Reprise du message précédent :

Déjà, qu'appelles-tu un krack,  oh grand maître?  

Allez suffit , alerte modo, je pense qu'il suffira de reprendre tes 10 ou 12 dernières interventions pour se faire une idée...

Cf page 1.
 
Au contraire.
Il suffit qu'il n'arrive pas en se présentant directement comme un "provocateur" qui vient relever nos "conneries" (je cite).

 
Je le crois pas, t'es de La Madeleine, j'ai vecu toute ma jeunesse dans cette ville (jusqu'a 21/22 ans) mon reve, y retourner des que je peux...

 
Il s'agit d'un article du monde repren,ant les arguments d'un cadre du crédit foncier, qui est loin d'être un intervenant majeur du monde de l'immobilier d'entreprise. Et comme il est précisé dans l'article, cette analyse contredit d'autres analyses dont je suis plus partisan.
Il s'agit la encore de sodomiser les coléoptères à coup d'infos google...
 
Je répète donc ma question :
 
Quels étaient selon toi les éléments ayant provoqué le krach de 91 et qui se retrouvent aujourd'hui pour permettre d'envisager un krach équivalent?  
 
 

 
Que faisiez vous des articles haussiers en 2003/4/5/6/7?
 

L'atteinte de la solvabilité

 
Qu'ils relataient la réalité de l'époque, tout en écartant soigneusement l'idée qu'une baisse pourrait provenir un jour ?

Je répête, mes questions sont visiblement passées inaperçu.

- Une conjoncture économique qui se dégrade ?
- Un resserrement des conditions de crédits offerts par les banques qui se montrent plus fébriles pour financer des opérations de plus en plus hasardeuses
- Un niveau de prix déconnecté du revenu des ménages
- Une diminution préalable du volume des transactions
- Une hausse des taux d'intérêts
- Des stocks en forte augmentation
- Le fait que pas mal de pékins moyens se ruent (ou se sont rués) sur l'immobilier en croyant à l'eldorado assuré

surement d'autre choses mais je passe vite fait et vais manger  

Sinon, j'ai remarqué que les haussiers ne nous relançaient jamais sur l'arnaque pyramidale (ou chaîne de Ponzi). Comme s'ils pressentaient que c'est un terrain miné...

Personne n'a l'air d'envisager qu'il pourrait tout simplement se produire un changement (forcé) de comportement des "ménages":
Le cout du logement dans leur budget serait tout simplement plus important.
Ça deviendrait une sorte de luxe d'être propriétaire de son appartement, comme par exemple d'être propriétaire d'une voiture dans les années cinquante.
Ça necessiterait plus de sacrifices financiers qu'auparavant.
Pourquoi les ménages l'accepteraient-ils, au lieu de rester locataire?
A cause d'une conjoncture économique très incertaine, qui les pousserait à "assurer leurs arrières" en étant propriétaire d'un bien immobilier, valeur refuge assez classique.
 Après, que certains se lancent dans une telle opération sans avoir les moyens de la mener, c'est possible, mais tout le monde n'est pas necessairement capable de gerer au mieux ses finances, notament chez les pauvres qui par définition n'ont pas l'habitude de gerer les questions financières.
Du coup, le logement ,devenu depuis quelques années, cher à l'achat, le resterait durablement.
 Avec des ralentissements inévitables, dus à l'inertie du marché:Tout le monde achète, les prix montent, on construit en masse, mais comme tout le monde a déjà acheté, tous les nouveaux apparts ne trouvent pas à se vendre, d'ou une offre excessive qui tend à la baisse.
Si une baisse survient, je pense que son principal motif sera l'offre de centaines de milliers d'appartements actuellement en chantier (pas dans Paris intra-muros, bien sur)

Le nouveau paradigme...désolé mais c'est typiquement un raisonnement de bulle ça (comme pour la nouvelle économie, sépapareil qu'avant...)

 
Un marché en circuit fermé qui a provoqué une hausse artificielle. Une guerre du golf en direct a la TV ...
On est quand même très loin du shéma de 91 ...
 
@+ JB

 
Et pourtant ... je pense qu'on evolue vers une économie de bulle ( ou de spéculation ). Tout le monde spécule à son échelle, facilité en cela par le développement de l'internet. Vente et achat sur les sites d'enchères, utilisation des moteurs comparatif pour optimiser un achat mais aussi surveiller le prix d'un bien ( et différer son achat ). Tout ceci représente une des plus importante modification du comportement d'achat depuis 50 ans ( au moins ).
Nous sommes face à une machine qui apprend très vite et ne refera à mon avis que très rarement les mêmes erreurs.
 
@+ JB

juste pour dire, en quoi cela devrait-il être comme en 91 ??
 
