Reprise du message précédent :

Tiens, au fait, toi le propriowinner omniscient, tu n'as toujours pas répondu à la question suivante : si tu avais tout prévu, pourquoi as-tu acheté au plus haut ?
http://img836.imageshack.us/img836/5604/samourai2.png  
 

 
Tu veux dire, un peu comme toi, alors ? Malgré tes capacités exceptionnelles de prévision ?

Notre ami est peut être adepte du fisheye pour ses annonces

 
Normalement, des boîtes comme Experian fournissent aux différents acteurs (banques, organismes de crédit revolving*) des outils de scoring pour calculer le risque et mutualisent les informations entre ces différents acteurs. Donc ce que dit Elfe n'est pas déconnant, à mon avis.

non puis surtout quand tu vois les biens en portefeuille, tu comprends un peu de jalousie de la part de notre AI du topic

 
Merci. Et tu aurait une ordre d'idée du montant de ces honoraires pour la rédaction de la promesse.

 
Civilisation du crédit, y'a sûrement eu et il reste encore de nombreuses affaires à faire mais comme c'est un pays avec peu d'épargne, je pense que les banques sont frileuses tant que les maisons continuent de baisser et que l'emprunteur a peu d'apport. Du coup elles prêtent uniquement aux bons profils qui peuvent faire de bonnes affaires et ont l'embaras du choix.

Bonjour à tous,
allé, je me lance
(nouvel inscrit, mais ça doit bien faire 2 ans que je fréquente le coin !)
Ma compagne et moi sommes en train d'acheter un appart à Toulouse  
Dans un quartier qu'on connait et qu'on aime
78 m2, à 5 minutes à pied du metro
Au 4e etage sur 6
Immeuble de 30 apparts, années 70, appart refait en grande partie y a 2 ans (y a eu qu'un seul occupant dans l'appart), une place de parking, un balcon, une cave, expo sud/nord
Le prix: 230 k€
Voilà, qu'en pensez vous ?

 
 
Don't know if burned
 
mais y'a aussi la TVA qui passe a taux plein

C'est sur que 4% sur la moindre daube à 700k€, ca donne plus faim que la vente d'un pavillon à 150k€ dans un trou

Avec ou sans ascenseur ? Montant de la TF et charges de copros pas trop élevé ? Des travaux a prévoir ?

Pour info, le simulateur location vs achat qu'à présenté Les Echos aujourd'hui :  
http://bit.ly/123WcAq
 
Simple, clair.

 
 
Avec ascenceur (pas gros l'ascenceur)
TF de 1000 euros et des brouettes, et charges de 250 au trimestre
Pas de travaux de copro prévus, la mise au norme de l'ascenceur, l'étancheité ont été faits les 3 dernières années
Niveau travaux, on pensait changer une fenêtre, les autres sont en double vitrage, mettre uen baignoire (là c'est douche à l'italienne) et arranger certains placards un peu trop d'époque. L'elec a été refaite y a 2 ans, la cuisine et la SDB aussi, tout a été repeint, le parquet changé.
Ce qui nous fait leplus peur, c'est le bruit dans l'immeuble vu l'époque de construction
Mais on n'a pas entendu grand choses les fois (3 fois) où on a visité (en week end et en soirée)

 
   
 
http://www.paruvendu.fr/immobilier [...] -d-un-bien
 

 
Ca vous parait complet ? il manque des choses essentielles ?
 

Mon message laissait penser le contraire ?
 

Comme ça je dirai 300 ou 400 euros. A vérifier en appelant un notaire  
 

Années 70, il y a l'ascenseur je pense. Il manque cependant le nombre de chambres (actuel et possible)
 

 
Pas mal du tout

 
C'est moi ou je trouve les charges assez élevées ? (1000e à l'année, + la TF / TH, ça commence à faire pas mal)
 

 
Nan, je ne viens qu'apporter de l'eau au moulin  

On s'en fout : il paie des charges dans la moyenne !

 
2 chambres de 15 m2
on peut en faire 3 en bouffant sur le salon, mais là c'est des travaux
on a 29 en 30 ans, pas d'enfant, mais c'est effectivement un projet à court terme  

Trop et inutilement procédurale. Tu es protégé pendant 7 jours après la signature de la promesse (et pas de ta proposition) avec la possibilité d'annuler sans raison avec juste une lettre recommandée avec AR.
 
Tu fais ton offre en texte libre, en justifiant ton prix s'il est en dessous du prix demandé (sans dénigrer le bien, l'aspect psychologique est important) et en précisant les modalités de ton financement (eventuellement en précisant que tu as eu un accord de principe de ton banquier, ce qui ne t'empêchera pas de mettre une clause suspensive plus tard).
 
Tu peux mettre une limite dans le temps à ta proposition. Personnellement je trouve cela inutile (à cause des 7 jours de rétractation tu n'es pas engagé par ta proposition, au pire du pire tu signes une promesse et tu te désistes juste après).

C'est pour vivre dedans, c'est un moyen de nous mettre le pied à l'étrier sans nous faire de don.

Du genre, qu'est-ce qu'on a le droit de mettre dans les statuts ? Et ensuite, j'imagine que des statuts ça se change non ?

Je n'ai pas d'avis sur le prix. A trois ton appartement restera très agréable. A 4 ça sera un peu juste (faisable, mais juste AMHA). Il faut voir où tu en seras de ton amortissement (selon la durée initiale du prêt) au moment où le deuxième enfant risque de se pointer dans ton ménage.  

