un autre bâtiment, donc normalement je devrais pas être impacté par le bruit... Re ps : il s'appelle Dylan  

Hello tout le monde !
 
Suite du feuilleton , pour ceux qui ont suivi , et là j'ai vraiment besoin de conseils !!!!
 
L'AI m'a envoyé les PV d'ag , et c'est pas folichon folichon ...
La moitié des proprios sont absents et non représentés (j'imagine des gens qui louent leur apprt du coup) les mesures votées souvent refusés (par exemple changer le cable orange pour l'ascenseur par un systême GSM, 2000e en tout , refusé )
ET un cassos au 1er étage a cassé sans rien demander à personne un muret qui séparait son jardin d'un passage, muret qui permettait un écoulement particulier des eaux , du coup le voisin du RDC a eu un dégât des eaux , du coup le syndic dit au cassos que c'est pas bien et qu'il faut remettre en l'état (en 2019) le cassos dit d'accord je serai gentil et au final en 2021 toujours pas de réparation , le cassos a pris un avocat , et jette ses mégots dans la boîte aux lettres du voisin du dessous qui a eu le dégat des eaux (à cause du cassos donc ) ...  
 
Voilà du coup je sais pas quoi faire , j'ai eu un gros gros gros coup de coeur pour l'appart , je sais que je retrouverai pas cette configuration avec la terrasse dans un autre appartement, mais me demande si la copro un peu moisie peut évoluer ou si je prends un trop grand risque pour l'avenir ....
 
ps : le cassos est aussi repris pour tapages nocturnes à répétition , mais il est sur cour au 1er, dans le bâtiment en fond de cour, et moi serai sur rue au 7eme, dans un autre bâtiment, donc normalement je devrais pas être impacté par le bruit... Re ps : il s'appelle Dylan  

Hello tout le monde !
 
Suite du feuilleton , pour ceux qui ont suivi , et là j'ai vraiment besoin de conseils !!!!
 

balance l'ETF qu'on ragix

moi j'ai courageusement mis mon AV sur monétaire et me suis bien fait battre par le marché immo

Hello tout le monde !

Suite du feuilleton , pour ceux qui ont suivi , et là j'ai vraiment besoin de conseils !!!!

L'AI m'a envoyé les PV d'ag , et c'est pas folichon folichon ...
La moitié des proprios sont absents et non représentés (j'imagine des gens qui louent leur apprt du coup) les mesures votées souvent refusés (par exemple changer le cable orange pour l'ascenseur par un systême GSM, 2000e en tout , refusé )
ET un cassos au 1er étage a cassé sans rien demander à personne un muret qui séparait son jardin d'un passage, muret qui permettait un écoulement particulier des eaux , du coup le voisin du RDC a eu un dégât des eaux , du coup le syndic dit au cassos que c'est pas bien et qu'il faut remettre en l'état (en 2019) le cassos dit d'accord je serai gentil et au final en 2021 toujours pas de réparation , le cassos a pris un avocat , et jette ses mégots dans la boîte aux lettres du voisin du dessous qui a eu le dégat des eaux (à cause du cassos donc ) ...

Voilà du coup je sais pas quoi faire , j'ai eu un gros gros gros coup de coeur pour l'appart , je sais que je retrouverai pas cette configuration avec la terrasse dans un autre appartement, mais me demande si la copro un peu moisie peut évoluer ou si je prends un trop grand risque pour l'avenir ....

ps : le cassos est aussi repris pour tapages nocturnes à répétition , mais il est sur cour au 1er, dans le bâtiment en fond de cour, et moi serai sur rue au 7eme, dans un autre bâtiment, donc normalement je devrais pas être impacté par le bruit... Re ps : il s'appelle Dylan

Hello tout le monde !

Suite du feuilleton , pour ceux qui ont suivi , et là j'ai vraiment besoin de conseils !!!!

