Le problème c'est qu'on a su le montant trop tard. On aurait dû le demander bien avant. Au moment de la signature du compromis c'est pas évident de négocier après.

10 m² c'est la niche du chien, et encore, faut un petit chien. La chambre d'un gamin c'est 30 m² s'il n'a pas de salle de jeux, sinon c'est 20 + une salle de jeu de 20 également... Minimum hein.

souvent c'est dans des quartiers ou tu voudrais pas habiter

3% à 4% net (hors plus value, qui sur le très long terme suis à peu prêt l'inflation)

Bon, j'avais pas vu ton autre post avec les détails

Pour moi, un bien a 120k€ qui se loue 700€ c'est très louche
7% de rentabilité brut (700*12 / 120 000) c'est rare

Taux a 2,6% ... Je trouve ça bas, mais je n'ai pas regardé les taux immo dernièrement

Ou sont les frais de gestion, taxes, syndic, assurances impayés ... ?

Au delà de cette simulation cette alléchante mais louche il faut aussi voir d'autres points :

Ne pas oublier que c'est un investissement immo
Es tu sur qu'il se louera bien ? Sais tu où il est ?
Sais tu si la construction est de qualité ? Sais tu si dans 15 ans il sera encore vendable ?

140K hors travaux. Son machin proposé par le banquier c'est probablement 120K neuf.

voilà.:D

C'est super chouette 88k en 15 ans à 150€/mois.
Maintenant proposons par exemple des trucs un peu plus vraisemblables :
 - Taxe foncière
 - Sur 15 ans t'as peut-etre quelques frais de copropriété qui passent.
 - Sur 15 ans t'as aussi sans doute quelques travaux de ci de là (réfection des peintures, changement de la chaudière etc)
 - Comparons avec les 150€/mois investis sur une épargne pépère, avec donc des intérets composés
 - N'oublions pas le risque de vacance locative (qui est évalué à 70% par les banques en simulation d'emprunt généralement, mais qui tourne probablement plus aux alentours de 80-90% selon l'emplacement et le type de locataires).

Bref, généralement quand on considère vraiment l'intégralité de la chose, il est rare que la rentabilité soit aussi haute que celle que te présente ton conseiller (qui est je le rappelle payé à la commission, et a tout intéret/envie que tu prennes un juteux emprunt chez lui).

abattement de 30% sur le micro foncier / déduction des intérêts d'emprunts

 
 
 
 
 
Merci pour vos réponses.
 
J'ai eu aujourd'hui un RdV avec Pichet, qui m'a présenté un bien réel (pas une simulation hyper optimiste du banquier).
 
Pardonnez ma question innocente mais quand vous calculez la rentabilité, vous prenez en compte uniquement les loyer sur le prix du bien, et a aucun moment la valeur du bien en lui même ?
C'est dans une optique de louer ad vitam eternam? Ou un bien autofinancé ?
 
Parce que 3 a 4% de rentabilité c'est inférieure a un placement basique sur une assurance vie a 4,05%. Donc je ne vois pas l'intérêt dans ce cas de faire de l'immo.
 
je ne sais pas si mon projet diffère particulièrement de l'immo "classique" (achat de l'ancien pour louer) mais mon but c'est d'investir, limite d'être en déficit foncier, et de voir a 10 ans, ou 12 ans, ou 15 ans, quand le crédit sera entièrement remboursé, quelle aura été la rentabilité de mon investissement, (tout en bénéficiant des avantages fiscaux qu'offre le programme Duflot):   Ce que je calcule, et qu'on a également calculé ainsi avec le conseiller aujourd'hui, c'est TOUT ce que me rapporte mon investissement :
loyers, valeur du bien, gain d'impôts, sur ce que ca m'aura coûté (cout du crédit,  augmentation de l'IR, taxés foncières, de co-pro, prix du bien).
Et la même en étant pessimiste (pas de revalorisation du bien, 2 mois de carence/an), on arrive a quasiment 10% de rentabilité.
 

Dans la simu, on a pris en compte 4000€ de travaux tous les 10 ans, la taxe foncière, copro et même la hausse d'IR (avec abattement de 30% sur le micro foncier / déduction des intérêts d'emprunts, et frais de gestion + charges de copropriété ).
Bien entendu, dans cette simulation, il faut prendre en compte la valeur du bien, que tu le vendes ou pas.

