Reprise du message précédent :
Qu'entends-tu par "point mort" ?
 
Le moment où je fini de rembourser mes crédits ?
A la fin du démembrement ?

Le moment où l'opération, si tu en sortais, serait à l'équilibre (ie: rentabilité = 0).

Ok je vois. Compte sur moi pour revenir sur le topic ce jour là ( y'en a pour un moment ).

Je vais essayer de faire une projection si j'ai un moment.

Mais d'abord il faut que je valide mon calcul de la fiscalité car d'après les experts du forum d'en face mon calcul serait faux: https://www.devenir-rentier.fr/p427927#p427927

Salut à tous
J'ai une question pour un montage.
J'ai acheté en SCI familiale une maison de ville que je divise en 3 logements meublés.
J'aimerais y faire des locs courte durées type airbnb, ou même au mois, trimestre, année scolaire... je verrais en fonction quoi!
J'aimerais rebondir assez rapidement sur un autre investissement.
Je pensais creer une société qui louerait la maison à la SCI à la hauteur du crédit + les charges. Ainsi je profiterais des bénéfices de cette société, le crédit serait réglé par un loyer régulier.  
Etant pour le moment qu'à 10% partenaire de la SCI (montage familial) je n'ai presque pas d'endettement et ainsi avec un petit salaire (je suis au chômage et mal diplômé^^) je pourrais ré-emprunter pour un autre immeuble.
Quelqu'un a déjà vu un truc dans le genre?

xtopic.
 

Pour s’autofinancé (avec un bin cashflow positif), t’as ma technique du crédit in fine dont j’ai parlé plus haut (mais faut avoir des garantie à proposer à coté : ta RP ou du pognon placé)

 
perso, j'ai pas compris ton montage..
C'est la nouvelle société qui louerait la maison a ta sci familiale? Et les locataires paieraient le loyer à ta société?  
Je ne comprends pas l’intérêt.. (je ne vois pas comment cette société pourrait te permettre d'emprunter, en fait..)

Pourquoi un crédit classique ne le permettrait pas ? Avec un investissement faible sur une durée ultra longue.
 
Exemple d'un bien à 100K, emprunté sur 25 ans.
 
Mensualité de 435€ (d'après meilleurtaux).
 
Dans mon coin, j'imagine assez facilement un loyer entre 6 et 700€ mensuel pour ce type de bien.
 
Je rate quoi ?

 
Un bien à 100k qui se loue à 6-700€/mois ?   Je demande à voir. Quel coin ?

Alsace.

J'ai pas fait d'étude de marché, mais ça me semble plausible pour un appart de 60-80m² a peu près correct.

Je me trompe peut-être. (Ma démarche à 2h )

edit : très rapidement :

https://www.leboncoin.fr/recherche/ [...] 000-125000

https://www.leboncoin.fr/recherche/ [...] ce=600-700

Les charges, les taxes, les provisions pour travaux, etc mais dit tu loues réellement 600-700 sur une mensualité de 435 ça peut être jouable de rester positif

Pour la partie IR, sur les revenus allemands, c'est imposé de la sorte:

• les revenus sont imposés en Allemagne, c'est la SCPI qui gère le payement avant de te verser les loyers
• En échange, tu obtient un crédit d'impôt.
• Selon la convention fiscale DE/FR, tu obtiens un crédit d'impôt égal à revenus*taux_moyen_d'imposition_fr
• Tu est imposé à l'IR français sur ces mêmes revenus, à ton TMI

Tu payes donc pour les impôts FR revenus*(TMI - taux_moyen_d'imposition_fr).
 
Il y a un effet de bord: Plus tu es proche de changer de tranche de TMI, plus c'est désavantageux. Cela reste dans tous les cas bien plus avantageux qu'une taxation FR revenus*(prélèvements sociaux + TMI)
 
 

 
Dans ce cas précis, oui (comme le voisin à ma mère: il vient d’acheter un t1bis 38m2 à 100K€ et il le reloue 620 CC en l’ayant transformé en T2 via une cloison, sur blagnac)

Un moyen simple de planifier tout ça ?

c'est ultra cher Blagnac  

 
Bof s’il y a 200 euros de charges : il reste plus grand chose, aucun intérêt de parler de charges comprises dans un débat de rendement

Remonter le topic et prendre les retex de chacun pour estimer ce qu'il te faut en provisions en fonction de ton appart, surface, ancienneté, type de chauffage, etc etc. Pour les taxes faut se renseigner sur ta région, les charges te renseigner dans les copros directement

je parle du loyer tout compris, osef que ça soit 100 € de charges ou 20 € de charges, le global reste super cher pour la localisation je trouve

après si c'est dans le marché tant mieux pour le propriétaire, mais ça reste un fait : vu la surface et l'emplacement c'est cher

 
Bah non on s’en fout pas,  
 
Entre un appartement à 600 euros CC avec chauffage et eau incluse et un autre a 500 euros CC avec ni chauffage ni eau : le propriétaire peut récupérer dans les deux cas un loyer hors charge de 400 euros et dans ce cas c’est pas excessif.
 