L'AI m'a envoyé les PV d'ag , et c'est pas folichon folichon ...
La moitié des proprios sont absents et non représentés (j'imagine des gens qui louent leur apprt du coup) les mesures votées souvent refusés (par exemple changer le cable orange pour l'ascenseur par un systême GSM, 2000e en tout , refusé )
ET un cassos au 1er étage a cassé sans rien demander à personne un muret qui séparait son jardin d'un passage, muret qui permettait un écoulement particulier des eaux , du coup le voisin du RDC a eu un dégât des eaux , du coup le syndic dit au cassos que c'est pas bien et qu'il faut remettre en l'état (en 2019) le cassos dit d'accord je serai gentil et au final en 2021 toujours pas de réparation , le cassos a pris un avocat , et jette ses mégots dans la boîte aux lettres du voisin du dessous qui a eu le dégat des eaux (à cause du cassos donc ) ...

Voilà du coup je sais pas quoi faire , j'ai eu un gros gros gros coup de coeur pour l'appart , je sais que je retrouverai pas cette configuration avec la terrasse dans un autre appartement, mais me demande si la copro un peu moisie peut évoluer ou si je prends un trop grand risque pour l'avenir ....

ps : le cassos est aussi repris pour tapages nocturnes à répétition , mais il est sur cour au 1er, dans le bâtiment en fond de cour, et moi serai sur rue au 7eme, dans un autre bâtiment, donc normalement je devrais pas être impacté par le bruit... Re ps : il s'appelle Dylan

 
Est ce que les parties communes sont en bon état ? facade ok ? est ce qu'il n'y a pas trop d'impayés dans la copro ?
 
le reste importe peu

@liveandplay
un AI que j'avais contacté il y a un an continue de m'envoyer des appart', celui là pas mal, vu sur jardin depuis le salon
sympa mais en confinement, c'est mieux vue sur rue pour voir "ce qui se passe"

https://ap.immo/p/5294472?u=1334632 [...] d9deffb0f0

le salon est pas ouf mais j'ai l'impression que les chambres donnent sur rue et le salon sur jardin mais avec un archi certainement possibilité de faire un truc sympa
Si il est vraiment à passy et pas en contre bas comme celui de rue des eaux (qui était tout de même une belle affaire à 940ke pour 83m2)

Après si t'achètes maintenant les confinements tu t'en fous un peu a priori. À moins de beaucoup de malchance  ou d'un nouveau virus, ça sent quand même la fin.

 
y a tout de même un "traumatisme" je le met volontairement entre guillemets suite aux différents confinements, on sait désormais ce qu'on veut et on ne veut plus.  
Clairement les appartements avec vue sur cour ou sans vue sur l'extérieur (rue), c'est clairement no go!

 
Une "prise de conscience" est le terme que tu cherches.

 
ou un synonyme    
 
pour les personnes qui se demandaient pourquoi les appartements avec vue sur cour étaient moins chers que vue sur rue, ils savent maintenant pourquoi ?  
 
un peu au bout du rouleau en TT dans ma loc' avec vue sur cour  

Oui enfin vue sur jardin, c'est pas tout à fait pareil que vue sur cour...
Dans ma copro, les apparts sur jardin sont plus chers que ceux donnant sur rue

Hello tout le monde !
 
Suite du feuilleton , pour ceux qui ont suivi , et là j'ai vraiment besoin de conseils !!!!
 
L'AI m'a envoyé les PV d'ag , et c'est pas folichon folichon ...
La moitié des proprios sont absents et non représentés (j'imagine des gens qui louent leur apprt du coup) les mesures votées souvent refusés (par exemple changer le cable orange pour l'ascenseur par un systême GSM, 2000e en tout , refusé )
ET un cassos au 1er étage a cassé sans rien demander à personne un muret qui séparait son jardin d'un passage, muret qui permettait un écoulement particulier des eaux , du coup le voisin du RDC a eu un dégât des eaux , du coup le syndic dit au cassos que c'est pas bien et qu'il faut remettre en l'état (en 2019) le cassos dit d'accord je serai gentil et au final en 2021 toujours pas de réparation , le cassos a pris un avocat , et jette ses mégots dans la boîte aux lettres du voisin du dessous qui a eu le dégat des eaux (à cause du cassos donc ) ...  
 
