En même temps quand on regarde les rendements des actifs surs (fonds euros, Livret A, LDD, pel) on a pas non plus des valeurs mirobolantes et ils risquent pas de s'améliorer non plus dans les mois qui viennent...

 
Tu noteras que j'ai mis les fonds euros dans les actifs surs ce qui peut se discuter...  
 
En plus même en étant archi bullesque l'immo locatif fournit toujours une prime de 1 à 2% sur ces placements "surs"...

Bien joué de sa part.
Il a quand même fait une moins-value, mais pour un bien acheté en 2008, il aura limité la casse.

Après, quand on vend sur les premières visites, on a toujours le doute: "est-ce que j'aurais pas pu vendre plus cher ?"
Ca m'était arrivé avec mon appart de Neuilly où j'avais eu 4 visites, 4 offres au prix. Mais au final, ça ne sert à rien de se prendre la tête, on ne sait pas comment ça aurait pu tourner avec 10k de plus, leboncoin est surchargé de propriétaires qui ont dû baisser leur prix parce qu'ils étaient trop gourmands.

Du coup, GG.

Petite histoire d'un ami :  
 
Il vient de trouver un super poste dans une autre région.
Donc il va déménager et veut vendre sa maison proche Nantes acheté en 2008 / 2009 ? pour 250 k€.
 
Je lui conseille de ne pas passer par une agence et de faire les visites lui même.
 
Il met donc une annonce sur LBC Samedi
Il voudrait vendre dans les 270k€ (il a fait pas mal de travaux) donc il met 279k€ (pour avoir une marge de nego)
Dimanche 1er visite - Lundi 2eme visite !
 
Les 2 sont intéressés !!
Les premiers font une offre à 270k€  
Les deuxièmes à 260k€
Là il leur explique qu'il a déjà une offre à 270k€ donc que c'est plutot non ....  
 
1/2 heure après, le mec rappelle pour refaire une offre à 279k€ (prix de vente annoncé)
"on veut pas qu'elle nous passe sous le nez !  
On a eu un coup de coeur ..."
 
Résultat une maison vendu en 2 jours au prix affiché et sans agence.
   
 

Ca peut valoir le coup de vendre vite, surtout en période de baisse, où 6 mois plus tard le bien est susceptible d'avoir perdu de la valeur.

Où ça une moins value ?
Qu'est-ce qui te dit qu'il a claqué plus de 30000 en travaux ?

L'immo n'est pas un actif sûr, il n'apporte pas de garantie du capital.
Certes les fonds euros n'ont pas une garantie absolue et totale. Mais aucun d'eux n'a baissé jusqu'à présent, tandis que de nombreux biens immo ont baissé.
Une bonne AV judicieusement utilisée fournit du 3% net net (et avec garantie du capital). Où tu as vu que l'immo offrait du 4 à 5% net net ?!

Où ça une moins value ?
Qu'est-ce qui te dit qu'il a claqué plus de 30000 en travaux ?

 
FDN + intérêts d'emprunt + TH + travaux vs location ?
 
Pour un bien à 250k€, ya déjà 17,5k€ de FDN.

 
FDN + intérêts d'emprunt + TH + travaux vs location ?
 
Pour un bien à 250k€, ya déjà 17,5k€ de FDN.

Ben non ,ca c'est le bilan financier, en l'occurence le gars a fait 29 K de plus value.

Est ce que ca compense les charges/ travaux / etc ? Voilà la question , mais en général , sauf exception ou augmentation bullesque sur du moyen/long terme, se loger n'est pas gratuit.

Ce qu'il faut c'est comparer le coût global à celui d'une location pour un même bien ,sur une même période de temps. Y'a que ce point de comparaison qui est pertinent, amha.

