Reprise du message précédent :

Si et c'est exactement pour ça que j'ai pris plus que la durée moyenne de "rentabilité d'achat".

 
J'ai beaucoup ri... surtout après le post de l'autre forumeur qui tentait de faire rêver avec son mode de vie beauf : cabriolets, cheminées, apéro et loger les amis chez soi comme un ado.
Lecture distrayante, parlons immobilier maintenant, sans rager sur les prix d'un endroit par rapport à un autre, sinon on peut débattre de pourquoi Lille coute plus cher que Lyon pour remettre une pièce dans le juke-box

 
Il te manque 2-3 facteurs quand-même là, au hasard:

• évolution de la valeur du bien
• évolution du loyer équivalent
• le taux de placement de l'argent non consommé par l'achat
• dans le coût du crédit, ne pas oublier le coût de la garantie, de l'assurance, d'éventuels frais de dossiers, éventuels IRA, éventuels main-levées,..

...
 

Je dois être un gros beauf, mais je trouve ça vachement plus fun que de pouvoir aller dans un vrai ( ) japonais à 22h00 en sortant de son cours de javanais ou de sa séance de Star Wars en imax bi-fluoré VOSTF.
 
Mais bon, je n'ai plus 30 ans, aussi...

Les sorties à la con c'est un truc d'ado attardé en fait

 
J'ai plus 30 ans non plus Et pourtant, bien que lyonnais d'origine et ayant vécu de nombreuses années en Suisse également, je préfère largement Paris, très probablement grace au réseau social que j'y ai trouvé, à la stimulation intellectuelle que j'ai pu developper... sans obérer ma capacité à prendre de longues et frequentes vacances bien sûr.  
 
J'invite mes amis et ma famille à Paris, simplement même si je peux les loger chez moi, je leur prends une chambre dans un très bel hotel à deux pas pour ne pas leur infliger la vie à domicile, mais je vois peut-être les choses différemment.
 
Encore une fois, je ne cherche pas à convaincre que Paris est mieux/moins bien, je dis seulement que c'est très attractif pour certains et que je pense que les prix ne sont pas deraisonnés en comparaison des autres grandes villes européennes.
 
Pour répondre enfin à un autre forumeur, l'achat immobilier n'est vraiment pas "français", c'est la priorité de l'énorme majorité de la population en Europe, simplement l'immobilier est plus accessible en France qu'ailleurs en % du revenu moyen. En Espagne le revenu moyen est nettement plus bas qu'en France mais l'immo, hors grandes villes, plus cher qu'en France, hors grandes villes par exemple. Idem en Italie, en Belgique, même en Allemagne (!)

 
Et inviter ses potes pour prendre l'apéro et dormir chez soi c'est avancé tu penses ? Sincèrement on ne voit pas les choses de la même façon, dont acte, mais nul besoin d'attaquer à la frontière de l'insulte tu sais

 
Pour l'évolution de la valeur du bien c'est traitre dans le sens ou l'évolution n'es pas la même partout. Si chez toi ça fait +5%, mais que la région que tu vise à fait +10%...
 
L'évolution du loyer est globalement corrélé aux prix de l'immo, bien que ça monte moins vite. Après il y a des région ou trouver le bien que tu achètes en location n'est pas possible. D'autre part, en prenant mon cas perso, je pourrai rendre mon logement actuel super sympa avec 15-20k€ de travaux ... mais bon c'est un sacrée cadeau au proprio... même sur 10 ans.
 
Là d'accord, et mettre l'argent sur de l'immo peux être aussi une stratégie de sauvegarde sapin2 ou frexit ou autre chose du genre...

 
Je conseille d'ailleurs le simulateur d'Asi77 sur asi77.free.fr pour ça - ça te calcule facilement le nombre d'année pour break-even entre location et achat.
 
Typiquement Paris IM c'est 8-10 ans tant le rendement locatif est faible, et à peine 4 ans à Lyon.
 
A noter qu'il s'agit bien d'année de VIE dans le logement, pas l'acheter, vivre 3 ans et le louer ensuite. Les biens visés à l'achat étant généralement pas/peu configurés pour la location, le rendement est généralement faible et tous frais compris + vacances locatives comprises, il n'était pas rare d'avoir un rendement négatif vs. cout de l'emprunt. Les taux sont suffisamment bas aujourd'hui pour que la location soit même marginalement rentable au prix des lourdeurs de gestion que l'on connait. Si c'est géré intégralement alors le rendement est souvent négatif quand on prend TOUT en compte

Maintenant que je suis en CDI, ayant quelques billes à placer, je regarde un peu pour acheter mais pépère, je compte déjà renouveler le bail de mon meublé pour 1 an.