Dans la simu, on a pris en compte 4000€ de travaux tous les 10 ans, la taxe foncière, copro et même la hausse d'IR (avec abattement de 30% sur le micro foncier / déduction des intérêts d'emprunts, et frais de gestion + charges de copropriété ).
Bien entendu, dans cette simulation, il faut prendre en compte la valeur du bien, que tu le vendes ou pas.

 
renseigne-toi, mais pour moi tu a 7 jours pour te retracter..tu aurais du en parler devatn l'ancien proprio, mais rien ne t'empeche de le menacer de lacher l'affaire si lui ne fait rien..

Le loyer est-il réaliste ?
J'en connais qui se sont fait mettre profond quand, au bout de 1 ou 2 ans sans locataires, ils ont dû baisser le loyer de 150€ (par rapport à ce qu'on leur avait "promis" ) pour qu'il soit enfin loué...

Sur Bordeaux, ou villes de la Communauté Urbaine de Bordeaux. Qui se louent facilement et rapidement.
 
Oui je me doute bien que les 13% du banquier son alléchants... Mais j'ai le papier sous les yeux, je peux vous donner les chiffres hein :
Bien de 120k€ (frais d'acte / garanties / dossier pour 131k€ au total) apport de 5k. Loyer espéré de 700€/mois pour un T3, crédit sur 15 ans, taux a 2,6% qu'il m'assure. Remboursement de 850€/mois donc apport de 150€ de ma poche. Au bout de 15 ans, on a paye 188k€ (dont 10k€ de surplus d'impôts) et en ressources un bien qui vaut désormais 138k + 135k€ de revenus locatifs
=> +84k€ sur 15 ans en mettant 150€/mois.
 
Bon encore une fois, je prend ça avec des pincettes bein sur. Mais sur le papier ça a l'air pas trop moche comme simu.
 
Parce que sur de l'immo on peut espèrer quoi comme rentabilité ?

Oui je pense, j'ai regardé les prix sur de l'ancien, (environ 585€-595€/mois) ça existe je connais pas mal de personnes qui payent ce prix. Sachant que c'est du neuf /BBC/ avec parking, ça me semble pas exagéré de louer 20-30€ de plus/mois.

ce qui est seulement la MEGA inconnue de l'équation ....  

Attend, on peut pas estimer le prix d'achat = prix de vente ?? oui je suis parti la dessus, effectivement ...

Attend, on peut pas estimer le prix d'achat = prix de vente ?? oui je suis parti la dessus, effectivement ...

Quelques remarques, que tu trouveras plus détaillées ici: http://www.leparticulier.fr/jcms/c [...] vant-impot

Rendement net avant impôt = {loyer annuel - (dépenses à la charge du bailleur + coût d'une vacance locative + travaux ou provisions pour travaux)} / valeur actuelle du bien

1) Le taux est particulièrement bas. Ok s'il te le propose, mais est-ce que ça tient également compte des assurances ? Normalement, tu rajoutes 0,25% en plus donc ton remboursement sera à 880€/mois et pas 850€.

2) Le loyer espéré n'a pas l'air garanti. Il va donc falloir que toi (ou l'agence) trouve un locataire. Est-ce que tu penses que le bien se vendrait à ce prix ? N'oublie pas qu'on parle souvent de loyer charges comprises, donc il faut comparer ce qui est comparable. Je ne connais pas Bordeaux donc c'est peut-être à côté de la plaque, mais une recherche rapide sur seloger me donne beaucoup de T3 de 65m² et plus à 500-600 euros CC dans Bordeaux même (http://www.seloger.com/recherche.htm?org=engine&idtt=1&ci=330063&idtypebien=1,2&pxmax=750&surfacemin=60& ).

Si tu refais ton calcul avec un loyer à 500 euros HC (ce qui est déjà beaucoup), tu te retrouves à devoir sortir 380 euros par mois. Et au final, tu auras touché 90k de revenus au lieu de tes 135 prévus.

3) Il faut tenir compte des périodes où tu ne loues pas l'appartement. Même si la clientèle risque d'être plus fidèle que pour un studio, tu auras quand même du turn-over. De la même manière, tu as des frais et des charges de copropriété. D'après l'article que je te cite ci-dessus, tu peux estimer ces montants à 30% de tes loyers.

Au final, tu vas donc finir par toucher 90*0,7 soit 63k€ au bout de 15 ans. Ton patrimoine sera (si le banquier a vu juste et que ton appartement est revalorisé comme prévu) de 138k€+63k€ en ayant sorti 188k€. Bénéfice net de ton opération ? 13k€.