Je te donne un exemple chiffré :
100 000 € empruntés sur 20 ans à 3,5% :
Coût du crédit : 39 190 €
(taux proportionnel, prêt amortissable, remboursements mensuels, coût calculé hors assurance)
- vs -
100 000 € placés à 2% annuel sur 20 ans :
Intérêts générés : 48 595 €

bref ces 2 placements ne sont pas sûrs

les fonds euros n'ont pas une garantie absolue et totale

   
Le premier rendement est le locatif : loyers (575€) x 12 + defisc annuelle (3400€) / 164000€ (appart + FdN)
L'autre, c'est le taux de rendement sur l'opération, en calculant les entrées/sortie annuelles, avec une estimation du capital a x années.
ex, sur 9 ans, il y a eu 20% de baisse par rapport au prix d'achat: -5 558 € -5 585 € -5 655 € -5 727 € -5 601 € -5 678 € -5 755 € -5 836 € -5 918 € 70 000 € de capital (bien vendu 130k€ - 60k€ de capital restand du sur le pret initial) TRI = 6,85%
 

Les fonds en € sont en obligations et les krachs obligataires ça existe ... comme les krachs immos ... bref ces 2 placements ne sont pas sûrs ...

Le calcul de la PV (ou MV) c'est prix de vente - prix d'achat et c'est tout

Pour connaitre les gains ou pertes précises, il faut faire un bilan financier de l'opération (avec FDN, travaux, frais,intérêts, charges, etc).

 
Tu empruntes les 100k€, tu ne les as pas dès le départ.  
 
Le calcul à faire est plutôt le suivant :  
- emprunt de 100k€ - 20 ans @3.5% ==> mensualité de 580€, cout de crédit = 39 k€, patrimoine total de 100k€
- épargne de 580€/mois pendant 20 ans à 2% annuel ==> patrimoine total de 171 k€  
http://www.cbanque.com/placement/m [...] &calcul=12
 
Evidemment c'est biaisé car en général on ne cumule pas le cout de loyer et l'épargne du'n emprunt en même temps

bof, il manque le cout du logement dans ta 2eme équation.

Heureusement que ce n'est pas ce qu'on voulait comparer donc ...

Tu empruntes les 100k€, tu ne les as pas dès le départ.

Le calcul à faire est plutôt le suivant :
- emprunt de 100k€ - 20 ans @3.5% ==> mensualité de 580€, cout de crédit = 39 k€, patrimoine total de 100k€
- épargne de 580€/mois pendant 20 ans à 2% annuel ==> patrimoine total de 171 k€
http://www.cbanque.com/placement/m [...] &calcul=12

Evidemment c'est biaisé car en général on ne cumule pas le cout de loyer et l'épargne du'n emprunt en même temps

En fait la question que je me pose est à l'opposé : si j'ai le capital à t0, quel rendement annuel faut il sur ce capital pour qu'il soit plus intéressant d'emprunter que d'acheter cash.
En fait à moins d'être une cigale, je me rends compte qu'il vaut mieux acheter cash autant que possible !
(mon calcul initial oubliait le placement des économies de remboursement de prêts avec l'option achat cash).

En fait la question que je me pose est à l'opposé : si j'ai le capital à t0, quel rendement annuel faut il sur ce capital pour qu'il soit plus intéressant d'emprunter que d'acheter cash.
En fait à moins d'être une cigale, je me rends compte qu'il vaut mieux acheter cash autant que possible !
(mon calcul initial oubliait le placement des économies de remboursement de prêts avec l'option achat cash).

il faut que le taux d'emprunt soit plus bas que le taux d’épargne, non?

tes 20% appliqués à un prix initial totalement surévalué car lié à la perspective de défisc, ça ne vaut rien.

 
 
Mais tu ne comprends vraiment rien toi
 
Exemple :  
- tu achète une action à 10€ qui te donne un dividende de 1€ ==> rendement de 10%
- cette même action baisse à 8€, toujours avec un dividende de 1€ ===> si tu achètes maintenant le rendement est de 12.5%
 
Tu ne calcules pas le rendement avec le prix que "ça vaut" mais bel et bien avec le prix auquel tu as acheté.
 
