Reprise du message précédent :

 
+1
 
Logiquement ta banque va prendre un scénario où tu trouves une offre au taux "bon" (voire même, au pire, te demander de trouver réellement cette offre).
Ensuite, elle calculera ta pénalité, tes nouveaux frais de dossier, le cautionnement, etc, et elle te dira donc que pour être à égalité elle doit t'appliquer ce taux théoriquement trouvable + 0,3%
Et donc au final, si l'écart théorique de tout ça représente quelques pouillèmes de % , je pense qu'elle ne te fera pas d'offre.

 
Je vois, encore une fois je pense n'avoir rien à perdre à tenter le coup.  
 
Question auxiliaire : lors d'un rachat de crédit, l'assurance crédit logement du 1er crédit est remboursé ou pas ?

ma mère essaie de vendre la bicquoque de pépé, 11k€de frais d'agence, prix de vente 150 000 + 11000 du coup , 7.3% de frais OKLM
étrangement ça se vend pas.
L'annonce est même pas sur LBC

Dans son jus?

Encore plus lol : le contrat "exclusif" est incomplet : il manque 3 pages

7.3% de frais? Ta mère n'est pas capable de mettre qq annonces en ligne pour 11K€?

visiblement non et elle a pas voulu m'embetter pour que je le fasse, je viens de mail l'agent immo pour avoir le contrat complet ( la on ne sait meme pas combien de temps dure le mandat exclusif ) et de mettre une annonce sur lbc.

 
Non. Ni le tien, ni celui des autres.
 
Perso, 1 des PC des anciens proprio a été fait avec la parcelle du voisin...
   
 
PS: la mairie ne lit donc pas non plus.

Je viens de tilter. 7.5% et mandat exclusif?! C'est la fête?

oui monsieur ET contrat incomplet ET pas d'annonce LBC

discussion immo au boulot ce midi
une collègue 30 ans à peine "j'ai envie d'acheter les taux sont bas, ma banque me dit d'acheter (!) mais je peux pas viser plus qu'un 1 pièces"
moi "achete pas maintenant, si tu dois revendre dans 3 ans t'auras perdu des sous"
TOUS mes autres collègues reprennent en coeur :
"mais non au pire elle loue !
" suffit de bien choisir : dans le centre proche du métro ça PEUT PAS baisser"
et s'en suivent 1000 exemples de personnes ayant fait fortune en achetant des apparts et les louant

j'ai tenté "oui mais c'est biaisé là avec les prix qui ont fait x2 ; dans un marché qui stagne ou baisse la revente au bout de 3 ans c'est perte assurée et la location c'est la moitié qui part aux impots (quand les locataires payent)" mais mon discours a fait choux blanc

Je suis plutot d'accord avec tes collegues    
Evidemment qu'une vente apres 3ans elle serait perdante mais Pourquoi est-ce qu'elle devrait vendre au bout de 3ans exactement?
Et pour la location, je suis pas d'accord, au contraire elle aura des deductions d'impots.

Il est temps de quitter ce topic.  
 

 
Les rendements à Lyon, c'pas trop ça.

Pourquoi attendre 30 ans pour acheter ?

 
Je suis à 3.66% net net d'après le simulateur de Shaad. Je pense qu'on peut atteindre les 5% net en prenant dans la banlieue lyonnaise c'est pas trop mais pas trop dégueu comparé à l'IDF

ça reste pas top comparé au risque d'emmerdement +++
 
Heureusement qu'il y a le levier du crédit.

 
C'est à dire ?

Emmerdement +++ faut pas abuser si on sélectionne bien les locataires. Mais comme tout investissement, cela comporte des risques. Pour l'instant j'en suis plutôt satisfait

 
Ben quand ton appart est saccagé par les locataires, tu peux déduire les travaux de rénovation  

 
Je vois mon beau frère qui avait sélectionné un couple : une infirmière + un boucher les deux en CDI, le truc où y a pas de chomage dans mon coin. Ils ont venus, ils n'ont pas payé un seul loyer. C'était en 2012. Il y a eu un jugement, reporté 2 fois (mais il a fallut se pointer 3 fois) car la défense, qui reconnaissait ses torts, n'avait pas préparé le dossier.
 
Du coup ça en est où en 2016 ?? Dans le cul lulu.  
 
Une chance qu'ils se soient barrés au bout de 6 mois sans rien dégrader.

Pour ce genre de cas, j'utilise certaines méthodes digne de la triade

c'est un très bonne chose, ça permettra de maintenir bas le marché de la location en l'alimentant en nouveaux biens  

Et plus y a des gens qui font des negative equity, moins y a de concurrence à terme.

Perdre un peu d'argent avec un achat hasardeux n'a pas grand chose a voir avec être en negative equity...
Après les prix ont pas mal baissé ces dernières années, on doit pouvoir trouver des rendements corrects (surtout comparé au livret A a 0,75%) et avec un peu de chance faire un pv dans 3 ans...

