Reprise du message précédent :
 
 
Eh oui, tout le problème de l'immo résumé dans ce post...

 
Voilà, tout est dit, le mec est dans la croyance. Tu pourras lui mettre une dossier de 800 pages sous le nez, démontrant que ça baisse, ça ne le fera pas changer de croyance.

En meme temps s'il croit que ca va baisser, il est un peu con d'acheter. Donc avec cette maniere de penser, dans les deux cas il est dans le faux.

 
Les salaires à faible revenu c'est pas forcément un pb.
Sachant que si le loyer et bas et que le gars gagne peu, il fera tout pour rester dans l'appart vu qu'il en a besoin et qu'il aurait du mal à trouver pareil ailleurs.  

 
 
C'est bien plus qu'un investissement sûr :
 
-C'est un des seuls moyens pour le péquin de base de se constituer un capital sur le long terme avec le levier de l'emprunt. Ok y'a aussi les SCPI mais vous n’êtes pas maitre de votre invest ni des décisions prises le concernant.
 
-L'immobilier est un placement sûr, a peu prêt quoi qu'il advienne vous conserverez vos biens.
 
-C'est aussi quasi le seul invest ou en donnant de votre temps vous pouvez en augmenter sa valeur, et aujourd'hui aux 35h la plupart des gens en ont.
 
-Comme tout le reste l'immo est soumis a variations, toutefois elles ont tendances a être sur du plus long terme que les autres marchés (l'immo ne risque pas de perdre -10% en 1jour), au mieux/pire cela tournera a 2%/mois, cela permet d'anticiper un minimum et de limiter les pertes. En contrepartie c'est relativement peu liquide, en comptant 3 mois de mise en vente avant le compromis vous pouvez perdre 6% -- bien moins qu'en bourse.
 
-C'est aussi un secteur ou en jouant un peu la fiscalité peut être super favorable. Ex : On achète une bâtisse merdique, on prend 2 ans pour la rendre habitable (en passant on fait un peu de black) puis 2 ans plus tard revente avec plus value non imposable. Et on recommence avec plus grand/mieux placé etc.  
 
-Enfin l'immo c'est un secteur ne nécessitant qu'un peu de bon sens pour y aller, la bourse, les scpi que l'on achète pas comme on veut, les devises, etc. sont autant de marchés complexes ou même les pros perdent de temps à autres du pognon. Pour les non pro il faut donc accorder sa confiance a un/des tierces et concernant mes thunes j'ai du mal.
 
Après c'est sur que celui qui veut investir dans l'immo sans mouiller le maillot, il vaut mieux qu'il attende (ou même mieux qu'il n'y vienne pas). Pour ce genre de profils il y a mieux ailleurs.

Pour moi y'a seulement deux arguments valables dans ton post (ce qui est déjà pas mal ) :
 
- pouvoir rentabiliser son temps en s'investissant
- utiliser le levier du crédit (mais c'est malgré tout une prise de risque)
 
Pour tout le reste, je préfère largement une AV fond euros.

Perdu : utiliser le levier du crédit ça ne veut strictement rien dire.    
 
Un seul bon argument donc  

http://www.seloger.com/annonces/ac [...] &contact=1

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Gutsy ton collègue est handicapé mental ou y'a une explication cachée ?

Les 350K c'est Fdn in ?

 
tu as ça aussi pour faire une simulation.
http://www.cbanque.com/credit/calc [...] cation.php

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Idéal investisseur, 3,2% de renta brute

 
c'est vrai, mais c'est dommage de se dire que pour épargner vraiment, il faut que celle-ci soit "forcée", surtout que pour 1€ de capital placer, il faut dépenser 1,5 à 2€. Ca fait cher les frais de gestion.  
 
 
 
Faux, en cas de défaut de paiement du crédit, le bien a peu de chance d'être conservé. De plus, dans certains cas, le bien, même non saisi, peut devenir un boulet (logement insalubre, construction neuve avec vice caché ... ). Si les saisies immobilières sont rares, les cas de biens ingérables le sont beaucoup moins. Potentiellement, un bien immobilier fait porter un risque financier qui va au delà de son coût d'achat.  
 
 
 
S'il s'agit d'un bien en bon état, hors très gros travaux d'agrandissement, les amélioration apportés, lorsqu'elle sont bien faites (c'est pas toujours le cas) vont au mieux permettre de conserver sa valeur.  
 