Si tu as acheté un truc sur-évalué de 20% et que ça baisse ensuite bah c'est sur que le rendement augmente, mais pour ceux qui achètent une fois que ça a baissé, pas pour toi. Toi t'es juste le dindon de la farce (communément appeler un "Samouraï" ) car non seulement tu as acheté trop cher par rapport à ce que tu aurais loué mais en plus si/quand tu revends tu perds de la valeur (à plus forte raison si ton prêt a été peu amorti)
 
 

En même temps, peut-êtrre qu'il préfère vendre 10k€ de moins mais que ça parte très vite.

 
   
 
Après c'est cool pour le pote de professor si ce montant lui suffit mais visiblement son bon conseil de se passer totalement d'agent n'était peut être pas si bon que ça et il y aurait peut être eu moyen de gratter quelques dizaines de k€ en plus, enfin on ne le saura jamais...  
Ensuite tout à fait d'accord avec elfe pour faire venir quelques AI pour avoir une estimation...
 
Pour la PV, sur ce genre de montant "relativement proches" avant de crier à la PV, il faut effectivement faire un calcul précis car si PV il y a ce ne sera certainement pas 279k-250k=29k mais probablement beaucoup moins si on intègre les différents couts liés à la possession et l'usage...

 
Bien joué de sa part.
Il a quand même fait une moins-value, mais pour un bien acheté en 2008, il aura limité la casse.
 
Après, quand on vend sur les premières visites, on a toujours le doute: "est-ce que j'aurais pas pu vendre plus cher ?"  
Ca m'était arrivé avec mon appart de Neuilly où j'avais eu 4 visites, 4 offres au prix. Mais au final, ça ne sert à rien de se prendre la tête, on ne sait pas comment ça aurait pu tourner avec 10k de plus, leboncoin est surchargé de propriétaires qui ont dû baisser leur prix parce qu'ils étaient trop gourmands.
 
Du coup, GG.

 
Bien joué pour ton pote
 
LE prix devait donc être correct/bien estimé, peut-être effectivement en dessous du marché mais qui peut vraiment le dire ? Pour déménager il lui fallait vendre, tant mieux si ça c'est vendu à ce qu'il voulait.  
 
Tu nous donnes quelques détails ? emplacement grosso modo, surface/terrain, âge et travaux réalisé  et surtout le "loyer équivalent" on va dire.  
 
Sachant qu'ils y sont donc restés 4-5ans, c'est bien mais à peine juste : ils rentrent dans leur frais au moins. La comparaison avec une location est probablement peu favorable mais c'est un autre débat
 
 
+1
 

Faut surtout savoir si, quand prof dit 250k€, il s'agit seulement du prix de la maison ou bien si c'est un prix all-in.

Je vois mal comment gratter qq k€ en plus en passant par un agent qui lui va gratter 20k€ environ.

Pour info l'acheteru a fait une 1ere propal à 160k€ puis a eu peur de perdre la maison et a mis le prix demandé 179k€
Je ne suis pas sur qu'il aurait payé 20k€ en plus de frais d'agence (200k€ donc)

Une agence fait perdre de l'argent à tout le monde et pas qu'à l'acheteur.

 
Effectivement tu as raison: tous les conseillers que j'ai pu voir sur ma région me rient au nez quand je leur montre ma simu avec les -20% de MV et tous concordent sur le fait que dans cette ville, on peut compter sur 1% de revalorisation par an. Pas dans l'hypercentre de Bordeaux, ou les prix sont déja bien au taquet, mais dans ce cas la, si MV il y a c'est que le chomage sera supérieure a 20% pendant 5 ans, ou qu'une guerre nucléraire aura explosé.
Je pense que pour eux, la bulle, c'est comme la crise: c'est ceux qui en parlent qui la créer.  
Un peu comme dans Sphere ...

 
Tu as mal lu je parlais pas de passer par une agence mais de faire venir une ou 2 agences pour avoir une estimation et donc potentiellement mettre en vente à un prix plus proche des prix du marché actuel donc un peu plus haut...  
 
