[Topic achat immobilier] À quand le krach ?

Recherche :

Mot : Pseudo : Filtrer Aller à la page :
Page : 1 2 3 4 5 .. 14046 14047 14048 .. 20249 20250 20251 20252 20253 20254 Page Suivante Page Précédente Bas de page
Auteur	Sujet : [Topic achat immobilier] À quand le krach ?

quietriot

Reprise du message précédent :

360no2 a écrit :

Oui, mais il faut en plus :
- qu'il ne pose aucune question à son entourage,
- qu'il soit très mauvais en calcul mental (mensualité * nb échéance devraient lui mettre la puce à l'oreille).
ou alors qu'il s'en foute complètement (auquel cas son avis, on s'en cogne).

Et si D'jaizonne*, RSAiste de son état, n'a pas lu son dossier au moment de souscrire son prêt : tant pis pour lui.
Ce qui est lamentable c'est la capacité des commissions de surendettement à effacer totalement l'ardoise : le mec qui a fait de la merde devrait être tenu de rembourser, soit tout de façon étalée, soit à à hauteur de ses capacités jusqu'à la fin de ses jours, un montant "raisonnable" (à définir par la commission). [:le colonel moutarde:4]
(Et je suis sûr que dans ces conditions, D'jaizonne* réfléchirait 2 minutes de plus avant de monter son dossier de prêt pour financer sa M3*...)

*Les prénoms et modèles de boitàroues ont été changés.

unknown_person a écrit :

Ah oui, tout à fait :jap:

vous etes vraiment graves. Ce que je vois cest des types ayant une base deducatiin financiere certes mais qui cherche a se donner meritant et meprisant plutot qu'aider des personnes faibles de la part leur ignorance en la matiere. L e mec est né cassos ? Et bien qu'il reste cassos !

une ptite video qui pourrait faire du bien
http://www.ted.com/talks/j_d_vance [...] king_class

Message cité 3 fois

Publicité

thoulisse_bernard

Duos habet et bene pendentes

quietriot a écrit :

Cassos spotted

kiwai10

Cesse de croire, instruis toi.

Le contenu de ce message a été effacé par son auteur

Message cité 1 fois

Grenouille Bleue

Batracien Azuré

jonas a écrit :

Et le projecteur ? Abandonné ?

Non non, on hésite juste sur l'endroit où faire passer le câble HDMI parce qu'UNE CERTAINE PERSONNE QUE NOUS NE NOMMERONS PAS ne veut pas que le vidéo soit au plafond

Message cité 1 fois

---------------
Ma chaîne YouTube d'écrivain qui déchire son père en pointillés - Ma page d'écrivain qui déchire sa mère en diagonale

frankie_flowers

Alors là je dis non !

Un des arguments PRINCIPAUX, si ce n'est le SEUL ARGUMENT valable en faveur de l'achat vs. location est la possibilité de fixer son vidéoprojecteur au plafond !

Message cité 1 fois

gimmeshelter

Breton abstème...

C'est quoi cette expression ? :??:

Message cité 2 fois

FLeFou

gimmeshelter a écrit :

C'est quoi cette expression ? :??:

Un poil qui devient un arbre [:youpiyoupla]

---------------
The secret of happiness is not in doing what one likes but in liking what one has to do Sir James M. Barrie

flash23

Fin de race brainwashée

gimmeshelter a écrit :

C'est quoi cette expression ? :??:

- Il a un poil dans la main
- Non, ce n'est plus un poil, c'est une branche
- Une branche ? Que nenni, c'est un arbre !
- À ce niveau là, ce n'est plus un arbre, c'est un baobab.

---------------
« Pourvu que c’était du lubrifiant. »

Darya

E * L

frankie_flowers a écrit :

Alors là je dis non !

Un des arguments PRINCIPAUX, si ce n'est le SEUL ARGUMENT valable en faveur de l'achat vs. location est la possibilité de fixer son vidéoprojecteur au plafond !