Plus concrètement, une maison avec déco rustique, c'était le top dans les années 80/90. même bien entretenue, la même maison va se placer dans le bas du panier des biens actuels. Celui qui aura refait son intérieur aura su conserver le bien au top du panier, mais ne l'aura pas placer au dessus des autres.  
 
Pour ce qui est des plus gros travaux (agrandissement ...), fait par le proprio lui même, je dois malheureusement avouer que les 3/4 de ce que j'ai pu voir sont simplement ... mal fait. Certains peuvent même faire diminuer la valeur d'une maison : ajout de pièce en enfilade, suppression du garage pour faire une chambre complètement déconnectée de la partie nuit, mur extérieur dépareillé, pièce de vie mise dans l'ombre car l’extension se situe dans le prolongement de al porte-fenêtre, dans le jardin ... Sans compter les vices cachés (joint d'étanchéïté, circulation d'air ... ). Franchement, les maisons agrandies par le propriétaire lui même (ou, pire, des gens payés au black), c'est souvent un mauvais plan sur le long terme.  
 
 
 
2%/moi, c'est 12%/an. Surtout, c'est pas parceque le marché baisse de 2% sur le moi qu'il suffit de mettre 5% moins cher poru vendre : dans ce cas, il faut voir que seule une partie des maison trouve preneur, que les acheteurs sont rares.  
 
 
 
Le travail au noir, surtotu des gars embauché en loosedé, est la pire solution dans l'immobilier. En cas de malfaçon, il n'y a aucun recours. Et les malfaçon ont explosé ces dernières années. Ensuite, il faut se méfier des avantages fiscaux. Mon ancienne propriétaire, avec qui je m'entendais bien, expliquait que les avantages fiscaux ne sont jamais "gratuits" et se font souvent au détriment du propriétaire.  
 
Par contre, le fait de retaper une bâtisse ou de faire construire pour revendre peut être une bonne idée, si c'est bien fait. Une raison à celà : une vrai valeur ajouté! Encore faut il ne pas tombé sur les pièges ci-dessus.  
 
 
 
Pour moi, l'immobilier est plus complexe que les actions en bourse : beaucoup plus de paramètres, beaucoup plus de pièges cachés et un risque plus gros.  
 
 
 
l'investissement immobilier est un métier en soit : que ce soit pour faire construire, retaper une barraque ou mettre en location, il faut connaitre plein de paramettre :
- normes
- loies
- pratiques qui se font
- éviter les pièges ou les arnaques.

"Prévoir des travaux, sauf si vous êtes nostalgiques des sixties."
No shit Sherlock !  
Ces logements misérables pour 350 à 400k€

 
"Vous pensiez que le père Noël n'existait pas !! Alors vous vous êtes trompés."
 
   

 
Genre un couple avec 2,5k€ de revenu et 15k€ d'épargne, le français de base, en louant une baraque à 700€/mois t'es d'accord pour dire qu'il ne fait pas de capital (aller peut être jusqu’à 200€/mois d'épargne si il gère bien).
 Si il achète par exemple ca : http://www.leboncoin.fr/ventes_imm [...] tm?ca=18_s mettons a 90k€ avec 40k€ de plus ils s'en font une baraque a + de 200k€ de 100m²  + pour 40k€ de plus je rajoute un locatif de 80m² (avec un peu d'aide des parents/beau parents)
Ils se mettent au tacquet niveau emprunt (le projet de locatif aide) et 3ans plus tard soit le marché est bon et il vendent leur maison soit le marché est mauvais mais le locatif leur rembourse les 2/3 de l'emprunt.  
 
T'appelle ça comment ?

Il a pas écrit "Idéal bon investisseur "

vous faites l'erreur à chaque fois, vous oubliez la plus-value annuelle de 10%  

 
Si les paramètres sont bons, ils devraient devenir promoteur immobilier à plein de temps et arrêter leur boulot.

 
Un type qui prend un 2eme boulot...  
C'est vrai que c'est possible mais ça demande un investissement en temps et en effort très conséquent...

90 + 40 = 200 logique    
 
Cette mauvaise foi quand on parle d'immo  

 
Tu viens faire des grandes généralités pour nous sortir cet exemple tout biscornu... En tous cas je n'appelle pas ça "effet de levier du crédit"  

Acheter une maison pour mettre un locataire sous les toits    

 
Un couple à 2,5k net par mois, en province, peut économiser 10k€ par an sans vivre comme un ascète. Et lolilol l'histoire des cerises.

FYP

Dans tes rêves ta baraque à 200k€ après travaux quand on regarde les autres annonces dans le coin ...

