[Topic achat immobilier] À quand le krach ?

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Auteur	Sujet : [Topic achat immobilier] À quand le krach ?

Shitan

detailer :o

Reprise du message précédent :
Bien entendu. Jusqu'au compromis tu peux reculer sans aucun soucis de toute façon. On l'a fait, puisque la maison était en dessous du prix du marché, et que l'on voulait la faire visiter a nos parents (distant de 1100 bornes) ce qui a pris une petite semaine a organiser..

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stiffler

Lâche mon profil putain ! :o

Danounours92 a écrit :

Non je n'ai rien oublié. Mon cas :

950 € de loyers HC => 11 400 € Annuel.

Calcul de l'impôt en micro foncier :
11400 € * 70 % = 7980 €

Prélèvement sociaux (15.5%) : 1 236.90 €
Impôt foncier TMI 30% : 2 394 €

Soit ==>
Impôt foncier PS inclue : 3 630.9 €
Taxe foncière : 440 €

Ce qui correspond bien à 35.7 % d'impôt sur tes revenus locatifs.

Pour une TMI 14% (penser à la retraite, ou mode rentier....) : 24.5% seulement

Donc dire que les impôts te bouffe la moitié... Même en TMI 41% c'est pas le cas... Faut parler de ce qu'on connaît avant de raconter des bétises....

Et c'est largement optimisable en passant au réel. Perso j'ai fait du micro foncier car les intérêts à déduire étaient tellement faibles (1.23% en taux immo, en début d'année ) que c'était pas intéressant d'être au réel.

Tout à fait d'accord sur le calcul, je fais du réel avec les travaux et c'est effectivement très intéressant.

Mais en plus des 35,7% de prélèvements, il faut aussi rajouter les intérêts, les charges et la/les assurances.

Du coup pour absorber les frais fixes notaire, de cautionnement, de banque pour l'achat c'est un peu plus long.

Et on oublie pas les travaux pour maintenir le bien dans un état locatif correct

Je suis d'accord que pour un investissement, tu peux trouver de bons produits mais pour le cas évoqué (achat puis mise en location quand elle veut bouger, si le montant du prêt dépasse la moitié du loyer, elle risque d'être handicapée pour se loger par la suite)

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I'm failing as fast as I can !! -- Vision-360, vos photos en grand format -- !! -- Les nouilles c'est bon

stiffler

Lâche mon profil putain ! :o

Ashkaran a écrit :

de mémoire les PS sont prélevé sur 100% des loyers et non sur 70%.

A noter qu'au réel une parti de la CSG est deductible.

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I'm failing as fast as I can !! -- Vision-360, vos photos en grand format -- !! -- Les nouilles c'est bon

ignomo

Et Que donnerait le calcul au réel ?

Car si tu loues un appartement à Paris, tu dépasses vite le seuil du MF.

tomate farcie

Bonjour à tous. J'ai besoin de votre avis, car je me pose de vraies questions existentielles actuellement

Voilà, je vous expose ma situation :

- Célibataire, 45 ans et sans enfant (j'en aurais donc jamais)
- Capital : env. 300k€
- Loyer actuel : 1100€ pour un F2 très sympa sur Neuilly (92)
- Salariée dans une très grande entreprise du CAC40 depuis 15 ans
- Salaire : env. 4k€
- Aime beaucoup voyager

Compte tenu de mon âge, de mes cerises, pensez vous qu'il soit opportun d'utiliser mon capital pour acheter un bien équivalent à ce que je loue sur Neuilly pour mes "vieux jours", sachant que je n'ai pas de famille ni de descendance... ?

Dans tous les cas, le jour où je passe l'arme à gauche tout part à l'état.