91 montre que l'immo ne fait pas que monter et peut corriger très sévèrement, après il n'y a pas besoin d'avoir les mêmes éléments pour avoir un "krach"
 
la négation de la bulle et de la baisse déjà amorcée (c'est pas moi qui le dit, suffit de lire ) en voulant un copié-collé de 91 est vraiment du mauvais barratin de haussier dépassé se disant stagnassier pour faire le caliméro
 
JB c'est pas pour toi ça hein

C'est envisageable.
 
Mais, il reste quelques points qui à mon avis pourraient contrebalancer ce scénario.
 
D'une part, le logement est nécessaire (merci Lego pour cette découverte )
Si l'achat est impossible, reste la location.
La location nécessite au préalable un acheteur, particulier ou institutionnel, qui va devoir faie fructifier son investisement, et pour cela en sortir une rentabilité locative suffisante.
Donc les loyers sont liés (par le bas au moins) au prix d'achat, lui même fatalement contraint à une limite supérieure par le montant maximum des loyer praticables (33% des revenus, risques de défaut de paiment au delà, etc...).
 
D'autre part, comment expliquer un prix de marché totalement décorrellé du coût de la construction??
La donnée qui joue l'arbitre, c'est le prix du foncier. Et l'évolution du foncier, bien malin qui pourrait la prédire avec précision, et certitude.

A propos du marché qui pourrait rester durablement cher : c'est possible dans certains pays, comme en Suisse, ou l'immobilier est détenu dans très peu de mains, au final ils peuvent fixer les prix qu'ils veulent (comme une sorte de cartel). En France, l'immobilier n'est pas concentré comme en Suisse.

point de vue intéressant qui rejoint un peu celui de charlie 13
 
mais le "tout le monde" que tu décris est pour l'instant cantonné au "tout les forumeurs d'Hfr" qui ne représente pas vraiment la population dans son ensemble
on y viendra (le monde s'alignera sur nous ) mais on a encore un peu de temps

A mon avis, la simple géographie physique compte aussi.
 
Suisse :

France :

(source Wikipédia)
 
La densité de population est deux fois moindre en France.
Sans compter, vu la configuration de la Suisse, le plus grand pourcentage (supputation) de terrains non constructibles (montagneux, etc...).
Ajoute à cela une culture différente, un niveau de vie différent...

là tu comptes l'outre-mer
la France métropolitaine fait 551 000 km² et de mémoire ~110hab/km²

Et alors? C'est la FraaaAAAnce, non?

 
Paés seulement, ce n’est pas une cause ce désengagement, mais une conséquence des causes.
- L’importance des intervenants pro (marchands de biens et aitres) par rapports aux particuliers
- L’absence de crise précédente de cette ampleur, et donc l’absence totale de procédures de sécurité
- Le robinet grand ouvert des banques aux promoteurs
- La trop grande importance prise en peu de temps par la pierre-papier et la rémunération des gérants en fonction du prix d’acquisition
- Un contexte géopolitique, à mon avis, nettement plus tendu qu’aujourd’hui
- L’absence de garanties prises par les banques pour les professionnels
- Les possibilités de cessions multiples des compromis
 

 
Ton appréhension de cette courbe est étayée mais bien que je ne sois pas d’accord sur la pertinence des indicateurs (question de philosophie je te l’accorde), mlaheureusement cette courbe sert systématiquement à annoncer le krach pour demain.
 

 
D’oû mon incompréhension à voir cette courbe (dont personne ne parlerait si il n’y avait pas un panel de gens baissiers) ressortir à chaque fois que l’on parle d’imminence du krach.
 

 
Le seul argument en 2004 servant de base aux hypothèses de krach était bien souvent Friggit.  
 

 
Pas besoin de Friggit, une analyse des matchs de foot suffit. A chaque match, une équipe invaincue se rapproche des probabilités de défaites. Il n’y a rien de financier et pas besoin de graph pour ceci.
 

 
Si certains le font en refusant d’admettre qu’ils ont été dans le faux à une certaine période.  
Si tout le monde reconnaissait ça, les réactions à mon premier post auraient été : « on s’est bien planté, mais aujourd’hui on pense qu’on ne se plante plus » Ce n’est ^pas vraiment ce que j’ai lu.
 

 
Oui si tu veux.  
Remplace par : »je connais un peu » si ça te fais plaisir.
 

