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Auteur Sujet :

[Topic achat immobilier] À quand le krach ?

n°34251478
vapeur_coc​honne
Stig de Loisir
Posté le 09-05-2013 à 19:47:07  profilanswer
 

Reprise du message précédent :

arak78 a écrit :

Pourquoi les gens sont ils tous aussi fermés sur ce topic ?
Le Maroc me fait un peu peur effectivement, mais des grandes villes dans le sud de la France, ou bien plus,risque en Espagne ça doit être faisable.
 
Quand les prix en IDF ne te permette,t pas d'acheter un beau logement je trouve,pas ça déconnant.


pour louer ?

Message cité 1 fois

---------------
marilou repose sous la neige
mood
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Posté le 09-05-2013 à 19:47:07  profilanswer
 

n°34251484
vapeur_coc​honne
Stig de Loisir
Posté le 09-05-2013 à 19:47:37  profilanswer
 

polionamen a écrit :

Ce topic a plus de 8 ans.  
On attend la baisse.


polio [:shay]


---------------
marilou repose sous la neige
n°34252106
patx3
Posté le 09-05-2013 à 21:21:24  profilanswer
 

r06 a écrit :

 

Ca fait toujours une valeur locative de k.mois c'est élevé tout de même... :D

 

C'est la valeur locative de ma rp. :spamafote:

 

Tout le monde n'est pas un primo de 30 ans. :o

n°34252381
c2800
Posté le 09-05-2013 à 22:00:39  profilanswer
 

keeprunning a écrit :

Bjr,
la question con du jour :  
très grosso modo, dans le cas de la vente de sa maison pour une maison plus chère, dans le même coin, il vaut mieux être dans une conjoncture de baisse des prix que de hausse, non?
Merci.


 
En théorie oui, en pratique pas convaincu
 
L'idéal est à mon avis d'être dans une conjoncture de hausse après des années de baisse : transactions faciles et pris bas.
 
On est plutôt dans la situation inverse :o  
 

n°34252502
Professor
Posté le 09-05-2013 à 22:17:27  profilanswer
 

atomick a écrit :


 
Je crois pas:  on a bien simulé tout le bousin, avec revenus des loyers, emprunt a rembourser bien sur, impact sur IR, revalorisation annuelle, frais de gestion (il n'a mis que 6% du loyer, mais bon), travaux en prévisions...
Enfin bref, on arrive a 15 ans, en injectant 150€/mois, quand t'es remboursé ton bien acheté 120k€, t'as a ton bilan patrimonial XXxxx€.  
Ce qui représente bien 13% annuel :)
 
Bon enfin c'est évidement a affiner car si c'était aussi rentable, ça se saurait..


Fait attention, les mecs sont très fort pour faire des démonstrations implacables
 
Il faut que tu fasses tes calculs de ton cote en vérifiant toutes les hypothèses (ne pas prendre pour argent comptant celles qu'on t'a donné)
 
Si tu veux donnes nous les détails de cette simulation pour voir

n°34252636
Professor
Posté le 09-05-2013 à 22:29:37  profilanswer
 

atomick a écrit :

Sur Bordeaux, ou villes de la Communauté Urbaine de Bordeaux. Qui se louent facilement et rapidement.
 
Oui je me doute bien que les 13% du banquier son alléchants... Mais j'ai le papier sous les yeux, je peux vous donner les chiffres hein :
Bien de 120k€ (frais d'acte / garanties / dossier pour 131k€ au total) apport de 5k. Loyer espéré de 700€/mois pour un T3, crédit sur 15 ans, taux a 2,6% qu'il m'assure. Remboursement de 850€/mois donc apport de 150€ de ma poche. Au bout de 15 ans, on a paye 188k€ (dont 10k€ de surplus d'impôts) et en ressources un bien qui vaut désormais 138k + 135k€ de revenus locatifs
=> +84k€ sur 15 ans en mettant 150€/mois.
 
Bon encore une fois, je prend ça avec des pincettes bein sur. Mais sur le papier ça a l'air pas trop moche comme simu.
 
