Reprise du message précédent :
Encore un coup dur pour les nouveaux propriétaires souscripteurs de crédits à taux variables :
http://www.lefigaro.fr/Conso/20071 [...] pates.html
 
Si avec ça le krach ne survient pas, je comprends plus moi

 
 
J'ai un stock

C'est plus une révolution qu'un krach ce vers quoi on se dirige.

Au fait, vous pensez quoi des estimations (payantes) de seloger ?
 
J'ai déjà essayé, ça me semble pas trop éloigné de la réalité (en même temps les fourchettes entre bien peu recherché / très recherché) sont larges). De plus, je ne crois pas qu'il soit possible d'afiner l'estimation (en particulier superficie du terrain pour les maisons)...

 
En parlant de seloger : 824524 annonces au 02/11/07 soit +10000 annonces en plus en 15 jours. Peux être qu'il y a des incertitudes sur les prix (baisse ou hausse suivant les régions), sur la taille des stocks la tendance est bien confirmée  
 
Pour rappel le nombre d'annonces le 25/05/2005 était de 268000    

 
Ouai parce qu'on est tous "cons" d'attendre    

 
si ça se base sur les prix affichés dans les annonces, ça sert strictement à rien et forcément c'est pas éloigné de la réalité des annonces, mais loin de celle du terrain

Doublons, augmentation du canal internet, augmentation réelle des stocks... difficile par contre d'établir la part de chaque

Les questions que tous les professionnels de l'immobilier se posent maintenant c'est : "A partir de quelle baisse des prix les éventuels acquéreurs seront ils de nouveau disposés à acheter " et " La baisse des prix, ils sont disposés à l'attendre combien de temps, si tant est qu'elle vient un jour " .  

A mon avis, les particuliers peuvent aller loin, tant qu'on leur fait un crédit,...donc si baisse il y aurait, elle viendrait des banques. Les particuliers n'ont aucune limite, certains seraient prêts à ne plus vivre et être endetté à 60 % pour posséder un bien.
Maintenant, ne bossant pas dans une banque, j'ai la sensation que les années folles du crédit sont derrière nous et qu'elles sont à nouveau plus prudentes. AMHA, bien sûr.

 
Ca c'est vite dit...
Personnellement je suis en train de me confronter à la "réalité du terrain", et suite à mes questions sur le forum, en fait ... personne ne la connait vraiment... Mais je suis d'accord sur le fait que les annonces ne sont pas plus révélatrices du terrain.
Mon point de vue : il y a pas mal de biens "pas terribles" (vieux, mal agencés...) qui semblent chers, mais à côté de ça il y a des biens de qualité (pas forcément récents, mais bien conçus à la base) dont, de fait, il est assez difficile d'estimer la valeur "réelle" (celle du marché j'entends). Il y a donc, sur le terrain, une gande disparité entre des biens pas terribles et des biens de qualité, mais les vendeurs de biens pas terribles se basebt sur les prix (au m²) des biens de qualité pour estimer leur valeur    
D'autre part, lorsque je demande (ici même) des exemples de négociation (à la baisse   ) permettant de se faire une idée entre une valeur affichée et une valeur réelle alors il n'y a pas ou peu d'exemples....
Alors affirmer que les prix affichés ne veulent rien dire, ça nous fait avancer aussi vite que de dire que le marché va baisser ... ou monter ...

2 solutions pour la vraie réalité du terrain (et pas celle des AI):
-tu deviens pote avec un notaire et tu lui demandes les véritables prix des transactions
-tu payes 12€ à la conservation des hypothèques pour connaître l'historique d'un bien dont les transactions passées
 
inconvénient de la 2ème méthode sur la 1ère : ça coûte et ça a du retard dans la mise à jour
 
pour avoir des exemples de négo réussie, faudrait déjà avoir des gens qui ont premièrement acheté et deuxièmement négocié, et ça je doute que tu en trouves beaucoup actuellement dans le topic
 
pour les prix affichés qui ne veulent rien dire, prends les dernières déclarations des personnes du milieu (fnaim, notaire, courtier,...) et même eux parlent de négociation plus poussées qu'auparavant, sachant que c'est leur fond de commerce, tu peux imaginer le fossé qu'il y a entre ce qu'ils disent et la réalité

Perso
- 30%/35%
- 4 à 6 ans
 
Ou alors que ça ne baisse pas d'un iota, mais que les salaires prennent 30% ; ça me plairait pas mal aussi

 
 
Ma capacité d'emprunt c'est 750€/mois
Mon logement est à 226k€
 
Fais le calcul.

 
1. c'est vrai que j'ai essayé d'extirper des infos au(x) notaire(s), il ssont pas très bavards, sont-ils soumis à une sorte de secret professionnel (parce qu'ils diffusent des chifres quand même) ?
2. ça peut quand même être intéressant comme info... J'ai visité une maison dont je sais qu'elle a été achetée il y a 3 ans, le prix d'il y a 3 ans serait bon à savoir, faut aller où (mairie ???) ?
 