Si tu avais mis 1044 euros (l'équivalent de 188k en mensuel sur 15 ans) par mois sur un compte rémunéré à 2,5% net (tu vois que je ne suis pas gourmand), tu aurais un capital à 224 651€.

Mais t'avais parlé de 700€/mois, non (cité dans le message de GB d'ailleurs)

La valeur de ton bien peut être divisée par deux dans les 5 ans qui viennent

Pour le taux, c'est limite top élevé : j'ai fait racheté mon crédit immo de la RP a 2,52% (Boursorama) sur 12 ans.

Je crois que vous vous trompez la limite de 9m2 pour une chambre ne correspond pas à la taille sous laquelle une pièce n'est plus une chambre ce qui ne veut pas dire grand chose mais la taille limite sous laquelle il n'est plus possible de louer une pièce seule comme étant un local d'habitation (ie une chambre) en tout cas il me semble....
Dans tous les cas, ça reste une petite pièce et en particulier une petite chambre d'enfant après c'est toujours mieux que le salon...  

Quelques remarques, que tu trouveras plus détaillées ici: http://www.leparticulier.fr/jcms/c [...] vant-impot

Rendement net avant impôt = {loyer annuel - (dépenses à la charge du bailleur + coût d'une vacance locative + travaux ou provisions pour travaux)} / valeur actuelle du bien

1) Le taux est particulièrement bas. Ok s'il te le propose, mais est-ce que ça tient également compte des assurances ? Normalement, tu rajoutes 0,25% en plus donc ton remboursement sera à 880€/mois et pas 850€.

2) Le loyer espéré n'a pas l'air garanti [...]

Au final, tu vas donc finir par toucher 90*0,7 soit 63k€ au bout de 15 ans. Ton patrimoine sera (si le banquier a vu juste et que ton appartement est revalorisé comme prévu) de 138k€+63k€ en ayant sorti 188k€. Bénéfice net de ton opération ? 13k€.

Si tu avais mis 1044 euros (l'équivalent de 188k en mensuel sur 15 ans) par mois sur un compte rémunéré à 2,5% net (tu vois que je ne suis pas gourmand), tu aurais un capital à 224 651€.

Pour qu'il fasse pression sur l'AI ?

Attend Grenouille, dans ton calcul final, comme tu le dis, comparons ce qui est comparable.
Mon apport est dans la dernière simu de 380€/mois. Il s'agit de comparer combien auront rapporté 380€ x 12 place a 4% (assurance vie), pas 1044€ (180k€ sur 15 ans).
Mais encore une fois, cette simu du banquier est farfelue.
La j'ai un T2 neuf a 160k€, loyer estime HC aux alentours de 550€.  
Au fait quand tu parles de loyer garanti. Comment un loyer peut être garanti ?

 
Comme le dit Wizza, ces derniers chiffres semblent plus réalistes que ceux mentionnés au début.
 
Quant à comparer ce qui est comparable, si j'inclus dans ton patrimoine le revenu de tes loyers, j'inclus alors dans l'autre cas ce que tu n'as pas versé.
Mais reprenons:
 
160k€ empruntés sur 15 ans à 2,9% (assurance incluse), ça fait donc 1122 euros par mois. Alors que tu vas toucher 550€ de loyer.
Donc première question, peux-tu sortir 572€ par mois de cash, et faire également face aux travaux de copropriété & co ?
 
Si on pondère ton loyer par 0,7, les 550 euros tombent à 385 euros et c'est donc 737€ que tu devras sortir par mois.
Au bout de 15 ans, pour 737€ par mois, tu auras donc ta maison (au prix qu'elle coûtera alors).
 
Au bout de 15 ans, pour 737€ par mois versés sur une assurance vie à 3% (et non 4%, restons modestes), tu auras 136k€ de placements financiers.
 
C'est donc à toi de voir si tu estimes que la valeur de ta maison dans 15 ans vaut les risques ou non. Je ne dis pas que c'est forcément une mauvaise idée (sur quinze ans, tu sors souvent gagnant de l'immobilier). Mais n'oublie pas que dans un cas, tu seras liquide et dans l'autre non. Dans un cas, tu auras de l'argent à sortir chaque mois et dans l'autre non.
 