Je ne nie pas la probabilité d’une baisse. Je dis qu’elle n’a pas commencé malgré ce que dis la presse (la même que les baissiers contredisaient quand elle n’allait pas dans leur sens) et que je ne lui voit pas l’ampleur d’un krach.
- Tu te bases sur un emprunt à 20 ans qui n’est plus la norme aijourd’hui
- Cout de la construction 100 au 4ème trimestre 98, 114,9 au 4ème trimestre 07 et ça ne va pas s’arranger compte tenu de l’explosion des prix des matières premières.
- La spéculation sur le foncier à déjà entrainer sa regression et je te confirme que cela va bien entrainer une baisse mais pas de l’ampleur que tu sembles attendre.
 
 

Et moi j’attends celle que c’était une chose intelligente.
 

 
Selon des critères qui n’emportent pas l’adhésion de tous…
Donc comment me reprocher de ne pas donner crédit à des prévisions se basant sur un graph sur lequel de nombreuses critiques existent.  
 

 
Maitrise et expertise sont donc synonymes… Si tu le dis.
 

En quoi était ce intelligent ?
 

Ce n’est pas hautain ce genre de remarque ?
 

 
Laisse moi le temps de répondre.  
Je viens de le faire.
 
- Un changement de situation, certes, mais quid des probabilités de krach issues de l’analyse de ce changement ?
- C’est google qui annonce un retrait des banquiers des prêts au long cours ?
- Peut être que je tire ces informations de mon expérience, Google ne répondant pas à tout. Et google ne négociant pas les terrains. Mais bon, si ce n’est pas dans la presse ni dans google et que c’est juste moi, c’est faux. Libre à toi de le croire.  
- Il est vrai que la hausse des taux à entrainé une légère desolvabilisation des canndidats à l’accession et notamment, malheureusement des primo-accédants. Surement de quoi effectivement conforter l’idée d’une baisse légère. Mais il n’y a pas eu non plus explosion des taux.
 

J’ai du répondre à beaucoup de choses et de personnes en même temps. Tu as raison je vais me concentrer sur les réponses que j’apporte aux questions et sur les réponses apportées à mes questions.

en effet, j'édite
 
mais ça ne change rien au fait qu'elle soit bcp moins densément peuplée que la Suisse
 
mais l'Allemagne est encore plus densément peuplée (mais sans montagne ou presque) sans pb particulier au niveau de l'immo

 
Je serais donc le seil à faire des pavés???
 
Si on ne réponds pas on n'a pas d'argument et si on répond on fait des pavés?
 
     

 
Je vais faire des réponses de novices, entre gens qui n'y connaissons rien on devrait arriver à quelquechose.
- Je viens de répondre.
- Non pas impossible, mais raisonnablement les éléments en présence me permettent de réfuter la certitude d'un krach. As tu des éléments  permettant de se rapprocher de cette certitude?
- Si bien sûr, mais selon moi, pas ceux qui sont présent à ce jour.
 
 

 
En même temps, de temps en temps il faut manger.

Si tu pouvais arréter de me prendre pour un autre ce serait une bonne idée. Car ceci en plus du ton plus que désagréable de tes posts à tendance à ne pas donner une très bonne image des arguments que tu essayes de mettre en avant.
 
Tu viens de démontrer par A + B que Friggit ne sers à rien. Pourquoi se servir de 91 pour expliquer ce qui se passe aujourd'hui....?
Pourquoi le même tunnel produirait il les mêmes effets?
C'est toi qui calimérote là...  
Je redis pour nième fois,je pense qu'il va y avoir une baisse, mais pas de krach... Je ne suis pas assez clair?????
 
Encore une fois on me fait dire ce que je ne dis pas.....
 
Il est amusant de voir que tous les articles qui racontaient de la merde quand ils annonçaient des hausses deviennent aujourd'hui paroles d'évangile.

Friggit oublies un paquet d'autre paramètres et ce ne sont pas les mêmes causes qui ont produit les mêmes effets sur cette courbe.

J'ai une question très bête: est-ce que Friggit a effectué le même type de travail sur la location qu'il ne l'a fait sur les transactions immobilières?
 
Salverius

Je ne crois pas. Mais de mémoire, il y a eu aussi chute des loyers après 91 (en moindre proportion, évidemment). A confirmer toutefois

Personnellement dire que l'immobilier n'est pas spéculatif parce que les gens cherchent en priorité à se loger c'est une tarte à la crème. Au contraire, c'est bien parce qu'il s'agit de quelque chose qui touche tout le monde qu'y a des sous en jeux, et énormément de spéculation (au sens "arbitrage économique" du terme). Tout le monde ne spécule pas...mais on ne peut pas dire : "la spéculation immobilière n'existe pas" sous prétexte qu'une grande partie des gens ne le font pas (et là y a pas de sources, on ne saura pas combien, en revanche qui ne connait pas quelqu'un qui achète un T2 pour y vivre 3 ans, le vendre ensuite et avec sa plus-value acheter un T4 ?)

