Reprise du message précédent :

Pour le coup il vaut mieux un 103M2 a cergy qu'un 30M2 a paris 2 a prix egal l'un est vivable l'autre pas

 
Merci de me répondre Rui_, je cherche a remplir au mieux ce simulateur :  
 
http://www.rendementlocatif.com/
 
Dans la partie CHARGES, je souhaite estimer au plus juste :
 
- Charges en plus du loyer
- Taxe Foncière €/an
- Charges fixes (syndic, autre...)  
- Travaux estimées (réparation, amélioration)  
 
 
 
 

En optimisant avec ta femme à la cave et tes gosses au congelo, c'est largement vivable.
Tu as même du rab pour le LCD et poser ton kindle.

 
grosse réflexion,
on a vraiment du mal à me décider, et meme si on a largement de quoi se l'offrir,
j'ai malgré tout peur:
d'avoir des voisins bruyants,
et qu'un gros krack arrive dans les mois à venir.
 
bref pas simple à se décider.  
Surtout que je suis entrain en meme temps de me faire construire ma RS en campagne, ça fait tout de meme beaucoup à gérer    

Actuellement un débat sur la bulle immo sur Europe 1. C'est folko  

 
Si j'avais le choix qu'entre Paris 2 et Cergy oui    
 
Mais perso je préféré resté en location en attendant d'avoir un logement convenable  
 
Par ce que 30m² ou Cergy c'est pas convenable pour moi

 
Débat où presque tous les acteurs se mettent d'accord pour dire que le problème c'est pas les prix haut mais le manque de logement. Ben oui, c'est normal que le prix a fait *2  voir *3 par endroit.    
Ces super ces débats où on invite century 21, nexity et fondation abbé pierre. A quand des mecs invités qui ne seront pas juge et partis ?

Le type de la fondation de l'abbé Pierre estime qu'il y a une bulle mais il n'insiste pas sur ce détail. Il veut de la construction de social et des logements pas chères.
Par contre son discour sur les proprios bailleurs est épuisant

sur France Inter l'autre jour, idem, le Téléphone Sonne traite du sujet, et comme l'ancien animateur, plutôt compétent, est parti, nous vlà avec un panel de représentants de l'immobilier, et quelle surprise ils sont bien obligés de constater que ça baisse, mais précisent "sauf à Paris où ça ne risque pas d'arriver"... bah ouais, tant que ce n'est pas arrivé à Paris ils peuvent continuer à mentir sur Paris...  

 
Le truc c'est qu'il ne tient pas face au promoteur. En fin de débat, une question est poser sur la bulle. Le mec assène à nouveau qu'en france il y a pas de bulle pour la raison invoqué : l'offre est inférieur à la demande. Pour ma part, j'ai plutôt l'impression que l'offre est au contraire bien supérieure à la demande solvable.  
Plus dure sera la chute.

 
j'ai écouté un peu sur la route, ce que j'ai compris :
 
pas de bulle immo
pas de baisse à prévoir (si baisse mais minime genre 5%)
faut faire du logement neuf à fond pour que ca baisse (un peu)

 
 
Je met en ligne le "petit" tableau que j'ai fait, pour comparer immobilier locatif et épargne bancaire.
Il compare:
-achat avec prêt court (10 ans par exemple)
-achat avec prêt long (20 ans) à mêmes mensualités que plus haut (donc un bien plus grand et loué plus cher)
-achat cash avec le montant de l'apport (donc d'un bien significativement plus petit et loué moins cher)
-épargne sur un compte rémunéré
 
Dans le cas de l'achat avec prêt long, il faut tatoner un peu avec la valeur du bien (case B21) pour tomber sur des mensualités égales au cas du prêt court. Dans le futur je ferai un calcul automatique de la valeur du bien
 
Important: la case en orange indique la capacité financière par mois. C'est le maximum des 2 remboursements (10 ans et 20 ans) et sert à définir combien l'épargnant épargne. C'est également ce que celui qui a acheté cash se met à épargner tous les mois vu qu'il ne rembourse pas de prêt.
 