J'estime que je suis chanceux en loc, j'ai un F2 de 30m² avec balcon, cave sur Paris. Avec l'avantage tiptop d'être à 25mn à pied du taff.

Si j'achète je veux au moins équivalent (avec la possibilité en plus d'avoir un petit bureau) et plus proche de la nature.Dans la banlieue que je vise, je trouve soit trop petit (studio c'est nope) soit trop grand (F3, vla le ménage à faire ), quasi pas de F2...
Avez-vous aussi constaté un décalage entre les offres en loc et à l'achat ? Enfin je vois que le message de Lookoom répond un peu à cette question au dessus..

Et j'hésite un peu à acheter en célib, que ça serait plus intéressement seulement si j'ai une situation "conjugale" stable .

Très sincèrement, il faut pouvoir se projeter longtemps dans le bien que tu vas acheter; dans un F2, même de 50 m², pas simple de se projeter 8-10 ans de vie, par exemple si tu rencontres quelqu'un
 
En revanche ils ont d'excellents rendements locatifs en RP... donc tu as la réponse à ta question, l'offre à la vente est faible et trustée par les investisseurs locatifs à mon avis. Si tu es actuellement dans un "bon plan" en location, mon conseille serait d'économiser intelligemment, cf. le topic Epargne voir Bourse de HFR ou d'autres forums, te constituer un bon capital et voir venir, histoire que ta vie perso prenne forme doucement.  
 
Je vais peut-être choquer mais pour Paris, viser une épargne de 150-200k EUR (à  deux) est pas déconnant, il ne faut vraiment pas se dire "ça y est j'ai 40k EUR, je vais acheter", ça reflete seulement le fait qu'à mon avis, mais je peux me tromper, tu n'as pas encore vraiment épargné hors livrets de base ?
 

Je veux bien que tu sources, parce que les chiffres que l'on voit connaît sont le double de ce que tu annonces.

 
Le simu d'Asi77 était assez incomplet quand j'avais joué avec il y a quelques temps. Ca a peut-être changé.
 
De mémoire, il n'était pas simple de saisir des charges de travaux/entretien/rénov' mensuelles/annuelles à la charge du proprio, il utilisait l'inflation pour je ne sais trop quoi, il n'avait pas l'option spécial HFR ces "cerises conditionnées à l'achat immo"   et un autre truc qui m'échappe il me semble.
 
C'est en partie pour ça que j'avais voulu faire le mien à l'origine. Pas parfait non plus, mais il répondait à mes besoins.

Ecoute c'est sympa de partager; j'avoue n'avoir jamais regardé ta signature, je vais le tester ensuite
 
Asi77 permettait de mettre les charges immo dues au proprio donc c'est couvert. En revanche l'augmentation des loyers suivait l'inflation oui, c'est simpliste mais ça m'allait.

 
Ben j'ai à l'heure actuelle, le double de ce que tu dis. Après je suis pas une bête d'épargne comme tu peux l'être, c'est surtout mon vieux PEL qui me rapporte... J'ai une AV placée quasi sur fonds euros qui commence à être un peu moisie... En tout cas j'ai pas envie de jongler entres les fonds comme vous pouvez le faire sur le topic épargne aussi   .
 
Je vois la possibilité en passant à l'achat de réduire mes mensualités mais bon... Car si j'ai une belle épargne c'est que j'ai pu en partie profiter d'une situation avantageuse en restant chez papamaman en apprentissage. Maintenant que je vis seul, je fais au mieux 3k€ d'épargne par an avec mon salaire actuel, j'attends l'augment' ...

 
J'avais fait les simulations il y a de ça quelques temps mais les ordres de grandeurs n'ont pas bougé.
 
Un google rapide donne aussi des chiffres similaires, ici 6 ans, ce qui est une sorte de moyenne Paris/Province peut-être ? http://www.immobilier-danger.com/C [...] r-775.html

 
Celui d'HFR_GLT est bien aussi, et pratique car en-ligne.
Les diverses comparaisons que j'avais faites donnaient des résultats proches entre nos 2 simus.

 
C'est un beau pécule déja, mais il ne faut pas être effrayé par ceux qui jonglent entre les UC tu sais. Tu peux très bien ouvrir une bête AV en ligne de bonne qualité et graduellement passer de 100% Fonds Euros vers 80% en mettant quelques trackers ou fonds choisis que tu laisses en place et revois au maximum tous les ans avec l'aide d'HFR par exemple.
 