Parce que sur de l'immo on peut espèrer quoi comme rentabilité ?


Bon, j'avais pas vu ton autre post avec les détails
 
 
Pour moi, un bien a 120k€ qui se loue 700€ c'est très louche
7% de rentabilité brut (700*12 / 120 000) c'est rare
 
Taux a 2,6% ... Je trouve ça bas, mais je n'ai pas regardé les taux immo dernièrement
 
Ou sont les frais de gestion, taxes, syndic, assurances impayés ... ?
 
 
Au delà de cette simulation cette alléchante mais louche il faut aussi voir d'autres points :
 
Ne pas oublier que c'est un investissement immo  
Es tu sur qu'il se louera bien ? Sais tu où il est ?
Sais tu si la construction est de qualité ? Sais tu si dans 15 ans il sera encore vendable ?

Message cité 2 fois
Message édité par Professor le 09-05-2013 à 22:31:09
n°34252759
flash23
Fin de race brainwashée
Posté le 09-05-2013 à 22:41:04  profilanswer
 

arak78 a écrit :

Personne ici n'a jamais songé ou a franchis le cap d'un achat à l'étranger ? Maroc, Espagne... ?
 
On peut acheter un très bel appartement cash, après il faut de bons partenaires pour le louer.
J'aurai bien aimé avoir des témoignages...


 
Moi je dis qu'il faut encourager les gens qui veulent acheter en Espagne (ou ailleurs) à le faire.
Ça fera autant de gens en moins sur le marché français, et donc autant de fric non investi dans les biens français, et donc moins de demande en France, et donc potentiellement tout bénéf pour le krach... (même si j'imagine que c'est une goutte d'eau dans l'océan).  :)  
 
Vas-y Arak, achète en Espagne, on te soutient !  :o
 
Et puis, sincèrement, si tu envisages de passer du bon temps plus tard dans un pays ensoleillé avec une qualité de vie plus que correcte, que tu n'es pas violemment enraciné en France, je ne vois pas où est le problème, d'autant plus que tu as raison sur le fait qu'il y a vraiment de bonnes affaires à réaliser, notamment en Espagne.  ;)

Message cité 1 fois
Message édité par flash23 le 09-05-2013 à 22:45:26

---------------
« Elle avait des chaussures à scratch pour d’autres raisons que la mode. »
n°34252779
elfe_erran​t
A consommer avec modération
Posté le 09-05-2013 à 22:42:50  profilanswer
 

Je viens de faire une kimouss avec r06 à SF.
Je l'ai convaincu, il envisage d'investir en Californie :o
 
Un bon point aussi : personne ne m'a "cassé les dents" comme promis  [:panzani gino]

Message cité 1 fois
n°34252829
c2800
Posté le 09-05-2013 à 22:46:50  profilanswer
 

flash23 a écrit :


 
Moi je dis qu'il faut encourager les gens qui veulent acheter en Espagne (ou ailleurs) à le faire.
Ça fera autant de gens en moins sur le marché français, et donc autant de fric non investi dans les biens français, et donc moins de demande en France, et donc potentiellement tout bénéf pour le krach... (même si j'imagine que c'est une goutte d'eau dans l'océan).  :)  
 
Vas-y Arak, achète en Espagne, on te soutient !  :o
 
Et puis, sincèrement, si tu envisages de passer du bon temps plus tard dans un pays ensoleillé avec une qualité de vie plus que correcte, que tu n'es pas violemment enraciné en France, je ne vois pas où est le problème, d'autant plus que tu as raison sur le fait qu'il y a vraiment de bonnes affaires à réaliser, notamment en Espagne.  ;)


 
A choisir, j'aurais plutôt investi à Miami il y a 2 ans où l'immobilier était pas plus cher qu'à Nancy... ;)  
 
Je me rappelle avoir vu des annonces de superbes appartement à 120 K€...
 
Si j'avais eu un gros patrimoine (> à 1 M€), j'aurais probablement investi là bas.

