Reprise du message précédent :

J'avais pas fait gaffe à ça...
A Bordeaux même beaucoup de "très" ancien, oui, mais tu parlais de la cub, non?
Ton machin neuf il est à Bordeaux même? Dans quel quartier?

Ouais voilà, l'emplacement c'est hyper important.

 
osef si le prix payé est celui qu'il a accepté en négociant    
 
l'AI bougera p'tet sa comm', mais le vendeur voudra p'tet augmenter son net vendeur ...

 
on peut si on veut, mais on n'est sûr de rien, c'est bien l'un des piliers de la discut    
 
y'a p'tet des coins qui peuvent encore monter, y'a p'tet des coins qui ont déjà baisser, dans les 2 cas y'a des ventes qui se feront avec PV, d'autres avec MV, ce sont toujours des cas individuels mais par rapport aux chiffres posés (et souvent savament choisis ) sur le papier, le résultat final peut être tout autre

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Parier sur une non-baisse des prix à l'échéance 10 ans, j'appelle ça être optimiste.
Pour une simulation "pessimiste", pars sur du -30 voire -40%.

Alors oui, mon but est de placer de l'argent. Pas d'en gangner par rapport au loyer mensuel. Actuellement je peux faire un effort d'épargne sans problème de 350€/mois. A cela je paye mon IR, (450€/mois ) et oui dans les simu la taxe foncière + charges copro sont prises en compte.

Pour les vacances, le but est de mettre le loyer au prix du marche et donc de limiter au Max les mois de carence. J'ai estime qu'il serait loué 10/12 mois, ce qui est selon moi, le quartier, le prix du loyer, plutôt pessimiste.
Pour valider ça, rien ne vaut une annonce fictive sur le bon coin, et de voir combien de demande tu reçoit dans les 24h
Y a pas non plus du T/O tous les ans si ?!
Ma cible est un jeune couple, qui resterait 3/4 ans. Dans tous les cas, vu que le Duflot est soumis a un plafond de revenu des locataires, je verrais les dossiers avant de décider du locataire.

Au niveau des travaux, le but de prendre du neuf et de revendre a 10-15 ans, c'est d'avoir quasiment aucun travaux. Tout l'intérieur est garantie 2 ans, tu as la décennale sur les murs, enfin le but de prendre du neuf c'est d'éliminer les coûts des travaux.

Du coup la simu donne plutôt, avec une revente a 10 ans au même prix que l'achat:

170k€ - 65k€ de capital restant du (dont IRA) = 105k€

Versus un placement de 380€ sur assurance vie = un peu plus de 50k€

Enfin même si on ajoute une tonne de travaux, de vacances, on arrive difficilement a 5k€/an de pertes sèches

Soit la rentabilité de l'opération :

5500€ de loyer / an (2 mois de carence/an) +
3400€ de gain fiscal / an (injectes certes dans le projet)
10k€ de capitalisation par an

/

Coût du bien 170k€ +
coût du crédit 35k€ +
IRA du crédit a 10 ans 800€ +
charges co.pro 3k€ (24€/mois) +
Augmentation de l'IR (1350€ de foncier/an après déduction des charges, des intérêts d'emprunts, taxe foncière, et charges co.pro imposée a 14%) de 190€/an , soit 2k€ +
IF a 650€/an , soit 6,5k€
Aller, rajoutons même 4000€ de travaux

=> rentabilité de 7,4%.

Et la je pense avoir vraiment majoré les coûts de travaux, et minoré la revente du bien(pas de plus value).

 
 
C'est un troll, il ne fait que poster de la merde, ne te fatigue pas avec lui.

@atomick : et avec de la MV ?  

 
 
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Le super "conseiller" qui en théorie parlait d'un bien à 120k€ louable 700€ pour appâter le client et finalement en pratique présente un bien à 160k€ louable 550€, ce foutage de gueule    
Notre ami devrait lui faire un gros fuck pour lui avoir fait perdre son temps.
 

 
Bah surtout, ailleurs dans la cub il y en a des tas, des résidences avec parking et ascenseur...des dizaines rien qu'à mérignac.

 
 
Pas d'IRA en cas de vente.
 
