Reprise du message précédent :

 
A l'apéro tu sors ta tablette, tu saisis les hypothèses achat/loyer/durée/prêt/charges... que ton interlocuteur essaie de te vendre, et tu lui montres les résultats du calcul basé sur toutes les hypothèses qu'il a validé.
Il aura peut-être raison si la durée de détention est assez longue, que le marché ne s'effondre pas trop, ou pas...

 
Prochain truc ici ce sont les retraités qui font chier ou combien il faut gagner par mois ?

Le problème est que les cerises ne rapportent pas souvent 2%  aux acquéreurs. Il s'agit d'aides des parents associées aux économies des acquereurs qui rapportent au taux du PEL si chance ou livret A pour la majorité.  Quand ce sont pas des economies bouffées par les frais de dossier sur AV.

 
Ah oui j'avais oublié, je suis dans ce cas de figure, mes parents voient ça avec bienveillance et j'aurais droit à une petite allonge si j'achète
 
Bon j'en ai déjà eu une partie sans qu'ils mouftent en restant en loc, car ils ont fini par me laisser le livret A à mon nom qu'ils gardaient avec ce qui restait dessus, du coup ça représente plus un enjeu hyper important .

Effectivement : sur le PEL des parents, c'est vraisemblablement plus !

Oui pour ça que j'ai précisé par chance.  

 
Fais de notaire à amortir, ça ok c'est un amortissement rapide à calculer sur X mois, peu importe le type de résidence. On obientra une légère différence sur les 1 à 2 ans (à la louche) mais ca se tient.
Argument approuvé  
 
Dépenses annexes, c'est pas idéal car la discussion dépend du propriétaire (type de résidence). Faudrait trouver un pourcentage de prix moyen, car certains te diront qu'ils participent à la copro, syncic privé, pas de jardin, etc....
Argument discutable
 

Renta de l'apport, bon argument, mais il reste négligeable, notamment dans le cas d'un apport 0 ou très faible.n
Frais de notaire, ok, mais conditionnel (sous réserve que le montant initialement prévu soit  placé , et donc dans l'objectif d'un éventuel achat)
 
Argument rejeté par la communauté pro-achat

Entretien du logement, c'est quoi, entre 1 et 2% par an de la valeur ? Quand t'es locataire, en général, tu t'assois sur ton mois de caution

 
Pour ces dépenses, il faut peut-être parler de risques de variation plus élevés que si tu étais locataire plutôt que le montant des dépenses en elles-mêmes.

Bon ok on a "tous" des téléphones dans des formats acceptables, mais à ma connaissance il n'existe pas d'appli capable de simuler achat VS vente en 5 mins (allez les devs au boulot ).

Plus sérieusement, quand j'ai cité mon exemple (de l'apéro), c'est que t'as pas spécialement envie d'étaler ta vie ou celles des autres sur la table. En général, c'est des discussions en 5/10 mins a l'apéro/bar/café qui na ni queue ni tête par manque temps.

Si quelqu'un à la formule basique tapable sur une calculette, je prends

Typiquement acheter en RP(résidence principale) un appartement de 40 m^2 pour mettre le pied à l'etrier est la connerie la plus répandue pour pas jeter l'argent par les fenêtres. C'est surtout un âge vers lequel on construit sa famille.
Tous ceux qui anticiperont en parlant de mise en location ne se rendent pas compte combien un achat immo joue sur l'épargne.

Le plus important c'est la stabilité géographique.
Si tu n'as pas de visibilité à 5 ans, pas besoin de sortir de calculette. Trop aléatoire.
 
On te dit "c'est pas grave tu mettras en location", demande à ton interlocuteur de t'expliquer l'imposition des revenus fonciers, ça devrait faire le tri assez rapidement.
 
edit : et en plus la capacité d'épargne sera impactée comme expliqué au dessus.

 
Regarde ma signature. Bon OK c'est de l'Excel.
 
Regarde la signature de HFR_GLT. C'est du web. Montre en main, tu obtiens un résultat en moins de 2 minutes.
 
Y'a pas de formule magique basée sur un seul paramètre. Il en faut au moins une dizaine pour obtenir un soupçon de résultat crédible. Et de toute façon quand on voit comme la variation d'un seul petit paramètre (revalorisation ou durée de détention par exemple) peut avoir une forte influence sur les résultats, y'a pas de magie.
 
Si tu veux une formule de boucher, calcule le ratio prix d'achat / 4 ans de loyer (48 loyers) d'un bien équivalent. Si tu comptes garder ce bien comme RP autant d'années que le résultat de cette division, alors l'achat n'est pas forcément déconnant et le calcul demande à être affiné.
C'est à la très très grosse louche hein !
 
EDIT : formule que je sors de mon chapeau, tirée de quelques simulations. J'ai pas trouvé plus simple pour donner un résultat très grossier qui se cale sur une hypothèse de revalorisation nulle de l'immo sur la période de détention et aux taux actuels.

Trop de variables
 
Argument discutable par le pro-achat. Des propriétaires ne provisionnent rien, des locataires rendent leur caution.
 