Message cité 2 fois
n°34252899
elfe_erran​t
A consommer avec modération
Posté le 09-05-2013 à 22:52:42  profilanswer
 

c2800 a écrit :


 
A choisir, j'aurais plutôt investi à Miami il y a 2 ans où l'immobilier était pas plus cher qu'à Nancy... ;)  
 
Je me rappelle avoir vu des annonces de superbes appartement à 120 K€...
 
Si j'avais eu un gros patrimoine (> à 1 M€), j'aurais probablement investi là bas.


 
Vous oubliez la taxe foncière ici, qui pourrit tout rendement qui a l'air intéressant.

Message cité 1 fois
mood
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Posté le 09-05-2013 à 22:52:42  profilanswer
 

n°34252918
c2800
Posté le 09-05-2013 à 22:56:01  profilanswer
 

elfe_errant a écrit :

 

Vous oubliez la taxe foncière ici, qui pourrit tout rendement qui a l'air intéressant.

 

http://www.appartementamiami.fr/wp-content/uploads/2010/11/marche-immobilier-miami.jpg

 

C'était pas il y a 2 ans, mais j'avais bien le souvenir de prix extrèmement bas, et imho la hausse ne fait que commencer

 

Bref, la TF c'est vrai est très grande aux USA, mais vu la valeur des prix immobiliers à certains endroits ça vaut quand même le coup (en tout cas ça valait le coup il y a encore 2 ans, avant que ça remonte).

 

en Espagne, c'est bas, mais ça peut encore plonger plus bas, le pays n'a aucun avenir à CT


Message édité par c2800 le 09-05-2013 à 22:57:34
n°34253245
hfr of the​ dead
Posté le 09-05-2013 à 23:31:06  profilanswer
 

skeye a écrit :


lolzor.
Bordeaux, 120K€, 700€/mois, T3. Pick 2.


Possible sur un taudis que tu remets a neuf.
Dans ma residence a merignac, 2 T3 avec piscine sont mis en vente. L'un a 140 000€, l'autre a 218 000€.  Celui qui sait bricoler a partir d'une bonne affaire peut louer a 700€. Mais bon les travaux, meme quand on les fait soi-meme, c'est cher et ça prend du temps (sauf a la tele).

Message cité 2 fois

---------------
http://www.youtube.com/watch?v=WoLS0t6wzcs
n°34253557
Professor
Posté le 10-05-2013 à 00:31:47  profilanswer
 

hfr of the dead a écrit :


Possible sur un taudis que tu remets a neuf.  
Dans ma residence a merignac, 2 T3 avec piscine sont mis en vente. L'un a 140 000€, l'autre a 218 000€.  Celui qui sait bricoler a partir d'une bonne affaire peut louer a 700€. Mais bon les travaux, meme quand on les fait soi-meme, c'est cher et ça prend du temps (sauf a la tele).


Oui mais je ne pense pas que son banquier lui propose un investissement dans un appart a rénover soi même  :D

Message cité 1 fois
n°34253844
arak78
== ACH / VDS / ECH ==
Posté le 10-05-2013 à 01:35:23  profilanswer
 

vapeur_cochonne a écrit :


pour louer ?


 
Oui pour louer :jap:
Met je pense que la sécurité serait une ville du sud comme Marseille ou Montpellier.

Message cité 2 fois

---------------
MON FEED  http://forum.hardware.fr/hfr/Achat [...] 2708_1.htm
n°34253855
arak78
== ACH / VDS / ECH ==
Posté le 10-05-2013 à 01:37:50  profilanswer
 

arak78 a écrit :


 
Oui pour louer :jap:
Met je pense que la sécurité serait une ville du sud comme Marseille ou Montpellier.
Même si je pense qu'en Espagne c'est vraiment le moment vu les prix, ça me ferait des mensualité super faibles pour un Appart vraiment louable...



