Reprise du message précédent :
 
C'est pas bien compliqué  
 
Tu as un prix d'achat (+ frais de notaire) + travaux éventuels
Tu finances le tout à crédit (pas d'apport dans un investissement immo locatif : Les intérêts du prêt son déductibles de tes revenus fonciers)
Tu as donc une mensualité en charge
Il faut rajouter toutes les autres charges (assurance, gestion, Taxe foncière, réparation, ... )
Ensuite il faut évaluer le loyer et voir si ce loyer couvre toutes les charges.  
 
Pour évaluer rapidement un bien, calcule le rendement brut = loyer * 12 / prix achat
Si ce rendement brut > 7%, tu pourras avoir un investissement autofinancé

Quel rapport avec Yann Barthès ?

 
Le mec se foutait d'un Ministre qui disait que si on empruntait 10 milliards à 4% ça faisait 20 milliards à rembourser.
 
4% sur 10milliards, ça fait 20milliards à rembourser, mais bien sûr kikoolol
  \
 
 
 
Du même niveau intellectuel que :
 
La plus value ça sert à acheter plus grand  
 \
 

 
C'est bien optimiste ça.    
Ca peut l'être dans certains cas mais ce n'est tout de même pas généralisable.
 

En location non meublé déclaré au réel tu remplis une 2044 pour calculer tes revenus fonciers
https://www.service-public.fr/parti [...] oits/R1283
 
Tu comptes les loyers
 
Tu enlèves toutes les charges liés à la location  :  
- intérêt des prêts
- assurance  
- gestion (agence ...)  
- travaux
- ...  
 
Tu as à la fin le revenu foncier (positif ou négatif = déficit foncier)  
 
Ce revenu foncier s'ajoute à tes revenus du travail pour le calcul de l'IR dans la 2042
 
 

Disons que c'est un premier critère pour évaluer un bien    
 
Après des calculs plus précis (avec toutes les charges) sont nécessaire
 
Et  notamment prendre en compte des possibles vacances locatives.

 
Oui OK    
Avec 7% brut, en location non-meublée tu n'arrives jamais à l'autofinancement complet.

Ben ça dépend du taux du prêt et de sa durée  

Exemple :
Si je trouve un bien de 100 000€ que je loue 583.33€  
Rendement brut = 7% pile poil  

Je finance les 100k sur 25 ans !!!  @1.6% + 0.36%ass... ça me fait dans les 400€ de mensualité
Donc largement moins que les 583€
Je peux payer la TF, les travaux, les assurances ...

Bon après financer ça sur 25ans  .... bof

 
Je crois que c'est simple pour pas grand monde

 
C'est vrai que je n'ai plus de recherche de locatif depuis plus de 2 ans, les taux se sont cassés la gueule depuis, ça joue beaucoup
 
Tu oublies par contre les FDN, ou alors tu les inclus déjà dans les 100K€ ? Ce qui fait alors un bien avec un super rendement.
 
Bien à 100K€ font 5K€ de mobilier (+8K€ de FDN).
Financé à 110% 108k€@1.6% sur 25 ans (+0.36% assurance).
Location nue  
Loyer : 583€ (+40€ de charges récupérables)
Vacance locative : 15 jours / an
Assurance PNO : 120€
TF : 500€
Charges mensuelles non-récupérables : 50€
Régime d'imposition réel (TMI : 30%).
Revalorisation du bien : nulle.
 
Ca fait un cashflow mensuel entre -130€ et -200€ pendant 25 ans.
Tu n'es pas encore à l'autofinancement même si la charge reste faible.
 
Le TRI de l'opération est cependant très correct, puisqu'il atteint un maximum autour de 16% en cas de revente après 7 ans (pour un enrichissement net d'environ 6K€ seulement).
 
 
En prenant exactement les mêmes chiffres mais en location meublée (toujours imposition au réel), on approche cette fois de l'autofinancement complet.
Et bien-sûr le TRI explose puisqu'on ne sort pratiquement aucun argent, l'effet de levier joue à plein.
Exemple : en cas de revente après 4 ans, enrichissement net de près de 5K€ (en ayant sorti de notre poche environ 2K€ cumulé sur 4 ans - le TRI est indécent je ne le donnerai pas )

Tu veux dire qu'on sait compter ?  

Effectivement : ça pourrait aussi être par jour  
Blague à part, le coût total du crédit est obligatoirement mentionné sur les documents de souscription, ce me semble.  
Evidemment : encore faut-il lire ces documents...  

Mais il faut quand même préciser : OAT 4% sur 50 ans (type OAT de 2005) :  ça fait non pas 20, mais 30 milliards à rembourser !  
(20 milliards, ça n'est "que" le coût du crédit )

 
D'un coté on snobe les gens en disant "c'est des cons", de l'autre on ne veut pas leur donner directement et simplement les informations élémentaires.