Je trouve l'idée de faire baisser les mensualités en "cramant" 80k d'épargne liquide une idée étonnante, tu vas juste rendre ton capital illiquide et il ne te rapportera plus d'intérêts... ? Mieux vaut avoir de l'épargne qui rapporte 2-3% ou un peu plus et pas beaucoup épargner chaque mois que d'optiquement payer moins chaque mois, épargner davantage mais en repartant de 0, non ?

Pas top le simu d'asi
Il oublie plein de paramètres notamment dans le cas où le loyer est supérieur à la mensualité.
J'ai déjà fait un récapitulatif de ses défauts ( c'est une des raison pour lesquelles j'ai créé le mien )
A+

Alright, merci de vos retours, je vais me mettre à jour

Edit: je trouve un résultat bizarre pour mon cas personnel, bascule à 4 ans ? Tu es sûr de ton coup ?

 
Ben disons que cette argent je le déporte juste sur un capital immobilier à mon sens qui reste une certaine sécurité (mais qui peut bien sûr être un poids). Mon appart actuel est un bon plan pour Paris mais reste un peu au dessus de mes moyens (40% de mes revenus), j'ai le sentiment qu'un achat est plus "rentable" car ok tu as moins d'intérêt mais l'argent part dans un bien et pas dans un bête loyer, mais je peux me tromper. Et je comptais pas y placer tout mais 50k et garder 30k en épargne.  
 
Une fois par an... Je suis presque trop paresseux pour ça , là j'ai un peu fait une mise au point tous les 2-3 ans et des ajustements à la marge mais je garde l'idée en tête .

Pareil...

 
Ok, je pensais que tu louais pour moins de % de tes revenus que ça, sûr que ça te prend un peu à la gorge
 
Ce 30m² à Paris, qui va te couter disons 300k à l'achat, donc 330k avec frais de notaires/travaux va se financer sur 20 ans à 1.5% (assurance+prêt) et te couter donc environ 1400 EUR par mois de remboursement de mensualité dont environ 350 EUR d'intérêt au début. Oui on peut se dire que finalement on ne "perd" que 350 EUR par mois vs. ton loyer actuel mais il faut prendre en compte la taxe Foncière, probablement d'environ 600 EUR, les travaux de coproprietés divers, pour environ 1000-1500 EUR par an je dirais...  
 
Soit tu te dis "pas de problème, je gere le bien en location si je dois partir, j'aurai un bien meilleur salaire après qui me permettra d'acheter plus grand tout en gardant ce premier emprunt"... mais si ce n'est pas le cas tu seras forcé de revendre pour racheter autre chose et tu prêtes le flanc à avoir été perdant par rapport à la location si tu ne l'as habité que quelques années. Décision personnelle au bout du compte

Cet apport monstrueux

 
Je trouve la même chose que lui.
C'est la revalorisation annuelle du bien à 1%/an qui change tout. En la passant juste à 0% tu tombes sur 9/10 ans.
 
En la passant à 2%/an, tu es rentable en pratiquement 3 ans.
 
A -1%/an, tu n'es jamais rentable.
 
C'est un paramètre très sensible. Un pouième dans un sens ou dans l'autre et ça change radicalement les résultats.
Sinon sur mon simu, tu peux spécifier une revalorisation spécifique par année, genre -1% puis 0.5% puis +2%,....

 
Merci de prendre le temps de faire un retour détaillé    par contre juste un détail, comme mentionné je cherche cette fois à acheter en banlieue et pas sur Paris IM. Les biens sont déjà un peu moins cher que 300k€ et je comptais me financer sur 25 . Grosso modo prendre un bien à 220-260k FDN et travaux compris et là je tombe sur des mensualités qui tourneraient entre 600 et 700 avec l'apport de 50k€.

Je comprends mieux... dans ce cas tu pourrais louer en banlieue et ton loyer baisserait au moins d'autant non Je te provoque volontairement, encore une fois l'achat est peut-être la bonne solution selon ta courbe de revenus futurs, cerises futures etc...

Ptain je suis tombé sur "recherche maison ou appartement" sur la 5. Le couple de vieux garys niçois qui visite un appart au dernier étage d'un bloc de béton 70's stayle à 2km de l'aéroport et la rombière qui trouve "absolument génial" de voir les avions décoller  
On est pas près de voir les prix baisser dans ce département alakon.

Oui, je zieute aussi, c'est assez pitoyable. Idem dans la 1er partie avec un couple qui cherchait un appart dans le 15e...

 
Et ils ont trouvé quoi?