[:ogratte:4]

---------------
I've got my mind set on you

Youmoussa

Ecrou-vis

Shaad a écrit :

C'est vrai que je n'ai plus de recherche de locatif depuis plus de 2 ans, les taux se sont cassés la gueule depuis, ça joue beaucoup

Tu oublies par contre les FDN, ou alors tu les inclus déjà dans les 100K€ ? Ce qui fait alors un bien avec un super rendement.

Bien à 100K€ font 5K€ de mobilier (+8K€ de FDN).
Financé à 110% 108k€@1.6% sur 25 ans (+0.36% assurance).
Location nue
Loyer : 583€ (+40€ de charges récupérables)
Vacance locative : 15 jours / an
Assurance PNO : 120€
TF : 500€
Charges mensuelles non-récupérables : 50€
Régime d'imposition réel (TMI : 30%).
Revalorisation du bien : nulle.

Ca fait un cashflow mensuel entre -130€ et -200€ pendant 25 ans.
Tu n'es pas encore à l'autofinancement même si la charge reste faible.

Le TRI de l'opération est cependant très correct, puisqu'il atteint un maximum autour de 16% en cas de revente après 7 ans (pour un enrichissement net d'environ 6K€ seulement).

En prenant exactement les mêmes chiffres mais en location meublée (toujours imposition au réel), on approche cette fois de l'autofinancement complet.
Et bien-sûr le TRI explose puisqu'on ne sort pratiquement aucun argent, l'effet de levier joue à plein.
Exemple : en cas de revente après 4 ans, enrichissement net de près de 5K€ (en ayant sorti de notre poche environ 2K€ cumulé sur 4 ans - le TRI est indécent je ne le donnerai pas )

Va falloir que le bien s'apprécie bien pour justifier le projet immo s'il faut dépenser 130€ par mois pendant 25 ans pour se faire que 100k€.

Message cité 2 fois

---------------
L'humain est celui « qui agit puis qui pense : ce n’est pas parce qu’il soutient telle position qu’il agit de telle manière, mais parce qu’il a agi (comme il a été amené à le faire) qu’il va adopter telle position

Publicité

pilef

Demodulateur a écrit :

La formule des intérêts mensuels, c'est pas plutôt :

Capital restant dû * ( ( 1 + taux / 100)^(1/12) - 1 ) ?

Enfin c'est ce qu'il m'avait semblé comprendre (taux/12 est juste une approximation simple du taux mensuel). [:transparency]

pilef a écrit :

C'est la formule utilisée pour obtenir le taux mensuel à partir du taux annuel.

Taux linéaire (ou proportionnel) - pratiqué par les banques quand elles prêtent de l'argent : taux mensuel = taux annuel / 12
Taux actuariel - pratiqué par les banques quand elles rémunèrent de l'argent et pour les prêts réglementés CEL et PEL : taux mensuel = (taux annuel) ^ (1 / 12)

Le taux actuariel tient compte de la capitalisation des intérêts, pas le taux linéaire.

Tu empruntes 10000€ à 6% à ta banque, tu rembourses donc 50€ par mois. En un an tu as payé 600€ soit 6% de 10000€ mais ... la banque a touché 50€ en janvier qu'elle a pu placer et obtenir fin décembre des intérêts en plus, pareil pour février, mars etc. Au final, la banque a obtenu plus que les 600€ d'un prêt avec un seul remboursement par an.

Le taux actuariel tiens compte de ce principe et c'est pourquoi les mensualités seront plus faibles (on considère alors que le taux de placement est égal au taux du prêt). Au bout d'un an tu rembourses moins que 600€. Et c'est pourqoi les banques l'utilisent pour les produits d'épargne

360no2

I am a free man!

quietriot a écrit :

une ptite video qui pourrait faire du bien
http://www.ted.com/talks/j_d_vance [...] king_class

Non.
Tu vois des gens qui ont essayé d'expliquer, d'aider, etc.
Et puis un jour, ils se sont lassés.
Et/ou ont compris que les gens ne veulent pas comprendre.
Et que si, par malheur, le message finit par porter, ils s'en prendront alors au messager.
Reprends le flambeau si tu le veux : je te souhaite même bonne chance et bon courage.
Et complète malheureusement par un laconique : "à bientôt..."