Les HFriens ont déjà/savent exceliser en qqs minutes un tableau d'amortissement.
Pour un pret in fine, le calcul est trivial.
Pour les faignasses/HFriens ayant perdu leur excel préféré, il y a plein d'outils en ligne : http://lmgtfy.com/?q=calculateur+de+pret

C'est souvent des + et des - et du bon sens  
 
Après il faut penser à tout et ne pas oublier de charges

Dans "TAEG", il y a "A"

 
Tip: ça m'a pris 3 minutes en remplissant 10 cases dans mon simu d'investissement locatif dispo en signature
 
Bon par contre, pour faire le simulateur là oui, je me suis arraché les cheveux quelques heures pour recouper toutes les règles.

 
Oui enfin quand tu ne t'es jamais intéressé au crédit, tu ne connais même pas TAEG.  
C'est vrai que je me disais qu'il fallait être un gros débile pour penser ça, mais en fait, si on ne s'y est jamais intéressé, c'est pas si déconnant de penser comme ça...
Tu entends toujours parler de crédit au taux de x%. Ben tu penses qu'il suffit de rembourser le montant du crédit + les x%.  
C'est juste qu'on insiste rarement sur le "annuel" du crédit au taux annuel de x%. Du coup, quand on ne s'y est vraiment jamais intéressé, on est pas forcément au courant que c'est annuel...

 
Ben après, le moment ou tu fais vraiment un crédit, tu dois quand même t'en rendre compte
Moi je parlais du cas de quelqu'un qui n'aurait jamais fait de crédit de sa vie, et qui en entendrais juste parler via son entourage.

Oui, mais il faut en plus :
- qu'il ne pose aucune question à son entourage,
- qu'il soit très mauvais en calcul mental (mensualité * nb échéance devraient lui mettre la puce à l'oreille).
ou alors qu'il s'en foute complètement (auquel cas son avis, on s'en cogne).
 
Et si D'jaizonne*, RSAiste de son état, n'a pas lu son dossier au moment de souscrire son prêt : tant pis pour lui.
Ce qui est lamentable c'est la capacité des commissions de surendettement à effacer totalement l'ardoise : le mec qui a fait de la merde devrait être tenu de rembourser, soit tout de façon étalée, soit à à hauteur de ses capacités jusqu'à la fin de ses jours, un montant "raisonnable" (à définir par la commission).  
(Et je suis sûr que dans ces conditions, D'jaizonne* réfléchirait 2 minutes de plus avant de monter son dossier de prêt pour financer sa M3*...)
 
*Les prénoms et modèles de boitàroues ont été changés.

 
Ah oui, tout à fait

 
Tu rigoles ?
On lui laisse sa bagnole et son smartphone dernier cri,n sinon il a aucune chance de retrouver un taf.
 
C'est en Alsace-Moselle (et  en Allemagne) que ces procédures ratiboisaient le surendetté. Quand la France les a mis en place (sous Jospin ?), elle a choisie le "simple" effacement de dettes.
 
Mais bon, je ne vais pas pleurer sur le sort des banques, elles entretiennent sciemment ce schéma de Ponzi, en espérant simplement ne pas être celle qui passe à la caisse au final.

C'est ici le PMU?  

 
Même pas : j'ai beaucoup ri.  

Pas que ça m'étonne plus que ça venant du personnage, mais y'a un extrait quelque part ?
 

 
   
 
Le principe du surendettement est justement de faire la nique aux organismes de crédit avec leurs crédit révolving de merde et leur faculté a prêter à des gens qui ne pourront manifestement pas rembourser. L'annulation totale des créances est donc bien le but de la chose, même principe que la faillite personnelle aux US.
 
Après, faut être sacrément tordu pour y voir un avantage, la procédure de surendettement ne rentre en jeu que lorsque la personne n'a manifestement plus aucun argent ni aucun actif.
 
C'est pareil pour les entreprises hein. Rien ne t'empêche de monter une Eurl à 1€ de capital, de faire de la grosse merde (si tu trouves des fournisseurs assez naïfs pour te suivre), de te mettre en faillite et de niquer tous les fournisseurs.  

 
 
La formule des intérêts mensuels, c'est pas plutôt :  
 
Capital restant dû * ( ( 1 + taux / 100)^(1/12) - 1 ) ?
 
Enfin c'est ce qu'il m'avait semblé comprendre (taux/12 est juste une approximation simple du taux mensuel).  

Bon, vu que ça se passe bien avec nos artisans et que globalement tous les devis étaient inférieurs à ce qu'on avait prévu, on a décidé de rajouter toutes les chambres (murs/plafond/pose de parquet), une SDB et un WC, et de prendre un plombier qui nous refait toute la tuyauterie à neuf.
 
Même pas peur

GG...

Et le projecteur ? Abandonné ?

Ouais ils ont pas commencé les travaux quoi, c'est ça ?
 

 
vous etes vraiment graves. Ce que je vois cest des types ayant une base deducatiin financiere certes mais qui cherche a se donner meritant et meprisant plutot qu'aider des personnes faibles de la part leur ignorance en la matiere. L e mec est né cassos ? Et bien qu'il reste cassos !
 
une ptite video qui pourrait faire du bien
http://www.ted.com/talks/j_d_vance [...] king_class