Autrement, pour en revenir à la question de RaFaL au sujet des débat achat VS location.
Si vous aviez 5 minutes pour expliquer à quelqu'un que le problème ne se pose pas en 5 secondes, vous feriez comment ? (le genre de discussion qu'on a à l'apéro)

Alors oui, j'entends bien, un achat immo ne se résume pas en quelques minutes de débats et quelques verres devant les différents simulateurs (encore faut-il les avoirs sous les yeux), mais je peux comprendre la frustration des personnes qui ne souhaitent pas acheter.

Perso, je suis dans une situation limite, capable d'acheter mais manque de visibilité...
D'ailleurs, j'ai posé à peu prêt la même question il y a 5 ans et depuis c'est sans regret (séparation/chômage toussa )

Pour le débat Paris/IDF/Province me me retiens pour une prochaine fois

 
Lister les hypothèses et faire le calcul qui en découle.    
 
5 minutes.
 

 
Pour expliquer rapidos que l'achat n'est pas forcément la bonne solution, j'explique qu'il faut déjà amortir les frais de notaires pour on va dire 15k€ à la louche et que ce montant peut correspondre à un an de loyer facile, plus le poids des dépenses annexes dont parlait lookom qui sont moindre à la loc (frais de copro, taxe foncière, travaux..) et que ainsi un arbitrage est forcément nécessaire avant le sacro-saint achat.

 
Sinon en mode apéro je ne décourage pas forcement les gens d'acheter quand ils visent un T3/4 alors qu'ils n'ont pas encore d'enfants ou visent maximum 2, qu'ils sont clairement en démarche d'achat familial à long terme.  
 
C'est davantage les parents d'âges 50-60 qui cherchent absolument à faire acheter à peine sorti d'études leur enfant que j'essaye de devisser certaines de leurs certitudes. J'essaye de montrer qu'en tenant compte de l'ensemble des frais supplémentaires en tant que proprietaire, des frais de notaires perdus, qu'en fait ce n'est pas rentable rapidement mais plutôt au bout de pas mal d'années. J'essaye aussi de montrer que les prix sont volatils en immobilier et qu'il ne faut pas parier sur la culbute, la phase des 90s est vite oubliée. Après, autour de moi, ces situations c'est bien souvent acheté avec 50+% de cerises qu'ils ne donneraient pas si l'enfant n'achetait pas car ça les rassure de savoir que leurs enfants ont un toit sur la tête, c'est psychologique et là évidemment tu ne peux pas lutter, il faut acheter (et prendre les cerises )

Rien, ils ont loué un 3 pièces à Cambronne. Ils voulaient 60m2, 3 pièces dont 2 chambres, étage élevé, ascenseur, pas trop de travaux, balcon. Puis ils ont fait une offre pour un 1er étage, ascenseur sur demi étage, 3 pièces, 1 chambre, sur le boulevard de Grenelle au croisement Motte Piquet...

Puis ils se sont rétractés

Ouais enfin quand je dis 5 mins, c'est sans faire de calcul. Imagine la scène, t'es à l'apéro, et  tant qu'à faire chez des propriétaires, qui te sortent leur théorie directement basée sur ton capital et tes revenus.

Souvent on démarre par le basique loyer >= coût du crédit mensuel. (patapé)

Rentabilité de l'apport à 2% par an en AV vs 0 ou 1% sur l'immo (et non liquide)
Frais de notaire à amortir aussi
Taxe foncière et travaux à prendre en compte aussi

Très importantes ces 2 variables : par exemple, ne pas m'être attaché un tas de cailloux comme un boulet aux pieds m'a permis de me jeter sur une opportunité de doubler mon net.
Bien évidemment, mon cas n'est pas systématiquement généralisable, mais il ne faut pas oublier les coûts d'opportunité de l'une et l'autre des deux options achat/location.

Ça me rappelle ma belle soeur qui achète un appart et me sort qu'ils ont des plus petites mensualités que nos loyers pour plus grand.
Ils avaient 100k de cerises. L' apport qui équivaut à 10 ans de location pour nous.
Ils se prennent des taxes foncières 2 fois plus chères en comparaison.  

L'ignorance financière même chez les gens bien éduqués en France est un vrai calvaire

 
A l'apéro tu sors ta tablette, tu saisis les hypothèses achat/loyer/durée/prêt/charges... que ton interlocuteur essaie de te vendre, et tu lui montres les résultats du calcul basé sur toutes les hypothèses qu'il a validé.
Il aura peut-être raison si la durée de détention est assez longue, que le marché ne s'effondre pas trop, ou pas...