Reprise du message précédent :

Mérignac je crois...
Je ne sais plus si c'est intra rocade ou à côté de l'aéroport par contre...

 
Non mais dans l'ensemble je suis d'accord c'est une bonne vente rapide et pour l'instant sans souci c'est à priori l'idéal...

c'est beaucoup.

précise?

Il faut descendre encore?

Pas très loin: Talence.

 
http://www.seloger.com/annonces/in [...] 576271.htm
 
50m² à saint-genès (le quartier le plus cher de talence, donc), 125K€.

 
Loué 525€ HC => 238 loyers c'est un poil cher encore mais on se raproche d'un rendement correct...

 
ce qui veut dire 15 en langage AI
 
syntax error.. ça doit surement être à Nansouty, c'est plus exactement la même chose  

Pour le professionnel M.ouillart c est dramatique, les particuliers vont gagner en pouvoir d achat et les entreprises subiront moins de charges c est horrible pour les vrais meritants que sont les rentiers!

Bof ça dépend de la durée de l'emprunt, du taux et des remboursements d'impo grace à l'interet de l'emprunt.  
 

Spa cher leur maison dans leur petit village..enfin après faut habiter dans un bled aussi
 
Le coup de coeur ce n'est pas si aléatoire avec un peu de home staging, un intérieur très propre et pas de faute de gout..le coup de coeur peut arriver.
En tout cas, c'est une très bonne vente si tout s confirme.
 
Au fait, c'est quoi le nouveau poste de ton pote ?

Oui c'est ce que j'écrivais.
 
Aucun des 2 n'est sûr. Mais :
- les fonds € des AV n'ont jusqu'à présent jamais baissé et, jusqu'à 70 ou 100k€ par assureur et par épargnant, ne pourront baisser qu'en cas de faillite de l'état français (et aussi de la BCE probablement)
- l'immo a déjà baissé à de nombreuses reprises
 
Pour moi, il y en a clairement un plus sûr que l'autre.

 
Il a été chassé pour un poste de directeur de PME.
Petite boite de 22 pers.
 
Bonne promotion pour lui  
 

Petite question aux rois des copropriétés suite à la visite d'un appart ce matin qui pourrait retenir notre attention.

Pour faire simple:
- immeuble 1900 composé au rdc d'un studio, d'un hall déservant un accès aux deux caves, un accès à un duplex, un accès au jardin arrière (100m2) qui est "annexé" au duplex
- un duplex en R+1 et R+2

Le souci c'est donc que pour profiter du jardin car c'est le duplex qui nous intéresse, il faut repasser par le hall d'entrée donc c'est moyen pour aller  prendre l'apéro ou manger dehors. De plus le studio a une fenêtre qui donne sur ce jardin.

Ma question: que faut-il faire pour "ouvrir" la cuisine sur une terrasse sur piloti qui permettrait d'accéder ensuite au jardin par un escalier extérieur directement ?

D'un point de vue déclaration travaux si j'ai bien compris:
- rien si terrasse < 5 m2 (simple balcon pour accéder à l'escalier
- déclaration de travaux si terrasse inférieure à 20m2 ("petite" terrasse où l'on peut manger)
- permis de construire si terrasse > 20m2 ("grande" terrasse)

J'ai donc vérifié les questions d'emprise au sol en cherchant le numero de parcelle et le PLU correspondant. Et là nouveau souci car l'immeuble en façade (celui qui nous concerne) concède un passage sous une arche afin d'accéder à une résidence situé en deuxième rang (copro différente). Mais au cadastre tout est sur une même parcelle donc le jardin n'apparaît pas en tant que telle car on ne voit que la projection de l'immeuble au sol. Et pour couronner le tout l'immeuble arrière n'est pas situé dans la même zone du PLU   . Bref est-ce normal de ne pas voir la limite du jardin sur le cadastre ? Sur une parcelle placée à cheval sur deux zones du PLU pour un calcul d'emprise au sol on fait le calcul parrapport à la zone sur laquelle est placée la surface que l'on agrandit ou alors on fait une moyenne de taux d'occupation au sol des deux parties de la parcelle ? Là dessus je n'ai rien trouvé mais ça m'arrangerait que ce soit sur la zone de la surface que l'on agrandit car il n'y a pas de limittaion de CES sur cette zone là  