Voilà du coup je sais pas quoi faire , j'ai eu un gros gros gros coup de coeur pour l'appart , je sais que je retrouverai pas cette configuration avec la terrasse dans un autre appartement, mais me demande si la copro un peu moisie peut évoluer ou si je prends un trop grand risque pour l'avenir ....
 
ps : le cassos est aussi repris pour tapages nocturnes à répétition , mais il est sur cour au 1er, dans le bâtiment en fond de cour, et moi serai sur rue au 7eme, dans un autre bâtiment, donc normalement je devrais pas être impacté par le bruit... Re ps : il s'appelle Dylan  

 
Est ce que les parties communes sont en bon état ? facade ok ? est ce qu'il n'y a pas trop d'impayés dans la copro ?
 
le reste importe peu

On démarre notre recherche pour l’achat d’un appartement dans une capitale (baltique) européenne.
Le centre historique est sympa avec des immeubles art nouveau, mais comme il fait très froid l’hiver j’hésite.
Au fond je préférais du neuf de standing.
 
On vise du premium déjà rénové et une surface pas trop grande (80/100m2 max).
 
Premières visites la semaine prochaine  

 
Est ce que les parties communes sont en bon état ? facade ok ? est ce qu'il n'y a pas trop d'impayés dans la copro ?
 
le reste importe peu

Bon, on a trouvé ce qu'il faut, visite de ce matin 9h
Amiral Roussin, côté Mairie du 15è. 68m², 3 chambres (dont une petite, 8.5m²). Séjour de 28m² avec cuisine ouverte, 3 fenêtres Haussmanien 1900.  
3è étage avec ascenseur, peu de vis-à-vis et vue dégagée en bonne partie (immeuble bas en face).  
850k.  
 
Offre partie ce matin (au prix), normalement on est les premiers, on attend le retour dans la journée.

@liveandplay
un AI que j'avais contacté il y a un an continue de m'envoyer des appart', celui là pas mal, vu sur jardin depuis le salon
sympa mais en confinement, c'est mieux vue sur rue pour voir "ce qui se passe"

https://ap.immo/p/5294472?u=1334632 [...] d9deffb0f0

le salon est pas ouf mais j'ai l'impression que les chambres donnent sur rue et le salon sur jardin mais avec un archi certainement possibilité de faire un truc sympa  
Si il est vraiment à passy et pas en contre bas comme celui de rue des eaux (qui était tout de même une belle affaire à 940ke pour 83m2)

Suite à la discussion éternelle sur qui paie les frais d'agence.. Un appartement que j'ai déjà visité, affiché à 360k, est maintenant passé en agence.
Le vendeur a fait une petite dizaine de visites sur leboncoin. D'après ma chasseuse d'appart, il vaut plutôt 320k maxi.
Le gars a dit qu'il le mettrait en agence s'il ne partait pas.
Ses 10 visites n'ont donc pas permis de le vendre.
Et du coup à quel prix est-il affiché en agence ? 384k.
Le vendeur refuse de payer l'agence, il veut que l'acheteur en plus de surpayer son bien lâche presque 25k€ à l'agence. 6%
 

 
Façade très propre mais parties communes intérieures pas top , enfin pas non plus catastrophique mais vieille peinture qui s'écaille par endroit dans l'escalier  
Pour les impayés , je n'ai rien vu dans les pv d'ag de 2019 et 2021 , peut être que je pourrais en savoir plus en appelant le syndic ?
 
Edit : je n'ai pas encore reçu le document avec l'appel de charges