Tu compares toujours un loyer hors charge et ensuite le coût du chauffage/eau/électricité pour avoir une base de comparaison intéressante.

Il y a 40€ de charge en gros.

Pour le t2 de 48m2 juste à coté, en tant que proprio, ma mère paye 60€ de charge (eau froide inclus, résidence avec ascenseur)

Place de parking en sius sol inclus pour les deux (et balcon en plus pour ma mère)

Pour info, le T2 se revend environ 140k€ (appart refait à neuf version haut de gamme avec clim et balcon) et donc le loyer, c’est facile 750€.

Donc oui, blagnac c’est cher, et encore, les appart restent « abordable », les maisons par contre ...

mais je m'en cogne, je parle pas de rendement ou de récupération de charges, je fais un constat sur le prix à la location d'un appartement dans une ville donnée

Oui
la société louerait à la SCI (les SCI ne sont pas censées faire de commerce hotelier)
 
exemple loyer de la maison 1000€ (crédit 950€)
Ensuite la société gère les 3 apparts en location meublés courts/moyen séjour (les banques ont du mal à prendre les revenus airbnb et consorts en compte, bon ça doit dépendre des banques quand même)
De plus je possède déjà un appart loué en Airbnb (hors SCI) et ça pourrait permettre de faire "valider" mes revenus locatifs (les organismes bancaires ne les prennent pas en compte, alors qu'ils sont excellent)
 
Mes apparts sont loués "classiquement", simplement autofinancés.
Avec les bénéfices je me verse des revenus  
Un petit CDI même avec un salaire bofbof et ça roule    
faut que je peaufine tout ça    
 

Hello, savez vous comment marche la garantie Visale pour de la colocation? Les 1300 euros de loyers max concernent-ils le loyer de chaque occupant ou le loyer total de l'abonnement ?

Donc si j'ai bien compris, je touche le SuperNet + un crédit d'impôt.
Avec:

LoyersEncaissés: somme des loyers encaissés par Corum auprès des locataires (ligne "TOTAL REVENUS" de la page 40 du Rapport Annuel 2019).
Brut: Dividende brut de toute fiscalité. (ligne "RESULTAT COURANT" de la page 40 du Rapport Annuel 2019 ou "brut" du SMS mensuel).
Net: Dividende net de fiscalité étrangère mais brut de fiscalité française.
SuperNet: Net - fiscalité française.

SuperNet = Brut - (LoyersEncaissés*0,7*0,12*(0,11+0,172))
SuperNet = 65,25 - (89,34*0,7*0,12*(0,11+0,172))
SuperNet = 63,13€/part

et:

Crédit = revenus * taux_moyen_d'imposition_fr

Qu'est-ce que tu appelles "revenus" dans cette formule ? le SuperNet ?

"revenus": Net (net de fiscalité étrangère, mais brut de fiscalité française)
 
Le point particulier, c'est que la fiscalité française, pour les revenus EU, est différente de la fiscalité francaise "habituelle".
 
2 possibilités (revenant au final au même montant):
 
Soit tu considères que la fiscalité francaise est à ton TMI et qu'en plus tu touches un crédit d'impot (dépendant de ton taux MOYEN d'imposition)
 
Soit tu considères que la fiscalité francaise vaut (TMI - taux_moyen_d'imposition)

 
Je choisi la 1, pour 2 raisons:
- Mon salaire et les loyers de mon appart je les ai déjà touchés, les dividendes de CORUM viennent s'ajouter par-dessus et donc sont imposés à mon TMI.
- Les parts de CORUM sont à moi uniquement, pas à moi+madame, or je ne veux pas qu'elle paie des impôts sur mes revenus. Je dois donc calculer combien mes revenus de CORUM coûtent en impôt. Je fais d'ailleurs le même calcul pour MON appartement (et c'est beaucoup plus facile).
 