Pour la réalité, voici un exemple concret : je vise une maison affichée 390.000€. Je me vois mal proposer 310.000€ (ou moins) ! car je sais que l'offre sera refusée, alors j'attends, mais avec le risque que quelqu'un propose 370.000€ et emporte la vente. Ce raisonnement n'est valable qu'en connaissant le bien qui est un bien de "qualité" comparé à ce que j'ai vu par ailleurs (voir mon post précédent). C'est pour cela que je cherche à me faire une idée plus précise sur la soit disant différence qui peut exister entre le prix de présentation et le montat réél de la transaction...
En même temps c'est vrai que cette question ne se posait pas il y a encore peu de temps où, dans un contexte clairement haussier, il n'était pas "envisageable" de négocier un prix à la baisse...

Plus ça va, plus je suis sceptique sur la baisse drastique de l'immobilier à des prix abordables. Je pense que ça va rester cher longtemps, et que ça pourrait même remonter. Voici les raisons qui me laissent à penser ça.
 
Comme vous les savez peut-être, je suis "piquiste". Je pense que le pic oil va bientôt arriver et que ça va être un séisme économique largment sous-estimé, notamment sur nos économies développées. Les conséquences seront, en vrac, faillites privées (particulier, mais surtout entreprises), faillite de l'état, inflation liée à la hausse des matières premières (on commence déjà), chomage, chute des marchers boursiers (type 1929, mais pour des raisons plus structurelles), baisse du pouvoir d'achat important.
 
Bref, ceux qui ont de l'argent (il y en aura toujours), vont chercher à placer intelligemment leur argent pour ne pas tout perdre. Je vois deux portes de sortie qui sont praticables : l'Or et l'Immobilier.
 
Soyons précis, je ne prédit pas que ça va monter, le pense que ça sera une bouée de sauvetage pour beaucoup d'investisseurs, ce qui le rendra toujours aussi difficile à obtenir pour le gars lambda. Si l'immo baisse, il baisser moins vite que le pouvoir d'achat.
 
Inutile de vous dire que j'ai une vision de l'avenir bien peu réjouissante...
 
Qu'en pensez-vous ?

Vu sur la bulle immo : http://www.bulle-immobiliere.org/f [...] hp?t=31869

Déclaration dans le fig mag du 13/10 page 100 de JC Delacroix ( century 21 Toulouse ) :

Edit: reste à vérifier la source... Qui se dévoue pour acheter le figaro mag ?

warzouz, la majeure partie des français n'a pas d'argent.
Investir c'est un "truc pour les riches" pour l'écrasante majorité de la population.
15% des gens qui travaillent sont au smic, 10% n'a pas de taf, et dedans (les 15%) n'oublie pas les temps partiels...

Mais c'est justement ce que je veux dire. Les prix vont rester haut car le marcher ser entretenu par les investisseurs (ou riches particuliers) qui tentent de sauver les meubles...
 
Du coup, pour le français moyen, ça restera de plus en plus inaccessible.

POCHTRONNE§§§

Bonjour à tous.
 
J'ai quelques pages de retard, et un mal de chien à retrouver le topic depuis google, donc
 

.
 
Je rattrappe mon retard et souhaite un bon week-end à tout le monde (même aux proprios de Metz )

Non. S'il n'y a plus de sang neuf (les primo-accédants), le marché ne tient pas.

 
oui ils sont tenus au secret professionnel, après ça n'empêche pas de parler comme ça, mais bon ça dépend très fortement du notaire et des relations que tu as avec (surtout s'il a service négo immo, il va pas se tirer une balle dans le pied )
 

 
tu as besoin des références cadastrales du bien (tu demandes à la mairie, ils te diront où les obtenir), puis tu vas à la Conservation des Hypothèques dont dépend ton secteur (c'est un service des impôts mais a très souvent ses propres bâtiments) et tu demandes à connaître l'état hypotécaire d'un bien (demande de formalités non-urgentes, cerfa 3233 de mémoire) : tu payes 12€, t'attends une quinzaine et t'as tout l'historique du bien concernant les transactions, les hypothèques et les servitudes, le tout en copie intégrale donc tous les prix ! (t'as pas de problèmes cardiaques j'espère )
 