---------------
MON FEED  http://forum.hardware.fr/hfr/Achat [...] 2708_1.htm
n°34253898
Youmoussa
Ecrou-vis
Posté le 10-05-2013 à 01:49:51  profilanswer
 

t'es au courant des lois espagnoles actuelles sur les logements vides ? :o


---------------
L'humain est celui « qui agit puis qui pense : ce n’est pas parce qu’il soutient telle position qu’il agit de telle manière, mais parce qu’il a agi (comme il a été amené à le faire) qu’il va adopter telle position
n°34254113
zyx
NCC - 1701
Posté le 10-05-2013 à 03:28:48  profilanswer
 

r06 a écrit :


 
Ça me semble extrêmement ambitieux...A priori sur Bordeaux centre un bien a ce prix se loue dans les 400€ 500 avec les charges... :o  
Après c'est peut etre une ville géniale ou le rendement est encore bon, on peut avoir le nom?
 
Dans tous les cas les 2 premiers loups dans tous les montages de defisc sont toujours le montant du loyer espéré (et pour ça il vaut mieux connaitre le marché ou investigué précisement) et les charges diverses qui disparaissent ou sont minorés...


 
+1. Il faut aussi ajouter pas mal de paramètres :
- les prix en centre ville dépassent les 3000€ /m²
- les loyers dans les lieux décentrés sont bas et si c'est un peu tro loins, la recherche de locataire peut être difficile, Bordeaux n'est pas Paris et les programmes de defisc ont été assez nombreux là bas.  
 
Je viens de faire un tour, les apparts en location à 700€ disposent de prestations (hyper centre / immeuble coquet en pierre de taille) bien supérieurs aux bien en vente à - de 130 000€ (périphérie de ville / immeuble année 60).  

Message cité 1 fois
n°34254185
r06
Posté le 10-05-2013 à 05:35:03  profilanswer
 

elfe_errant a écrit :

Je viens de faire une kimouss avec r06 à SF.
Je l'ai convaincu, il envisage d'investir en Californie :o
 
Un bon point aussi : personne ne m'a "cassé les dents" comme promis  [:panzani gino]


 
Tout à fait, c'est surtout la taxe foncière qui m'a convaincu... :bounce:

n°34254188
r06
Posté le 10-05-2013 à 05:38:46  profilanswer
 

zyx a écrit :

 

+1. Il faut aussi ajouter pas mal de paramètres :
- les prix en centre ville dépassent les 3000€ /m²
- les loyers dans les lieux décentrés sont bas et si c'est un peu tro loins, la recherche de locataire peut être difficile, Bordeaux n'est pas Paris et les programmes de defisc ont été assez nombreux là bas.

 

Je viens de faire un tour, les apparts en location à 700€ disposent de prestations (hyper centre / immeuble coquet en pierre de taille) bien supérieurs aux bien en vente à - de 130 000€ (périphérie de ville / immeuble année 60).

 

:jap:
Pour info quelqu'un dans ma proche famille a fait un robien à Bordeaux en 1999. C'est un T1bis dans une résidence proche du centre ville (en fac' d'un organisme de cours privé pour médecine pour eux à qui ça parle).
Il a été estimé récement à plus de 100k (j'ai plus le chiffre en tête mais je dirais 115k) et il se loue (sans problème et très rapidement certes) autours de 450€/mois CC... :o


Message édité par r06 le 10-05-2013 à 05:46:33
n°34254191
latoucheF7​duclavier
Posté le 10-05-2013 à 05:45:45  profilanswer
 

Il a achete en 99 et loue au prix du marche. Ca c'est concret. L'estimation de la valeur du bien aujourd'hui c'est deja plus dur. Si ce n'est pas vendu ca ne vaut rien. :o

Message cité 1 fois
n°34254194
r06
Posté le 10-05-2013 à 05:59:55  profilanswer
 

latoucheF7duclavier a écrit :

Il a achete en 99 et loue au prix du marche. Ca c'est concret. L'estimation de la valeur du bien aujourd'hui c'est deja plus dur. Si ce n'est pas vendu ca ne vaut rien. :o

 

Concretement il a acheté 60k plus l'avantage fiscal ça te va comme concret mais ça n'a rien à voir avec la discussion... :o
Par contre les autres chiffres peuvent permettre de situer un peu les niveaux de rapport locatifs actuels sur bordeaux... :o