Ensuite tu dis que les acheteurs n'aurait aps mis les 20k de plus mais tu n'en sais rien (et moi non plus) alors peut être qu'eux n'aurait pas pu mais peux être que l'agence aurait trouvé des gens prêt à mettre 30k de plus (20 pour l'agence et 10 pour ton pote...)...  
De toute manière maintenant ça n'est que spéculation et comme déjà dit on n'aura jamais le fin mot de l'histoire, ton pote a vendu vite et le prix qu'il voulait c'est déjà très bien surtout en plein krach comme dirait le topic...

loule http://www.lefigaro.fr/immobilier/ [...] le-pas.php

Oui, franchement je m'attendais a ce qu'il ait beaucoup plus de mal a vendre
Et qu'il soit obligé de baisser le prix.

Pour info, la commune a env 5500 hab (petit village)
Sur LBC il y a 65 annonces de vente de maison

Beaucoup de style similaire.
Donc pas très difficile d'évaluer le prix.

Ces commentaires du Figaro  

 
C'est marrant la contradiction de tes propos a pas l'air de te choquer d'un coté tu dis " je m'attendais a ce qu'il ait beaucoup plus de mal a vendre. Et qu'il soit obligé de baisser le prix" et de l'autre "pas très difficile d'évaluer le prix".
Vu la vitesse à laquelle ton pote a vendu soit il est extrêmement chanceux et je lui conseillerais de surveiller sa femme soit son bien était un petit peu moins chère (ou un peu mieux) que la concurrence...  
Le fait que tu penses qu'il aurait des difficultés à vendre alors que le contraire s'est produit indique bien qu'il n'est pas si facile d'évaluer le juste prix...  

Tu parles de ça par exemple :  
 

Je ne vois pas de contradiction.

Pour moi, avant la vente, vu le nombre de bien à la vente dans son petit village, j'aurais plutot parié sur une vente difficile
Concernant le prix, je le trouvais un peu cher car on trouve d'autres annonces moins cher sur le papier :
150m² avec piscine - 268k
125m² - 249k

C'est pourquoi je suis plutot surpris de la rapidité de cette vente.
Et oui, je pense qu'il est très chanceux pour le coup d'avoir trouvé tout de suite des acheteurs qui ont eu un coup de coeur.

Mais ça peut arriver !

 
2 "coups de coeurs" (si j'ai bien suivi il a eu 2 offres très proche du prix) c'est plus de la chance mais bon visiblement tu n'en demorderas pas il a donc eu de la chance et n'aurait surement pas pu vendre quelques % plus cher...

non, tu n'as pas compris.
 
Dire que l'on revend à -20% une Twingo payée 20K€, ça n'a pas de sens. Parce que 20K€ pour une twingo, il n'y a que des pigeons qui sont attirés pas par le véhicule, mais par un levier autour qui seront prêt à surpayer à ce point.
Et c'est ton cas : ton but premier n'est pas la qualité intrinsèque du logement que tu cherches, mais la défiscalisation que tu pourras faire sur ce bien. Et le mot DEFISCALISATION te résonne tellement dans les oreilles que tu es prêt à payer 4000€/m² pour dans un bassin où les prix constatés ne dépassent pas les 3000€/m2 (ça fait déjà 25% )

 
Ahhhhh ok. Je comprends ton point de vu. Bon alors affinons tout ca, je paye 3550€/m2. (45m² a 160k€). La localisation est top de chez top. Des apparts similaires (moins de 10 ans) a 3000€/m2 il n'y en a tout simplement pas. meme a 2500€/m. Réhabiliter en BBC coute 700€/m2. Si ton sindic vote un petit ravalement de façade ou une isolation par l’extérieur, du coup tu te rapproche a 10-15% près du prix du neuf...et t'as aucun avantage de defisc.

C'est où déjà ?

Vers Pessac non ?