Donc le dilemme qui se pose à moi :
- Est-ce que je garde mes sous pour me faire plaisir sans compter pendant les 30 piges qui me reste ? Voyage, bagnole, vacances... ?
- Est-ce que je mets un toit sur ta tête pour Mes vieux jours en me disant que j'en ai peut être encore pour 50 ans... et mes euros à la banque on me les piquera peut être le jour où un nouveau krach arrive,

Actuellement, je vis très bien, je voyage quand je veux, je ne compte jamais. Bref, 100% plaisir et je peux faire plaisir à mes amis.

Je sais, ma situation est un problème de "riche" mais c'est une vraie question !

Message cité 10 fois

latoucheF7duclavier

Danounours92 a écrit :

Dans ce cas là tu trouveras normal de payer un impôt sur le revenu sur tes revenus bruts intégrant également les cotisations employeurs. Ça équivaudrait à la même chose.

Tu n'as pas d'ouverture aux droits sociaux avec ces cotisations, c'est là tout le pb.

Shitan

detailer :o

tomate farcie a écrit :

Quel est le tarif du bien envisagé? A ton âge encore environ 20 ans a travailler, donc de quoi bénéficier de l'effet levier du crédit et donc garder ton apport de coté. Ca permet comme ça de donner encore plus a l'état le jour de ton décès

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kiwai10

Cesse de croire, instruis toi.

Le contenu de ce message a été effacé par son auteur

Message édité par kiwai10 le 07-08-2016 à 11:20:57

Silk56

Sauvage au coeur tendre

tomate farcie a écrit :

Ah mon modèle, childfree, bonne gestionnaire, indépendante, se posant bonnes questions.

Si je suis comme toi dans 10ans, je serai content

Avec ce qu'il reste à ta mort, pas glop, pourquoi ne pas créer une sorte de bourse pour une cause particulière. Perpétue ta mémoire de maniere utile.

Pour l'achat a neuille d'un 2p, ton capital sera insuffisant. Étant donne les prix actuel, je continuerai à louer librement et à cultiver d'autres passion à côté que l'investissement immo rp.

k-nar

Laqué.

tomate farcie a écrit :

Bonjour à tous. J'ai besoin de votre avis, car je me pose de vraies questions existentielles actuellement

Voilà, je vous expose ma situation :

- Célibataire, 45 ans et sans enfant (j'en aurais donc jamais)
- Capital : env. 300k€
- Loyer actuel : 1100€ pour un F2 très sympa sur Neuilly (92)
- Salariée dans une très grande entreprise du CAC40 depuis 15 ans
- Salaire : env. 4k€
- Aime beaucoup voyager

Compte tenu de mon âge, de mes cerises, pensez vous qu'il soit opportun d'utiliser mon capital pour acheter un bien équivalent à ce que je loue sur Neuilly pour mes "vieux jours", sachant que je n'ai pas de famille ni de descendance... ?

Dans tous les cas, le jour où je passe l'arme à gauche tout part à l'état.

Donc le dilemme qui se pose à moi :
- Est-ce que je garde mes sous pour me faire plaisir sans compter pendant les 30 piges qui me reste ? Voyage, bagnole, vacances... ?
- Est-ce que je mets un toit sur ta tête pour Mes vieux jours en me disant que j'en ai peut être encore pour 50 ans... et mes euros à la banque on me les piquera peut être le jour où un nouveau krach arrive,

Actuellement, je vis très bien, je voyage quand je veux, je ne compte jamais. Bref, 100% plaisir et je peux faire plaisir à mes amis.

Je sais, ma situation est un problème de "riche" mais c'est une vraie question !

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Pseudo Rocket League: Topper Harley

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Leg9

Fire walk with me

tomate farcie a écrit :

Vous avez 127 messages privés de Briseparpaing

Message cité 1 fois

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If I could start again, a million miles away, I would keep myself, I would find a way... "Loreleï's dead ; Heaven is about to fuzz."

cheesecake

tomate farcie a écrit :

Se poser ce genre de questions a 45 ans quand tout est fini [:sad frog:5]
Le mec en roue libre avec sa vie [:leguidedubledard:1]

Message cité 1 fois
Message édité par cheesecake le 07-08-2016 à 15:50:54

Romf

cheesecake a écrit :

Se poser ce genre de questions a 45 ans [:sad frog:5]
Le mec en roue libre avec sa vie

Pourquoi?
Si elle voyage tous les mois et se fait super plaisir, c'est mal?

flash23

Fin de race brainwashée

Garder 300k en banque, sans avoir de RP...