Gauchiste ! Sans devoirs, il n'y a pas de droits, et tu as le devoir de bosser 32h sur 24h pour la gloire de la France !    
 
 
 

 
   La situation est devenue démentielle..
 
 

Ce serait surtout pour regarder le dépositionnement actuel des loyers par rapport aux revenus: à vue de nez, j'imagine assez un graphique qui aurait la même gueule que celui fourni pour l'achat.

Cela renforcerait l'idée d'un immo qui resterait cher

je pars à la recherche d'infos

Salverius

edit:

C'est un peu pareil (dans une moindre mesure, certes) pour la loc...
Qudn tu vois le prix de la loc à Paris d'une 2 pièce de 45 m².... faut être CSP +

Si Friggit n'est pas une bible pourquoi la majorité des krachiers s'y réfèrent en permanence et oublient de développer les autres arguments?
 
En 91 le krach car krach il y eut n'a pas été une conséquence de l'attitude des particuliers. Les particuliers sont intervenus en 2ème rideau et ont amplifié la chose.

Ah bah voila!
(je lis... )
 

Bah étant donné que l'on se sert du graphe de Friggit que comme d'un tableau de résultats de matches (pour continuer à filer ta métaphore), si.
Il est plus facile de lire le graphe de Saint Jacques que de compiler soi même les différents indicateurs.
 

Relis ton premier post.
Sisi, relis le en suivant avec le doigt.
Et estimes toi heureux de ne pas avoir été plus accueilli à coups de pierres.
 
On ne peut pas atterrir en parachute au milieu du barbecue du voisin, pisser sur les braises, et s'attendre à se faire payer une bière pour discuter calmement.
 

Ah mais moi je ne veux rien, mais le français est ce qu'il est.
 

C'est ton analyse.
 

C'est 25 ans qui truste le marché ces derniers temps, mais ça peut ne pas durer. A la moindre remontée des taux, l'écart empruntable entre 20 et 25 ans sera tellement ridicule que les banques ne le proposeront plus (sans parler des 30+ ans).
L'existence de prêts longs est conditionnée aux taux (trés) bas.
Alors oui il est intéressant d'avoir des clients captifs sur de telles périodes, mais l'allongement des durées augmente aussi les probabilités d'incidents de paiement, entre autres.
 

Soit 15% de hausse en 9 ans.
A comparer au +180% du marché immobilier dans le même temps
 
Je crois que l'on peut parler de "décorrélation".
 

Je n'attends rien. J'attends, tout court
Moi-je-perso paye tout les mois mes traites ; le marché de l'immobilier ne me concernera au premier chef que lors de mon changement de domicile, prévu (pour le moment...) d'ici, oula... 5/6 ans.
Soit 2 ères géologiques au niveau de l'immobilier.
 
Wait & See
 

"L'écart à la tendance longue étant déjà en 2004 trés important, la probabilité d'une baisse était déjà présente et élevée".

C'était probablement prématuré, il manquait les éléments supplémentaires causant l'arrêt de la hausse, mais c'était envisageable.  
 

Non.
Tu peux formuler des critiques sur l'usage qui est fait du graphe de Friggit, mais pas sur lui même.
C'est une compilation de données factuelles, dont les limites sont clairement exposées (base 1 arbitraire en 1965, etc) comment pourrait il prêter le flanc à la critique?
 

Dans le contexte, oui.
 

Non, c'était agacé.
Et visiblement ça a payé, puisque tu as fini par cesser de tirer en l'air, pour poser des arguments.
 

- l'étude des marchés semblent indiquer que la "stagnation" n'existe pas. La hausse semblant exclue pour l'instant, ne reste que la baisse. Je crois à la spirale causée par l'impact psychologique. Mais, je te le concède ça ne reste que mon analyse de comptoir, "René, r'met moi un jaune".
- non, les banquiers. Et les taux.  
- c'est exactement ce que je voulais insinuer. Je demandais juste de quelle légitimité (oh, vague...) tu pouvais justifier.
- pas d'explosion pour l'instant, c'est vrai. Mais avec l'instabilité qui se propage aux banques Européennes, la frilosité de celles ci à se séparer de leurs fonds propres, qui sait?

Non, pas ici.
Nous ne sommes que des bots répêtant inlassablement les mantras de la baisse.
Pas besoin de se nourrir.
 
Disons que tu avais répondu entre temps à des questions posées bien plus bas que les miennes, d'où ma folle inquiétude d'être passé innaperçu.

Comme?

HERETIQUE§§§§
AU BUCHER§§§

Juste pour pointer l'écart à la normale?
La progression absurde de ces dernières années?