Et là tu pars sur vente au prix d'achat, ce qui est très optimiste compte tenu :
- de la tendance baissière ;
- du fait que tu achètes du neuf mais que tu vendras de l'ancien dans 10 ans.
 
Comme je disais au-dessus, fais une hypothèse "pessimiste" avec un prix de vente de -30 voire -40% pour comparer.

 
Faire des calculs de rentabilité en intégrant la revente à un prix "boule de cristal" dans 10 ans...
Après, tes charges à 24€/mois me paraissent très basses, et tu ne comptes pas la TF, si j'ai bien lu...

Tu es à un TMI de 14%

 Oui plusieurs amis louent du t2 pour 650€/mois CC sur Merignac, et en sont contents !
Mais le mieux encore une fois c'est de mettre une annonce et de voir le nombre de réponse en 24h, ça donne une idée réelle du marché.

Pour les charges, il y a l'entretient de l'ascenseur, surévaluée a 75€/mois, dont 30% a la charge.

Mais pour ce qui est de faire une moins value, ça paraît vraiment vraiment pessimiste... Les gens qui ont achete il y a 10 ans peuvent en parler, par contre le prix de la baguette de pain et le coût de la vie en general n'a pas baisse d'un poil, bien au contraire...
Pour moi l'immo ne peut pas baisser, on est en déficit de logement en France, c'est pas pour rien, y en a bien qui trouve leur comptes a rester dans cette situation ...

ca me parait hors de prix.
 

 
...et c'est tout?  
 

T'as gagné le droit de lire tout le topic et de découvrir que ce que tu racontes là est faux...l'immo qui peut pas baisser il est bel et bien en train de baisser quand même...

Le T2 avec parking/ascenseur/gardien/espaces verts à entretenir que j'occupais il y a 3 ans à mérignac je le louais moins de 500€CC...je veux bien que ce soit du plus récent et que ça ait augmenté, mais 650?

[edit]

un tour sur seloger, il y a des pages et des pages de T2 autour de 550€CC sur mérignac...pour 100€ de plus par mois t'as intérêt à te démarquer fortement!

Bein, je propose du neuf, BBC, résidence sécurisé, parking couvert, visiophone, ascenseur.

Et que celui qui ait vendu en faisant une moins value me jette la première pierre Pierre !

 
...et avec tout ça, pas plus de charges?
Dans quel coin?

 
 
Oui, ceux qui ont acheté il y a 10-15 ans ont fait x2.
Ca veut dire que l'immo fait x2 tous les 10 ans ?
Ca te parait normal ?
Et la soit-disant pénurie de logements (à Merignac leaule) explique à elle-seule la hausse des prix ? La population a doublé en 10 ans ? Tu as lu le 1er post du topic avant de dire n'importe quoi ?
Pour toi l'immo ne peut pas baisser, comme pour 90% des français qui sont sous-informés et complétement ignorants en matière d'économie.
 
Et tu es au courant que l'immo c'est un actif, ce n'est pas un bien de consommation comme le pain ?
Le cours de l'immo, comme tout autre actif (l'or, les actions,...), fluctue à la hausse comme à la baisse.

 
 
OK donc si tu penses que l'immo ne peut que monter, achète, n'attends plus, c'est clair que dans ce cas faut y aller le plus vite possible    
 
Perso je pense que ça baisse et que la baisse va continuer une paire d'années donc j'attends, mais j'y connais pas grand chose, mes parents me disent aussi que ça ne peut que monter alors je devrais sans doute les écouter.
L'immo dans plein de pays autour de nous se pète la gueule, mais en France c'est différent, l'économie marche du tonnerre et le marché immo est sain. Si les prix ont doublé en 10-15 ans c'est pas pour rien et c'est bien naturel.
 
 

ah on tient un beau "l'immo ça peut que monter"
 
 

 
En fait un rendement immo ne se calcul pas comme ça.
 