ça marche aussi dans l'autre sens, à savoir connaître la situation patrimoniale de qqn mais faut tout son état-civil et c'est un autre formulaire
 

 
comme je l'ai déjà dit, le prix d'un bien n'est connu que lorsqu'il est vendu, et comme t'as pas d'argus immo, après c'est qu'une relation acheteur/vendeur avec les prix affichés qui sont clairement déconnectés de la réalité solvable des acheteurs et ça, ça commence vraiment à se voir et en parler...
ensuite, pour les 310 forcément refusés, repasse un coup en francs, regarde les salaires du coin et le niveau de qualif des gens, s'ils sont pas PDG je pense que 2MF c'est déjà énorme, faut pas oublier que c'est monté très haut parce que ça a prêté à tour de bras à n'importe qui à n'imprte quelles conditions et on commence aussi à avoir les 1ers retours, si les banques ne donnent plus le sous, les prix faut qu'ils descendent pour que ça se vende
 
pour ton exemple, si tu tiens à avoir absolument la maison, tu mets 390k sur la table et t'es cerrtain de l'obtenir, après si tu considères que ça vaut pas ce prix là, ben tu proposes ce que toi tu es prêt à mettre, mais là tu vas me dire "oui mais quel prix"? et du coup, j'en reviens à mon "prix du bien=prix quand c'est vendu", on peut pas le savoir avant
 
si t'as peur que qqn mette 370k, 2 options :  
-soit tu mets toi même 370k (et tu risques de partir dans une course virtuelle à la hausse juste pour goinfrer l'AI et le proprio)
-soit tu regrettes pas s'il y a vraiment qqn à 370 parce que toi tu estimais que ça ne les valait pas
 
pour la différence entre affichage et transaction, y'a que les notaires, les AI et ceux qui font la transaction qui la connaissent, toi t'es spectateur pour l'instant
tu peux qu'essayer de t'en approcher et tester sur le bien que tu vises, sachant que de toute façon chaque vente est unique car chaque vendeur est unique : tu pourrais avoir strictement le même bien en vente qui partira au même moment à 2 prix différents selon l'état bancaire et nerveux du vendeur, donc savoir que globalement dans ton coin c'est 20% sous l'affichage ne te permettra pas d'avoir ces 20%, t'auras p'tet + ou t'auras p'tet -  
 
si tu vises vraiment un bien très particulier, potasse son historique, renseigne toi sur les vendeurs, va à la recherche de toutes les infos et après c'est toi qui décide quand et à combien tu proposes, et pour la négo possible, ben tu le sauras quand le bien sera vendu (à toi ou qqn d'autre), c'est le souci d'un marché pas transparent complètement déconnecté des fondamentaux  

 
 
J'te fouttrais la crémation obligatoire pour récupérer du foncier moi.......  
 
Même morts on continue de faire suer les vivants, bel égocentrisme humain....

 
Pas mieux      

Bah non, puisque personne ne sera là pour alimenter le marché dans ton hypothèse.

 
Alors tu leur diras, à tes amis, que comme rançon on veut -35% et sur 3-4 ans.
 
Sinon on liquide l'otage (toi )

 
on avait dit 50 en 2 ans, tu te dégonfles + vite que la bulle là  

Le monsieur il dit qu'il ya une bulle    
 
http://www.easybourse.com/Website/ [...] ident-acde
 

 
    Je vois que Cédric prêche la bonne parole sur tous les forums ou il passe      
 
 
Il est Banni pour 15 jours sur FA en ce moment  
 
C'est trop laule  

Les nouvelles valeurs refuges:
 


 
Ca peut que monter

ce qui va etre un poil relou c'est qu'une fois les hausses des matieres premieres acceptées et bien meme si ca baisse les industriels vont pas le repercuter

 
   
 
Merci pour ces réponses claires....
Notre réflexion continue => "juste" estimation de notre maison + "juste" estimation de ce que l'on est prêt à mettre pour l'autre...
Il faut trouver un acheteur à notre prix pour notre maison et pas d'acheteur à un prix supérieur au notre pour la deuxième  
 
edit : problème de quote    

aaahhh tu fais un prêt relais??
 
fonce, y'a pas de problème, l'immo ça peut que monter, on te l'avait pas dit
 
(tsss, fallait le préciser de suite, faut pas être timide )

Ben si, les plus aisés et les ceux qui fuient la bourse...

 
Il y a en effet un certain risque de se retrouver dans une situation similaire à celle du 19ème siècle : des rentiers, une classe moyenne faible, etc.
 
C'est un danger que nos dirigeants devraient prévenir. En sont-ils capables et en ont-ils la volonté ? Je n'en suis pas sûr ...

 
Il a raison la FED ne controle que les fed funds et on aucun cas les taux longs, auquels les emprunts a taux fixe sont plus ou moins indexes. Les fed funds correspondent aux taux auquelles les banques s'echangent de l'argent entre elles pour maintenir a niveau leurs reserves, c'est tres court terme. Les taux longs eux sont fixes par le marche.
 
Lorsqu'il y a des risques inflationniste, ces taux evoluent en sens contraire. En clair toute baisse de ces taux engendre une hausse des taux long, donc des emprunts a taux fixe. C'est exactement se qui s'est passe lors de la baisse recent d'un demi point de la FED, et c'est exactement se qui se passerait dans l'UE si la BCE baissait ses taux.

clair que les banques françaises vont revenir à la charge pour vanter les mérites des taux variables 'redevenus intéressants'

 
moi aussi j'ai une vision peu rejouissante mais c'est tres difficile de savoir ce qui va peter en premier donc je diversifie a mort. 60% dans l'immo, 10% action, 10% AV, 10 % actions , 10% liquide