En complément de cette autorisation de la mairie il faut un accord de la copra   . La proprio m'a dit qu'il n'y avait aucun soucis car on était dans une copro avec deux logements et que les tantièmes du duplex sont bien supérieurs donc le vote est une simple formalité. Sauf qu'en cherchant j'ai lu que la notion de "copropriété en main dominante" qui réduirait donc nos pouvoirs au niveau de celui du proprio du studio. Comme il faut la majorité absolue et que le proprio du studio risque de tiquer à cause de la nuisance liée à la terrasse, il risque d'y avoir un second vote où il faudra la majorité ! Mais comment avoir la majorité avec deux votants mais avec des avis opposés ?
Ma question après ce laïus : comme nous ne sommes pas mariés on achète en indivision le duplex donc on a chacun des tantièmes au moment du vote de la copropriété ? donc on pourrait avoir plus de voix ?

J'espère ne pas avoir été trop long   mais sur ces questions j'arrive pas à trouver d'élément de réponse.

PS: oui moi aussi j'attends le krach mais comme les taux sont bas on compte bien profiter de la PV de notre maison précédente pour remettre le pied à l'étrier et capitaliser grâce à une épargne forcée et profiter des taux de crédit et ainsi se créer un patrimoine  

 
Nansouty c'est pas talence. L'appart' est juste à saint-genès excentré par rapport à la ligne de tram, c'est réaliste...mais surtout c'est 2500€/m², à comparer aux 3500 qu'atomick annonce payer pour son machin.
Même en incluant un emplacement moins idéal (et encore, je suis curieux de savoir exactement où est son truc. ), la différence est pas négligeable.

Faut voir les prestations aussi, ton annonce c'est une merde encore bien trop chère pour ce que c'est. A Talence, je préfère Forum (dans le centre) que ST Genès, surtout vu le bien en question

 
Non mais soyons sérieux. Tu vends ta maison dans l'heure.  
 
Soit :
- tu as eu le coup de cul du siècle, la personne intéressée qui avait le coup de coeur et le budget est arrivée pile poil au bon moment et tu as tapé pile poil dans son budget max
- tu as sous-évalué et c'est parti extrêmement vite comme tout produit sous-évalué (demande à Virgin).
 
 
Après à toi d'évaluer la probabilité de ces 2 scenarios.
Que tu me dises que tu as gagné du temps par contre, ca c'est un fait.  

 
 
Mouais. La limite de ce raisonnement c'est de s'accrocher à des trucs qui ont un rendement merdique parce que quand on les a acheté ils valaient pas cher.  

C'est le matin à Frisco, Elfe s'éveille et va sur HFR

Ps : pas de débat sur mon post ou je resors mon livret A du futur

Le débat est intéressant car je pense que pas mal de gens se posent ce genre de questions, pour compléter le débat:
- la garantie sur les AV est de 70K€, mais le fond de garantie n'est pas du tout prévu pour faire face à un krach obligataire mais à une défaillance d'un établissement en particulier (et encore ...), après l'Etat peut se substituer sachant qu'un Etat ne fait jamais faillite, il fait défaut, mais il peut aussi imprimer de l'argent pour faire face, dans ce cas c'est une dévaluation donc perte pour les épargnants,
- on a vu qu'un krach immo peut déboucher sur une baisse de 50% sur les prix des arrdts parisiens les plus cotés (cf 91->98), donc précisément ce qui est considéré aujourd'hui comme sans risque par la grande majorité des gens (comme en 91 ...), mais ce krach s'est étalé sur plusieurs années ...
Voilà des éléments de réflexion pour chacun ...
 