Les loyers et taxe foncière sont calculés en fonction du prix du bien (fallait bien mettre un point de départ)
 
 
Voilà comment le calcul est fait:
La location amène un certain revenu locatif, on lui déduit les intérêts du prêt, l'assurance du prêt, les charges non récupérables et la taxe foncière. Ca donne le bénéfice imposable "BI". 15,5% de BI font les prélèvement sociaux. Le TIM*BI font l'impot foncier.
Le bilan annuel est: loyers - prélèvement sociaux - charges non récupérables - taxe foncière - impot foncier - remboursement du prêt
 
Si le bilan est positif, il s'additionne au capital cumulé (valeur du bien + revenus fonciers précédents)
S'il est négatif (pendant les phases de prêt vu que l'achat n'est pas 100% auto financé) il est simplement déduit du capital cumulé (comme si la personne puisait dans ses économies pour payer ce déficit)
 
 
Ce que je n'ai pas compté pour le moment:
-les travaux (grosse partie à ajouter!)
-les charges non récupérables sont à 0, je n'avais pas de valeur sous la main
-quand le bilan est négatif (et qu'on prend dans nos économies) je n'ai pas quantifié le déficit en intérêts bancaires que ça provoque
-idem quand le bilan est positif, j'ajoute la plus-value au capital mais aucun taux d'intérêt ne court dessus
 
 
Et j'ai mis un taux d'inflation faible, "dans le tunnel" à vous de jouer avec sa valeur
 
Le lien:
http://roulz.free.fr/Divers/immo_locatif.xlsx
 
 
J'attends vos avis, remarques, réactions, lynchages

sur les cuisines et leurs équipements, j'ai checké taleur au bural , et les fours ikéa, ça oscille entre 0.7 et 1.1 kwh...
 
bon, après, je suppose qu'en pyrolyse ça consomme plus, donc en pic effectivement certainement 2,21 kW.
 
Pour les plaques à induction, oui, la conso peut aller jusque 9-10 kwh . Là, je suppose qu'on te demande de passer en tripha, ou de mettre du 6mm² ^^'
 
Les plaques ikéa (les autres je ne sais pas) peuvent avoir 2 / 4 "feux" qui sont en mode booster, les autres se réduisent. Bon, en même temps en booster, une cocotte minute pleine d'eau se met à bouillir en 1 minute environ...
 
Perso, j'ai choisi l'induction car je ne voulais pas de plaques qui débordent pour optimiser la surface utile de plan de travail - > restait induction ou vitrocéram  
 
je préférais quelque chose qui ne chauffe pas en appuyant seulement sur le bouton -> induction
 
hormis le prix des accessoires, je ne regrette absolument pas , notamment lorsque j'entends la sonnerie "pas de plat détecté->arrêt de la plaque" , qui chez moi signifie que le chat est parti sniffer les odeurs résiduelles de barbacq

 
 
Je suis passé de 222m² en 2000 à 96m² à Lille en 2012    

http://www.directlille.com/Metropo [...] ille.shtml
 
JEUNES ET PROPRIÉTAIRES : UN RÊVE À LILLE ?
 
Les moins de 30 ans peuvent-ils acheter un bien immobilier dans la métropole lilloise ? « Oui » répondent les professionnels.
 
 
Dans toute la métropole lilloise, les loyers sont presque aussi élevés que les mensualités de remboursement d'un prêt immobilier. Face à ce constat, des jeunes actifs, âgés de moins de trente ans, rêvent d'acquérir un premier logement. Certains passent le cap, et ils ont raison, selon Ulrich Maurel, fondateur de la société en courtage lilloise Immoprêt. « Malgré les on-dit, les moins de trente ans ont tout à fait la possibilité de devenir propriétaires ». Pour Christophe Dailly, de l'agence Guy Hoquet à Tourcoing, ils doivent même acheter un bien dès qu'ils ont la capacité financière de le faire. « Se lancer suppose d'avoir une bonne situation professionnelle. » Comprenez au moins une personne en CDI pour un couple, avec un revenu supérieur ou égal à 2480 euros net par mois.
 
Un petit chez-soi plutôt qu'un grand chez les autres « Acheter un logement, même petit, permet de se constituer un capital en évitant de payer un loyer à fond perdu » explique Ulrich Maurel. Qu'achètent les jeunes ? « Après avoir rêvé d'une maison individuelle avec jardin, ils privilégient finalement les logements dits "tremplins", appartements ou maisons de type 1930 », constate l'agent immobilier Christophe Dailly. Ils le revendront dans quelques années pour un bien plus grand et rassemblant l'ensemble de leurs critères. « Ils exigent souvent un extérieur et sont très attentifs au secteur et à la proximité avec le métro ou le tramway. » Parce que les prix sont trop élevés à Lille, Marcq-en-Baroeul ou Lambersart, ils s'orientent vers Roubaix et Tourcoing. « Certains s'éloignent même vers Armentières ou les Weppes. » Propriétaires modestes Pour ceux n'ont pas la possibilité d'acheter un bien dans le privé, les bailleurs sociaux prennent le relais. « Vilogia met en vente une partie de son patrimoine locatif, environ 300 appartements par an dans la métropole lilloise », annonce Pascal Borrin, responsable développement produit chez Vilogia. « Nous vendons aussi des logements neufs sous le système PSLA, c'est-à-dire en location avec option d'achat.
 » La famille entre dans son logement en payant un loyer, et peut en devenir propriétaire, si elle le souhaite, au bout de quelques mois. Les prix sont attractifs : un T2 à Lambersart coûte 131 000 euros, une maison avec trois chambres à Mons-en-Baroeul, 186 000 euros. « Les taux sont aujourd'hui historiquement bas. En achetant un bien immobilier à ce prix-là, on ne peut pas se tromper », estime Pascal Borrin.
 