Je risque quoi perso ? Tant que ça se passe bien j'habite dans une maison qui "vaut" (ahem) 240k en en ayant payé 80 ; Et le jour où je me sépare de ma conjointe, ou alors où on se fâche avec sa mère, il se passe quoi ? J'imagine que dans tous les cas on peut vendre et se répartir la plus-value (). Le cas chiant j'imagine c'est si ça a baissé je retourne en loc mais je n'aurai fait qu'1/3 d'un mauvais investissement, c'est pas dramatique... ?

Non rien de grave, si ce n'est que tu ne garderas pas la maison en cas de séparation et qu'en cas de décès de ta belle-mère ça peut être un peu le bordel ( si ta femme n'est pas la seule héritière et qu'il y a quelques que casse-couilles dans sa famille : ils auront un bout de ta maison   )

Et tu achètes bien 1/3 de la maison en propre ? ( tu vas bien détenir 1/3 de la SCI ? )

  Euh, ouais, non, mais merci tout de même.

Merci pour le simu ... à mettre en FP non ?

Petite simu perso :
En poussant un peu les baisses (-5 -5 -3 0 +2 après) ... achat rentable au bout de 19 ans.
En gardant les valeurs par défaut (-3 0 +2 après) ... achat rentable au bout de 8 ans.
J'ai vachement intérêt à acheter

Tu as le droit de mettre ce que tu veux dans les statuts (ou presque).
 
Oui ça se change (mais il faut l'accord de tous les associés), mais quand je dis "blinder", je veux dire qu'il faut prévoir les conditions de sortie pour toi ou ta belle-mère, de manière à vous protéger réciproquement quand il n'y aura plus d'entente. Tu peux par exemple :
 - fixer le prix de rachat de ses parts (ou les conditions d'évaluation du prix, prix d'achat + inflation par exemple).
 - l'obliger à te vendre ses parts (tu es prioritaire)
 - ou prévoir une clause comme quoi tu seras locataire si tu n'as pas les moyen d'acheter.
 
En fait, l'idée est de définir aujourd'hui quelles seraient les conditions de sortie pour elle au cas où elle ne voudrait plus détenir ses parts (typiquement car tu ne serais plus son gendre). Et ne surtout pas se contenter d'un "on s'arrangera". En cas de problème avec ton épouse, on peut supposer que ta belle-mère sera du côté de sa fille et ne se montrera pas très conciliante.
 
Il faut vous mettre d'accord sur les modalités et aller voir un notaire/avocat pour formaliser votre accord par la rédaction des statuts.

 
Combien de charge?
ça se loue combien?
 
Sinon la superficie n'est pas déconnante pour du long terme après sans connaitre les prix du coin c'est difficile a dire.

Au pire (et si elle n'est pas besoin de son fric), elle peut bloquer la vente du bien. Dans l'absolu tu peux vendre tes parts séparément mais bon courage pour trouver un acheteur.
 
Donc tu peux te retrouver avec tes 80K bloqués sans possibilité d'occuper le logement (edit: en totalité)

1000€ à l'année pour un appart, c'est pas énorme, c'est ce que certains payent par trimestre avec plus petit. Ne parlons même pas des grandes tours. Une fois on devait visiter un appart de 120m², 600€ de charges, on a annulé de suite la visite...

 
Oué enfin si tu achetes dans 8 ans rien ne dit que ca sera plus rentable a ce moment là ...
 
Heureusement que l'achat n'est jamais rentable dès la première année, sinon y'aurait comme un problème
 
5-6 ans me semble une limite correcte

 
RP achat à 600-630k avec 3/4 d'apport à 2% (bon ok c'est un peu faible mais bon, ça baisse ça baisse), taux très bas (3%), loyer équivalent à 2500€ revalorisé à 1,5%, 250€ de charges mensuelles....c'est rentable en...4 ans et demi avec des prix stables sur 10 ans (ni baisse ni hausse, donc baisse en euros constants)  
 
Ca colle avec mes calculs et ce que j'avais fait avec Asi, si ça stagne ou baisse peu, l'achat reste relativement vite rentable si on achète un bien familial qu'on peut garder mini 6/7 ans...et que les prix ne bougent pas sur 10 ans (baisse puis hausse ou stagnation).

 
Merci pour ces précieux conseils.
Alors maintenant comment justifier le baisse de 15k€ sur le prix demandé ?  
La maison a 10 ans y a quelques finitions à faire mais sinon elle est nickel

 

 
Où est-ce que tu trouves un tel rendement ?

Oui enfin même avec un scénario que je trouve optimiste (vu la faible baisse par défaut), on tape déjà sur pas mal d'années pour arriver à l'équilibre. (Personne n'espère être rentable la première année).

 
 
J'ai repondu pour les charges
80 € je trouve pas ça delirant, on a vu le triple pour les mêmes prestations
Je sais pas trop combien peut se louer, dans les 800/900 je pense
Effectivement, à 4 ça sera short, mais on n'y est pas encore...

On en a déjà parlé pleins de fois mais ce qui me gêne dans ton calcul c'est que j'ai l'impression que tu compares 2 biens différents...
Si on prends les chiffres d'ici:
http://lexpansion.lexpress.fr/econ [...] 70496.html
A Paris prix moyen/m2: 8340€ loyer moyer/m2 24€/m2
Donc ton appart à 600k (Hors frais de notaire) ne se loue pas 2500€ mais 1700€ ce qui doit changer un peu les résultats de ton calcul...

EDIT:

Même question formulée différement...

Tu as un historique des gros travaux ? ( dernier ravalement, dernière toiture ...)

 
ah bien vu ça !
ils ont refait l'étancheité, les parties communes et l'ascenceur récement
mais j'ai pas l'historique précis
je vais demander au proprio actuel

En effet on en a déjà parlé.
 
Levallois/boulogne on trouve ce genre de rapports, je ne parle pas de paris IM.