Faut avoir confiance dans le système bancaire et financier... [:roum samsara:4]

Message cité 3 fois

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« Pourvu que c’était du lubrifiant. »

Bacterie commensale

tomate farcie a écrit :

Dans tous les cas, le jour où je passe l'arme à gauche tout part à l'état.

Ce gâchis ! [:edden:3]

Mets-moi plutôt sur ton testament [:baron lichteinberg]

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Vrais reconnaissent vrais et combattent la vieillesse en finançant Aubrey et son clan.

briseparpaing

Leg9 a écrit :

Vous avez 127 messages privés de Briseparpaing

Non, trop vieille, ses centres d'intérêts et son salaire me plaisent pas

Message cité 1 fois

gros minet

flash23 a écrit :

Garder 300k en banque, sans avoir de RP...

Faut avoir confiance dans le système bancaire et financier... [:roum samsara:4]

C'est un peu ce que preconise ce topic pourtant
Louer et épargner

Message cité 1 fois

r06

flash23 a écrit :

Garder 300k en banque, sans avoir de RP...

Faut avoir confiance dans le système bancaire et financier... [:roum samsara:4]

La moitié du topic épargne le fait aussi...

Message cité 1 fois

-Patrick-

gros minet a écrit :

C'est un peu ce que preconise ce topic pourtant
Louer et épargner

pendant 15 ans

super conseil :lol:

Message cité 1 fois

gros minet

-Patrick- a écrit :

pendant 15 ans

super conseil :lol:

Que je n'ai pas suivi

Profil supprimé

tomate farcie a écrit :

Bonjour à tous. J'ai besoin de votre avis, car je me pose de vraies questions existentielles actuellement

Voilà, je vous expose ma situation :

Dans tous les cas, le jour où je passe l'arme à gauche tout part à l'état.

Actuellement, je vis très bien, je voyage quand je veux, je ne compte jamais. Bref, 100% plaisir et je peux faire plaisir à mes amis.

Je sais, ma situation est un problème de "riche" mais c'est une vraie question !

Pas de frères et soeurs, cousins, amis ?

Message édité par Profil supprimé le 07-08-2016 à 16:49:28

kiwai10

Cesse de croire, instruis toi.

Le contenu de ce message a été effacé par son auteur

Profil supprimé

Et bien c'est ce que tout le monde devrait faire !!
(quand la gabegie sera finie)

Message cité 1 fois

Bacterie commensale

Quand les poules auront des dents, donc [:ar paotr]

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Vrais reconnaissent vrais et combattent la vieillesse en finançant Aubrey et son clan.

gros minet

tomate farcie a écrit :

Bonjour à tous. J'ai besoin de votre avis, car je me pose de vraies questions existentielles actuellement

Voilà, je vous expose ma situation :

...

tu prévois quoi pour ton avenir ? voire pour tes vieux jours, à 45 ans il va falloir y penser d'ici peu.
moi j'achéterais quelque chose.
- soit à Neuilly mais ça risque d'être moins bien / plus petit ou ville environnante fréquentable mais un peu moins chère (je suppose que tu bosses à la Défense)
- soit rester en location et acheter un bien là où tu te vois vieillir (RP ? province ?) et que tu pourrais habiter pour tes vieux jours, que tu mettrais en location et que tu récupérerais à la faveur d'une fin de bail pour occuper à ta retraite.

Message édité par gros minet le 07-08-2016 à 18:25:39

c2800

tomate farcie a écrit :

Bonjour à tous. J'ai besoin de votre avis, car je me pose de vraies questions existentielles actuellement

Voilà, je vous expose ma situation :

Dans tous les cas, le jour où je passe l'arme à gauche tout part à l'état.