Message cité 1 fois
Message édité par r06 le 10-05-2013 à 06:39:57
n°34254248
latoucheF7​duclavier
Posté le 10-05-2013 à 07:37:57  profilanswer
 

r06 a écrit :


 
Concretement il a acheté 60k plus l'avantage fiscal ça te va comme concret mais ça n'a rien à voir avec la discussion... :o  
Par contre les autres chiffres peuvent permettre de situer un peu les niveaux de rapport locatifs actuels sur bordeaux... :o


Ce que je veux dire c'est qu'on ne connait pas le prix actuel et evaluer un bien en periode baissiere, je ne m'y frotterai pas.  :o

n°34254284
phila
Posté le 10-05-2013 à 08:05:41  profilanswer
 

arak78 a écrit :


 
Oui pour louer :jap:
Met je pense que la sécurité serait une ville du sud comme Marseille ou Montpellier.


 
 [:gigaloool]

Message cité 1 fois

---------------
Rien mais souvent chafouin...
n°34254318
skeye
Posté le 10-05-2013 à 08:22:41  profilanswer
 

hfr of the dead a écrit :


Possible sur un taudis que tu remets a neuf.  
Dans ma residence a merignac, 2 T3 avec piscine sont mis en vente. L'un a 140 000€, l'autre a 218 000€.  Celui qui sait bricoler a partir d'une bonne affaire peut louer a 700€. Mais bon les travaux, meme quand on les fait soi-meme, c'est cher et ça prend du temps (sauf a la tele).


 
140K hors travaux. Son machin proposé par le banquier c'est probablement 120K neuf.:D
 

Professor a écrit :


Oui mais je ne pense pas que son banquier lui propose un investissement dans un appart a rénover soi même  :D


 
voilà.:D

Message cité 1 fois

---------------
Can't buy what I want because it's free -
n°34254322
NounourZ
Bande de Pékore !!!
Posté le 10-05-2013 à 08:25:03  profilanswer
 

phila a écrit :

 

[:gigaloool]


+1
Montpellier dans quelle temps va devenir un maison de retraite et étudiantes. Parfait pour les vieux jours :o

Message cité 2 fois
n°34254588
itg
Posté le 10-05-2013 à 09:48:48  profilanswer
 

NounourZ a écrit :


+1
Montpellier dans quelle temps va devenir un maison de retraite et étudiantes. Parfait pour les vieux jours :o


 
Je pense que tu as oublié les gitans dans ton raisonnement  :whistle:

n°34254681
briseparpa​ing
Posté le 10-05-2013 à 10:06:00  profilanswer
 

Dans quelques années, Bdx sera à 2h15 de Paris en TGV, autant dire, l banlieue !
C'est le moment d'acheter :o

Message cité 1 fois
n°34254699
MikeSab21
Posté le 10-05-2013 à 10:09:00  profilanswer
 

briseparpaing a écrit :

Dans quelques années, Bdx sera à 2h15 de Paris en TGV, autant dire, l banlieue !
C'est le moment d'acheter :o


Le TGV est à Metz aussi pourtant ça vaut rien là bas.

Message cité 2 fois
n°34254700
Hoiniel
Posté le 10-05-2013 à 10:09:11  profilanswer
 

NounourZ a écrit :


+1
Montpellier dans quelle temps va devenir un maison de retraite et étudiantes. Parfait pour les vieux jours :o


 
 [:dovakor loves you:1]  

n°34254703
[Toine]
A la demande générale...
Posté le 10-05-2013 à 10:10:06  profilanswer
 

Professor a écrit :


Bon, j'avais pas vu ton autre post avec les détails
 
 
Pour moi, un bien a 120k€ qui se loue 700€ c'est très louche
7% de rentabilité brut (700*12 / 120 000) c'est rare
 
 


Je ne sais pas si c'est rare, mais je suis dans ce cas, mais c'est de l'ancien.