En résumé, si tu es sûr à 100% que tu garderas cet appartement 15 ans et que tu pourras faire face à toutes les échéances, alors ça peut en valoir la peine.
Mais si jamais tu as un coup dur, ou bien tu décides d'acheter ta résidence principale et a besoin d'un apport, ou n'importe quoi d'autre, tu seras forcé de vendre plus tôt et probablement à perte.

Effectivement pas d'assurance comprise et oui il faut bien sur la compter donc plutôt 180€ oui

Par contre, la simu du banquier était complètement fictive hein, la j'ai vu un T2 neuf, plutôt a 160k€ la dans ce cas la, il faut mettre 380€/mois.
Mais le loyer espéré est plutôt 550€ HC. Dans une petite résidence, neuve, BBC, ascenseur, et surtout parking.
Sur Bordeaux, il y a pas mal d'ancien, sans ascenseur, et jamais de parking.

La j'ai un T2 neuf a 160k€, loyer estime HC aux alentours de 550€.

C'est pour prévoir les vacances ça ? Ou ça intègre aussi la TH et les travaux qui vont tomber ?

 
c'est ce calcul qui est fait normalement par la banque pour calculer ton endettement..

Oui, ça d'accord. Mais je me demande si ça n'est que pour la vacance ou aussi pour d'autres frais. Si non, il manque ces autres frais à comptabiliser dans les dépenses.

 
La source est là, avec le PDF ici.
 
Vu les prix de l'immo, il ne doit pas y avoir grand monde qui limite volontairement l'apport pour s'endetter plus...

 
Effectivement pas d'assurance comprise et oui il faut bien sur la compter donc plutôt 180€ oui
 
Par contre, la simu du banquier était complètement fictive hein, la j'ai vu un T2 neuf, plutôt a 160k€ la dans ce cas la, il faut mettre 380€/mois.
Mais le loyer espéré est plutôt 550€ HC. Dans une petite résidence, neuve, BBC, ascenseur, et surtout parking.
Sur Bordeaux, il y a pas mal d'ancien, sans ascenseur, et jamais de parking.

 
Quelques remarques, que tu trouveras plus détaillées ici: http://www.leparticulier.fr/jcms/c [...] vant-impot
 
Rendement net avant impôt = {loyer annuel - (dépenses à la charge du bailleur + coût d'une vacance locative + travaux ou provisions pour travaux)} / valeur actuelle du bien
 
1) Le taux est particulièrement bas. Ok s'il te le propose, mais est-ce que ça tient également compte des assurances ? Normalement, tu rajoutes 0,25% en plus donc ton remboursement sera à 880€/mois et pas 850€.
 
2) Le loyer espéré n'a pas l'air garanti. Il va donc falloir que toi (ou l'agence) trouve un locataire. Est-ce que tu penses que le bien se vendrait à ce prix ? N'oublie pas qu'on parle souvent de loyer charges comprises, donc il faut comparer ce qui est comparable. Je ne connais pas Bordeaux donc c'est peut-être à côté de la plaque, mais une recherche rapide sur seloger me donne beaucoup de T3 de 65m² et plus à 500-600 euros CC dans Bordeaux même (http://www.seloger.com/recherche.htm?org=engine&idtt=1&ci=330063&idtypebien=1,2&pxmax=750&surfacemin=60& ).
 
Si tu refais ton calcul avec un loyer à 500 euros HC (ce qui est déjà beaucoup), tu te retrouves à devoir sortir 380 euros par mois. Et au final, tu auras touché 90k de revenus au lieu de tes 135 prévus.
 
3) Il faut tenir compte des périodes où tu ne loues pas l'appartement. Même si la clientèle risque d'être plus fidèle que pour un studio, tu auras quand même du turn-over. De la même manière, tu as des frais et des charges de copropriété. D'après l'article que je te cite ci-dessus, tu peux estimer ces montants à 30% de tes loyers.
 
Au final, tu vas donc finir par toucher 90*0,7 soit 63k€ au bout de 15 ans. Ton patrimoine sera (si le banquier a vu juste et que ton appartement est revalorisé comme prévu) de 138k€+63k€ en ayant sorti 188k€. Bénéfice net de ton opération ? 13k€.
 
Si tu avais mis 1044 euros (l'équivalent de 188k en mensuel sur 15 ans) par mois sur un compte rémunéré à 2,5% net (tu vois que je ne suis pas gourmand), tu aurais un capital à 224 651€.

Sur Bordeaux, il y a pas mal d'ancien, sans ascenseur, et jamais de parking.