Dans ton cas,
Tu as le rendement brut :  
550*12 / 170k = 3,88%  (ce qui est assez peu)
 
Et le rendement net :  
(550*12 - 1100 - 190 - 288 - 650) / 170k = 2,57%  
loyer - mois non loué - IR - charges co pro - IF
 
Avec l'avantage fiscal (pendant la durée du Duflot uniquement) :  
(550*12 - 1100 - 190 - 288 - 650 + 3400) / 170k = 4,57%
 
Après, tu as l'opération de revente, mais là, c'est la grande inconnue
 
 
L'idéal est d'avoir un bien qui s'autofinance :  
Loyer + defiscalisation = mensualite + frais + IR + IF
 
ainsi au final tu gagnes la valeur de la maison et peu importe si elle a baissé (tu gagnes moins que prévu mais tu n'as pas perdu)

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Les charges ont en effet l'air super basses

Oui  

 
 
Voilà pour le calcul du rendement    
 
Et pour moi, le rendement on le calcule comme tu le fais en amont. Par opposition à la rentabilité qu'on ne peut connaître qu'en aval, à l'issue de l'opération donc après vente.
Donc pour l'instant, la simulation de rentabilité il ne peut pas la connaitre autrement qu'en faisant une prévision optimiste de vente au prix d'achat, et une prévision pessimiste à vente inférieure à 30% au prix d'achat.
 

 
 
Non mais y'a pénurie là-bas, donc forcément PV à l'issue    
Et à Paris si les prix ont baissé de 40% entre 90 et 98 c'est parce qu'il y a eu un exode vers la province, 40% des parisiens ont fui Paris à cette époque    

Quelque part, l'assurance du prêt possède une valeur ajoutée : on peut la voir comme une assurance décès.
Sinon, il ne faut pas oublier dans le calcul de rentabilité les impayés et la vétusté même si on peut les faire apparaître respectivement dans la vacance locative et les charges non récupérables.

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Au japon ils sont  en déficit de logement 1000 fois plus prononcé que chez nous et pourtant ça baisse depuis 20 ans  

Petite copro: 15 apparts. Donc petites charges, et d'après l'agent, surévaluées et sûrement revues a la baisse la 2nde année.

Merci pour les calculs officiel
Effectivement, dans un but de revente, je prend en compte le bien, ça fait partie du plan.

Pour ma reflexion sur "ca ne peut pas baisser", Je dis pas qu'il n'y a pas de fluctuation, comme a la bourse, mais sur le long terme, ça ne peut que monter !
Le prix de la brique va-t-il baisser ?
La main d'œuvre? Liée a l'inflation / augmentation constante des salaires ??

Non je ne crois pas. Qu'il y ait des fluctuations avec des périodes de trop forte augmentation, et d'autre avec stagnation/ légère baisse pour revenir au prix réel du marché je le consent. Comme la bourse encore une fois. Mais il y a bien une valeur réelle, qui ne fait que monter dans le temps. Ça semble si illogique que ça ?

Mon but est d'investir, de placer mon argent, j'en attend pas un retour immédiat donc pas d'urgence sur la revente a un moment inopportun.

Et pour je sais pas qui dont les parents ont une vision du marché sur 30-40 ans (comme les miens) je pense que leur avis a quand même une valeur certaine, avec une vison long terme, qui est selon moi le plus fiable indice.
Mais je me plante peut être, on verra ça dans 10-12 ans

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Et justement, ne va-t-il pas falloir que les prix baissent pour que l'immobilier revienne au prix réel du marché ?

De mon XP perso, petite copro = charges plus élevées. Car pas d'économies d'échelle  possible de certains coûts fixes (syndic par exemple) et certaines prestations peuvent chiffrer vite (ménage parties communes + poubelles par exemple car immeuble trop petit pour avoir un concierge/gardien).

 
 
Le problème c'est plutôt que c'est du neuf, tu n'as donc AUCUN recul sur les charges.
Dans l'ancien, t'as au moins un historique sur lequel tu peux te baser.

 
Beaucoup de gens pensent comme toi.
Ils changent souvent d'avis en voyant que Paris, la ville qui ne peut pas baisser, a fait -40% entre 1990 et 1998. On ne parle pas d'une ère lointaine, là, mais d'il y a une quinzaine d'années.
 
Bien sûr, personne n'a de boule de cristal. Mais l'immobilier peut baisser. On sort d'un cycle haussier, c'est la seule raison pour laquelle tout le monde a en tête l'idée que c'est un placement sûr. En 2000, les mentalités étaient complètement inverses.