 
il est engagé pour faire des licenciements ?
 
sinon, bonne vente si ça av au bout, c'est parfois chiant des acheteurs, surtout des qui décident tout sur des coups de têtes, croise tes doigts pour lui

 
 
Bien, en avant pour le calcul donc :  
- prix d'achat 250k€ ; on va dire qu'ils avaient 10% d'apport qui ont servi aux frais divers (notaire, AI) et qu'ils ont empruntés les 250k€ sur 20 ans à 3.8%  (c'était en 2008/2009) ===> mensualité de 1489€
- travaux 5k€
- après 5 ans : reste 204k€ de capital à rembourser
- prix de vente : 270k€  
- Patrimoine total : 66k€  si aucune imposition
 
Et si ils avaient locataire :  
- 900€ de loyer avec 1.5% de revalorisation annuelle sur 5 ans ==> 55.6k€ de loyer dépensé
- effort d'épargne emprunt - loyer sur 5 ans sur compte rémunéré 2% net ===> environ 35.8k€  (approximation)
- apport 10k€ + travaux 5k€ non dépensé à 2% également ===> 16.6k€
- Patrimoine total : 52.4 disons 52k€
 
 
Donc effectivement, sous réserve de conditions de prêt assez proches de celles supposées, ça aura plutôt été une bonne affaire pour eux de revendre à ce prix  
 
Naturellement si l'emprunt était moins favorable la situation n'est plus la même
 
 
 

Le contenu de ce message a été effacé par son auteur

 
C'est bien de faire des calculs
 
encore faut-il savoir lire les bons chiffres    
Il ne vends pas 270k mais 279k    

Un peu de théorie    
 
LES BULLES « ROBUSTES »
 

 
Pas encore lu mais ça a l'air intéressant.
 
edit : oh nom de M.arc, pas ce soir, je le garde pour ce WE. Article typique d'un ancien de l'X

Tu te trompes dans ton raisonnement. Pour un prix donné, tu as un nombre donné de personnes prêtes à acheter. Si le prix est bas, tu as beaucoup de monde, si le prix est haut, tu as peu de monde. Soit.

Plus le prix est haut, moins il y a de monde sur le coup. Donc statistiquement, sur l'ensemble du marché, les prix hauts mettront logiquement plus de temps à se vendre. Mais sur un exemple précis, tu peux très bien vendre rapidement quand même, c'est juste moins probable.

Donc s'il a mis pile au prix du marché, il devrait statistiquement vendre au "temps moyen", mais il a une probabilité non négligeable de vendre sensiblement avant. et autant de vendre sensiblement après, bien entendu.

Sachant qu'il a vendu vite, la proba qu'il ait vendu "peu cher" est plus importante, mais en aucun cas c'est une vérité absolu.

MOTO, mais on dirait que certains aiment bien sauter aux conclusions faciles....

edit : bon en fait c'est ce que tu dis, mais je penses que tu sous estimes fortement la proba que ça arrive. Mes proprios ont vendus en moins d'une semaine, leur bien était bien placé, mais pas franchement sous-estimé, loin de là.

c'est un peu ce qu'il dit...

Je comprends mal comment tu peux paraphraser ce que je viens de dire et expliquer sans sourciller que "je me trompe"

Ton propre argumentaire réfute donc ta conclusion... et tu demandes pourquoi tu te trompes ?  

 
Va vraiment falloir que vous fassiez des progrès en terme de lecture    
 
Je fais des posts simples pourtant, sans mots trop compliqués, avec des tirets et tout  

 
Samère, une maison à 1000€/mois, ca doit être dans les bas quartiers de la Fontonne ça, non ?

 
D'où mon édit
 
J'ai été induit en erreur par ton message qui dit clairement qu'il a fortement sous évalué, pour ensuite finalement dire que c'est une simple probabilité. C'est pas très clair, même si les mots sont simples.