 
La notion de risque des dépenses annexes est non vérifiable/inconnue/incomparable, toute notion variable est très difficile à débattre.
J'ai un exemple , une copropriété historiquement gérée par les propriétaires. Après X années, plus personne ne veut s'en occuper > syndic privé. Puis, un des copropriétaires (jardinier/élagueur bénévole) déménage, obligation de faire intervenir un professionnel.
 
Argument discutable/rejeté par les pros-achat.

Et tu lui a dit quoi ? T'auras le droit à tes cerises aussi ?

Dépend tu prix que tu mets. Le mien fait certe que 48m donc je serais obligé de déménager si je fonde une famille (bien que ça ne risque pas d'arriver avant longtemps vu mon nigalisme ), je peux le faire relouer plus cher que mes mensualités, après impôt, je serai en cash flow négatif de 120 à 150 euros, donc pas trop contraignant. J'ai mis "que" les fdn et 20% d'apports donc pas trop pénalisé sur l'épargne. (25k euros en apport)

 
Le problème ce n'est pas tellement ton cashflow négatif mais surtout ton taux d'endettement déjà non nul et ton apport amputé.
Tu as calculé ce que tu pourrais emprunter dans les conditions que tu décris en se bornant à 35% d'endettement global et comptant 70% de tes revenus locatifs comme revenus ?  
Et du coup quelle somme globale tu pourrais mettre dans une future RP dans ces conditions, ainsi que celle que tu aurais pu mettre sans avoir acheté ?
 
Comme pour tout achat : la rentabilité est avant tout un pari sur la durée de conservation du bien en tant que RP.

Non, le plus important c'est pas la stabilité géographique mais c'est comme tu le dis (après ta priorité), la visibilité.

Je partage ton opinion, en dessous de 5ans, pas trop utile de débattre.
Mais je mettrais la visibilité avant la stabilité géographique.

La stabilité géographique n'a pas de sens pour certains emplois / voire situations familiales.

Je résumerais ainsi :
Si c'est tu sens capable d'avoir la visibilité pour XX années ici, alors, fais tes calculs et achètes si viable (notez qu'il y a tout de même plusieurs variables dans cette formule ).
Si tu n'as pas/manques de visibilité, alors calcule, et avise.

Tous les simulateurs dispos sur ce topic son excellents, je tiens à préciser au cas où il y aurait mal-entendu. Mais il ne seront jamais cédibles dans le cas d'une conversation "lambda". Je m'imagines mal ouvrir le simulateur d'HFR_GLT en "société".... (décidemment on a du mal avec la mise en situation ici )
D'ailleurs, grand merci à ceux qui fournissent ce travail.

Cependant, ta réponse est une réponse à ma question. Il faut poser une équation, mais c'est souvent la non fin d'un éventuel débat entre locataires VS propriétaires..

Par contre, ta formule de boucher m’intéresse beaucoup, j'ai compris l'idée mais pourrais-tu la résumer en une phrase ?

Déjà demandé à la banque avec les taux actuels 210 k euros avec l'épargne je peux financer 250k euros sur 20 ans en me laissant un peu d'épargne de précaution c'est pas bcp certes pour acheter une RP mais ça dépend donc après de la gonzesse avec qui je me mets. Si elle est au RSA ça va effectivement poser problème.

 
Non
 
J'ai simplement fait un paquet de simus pour des biens de valeurs différentes, des loyers différents, des charges/TF en conséquence, et en faisant la moyenne des durée de rentabilité je tombe environ sur ça : prix dachat / 50 loyers, mais je trouve finalement ça plus beau en ramenant ça à : prix d'achat / 4 ans de loyers
 
Note : cette immonde grossièreté fonctionne pas trop trop mal avec des hypothèses de charges moyennes, avec les taux de crédit et d'épargne actuels, avec une revalorisation nulle.

 
Et si tu n'avais pas acheté ton appart actuel , quel serait aujourd'hui ton financement global max possible pour une RP ?

D'où l'intérêt de prendre un T3?

 
Ah ouais d'accord, c'est le une formule magique masquant une équation comprenant trop inconnues.
 
Toujours est-il que ça résume quelque peu le débat, donc on s'approche de la formule magique

Ouais ça confirme un peu ce que je pensais. C'est cher - très cher et très limité dans le temps.
Finalement - à l'aide de calcul savant - je considère que si pas de galère pendant 10 ans, on aura "gagner" autant a ne pas payer le surcout que ce que pourrais apporter l'assurance en cas de galère.
Je reste sur l'idée de prendre jusqu'a IPP. Je crois que c'est pas forcément obligatoire, mais je serais rassuré (hihi)
 
Ceci étant dit, rapport au taux des assurances ? 0,35% ou 0,1% ça change pas mal.  
Il y a vraiment anguille sous roche ? Je me méfie toujours des "trop bonnes" affaires  
 
 
 

Ouais non mais laisse, en fait c'est bien trop "borné".
Si il y a pas moyen de faire une rupture conventionelle pour voir l'appartement remboursé intégralement par l'assurance, ça ne m’intéresse pas
 

En RP je serai entre 6/8 ans.
 