 
Bordayl tout y est    
 
Loyers = traites  
C'est le moment d'acheter, les taux sont bas  
Un petit chez-soi plutôt qu'un grand chez les autres  
Loyers à fond perdu  
S'éloigner et acheter plus petit    
 
 
La palme : Après avoir rêvé d'une maison individuelle avec jardin, ils privilégient finalement les logements dits "tremplins" appartements ou maisons de type 1930
 
Comme si on disait à Paris : après avoir rêvé de T3 (comme ont pu s'acheter ceux qui sont nés 10 ans avant), ils privilégient finalement les chambres de bonnes    
Non non ce n'est pas un sacrifice pour être proprio à tout prix, c'est un changement de goût.
 
Comment peut-on publier de telles conneries ?
C'est quoi ces journalistes de pacotille qui ne font que des copier-coller sans aucune analyse ?  

Par contre pour ceux qui peuvent acheter leur maison villogia, ça vaut carrément le coup . Par exemple, une maison de lotissement avec jardin , garage 6 chambres, 150k€ ...
 
Dans un secteur sympa , en plus. Je connais quelqu'un qui voulait acheter pour revendre immédiatement... Fort heureusement, il y a une durée de détention et les frais de plus value.
 
La personne en question ne comprenant pas que d'une part le loyer très inférieur au marché était une aide sociale et que c’était quand même un tout petit peu normal qu'elle se fasse écraser d’impôts sur une plus value qu'elle est presque certaine de faire ...

Non pas vraiment, les prix à l'achat montent aussi a première vue

what else

 
   
 
Si c'est le multi de quelqu'un, c'est pas marrant de jouer avec mes sentiments

 
et avec les hypothèses de départ, ça donne ça
 

 
perso ça me donne pas envie d'emprunter pour me lancer dans l'immo locatif!
reste à faire un calcul avec du Duflot, ptet que ça aidera...

Yesss je signe le 26 chez le notaire, appartement vendu  
Qui a dit que je m'étais fait avoir ?
 
Maintenant je cherche une loc sur Paris centre, plutot 4eme arrondissement.  
 
Apres moultes calcules je ne vais pas repartir sur un credit maintenant je peux attendre un an ou deux facil le temps de voir l'évolution du marché et de ma situation perso / pro
 
Donc en attendant je me met dans le quartier le plus cher de Paris

 
Quel taux tu prends pour l'épargne ? 1.75 ?

Bonsoir,

Je viens de visiter l'appart suivant, qui a eu de nombreuses critiques :
http://www.orpi.com/annonce-vente- [...] 2O8JM.html

Alors, effectivement, il est loué :
c'est un collègue (le genre de gars que je croise parfois, mais ne connait que peu) qui le loue, jeune papa, qui a acheté une maison et part en fin de mois.
Les photos datent d'avant qu 'il le loue.
Les photos de dehors ne sont pas bonnes :
-on ne voit pas la bonne entrée d'immeuble (immeuble à 3 entrées), mais ça a été nettoyé depuis
-le balcon derrière, c'est pas le bon non plus (mais similaire)
- l'intérieur c'est bien ça mais ça était bien rénové par le locataire

Je vous avais fait part de mes doutes : pas de photos de chambres, ni de la cuisine, ni de la salle de bain, ni des chiottes ou de l'entrée.
- porte d'entrée 1 point d'ancrage  
- chauffages grille pains, à l'origine plus vieux que ceux que vous voyez (en gros, c'était tellement de la merde, que ça a déja était changé, pour des chauffages de 93, on dirait des merdes des années70)
- chambres sans plus, pas super grandes... (chambre parentale avec grande armoire, chambre 2 de 11m² sans armoire.
- balcon de 4-5m², abrité  avec vue sur les arbres qui bordent la Midouze (fleuve local), et sur le parking/garage
- chiottes séparées, dans un coin tranquille
- cuisine ouverte sur le salon, joliement faite (rangements muraux), assez petite (genre t'y manges pas car c'est petit), mais sans plaque ni hotte (le locataire les a payé et les reprend),
- sdb avec baignoire et cabine de douche (faible surface, un rangement sous la vasque et c'est tout)
- cuisine donnant sur le balcon, et un sellier de 2m² avec le cumulus de 150 litres placé en hauteur (possibilité de mettre un LL à chargement frontal dessous)
- situé au 1er étage sans ascenseur
- 1 place de parking, et 1 garage (parking non sécurisé)
- entrée d'immeuble à interphone
- charges de copro de 45€/mois, élec 50e
- distance du centre ville de 7-8 min à pieds, collé à 'hosto, à 3 min à pied de Picard, proche d'une boulangerie, et d'une école, a 5min à pieds du stade, à 4 min de marche des premiers TEC
- un " emplacement garage commun" qui pourrait ptet servir de garage à vélo (mais j'ai quelques doutes vu le nombre d'apparts de la résidence, 20aine)
- pas de frais de copro à prévoir ces 3 prochaines années