Actuellement, je vis très bien, je voyage quand je veux, je ne compte jamais. Bref, 100% plaisir et je peux faire plaisir à mes amis.

Je sais, ma situation est un problème de "riche" mais c'est une vraie question !

Je comrpends même pas comment tu te poses la question et surtout en ces termes.

Soit tu comptes rester encore au moins 10 ans là où tu habites (neuilly) et tu dois acheter, soit c'est pas le cas et n'achète pas.

J'ajoute que si tu n'as pas bougé ces 10 / 15 dernières années, tu aurais du le faire avant, ça t'aurait rapporté à long terme quelques dizaines de milliers d'euros (voire quelques centaines de milliers)

Les simulations sont claires, si tu restes pour habiter dans le même endroit pendant 30 ou 40 ans, le differentiel avec la location est de plusieurs centaines de milliers d'euros en faveur de l'achat.

Message cité 1 fois
Message édité par c2800 le 07-08-2016 à 18:35:13

StanCW

Parle à Monkey ...

et l'adoption ? c'est envisageable ?

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... ma tête est malade - "Est-ce que ce bruit dans ma tête te dérange?"

kiwai10

Cesse de croire, instruis toi.

Le contenu de ce message a été effacé par son auteur

StanCW

Parle à Monkey ...

C'est elle qui a dégainé le sujet gamin en premier [:fading]

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... ma tête est malade - "Est-ce que ce bruit dans ma tête te dérange?"

Bacterie commensale

Elle peut aussi adopter un adulte [:rootsayen]

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Vrais reconnaissent vrais et combattent la vieillesse en finançant Aubrey et son clan.

StanCW

Parle à Monkey ...

C'était sous entendu

[:agkklr]

Message édité par StanCW le 07-08-2016 à 21:11:32

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... ma tête est malade - "Est-ce que ce bruit dans ma tête te dérange?"

Halfsup

c2800 a écrit :

Je comrpends même pas comment tu te poses la question et surtout en ces termes.

Soit tu comptes rester encore au moins 10 ans là où tu habites (neuilly) et tu dois acheter, soit c'est pas le cas et n'achète pas.

J'ajoute que si tu n'as pas bougé ces 10 / 15 dernières années, tu aurais du le faire avant, ça t'aurait rapporté à long terme quelques dizaines de milliers d'euros (voire quelques centaines de milliers)

Les simulations sont claires, si tu restes pour habiter dans le même endroit pendant 30 ou 40 ans, le differentiel avec la location est de plusieurs centaines de milliers d'euros en faveur de l'achat.

Surtout que si elle avait acheté il y a 10 ou 15ans, son T2 à 180-200k€ à l'époque, en vaudrait plus de 400ke today :sol:

Je vis dans cette ville que je surkiffe, mais putain les prix... on look pour un T3 de 65m², rien de potable en dessous de 550k€ [:cerveau fusion]

vapeur_cochonne

Stig de Loisir

dced a écrit :

Ça se fait de faire une offre au prix et demander à revisiter une seconde fois une maison avec un avis extérieur juste pour être sur?
Je sens que la maison ne va pas rester en vente bien longtemps. Prix qui semble au marché.

Trop tard c est deja vendu

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marilou repose sous la neige

vapeur_cochonne

Stig de Loisir

Danounours92 a écrit :

Non je n'ai rien oublié. Mon cas :

950 € de loyers HC => 11 400 € Annuel.

Calcul de l'impôt en micro foncier :
11400 € * 70 % = 7980 €

Prélèvement sociaux (15.5%) : 1 236.90 €
Impôt foncier TMI 30% : 2 394 €

Soit ==>
Impôt foncier PS inclue : 3 630.9 €
Taxe foncière : 440 €

Ce qui correspond bien à 35.7 % d'impôt sur tes revenus locatifs.