Un point un peu oublié, c'est qu'il est parfois "impossible" de trouver une location de maison sur le marché, ce qui rend la comparaison sans objet.
Si j'avais pu louer ce que j'ai acheté, ou équivalent, je serais surement resté locataire un peu plus longtemps
J'en avais d'ailleur visité une, sympa, mise en vente après départ des locataires en place. J'avais dit non pour l'achat, mais partant pour reprendre le contrat. Le gars ne voulait pas

edit question taxes de saison :

J'ai une cuisine ouverte sur un salon en "U", la cuisine étant au centre du truc face aux deux branches parallèles. C'est vraiement "ouvert", le tout ne formant qu'un seul espace.
Quand je reprends plans et déclaration, c'est compté comme cuisine + séjour + salle à manger = 3 pièces. J'aurais eu tendance à n'en compter que deux, cuisine + salon.
Comment ça se décide, qui tranche, quelle incidence du nombre de pièces taxifiables à surface bien entendu équivalente ?

Et en plus très clair, au moins pour celui incriminé...

Je passe : je suis très mal placé pour te reprocher l'ironie !    

Ne sois pas modeste ; tu es bien plus efficace que ça :
 
1) affirmation péremptoire

2) pseudo-justification prétendant discréditer l'hypothèse qui te dérange par un biais rhéthorique :

Alors évidemment, zephiel te "paraphrase", à un détail près : il réhabilite l'hypothèse que tu ridiculises dans ton propos (le premier tiret).  

Tu as tout à fait raison

La logique est assez simple : tu dois calculer le patrimoine total que tu auras à la fin de ton opération achat + location.
Cela te fera un chiffre en euros, pour lequel tu auras du consentir un "effort" autrement dit tu auras également payer pendant l'opération (à moins que tu ne loues de telle sorte que mensualité = loyer mais cela ne peut se faire sans un gros apport).

Ensuite tu calcules le taux de rémunération qu'il t'aurait fallu si tu avais placé le fameux "effort" sur la durée de l'opération en prenant en compte la rémunération de ton apport si il y en a un. Et là tu auras ton rendement.

Si tu ne trouves rien au-dessus de 5% net, passe ton chemin (et encore)

Au boulot !

 
C'est exactement ça  

Je sais bien qu'on est tous de grands chanceux sur HFR, mais il a vendu sa maison en quelques heures.  
 
Je laisse à chacun le loisir de déterminer à partir de quel % de chances une hypothèse peut être négligée pour affirmer de façon "péremptoire" son opinion  

 
La plupart des ventes de Plaza se font dans la 1re journée de visite, et clairement pas en vendant au rabais  

Avec un bon systeme d'alerte, et une certaine pénurie de biens "frais" sur le marché je ne serais pas étonné que 80% des acheteurs potentiels d'une maison tombent sur l'annonce dans les 72 premières heures sur le net.
Si la maison est clean, proposition pour verrouiller le bien.
Une fois je ne l'ai pas fait, voulant garder 24h pour y songer -> le deuxième couple à visiter après nous a signé dans la foulée.
Pour ma maison actuelle, j'ai signé dans la foulée de la visite officielle le mardi (mise en vente le vendredi soir, visite informelle le samedi). Les voisins étaient à la porte pour prendre derrière nous.

 
Et vous aviez tous les deux le même prix max en tête ? Ca c'est un coup de chance pour le proprio, on aurait pu penser qu'il aurait pu en tirer plus du coup  

 
C'est bien pour ça que j'ai mis "vs location"

 
Nous on a acheté notre maison dans ce genre de condition
 
Annonce passé un Samedi dans Ouest France papier (avant la version net)
On appelle le Samedi
On visite le Dimanche
On dit presque oui direct
On revisite le Lundi
On fait une proposition - le mec accepte (on a sa parole)
Le lendemain, le mec a une autre propal à 10k en plus et il tient sa parole  
ouf