Je pense faire une première offre mercredi, en baissant le prix de 7-8k€ pour la première offre (107-108 au lieu de 115)
Concrètement, le garage a peu d'utilité (ranger du bordel, éventuellement le vélo), et garer ma voiture du dimanche aka ma premiere bagnole)

Logiquement, un logement est considéré comme habitable, s'il a une plaque de cuisson, et un évier ?
Vu qu'il n'y a pas de plaques à la cuisine, y'a moyen de négocier plus ?

Demain, j'appelle le collègue, pour reparler électricité (la cuisine est bien fournie, mais j'ai pas trop regardé les chambres à ce sujet, car le peu de prise que j'ai regardées avaient la prise de terre)

Malheureusement, cela reste dans le très haut de la fourchette des appartements que j'ai vu dans cette gamme de prix (110-125k€)

2%
tout comme 2% pour la revalorisation des loyers, de la TF, et de la valeur du bien immo (tunnel de friggit )

PS: t'as toutes les donnés dans le fichier excel

   bravo

C'est con ce truc puisqu'on ne met pas le revenu pour chaque année de comparaison ...

Les voisins bruyants quand tu achètes un appart c'est vraiment le truc horrible....      
Achète un immeuble et choisis tes voisins en leur louant les apparts

A ta place je ferais une offre a 100 kE chiffre rond toussa et comme j'imagine que le vendeur en veux 100ke le reste c'est de la com d'ai il va te dire c'est trop peu blabla tu reste ferme et si malgré tout ca passe pas tu laches apres quelques jours  3Ke pour la com de ai (offre a 103ke ca suffit sur un bien de 100Ke )  vu que ai doit avoir la dalle actu il va préfèrer faire 3ke que rien

 
 
+1  
 
Si j'avais su, j'aurais fait une propal inférieure sur ma maison. Quitte à froisser les proprios. RAB on les reverras pas .
 
Sinon, j'avais pu renégocier un rabais sup sup chez le notaire, parce que dans l'acte il y a une servitude... Qui est tellement bien branlée qu'elle ne sert plus à rien (servitude pour le tuyau d'assainissement du voisin , qui depuis a son propre tuyau vers le tout à l’égout)  
 
Bon, c'était pas grand chose, mais j'ai négo la part de TF (8 mois).

Pour les voisins bruyants c'est au petit bonheur la chance... Tu peux être tranquille 20 ans, et d'un coup voir débarquer des en***és de 1ere.

Ou achète une maison

 
 
Avec une négo si faible, il y a toutes les chances que le vendeur accepte.

Tu peux casser plus les prix que ca en t'appuyant sur les éléments de cuisine à acheter et au système de chauffage préhistorique à remplacer ... au pire, il y aura une contre propal.

 
C'est ultra cher pour Montpellier, même si je me doute que c'est du neuf.
550€ pour 30m², je pense que tu rêves, ou alors tu n'auras que des gens de passages qui partiront au bout d'un an.
Les 2 avantages que tu as c'est le quartier et le jardin.
Perso je pense que c'est un très mauvais placement. En plus si c'est dans une résidence récente construite par promoteur (90% de chances ) tu vas être assomé par les charges.
 

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C'est un coup à se faire emmerder toutes les 10 secondes au moindre problème ... et rencontrer ses locataires qui paient pas / foutus au tribunal dans sa cage d'escalier ... mouais.

 
Les promoteurs ont généralement déjà acquis les biens au rapport qualité/prix le plus intéressant  ils sont à l'affut des terrains en vente, comme les AI sont à l'affut sur les nouvelles annonces de PAP. Ils vont fouiller les cadastres pour retrouver les propriétaires des biens à l'abandon, ils peuvent acheter en gros puis découper les parcelles.

 
Clair. J'imagine la désillusion. T'achètes un truc qui te plait, tu emménages, et le premier soir tu te rends compte que tu vas pas avoir le calme avant minuit (au plus tôt). Youpi.
 

en maison aussi, à moins d'être isolé au milieu de 2 hectares de terrain

 
En maison t'as des gens qui marchent au dessus/dessous de toi? t'entends les bruits aériens de fourchettes de tes voisins qui tombent ?