Pour une TMI 14% (penser à la retraite, ou mode rentier....) : 24.5% seulement

Donc dire que les impôts te bouffe la moitié... Même en TMI 41% c'est pas le cas... Faut parler de ce qu'on connaît avant de raconter des bétises....

Et c'est largement optimisable en passant au réel. Perso j'ai fait du micro foncier car les intérêts à déduire étaient tellement faibles (1.23% en taux immo, en début d'année ) que c'était pas intéressant d'être au réel.

Intérêts d emprunt ? Travaux ? Frais de gestion ?

Message cité 1 fois

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marilou repose sous la neige

vapeur_cochonne

Stig de Loisir

Sinon pour les noob qui veulent faire de l immobilier, regardez le borloo social.
Et franchement le micro foncier ce truc de noob

Message cité 1 fois

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marilou repose sous la neige

Danounours92

Reponsable mais pas coupable

vapeur_cochonne a écrit :

Intérêts d emprunt ? Travaux ? Frais de gestion ?

On parlait des impôts, j'expose le coût des impots lol

Intérêt d'emprunt dégressif. 1,8 K € aujourd'hui.
Charges non récupérables : 0,36 K €
Assurance PNO : 0.2K €.
Immeuble récent, nickel et plutôt de haut standing, pas de travaux "onéreux" prévue avant un bon bout de temps.

Capital investi : 100 K €.
Total Revenu Brut : 11,4 K €
Total charges réelles : 2,26 K €.
Total impôt : 3,6 K €
TF : 0,44 K €
Revenu net net : 5,16 K €

Placés, ces 100 K € m'aurant rapporté une rente d'environ 2K € annuel net net en total sécurisé(AV et donc dégressif puisque chacun sait que les taux vont baisser).

En outre, ce revenu augmente tous les ans puisque les intérêts sont dégressifs. A l'issu de prêt, on est à 7 K € de revenu net net annuel.

Investissement à 235 K €. Soit du 3% net net. C'est pas dégueulasse pour 5 mins de taf annuel en quittance.

Quand on voit qu'un PEL d'ici là pourrait rapporter moins de 1% net, sans parler des autres investissements type AV qui risque de dégringoler d'ici là.

Je vais loin, mais sur une somme de 235 K € en projection de taux bas très durable et croissance faible dans les 10 prochaines années à minima, 1% serait un bon rendement en sécurisé et me rapporterait 2,35 K €. Pas de quoi flamber.

Là ou cet investissement me rapportera quasi 5 K € de plus. De quoi couvrir impôts éventuels en hausse, loyer impayés, méchants locataire qui brûlent tout, et tout l'enfer promis aux hérétiques osant investir dans la pierre.

Alors bien sûr si ça se trouve la croissance va repartir, l'inflation et les taux d'épargne aussi, mais dans ce cas ça augmentera d'autant mes loyers

Et comme je ne compte pas revendre, une baisse ou hausse des prix je m'en tape.

Message cité 1 fois

Danounours92

Reponsable mais pas coupable

vapeur_cochonne a écrit :

Sinon pour les noob qui veulent faire de l immobilier, regardez le borloo social.
Et franchement le micro foncier ce truc de noob

Quand tu as des frais inférieur à 30%, c'est vrai, autant pas être noob et payer plus d'impôt au réel. Au moins on est un vrai

Et pour l'argument "mais fallait prendre un truc à travaux", j'ai pas acheté pour louer à la base, c'était pour y vivre.

Désolé d'avoir un prêt de merde avec peu d'intérêts, peu de charge et une TF bidon

De toute façon le réel est souvent intéressant sur les premières années uniquement, ou surtout quand les taux étaient plus importants.

100K € empruntés à 4% à l'époque, ça te faisait direct à minima la première année environ 4K € d'intérêts, soit nécessaire déjà bien plus que les 30 % du micro-foncier en charge....