 
A part le baromètre de meilleurtaux, vous auriez une "idée" de bon taux / 25 ans ?
Dans toutes mes simulations je suis partie de 1,85% avec 0,35% d'assurance. C'est la limite du raisonnable pour notre projet, mais j'ai l'impression d'avoir pris un scénario pessimiste.
 

 
Quand tu en es à doubler ton net, le fait d'être proprio ou non ne change rien à l'équation en fait...

 
D'experience personnelle, qui ne s'applique probablement pas à tous : un celibataire qui achete un T3 rachete ensuite plus grand/different si il se met en couple plus tard. La moitié (femme) acceptant rarement de s'installer et de se sentir "chez elle" dans un appartement acheté, décoré initialement et payé intégralement par le copain/mari. Ca doit exister des cas où tout se passe bien, je n'en ai juste jamais vu.  
 
Bilan, si tu es en jeune couple et que tu sens que c'est solide, alors pourquoi pas acheter un T3 oui. Si tu es déja en couple serieux, clairement c'est une discussion qui arrive très vite généralement, l'achat immobilier
 
Mais en tant que celib, même stable géographiquement, je trouve qu'acheter pour acheter n'a pas beaucoup de sens : à mon sens mieux vaut apprendre à bien épargner, faire fructifier son capital, rester en location, prêt à toute opportunité pro (et sentimentale) meme à l'autre bout de la terre, mais cela n'engage que moi

 
Oui.
 
Je suis confronté actuellement à une opportunité pro lointaine, qui augmente peu mon net (10-15%) mais je suis déja à un niveau confortable... alors que j'ai acheté à Paris IM il y a moins d'un an un bien important pour mon budget. Là tout d'un coup, malgré la qualité de l'opportunité pro, j'ai malheureusement une reflexion biaisée par l'achat immo.
 
Si je le loue, l'equation financière n'a plus beaucoup de sens, si je le revends, je n'ai pas du tout amorti les frais de notaire. Bref, saisir cette opportunité, même si elle semble excellente surtout en termes de stimulation intellectuelle, est difficile

Alors oublie cette solution et prend l'avion

Pourtant c'était une super affaire avec un espace de 7m² pour le futur bébé, vue sur la sortie de métro, et seulement 625 ke  je comprends pas les jeunes qui ne veulent pas mettre le pied à l'étrier.

 
Je rageais tellement devant ma télé. Tout ce pognon à la main de garys...

J'ai refait le calcul de mon achat immo avec le simulateur de HFR_GLT et hypothèse de revente au prix d'achat. La bascule se fait à 3 ans et 6 mois. Je suis gagnant si je ne déménage pas avant l'été 2017, ce qui n'est absolument pas prévu    Et quand je vois le prix de vente des maisons adjacentes identiques plus cher que mon prix d'achat, je serais même gagnant avant en fait, même dès aujourd'hui et depuis presque 6 mois
 

Même en province c'est surprenant.
Tu as bien tenu compte des frais bancaires ? ( frais de dossier, de garantie, IRA si pas négociées )
 

Bonjour tout le monde,  quoi de neuf ici depuis six mois ?

On a regardé hier "cherches appartement ou maison)  avec ma femme.

C'est quand même hallucinant le marché parisien.  Le jeune couple avec un budget de 650k (donc c'est pas des revenus du travail),  qui est tout content de visiter des appartements dans des genre de HLM ou un provincial refuserait franchement de vivre

 
Pas bcp plus 310k€ "que" 60k€ d'écart ça passe.
 
Edit : après je peux refourguer l'appartement actuel en PV. D'après ce simulateur http://www.lefigaro.fr/simulation- [...] mobiliere/
 
j'aurais dans les 20k€ de PV si je revendais maintenant

Une collègue de mon épouse, même pas 30 ans, achete un petit T2 proche Paris.
Elle sait qu'elle le vendra dans 3 ans mais elle achète quand même.

Un achat raisonnable

Mais le marché est tellement fou qu'il est possible qu'il lui donne raison

Les raisonnables se font baiser et les no brain qui font n'importe quoi sont récompensés, pays de cons © Leg9

 
T'en est où de ton appart à vendre toi?

 
Impossible même avec une augmentation de 5% d'ici 3 ans, les FDN seront même pas remboursés + charges + intérêts banque.

German push for home ownership drives price bubble fears
 


 
Avec bien entendu les mêmes fausses solutions qui sont proposées:
 

Avec un peu de bon sens chez certains cependant:
 

Oui, justement. Bon cela dit, comme j'ai déjà acheté c'est de toute façon trop tard pour (re)faire le calcul. Le calcul initial qui ne prenait pas en compte l'apport conditionné me donnait ~4 ans à l'époque.
 
Là où la bascule serait intéressante, c'est qu'on avait acheté sous le prix du marché à l'époque.

Je suis rentré dans mon pavillon de banlieue rénové