Message édité par 360no2 le 17-01-2017 à 00:50:17

---------------
"a fool and his money are soon parted" (Affolant Monet : art sans partage) | Ça nous coûte un pognon de dingue ! (circa 2018)

Shaad

Youmoussa a écrit :

Va falloir que le bien s'apprécie bien pour justifier le projet immo s'il faut dépenser 130€ par mois pendant 25 ans pour se faire que 100k€.

Ah ? Ca fait quand-même plus de 50K€ de bénéf en ayant sorti moins de 50K€. Pas si mal.

Mais de toute façon tu ne le gardes pas à vie un investissement comme ça, à revendre entre 5 et 10 ans pour optimiser le rendement.

Message cité 2 fois

---------------
Plus d'hébergeur du Simu_Immo qui n'était de toute façon plus à jour des derniers taux. Désolé. :/

Gnarfou

Gnarf pour les intimes

Grenouille Bleue a écrit :

Non non, on hésite juste sur l'endroit où faire passer le câble HDMI parce qu'UNE CERTAINE PERSONNE QUE NOUS NE NOMMERONS PAS ne veut pas que le vidéo soit au plafond

Après, si tu en as vraiment vraiment envie, ça te couterait si cher que ça un divorce :??:

fucklerest

Demodulateur a écrit :

La formule des intérêts mensuels, c'est pas plutôt :

Capital restant dû * ( ( 1 + taux / 100)^(1/12) - 1 ) ?

Enfin c'est ce qu'il m'avait semblé comprendre (taux/12 est juste une approximation simple du taux mensuel). [:transparency]

Il manque quelque part le nombre de mensualités restantes, dans ta formule

lilith_unique

Shaad a écrit :

Ah ? Ca fait quand-même plus de 50K€ de bénéf en ayant sorti moins de 50K€. Pas si mal.
Mais de toute façon tu ne le gardes pas à vie un investissement comme ça, à revendre entre 5 et 10 ans pour optimiser le rendement.

la durée minimum de possession d'un investissement locatif, ce n'est pas 13 ans ? [:cerveau skyzor]

Message cité 1 fois

Shaad

lilith_unique a écrit :

la durée minimum de possession d'un investissement locatif, ce n'est pas 13 ans ? [:cerveau skyzor]

Quelle durée minimum ?
Tu achètes un bien, tu peux le revendre le lendemain si ça te chante (sauf Pinel ou autre joyeuseté).

Message cité 1 fois

---------------
Plus d'hébergeur du Simu_Immo qui n'était de toute façon plus à jour des derniers taux. Désolé. :/

Crash test

Mais....Mais.....c'est....AAH!

thoulisse_bernard a écrit :

C'est ça le vrai problème. Ça me choque autrement plus que de savoir que jean-Kevin s'est foutu dans la merde tout seul en achetant une curved Tv 4k a 3k€ avec un smic

Pour en plus la foutre dans le salon (sur la machine à laver)!

le con!

Oldcroco

Shaad a écrit :

Quelle durée minimum ?
Tu achètes un bien, tu peux le revendre le lendemain si ça te chante (~~sauf~~ Pinel ou autre joyeuseté).

y compris [:cbrs]

Message cité 1 fois

Crash test

Mais....Mais.....c'est....AAH!

kiwai10 a écrit :

Des personnes faibles, ils savent lire ? Ben ça suffit pour lire la ligne du coût de crédit

mais alors ELLE veut le mettre où le rétro?

Shaad

Oldcroco a écrit :

y compris [:cbrs]

Oui certes... légalement parlant tu peux.