Y a rien de noob ou de "lite", tu prends juste ce qui te permet de payer le moins d'impôt............................

Message cité 1 fois
Message édité par Danounours92 le 08-08-2016 à 00:20:10

kiwai10

Cesse de croire, instruis toi.

Le contenu de ce message a été effacé par son auteur

Danounours92

Reponsable mais pas coupable

Je réponds à des questions HS.

Et surtout j'éclaire les esprits de détracteurs qui ne savent pourtant pas comment sont calculés les impôts

Et quand je les donne, on me dit : oui mais si t’additionnes les charges, ça fait quoi ?

Et là on va me demander, oui mais si t'enlèves ce que t'aurais potentiellement rapporté tel apport ?

Bref au moins ça donne du renseignement chiffré sur les charges réelles d'un appart, car ici, beaucoup semblent critiquer, mais peu finalement connaissent.

Déjà quand le titre du topic est "Krach" depuis 15 ans.... On sait forcément qu'on ne s'adresse pas qu'à des promoteurs (sans jeu de mot) de l'immo

Mais effectivement, je pense qu'en FP, rappeler :
- ce qu'est micro foncier (nu et meublé)
- régime réel
- comment fonctionne les impôts (PS et IR)
- si intéressé par locatif, ce qu'il faut déduire de la rentabilité, en essayant d'être objectif, car certains enlèveraient 100% de la renta pour couvrir tous les risques
- sortir des stats justement sur les impayés / dégradations / Coût moyen de travaux annuel en copro
- ce qu'est l'effet de levier (certains n'ont pas l'air de comprendre meme si c'est basique pour la plupart)

Bref, de l'info, du conseil objectif, sans avis sur les prix vont ou pas baisser ce qui est de toute façon 100% imprévisible.

Ca m'éviterait effectivement de rebalancer du chiffre et on pourrait renvoyer directement en FP.

Mais bon du coup y aura 1000 fois moins d'échanges

Message cité 1 fois
Message édité par Danounours92 le 08-08-2016 à 01:21:37

360no2

I am a free man!

ignomo a écrit :

Lol, j'ai toujours vu des frais d'agence payés par l'acheteur.

Évidemment : Il faudrait être maso pour vouloir payer en plus des frais de notaire sur les frais d'agence !
[:ciler]

flash23 a écrit :

Garder 300k en banque, sans avoir de RP...

Faut avoir confiance dans le système bancaire et financier... [:roum samsara:4]

En produits financiers, pas "en banque".
Je le fais aussi (dans mon cas, acheter en prévoyant un déménagement dans les 5 ans serait idiot)
Et non, pas confiance (ajoute système politique à "bancaire et financier" ).
Cela dit, des actifs financiers se répartissent plus facilement dans plusieurs pays qu'un tas de cailloux, et se déplacent plus facilement aussi.

---------------
"a fool and his money are soon parted" (Affolant Monet : art sans partage) | Ça nous coûte un pognon de dingue ! (circa 2018)

sjeje

Danounours92 a écrit :

Investissement à 235 K €. Soit du 3% net net. C'est pas dégueulasse pour 5 mins de taf annuel en quittance.

Danounours92 a écrit :

Bref au moins ça donne du renseignement chiffré sur les charges réelles d'un appart, car ici, beaucoup semblent critiquer, mais peu finalement connaissent.
Mais bon du coup y aura 1000 fois moins d'échanges

5 minutes par an l'investissement imo... [:sombrero67]
Et tu as raison, il n'y a pas besoin de 1000 échanges.
Un invest imo à 3% net, ca reste très bof.
Tu fais pas mieux qu'une AV et ton raisonnement tient sur le fait que les AV dans l'avenir vont fortement baisser. Pourquoi pas, mais quel intérêt d'arbitrer avant....
L'argument valable dans ton truc c'est bien la diversification de ton patrimoine.

Message cité 2 fois
Message édité par sjeje le 08-08-2016 à 03:27:22

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