 
J'espère qu'il sont bon, je me suis mis "promoteur a temps plein" depuis 1an et 2 mois
 

 
C'est pas le travail surtout au 35h qui permet de se créer des cerises, si tu acceptes de passer ne serais-ce que 15h/semaine, tu as le même nombre d'heure que je faisait quand j'étais cadre sauf que tu te fait des cerises en bonus.
 

 
Je te renvoi a ce que j'ai fait l'année dernière et les estims (tant que c'est pas vendu blablabla   ) :
 
 

 
J'ai quelquesbeaucoup de personnes dans mon entourage qui ont fait eux même la majorité des travaux en partant souvent d'une coquille vide.
 

 
Quand t'as pas de cerises . .  . En même temps que certains se défoncent pour leurs études/jobs, d'autre qui ne peuvent pas / veulent pas le faire on se type de solution pour se créer de la richesse. Heureusement que c'est encore possible.

en ayant fait le calcul, il est en effet possible pour ton couple d'économiser 10k€ par mois MAIS en vivant comme des ascètes.

j'ai compté un loyer de 700€ et l'usage de 2 voitures.

je n'ai pris en compte ni loisirs/sport, ni abonnements téléphones / internet, ni sorties, ni vacances. Sans compter que l'épargne est souvent vampirisée par les grosses dépenses (voiture à changer, Machine à laver en panne, Mariage, perte d'emploi etc.)
je placerai plus la capacité d'économie annuelle à 5k€. Pas de quoi s'acheter un verger avant longtemps.

Non mais que ce soit possible dans certains cas/en ayant certaines compétences personne n'en doute, mais que se soit une généralité, hum...
 
Par exemple moi je n'ai pas les compétences manuelles pour le faire.
D'autres n'auront pas les compétences financières, d'autres habiteront dans une région peu favorable à ce type de plan (idf ?), etc...

Mais qu'est-ce que ça va donner quand elle sera aux affaires ?  

La même chose que maintenant

 
En le vivant depuis des années, je peux t'affirmer le contraire
Bon après c'est toujours compliqué de faire des généralités et on a rarement une situation financière strictement comparable pendant des années.
Et c'est pas toujours évident de calculer ne serait-ce que le salaire (primes ? Intéressement ? 12, 13, 14 mois ? remboursements/avantages en nature ?) + les revenus du capital.
 
Imaginons un couple qui a des dépenses fixes mais dont les revenus fluctuent un peu, ça signifie que tout ce qui est gagné en plus une année va automatiquement être capitalisé, donc ça fausse le débat.
 
Cela dit même avec tes 5k on est à quasi 500€/mois donc bien au dessus des "0 à 200€" qui étaient proposés au départ

 
Que tu sous traite les finitions (peintures/enduits/carrelage) parce que tu n'es pas manuel ok, mais pour le gros œuvre, l'elec, le placo, pose des ouvrants, charpente, etc... pas besoin d'être manuel, et la plupart des gens qui font ça on max un bac pro. C'est donc dans tes cordes si tu en à l'envie.

Tu me connais pas
 
Mais bien sûr l'envie joue, et je ne l'ai clairement pas

 
Au delà de l'envie, beaucoup ne font pas certains travaux parce qu'ils ne s'en croient tout simplement pas capables.
 
C'est aussi un moyen de reporter la faute sur quelqu'un d'autre si jamais y'a une merde.

 
Je suis tout à fait d'accord, reste la question du temps et de la distance à laquelle se trouve le bien en question .. mais y'a moyen de faire ce genre de culbute.

J'aurais plutot dit l'inverse moi. Ca doit pas etre certifie en plus l'elec ?
 
Et je comprends pas pkoi tu dis que pour le gros oeuvre, pas besoin d'etre manuel ?

 
 
Si mais dans une construction neuve, pas en rehab mais rien ne t’empêche de bien faire, la NFC-100 est dispo pour savoir comment faire, le seul truc c'est qu'il ne faut pas se tromper dans la couleur des fils , c'est à peu prés la seul chose que vérifie le CONSUEL ²

Tu n'as pas forcement l'expérience et les compétences pour faire quelque chose de correct à coûts maitrisés.

 
Le quelques chose de correctes ça dépends comment tu te renseigne et par qui tu es renseigné, pour le coût c'est possible d'arriver à qq chose de moins cher qu'en passant par un pro.. mais la question du temps à y passer est déterminante .. et la + problématique.