Message cité 2 fois

---------------
mes ventes : http://forum.hardware.fr/hfr/Achat [...] 0413_1.htm .
n°34254715
briseparpa​ing
Posté le 10-05-2013 à 10:11:45  profilanswer
 

MikeSab21 a écrit :


Le TGV est à Metz aussi pourtant ça vaut rien là bas.


 
Non.

Message cité 2 fois
n°34254718
roc0
Posté le 10-05-2013 à 10:12:16  profilanswer
 

MikeSab21 a écrit :


Le TGV est à Metz aussi pourtant ça vaut rien là bas.


 
Tout est relatif. 2000-2500€ le m² dans le quartier gare, 3000-3500€ pour le quartier Amphithéâtre ... c'est déjà trop pour moi.
 

briseparpaing a écrit :


 
Non.


 
 
Ah bon, depuis quand ??


Message édité par roc0 le 10-05-2013 à 10:12:49
n°34254723
mucky bear
Shot with...
Posté le 10-05-2013 à 10:12:58  profilanswer
 

briseparpaing a écrit :


 
Non.


 
Si

Message cité 1 fois

---------------
It never gets easier, you just go faster.
n°34254769
briseparpa​ing
Posté le 10-05-2013 à 10:19:03  profilanswer
 

mucky bear a écrit :


 
Si


 
Il n'y a pas de LGV à Metz (ni à Nancy)

Message cité 2 fois
n°34254787
roc0
Posté le 10-05-2013 à 10:22:21  profilanswer
 

briseparpaing a écrit :


 
Il n'y a pas de LGV à Metz (ni à Nancy)


 
Tu es pointilleux. Le TGV passe à Metz et Nancy ... effectivement, on doit parcourir 15 km depuis les villes pour chopper la LGV a vitesse TGV ... un peu comme partout quoi ...
 

Message cité 1 fois
n°34254792
briseparpa​ing
Posté le 10-05-2013 à 10:23:01  profilanswer
 

roc0 a écrit :


 
Tu es pointilleux. Le TGV passe à Metz et Nancy ... effectivement, on doit parcourir 15 km depuis les villes pour chopper la LGV a vitesse TGV ... un peu comme partout quoi ...
 


 
Bah non, justement :o

Message cité 1 fois
n°34254808
roc0
Posté le 10-05-2013 à 10:25:29  profilanswer
 

briseparpaing a écrit :


 
Bah non, justement :o


 
Quand je vais à Paris ... les derniers km se font aussi à vitesse réduite ... comme sur une ligne normale quoi ... donc cela ne change rien.
Dire que le TGV ne vient pas à Metz ou à Nancy c'est être de mauvaise foi. D'ailleurs, personne n'a parlé de LGV au début ...

Message cité 1 fois
n°34254871
Professor
Posté le 10-05-2013 à 10:37:22  profilanswer
 

[Toine] a écrit :


Je ne sais pas si c'est rare, mais je suis dans ce cas, mais c'est de l'ancien.


 
Tu pourrais nous donner des chiffres ?

n°34254879
vapeur_coc​honne
Stig de Loisir
Posté le 10-05-2013 à 10:38:49  profilanswer
 

[Toine] a écrit :


Je ne sais pas si c'est rare, mais je suis dans ce cas, mais c'est de l'ancien.


souvent c'est dans des quartiers ou tu voudrais pas habiter

Message cité 1 fois

---------------
marilou repose sous la neige
n°34254887
c2800
Posté le 10-05-2013 à 10:39:20  profilanswer
 

roc0 a écrit :


 
Quand je vais à Paris ... les derniers km se font aussi à vitesse réduite ... comme sur une ligne normale quoi ... donc cela ne change rien.
Dire que le TGV ne vient pas à Metz ou à Nancy c'est être de mauvaise foi. D'ailleurs, personne n'a parlé de LGV au début ...


 
Ca n'a rien à voir, entre faire quelques km sur voie classique et se taper à prendre une navette qui te fait perdre du temps et de l'energie.  
 

Message cité 1 fois
mood
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