---------------
Plus d'hébergeur du Simu_Immo qui n'était de toute façon plus à jour des derniers taux. Désolé. :/

pere-castor

Shaad a écrit :

Les simulations de rendement montrent bien un pic de rentabilité au bout de 5 à 10 ans, la raison principale étant l'accroissement progressif de la fiscalité au fur et à mesure de l'épuisement du stock de charges déductibles, notamment celles liées aux travaux de rénovation initiaux.

De là à conseiller de revendre rapidement, je ne suis pas d'accord. Les multi-investisseurs aguerris vendent surtout pour se libérer de la capacité d'endettement pour de nouveaux projets, ou pour se débarrasser des biens à problèmes leur prenant trop de temps de gestion. Sinon pourquoi vendre un bien qui s'autofinance ?

Message cité 1 fois

Shaad

pere-castor a écrit :

Même autofinancé, un investissement locatif à 110% gonfle ton endettement. Il n'est pas forcément facile de relancer un autre projet plus rentable et toujours à crédit 110% quand on est déjà endetté à 100, 150 ou 200%.
Je suis d'accord avec toi, le seul intérêt de revendre c'est si les banques ne suivent plus pour un nouvel investissement.

Message cité 1 fois

---------------
Plus d'hébergeur du Simu_Immo qui n'était de toute façon plus à jour des derniers taux. Désolé. :/

pere-castor

Shaad a écrit :

Ce que me disent beaucoup d'investisseurs, c'est qu'il sera toujours possible de trouver une banque pour vous suivre tant que les investissement passés sont à contribution positive, à savoir loyers HC * 0,7 > mensualités. La vraie limite est celle des encours (par banque et totaux), qui dépensent vraiment de la surface financière et du reste à vivre. Sauf cas exceptionnels, difficile de dépasser 800k€ ou 1M€ d'encours pour des investissements locatifs, même s'ils sont tous très rentables.

Par contre l'argument de la facilité de gestion est réelle. Celui qui détient de nombreux biens voit rapidement se dessiner une loi de Pareto, avec quelques biens à problèmes qui demandent la majorité du temps de gestion. Immeuble avec de nombreux sinistres (dégâts des eaux...), appartement mal fichu ==> gros turnover des locataires, copro mal gérée etc.

leraturbain

360no2 a écrit :

Oui, mais il faut en plus :
- qu'il ne pose aucune question à son entourage,
- qu'il soit très mauvais en calcul mental (mensualité * nb échéance devraient lui mettre la puce à l'oreille).
ou alors qu'il s'en foute complètement (auquel cas son avis, on s'en cogne).

Et si D'jaizonne*, RSAiste de son état, n'a pas lu son dossier au moment de souscrire son prêt : tant pis pour lui.
Ce qui est lamentable c'est la capacité des commissions de surendettement à effacer totalement l'ardoise : le mec qui a fait de la merde devrait être tenu de rembourser, soit tout de façon étalée, soit à à hauteur de ses capacités jusqu'à la fin de ses jours, un montant "raisonnable" (à définir par la commission).
(Et je suis sûr que dans ces conditions, D'jaizonne* réfléchirait 2 minutes de plus avant de monter son dossier de prêt pour financer sa M3*...)

*Les prénoms et modèles de boitàroues ont été changés.

Mais tellement, on préfère déresponsabiliser et faire payer la casse aux ~~pigeons~~ clients honnêtes :sweat: .

Message cité 1 fois

ignomo

leraturbain a écrit :

Mais tellement, on préfère déresponsabiliser et faire payer la casse aux ~~pigeons~~ clients honnêtes :sweat: .

Citation :

Les trois quart des dossiers relèvent d’un endettement subi ou « passif ». Ils résultent d’une diminution des ressources consécutive à des accidents de vie, au premier rang desquels le licenciement. 31,8 % des dossiers concernent des personnes licenciées, au chômage. Les séparations et les divorces concernent 14,7 % des dépositaires de dossiers. La baisse des ressources représente 6,2 % des causes de l’endettement. Enfin, 11,3 % des dossiers ont pour origine un accident ou une maladie.