 
Comme d'hab l'exagération sur la moitié des loyers qui part aux impôts.
 
TMI 30%, TF inclue : Impôt sur 35% des loyers... Te reste 65%.  
Après si elle achète à 200 K € admettons, 16K € de FN + garantie/caution. Avec les taux bas et la capitalisation plus rapide conséquente à ces taux bas, les FN sont largement amortis en 3 ans à ISO prix. Et vu qu'on part plutôt sur une légère hausse qu'une légère baisse....
 
Pour mon cas perso, amortissement en moins de 3 ans, avec un taux de 1.23% @ 20 ans (légèrement plus de 2 ans exactement).

Tu n'aurais pas oublié les prélèvements sociaux ?

Bon on a visité le bien avec servitude ce midi.
La servitude est bien délimitée sur le côté, pas du tout dérangeante.
Par contre du coup le terrain est trop petit pour y mettre 2 voiture + 1 terrasse + 1 piscine.
En plus c'est cher pour ce que c'est au m2 (tout est à casser à l'intérieur, faut redistribuer tous les volumes)
C'est dommage car l'emplacement était top (impasse dans le centre-ville).
 
On a aussi laissé tomber la maison méga grande de lundi, après une visite avec un courtier ce soir on se rend compte que c'est vraiment pas jouable.
 
Ca y est on a visité les deux bien intéressants dans les deux villes qu'on cible    tout le reste est DEJA VENDU§§§ ou au bord de l'autoroute

Reste plus qu'à augmenter le budget...

Je pourrais essayer de me prostituer pour augmenter l'apport, mais je suis déjà trop vieille je pense

Hum a mon avis y a un marché pour chaque tranche d'âge, surtout dans le sud de la France...

Pour ça j'aurais dû rester près de Monaco en fait

 
Ce problème de luxe, tu vas nous faire pleurer  
 
 
... enfin à problème de luxe, solution de luxe :
 

Omg que c'est moche

Son calcul est ± juste si la TF te coûte 4 mois de loyer. Mais de toute façon son calcul est bien trop simpliste pour vouloir vraiment dire quelque chose.

Edit: et voilà, je ne suis officiellement plus un lurker sur ce sujet.

 
Non je n'ai rien oublié. Mon cas :  
 
950 € de loyers HC => 11 400 € Annuel.
 
Calcul de l'impôt en micro foncier :  
11400 € * 70 % = 7980 €
 
Prélèvement sociaux (15.5%) : 1 236.90 €
Impôt foncier TMI 30% : 2 394 €
 
Soit ==>
Impôt foncier PS inclue : 3 630.9 €  
Taxe foncière : 440 €
 
Ce qui correspond bien à 35.7 % d'impôt sur tes revenus locatifs.
 
Pour une TMI 14% (penser à la retraite, ou mode rentier....) : 24.5% seulement
 
Donc dire que les impôts te bouffe la moitié... Même en TMI 41% c'est pas le cas... Faut parler de ce qu'on connaît avant de raconter des bétises....
 
Et c'est largement optimisable en passant au réel. Perso j'ai fait du micro foncier car les intérêts à déduire étaient tellement faibles (1.23% en taux immo, en début d'année ) que c'était pas intéressant d'être au réel.

 
On parle du mien ? Car il n'a rien de simpliste, c'est la stricte formule de Bercy appliquée pour le micro-foncier.
 
Après tous les calculs peuvent être juste si tu mets des TF improbable de plein de mois de loyers. La mienne est de moins de un demi mois de loyer.
 
Allez, l'impôt peut même être de plus de 100% de tes revenus fonciers si la TF fait 12 mois de loyer
 
Non l'immo, c'est trop cher et en plus trop imposé !

Je faisais référence aux 3 ans pour rentrer dans ses frais. Évidemment, calculer un bête taux d'imposition, n'importe qui en est capable.

 
la justice française déteste par dessus tout qu'on se prenne pour elle...et qu'on agisse à sa place.

Pourquoi ce serais l'un ou l'autre ? Manque d'ambition ? Incapacité physique / intellectuelle ?

 
Sur les 3 ans, ça dépend effectivement de pas mal de paramètres. Mais au final, moins tu as d'apport, plus ta durée d'emprunt est faible ainsi que ton taux, et plus cette durée diminue.
 
Avant on parlait de 5 ans en moyenne, car avec les taux 4-6%, tu capitalisais très peu au début de ton crédit.
 
Mais même sur 25 ans, à un taux de 2.05% assurance inclue, il te faut 2 ans et demi pour amortir les frais de notaires, et 3 ans pour tout couvrir (FN et garanties/caution). Cette durée diminuant donc si ton taux/ta durée de prêt baisse.
 
Et sur 25 ans, ta mensualité d'emprunt se rapproche fortement du loyer que tu auras du verser. Mais effectivement, si tu veux être sûr d'être gagnant vs location, aujourd'hui tu attends 5 ans et normalement, à ISO prix, tu l'es.