Source ancienne

Message cité 2 fois

Profil supprimé

frankie_flowers a écrit :

Pas que ça m'étonne plus que ça venant du personnage, mais y'a un extrait quelque part ?

De mémoire ça date du festival de Cannes, mais je ne sais plus quelle année.

giorkal

avec les prix immo stratosphérique et des taux tres bas + endettement 110% => aucune marge de manœuvre => plongeon au moindre probleme.

Message cité 1 fois

Crash test

Mais....Mais.....c'est....AAH!

Il doit être particulièrement difficile de baisser de plusieurs niveaux dans la qualité de vie / le standing...Je pense que les victimes de divorce mettent du temps à retrouver un équilibre financier et ont très vite fait de se retrouver dans le rouge tant la marche est haute entre 2 salaires et une charge et 1 salaire et une charge (j'entends par charge le package logement/bouffe/quotidien/mômes/voiture/...).

Le temps de se retourner et de se rendre compte qu'il faut déménager, vendre la bagnole, limiter les fringues et plaisirs pour revenir à l'essentiel on est dans la merde.

moralité: Ne pas se marier de travers. :lol:

ignomo

Et si tu tombes en NE à cause de l'immobilier car tu as acheté il y a 4 ans dans la Creuse, paf [:casquenoir]

Message cité 1 fois

thoulisse_bernard

Duos habet et bene pendentes

Et sinon, les assurances perte d'emploi ils connaissent ?

Message cité 2 fois

ignomo

thoulisse_bernard a écrit :

Et sinon, les assurances perte d'emploi ils connaissent ?

T'as checké leur coût récemment ?

Crash test

Mais....Mais.....c'est....AAH!

thoulisse_bernard a écrit :

Et sinon, les assurances perte d'emploi ils connaissent ?

Coût = peau du cul (et un peu autour).
Garantie = temporaire et sous conditions (à voir).

C'est comme la garantie loyer impayés...sur le papier c'est beau.

Message cité 1 fois

360no2

I am a free man!

Crash test a écrit :

sur le papier c'est beau.

Même pas (dès que tu lis le document au-delà de son titre)

---------------
"a fool and his money are soon parted" (Affolant Monet : art sans partage) | Ça nous coûte un pognon de dingue ! (circa 2018)

ignomo

Acheté 110k en 2008 (disons 130k si c'est du neuf ), vendu 90k en 2016 ^^

.

Message cité 2 fois

duck69

ignomo a écrit :

Acheté 110k en 2008 (disons 130k si c'est du neuf ), vendu 90k en 2016 ^^

http://img11.hostingpics.net/pics/308245Capture.png.

Lien du site qui permet de faire ça ?

---------------
T'a la variante Duck qui consiste a manger des tomates farcies chez papa/maman, avoir la vie d'un moine au moyen age, acheter des drouilles au moment où elles valent rien, les revendre à *2 10 ans plus tard.

Publicité

Page : 1 2 3 4 5 .. 14046 14047 14048 .. 20249 20250 20251 20252 20253 20254

Page Suivante

Page Précédente

Haut de page

FORUM HardWare.fr

Discussions

Société

[Topic achat immobilier] À quand le krach ?

Sujets relatifs
Topic énigmatique	pret immobilier
[Topic Ciné] Performances d'Acteurs / Actrices	[Topic Unique] Votre marque de moto préferée ?
Il est passé ou le topic de référence des acheteurs/vendeurs de HFR ?	[Topic Unique] Le syndrome d'Asperger
Topic des realisateurs ou scenaristes de courts ou longs metrages!	[Topic Unique] Latex
Topic des Tillandsias	Le Topic des Sports Mécaniques
Plus de sujets relatifs à : [Topic achat immobilier] À quand le krach ?

Page générée en 0.061 secondes