Donc:
 

 
ImpôtTMI = LoyersEncaissés*0,7*0,12*(0,11+0,172)
ImpôtTMI = 89,34*0,7*0,12*(0,11+0,172)
ImpôtTMI = 2,116€/part
 
SuperNet = Brut - ImpôtTMI  
SuperNet = 65,25 - 2,116
SuperNet = 63,134€/part (ça c'est pour mes calculs de rendement/rentabilité et mes jolies courbes    )
 
 
Maintenant la partie difficile:
 
Crédit d'impôt = Net * taux_moyen_d'imposition_fr
 
Pour trouver le NET je regarde dans l'IFU 2019 fourni par CORUM:

 
Net = Revenu après déduction de l'impôt étranger = 256+21 = 277€
 
Mais à la ligne du dessus on voit que le revenu AVANT déduction de l'impôt étranger est de 222€  
 
Une autre solution serait d’additionner les virements CORUM que j'ai reçus sur mon compte courant, j'obtiens 424,55€    
 
taux_moyen_d'imposition_fr = 7,3 %("prélèvement à la source : votre taux actuel" sur impots.gouv.fr)
 
Ce qui donne:
 
Crédit d'impôt = Net * taux_moyen_d'imposition_fr
Crédit d'impôt = 424,55 * 7,3/100
Crédit d'impôt = 31€
 
Donc au final:
 
Montant de l'impôt = ImpôtTMI * nb_parts - Crédit d'impôt
Montant de l'impôt = 2,116 * 10 -31
Montant de l'impôt = -9,84€
 
Ce résultat n'a aucun sens  

Effectivement, ça ne colle pas.
 
Tu as une erreur dans ton taux_moyen_d'imposition, mais je pense qu'elle est légère et ne suffit pas à expliquer le résultat final:
Tu ne peux pas considérer que ton taux de prélèvement à la source correspond à ton taux moyen, car le prélèvement à la source ne prend pas en compte les revenus locatifs (dont ceux de la SCPI)
 
"Globalement", ton calcul semble correspondre à ce que l'on trouve comme exemples:
https://www.primaliance.com/actuali [...] uropeennes
https://placement.meilleurtaux.com/ [...] 27500.html
 
...mais j'ai un doute sur le calcul de ImpôtTMI. Si tu as 89 de revenus par part, clairement ton ImpôtTMI ne peut pas être de 2€/part.

 
Petite question, je viens de revoir avec 2 chauffagistes de mon coin. Impossible de renouveler une chaudière classique, obligation de passer par la condensation...
Vla la gueule des devis pour un truc impossible à rentabiliser...

Je ne peux que répéter: CHANGER de PSEUDO chauffagiste.

Il y a 1 an: une ELM LEBLANC CLASSIQUE : 1.395 €  pose comprise.

Par ailleurs, sauf bricolage incertain (ventouse à autoriser, etc...), une condensation ne passe pas en collectif.

edit: un chauffagiste qui ne veut pas installer une chaudière classique: qu'il change de métier
s'il raconte que ça n'existe plus, c'est pire et mérite un signalement à la DGCCRF et à la chambre syndicale des artisans dont ils dépendent.
C'est comme si un garagiste refuse de changer un pot d'échappement classique sous prétexte qu'on ne vend plus que des voitures à système catalytique.

Pour ma part, mon chauffagiste est dans le su-ouest, ça a été le 4e contacté, donc je ne me suis pas arrêté aux 2 premiers sagouins.

   
 
Petit sondage, si vous aviez 1000 k€ à investir pour de l'immobilier locatif aujourd'hui, vous feriez quoi ?  
 
- 1 seul grand achat, dans une grande ville secure, avec rendement locatif bof, mais bonne chance de plus value ? (Paris, Lyon, Bordeaux...)  
- 2-3 achats dans une ou plusieurs ville dynamique avec rendement locatif moyen mais chance correcte de plus value (Annecy, Strasbourg, Aix en Provence, Ajaccio...etc)  
- 2-3 achats dans une ou plusieurs endroits sympas pour passer des vieux jours - ville ou zone touristique ? Nice, Cannes, Chamonix, Ajaccio...  
- 6-8 petits apparts / studios dans une ville petite moyenne pour maximiser le rendement ?  
 
 En notant que :
- Location uniquement en LMNP regime réel donc pas trop de problème de fiscalité  
- Sans doute des petits emprunts du type 50% à 2/3 apport , le reste en prêt pour avoir petit effet de levier  

Le covid fait ses premiers heureux?

Non non, juste un transfert pro donc revente appart a Paris (+20% en 36mois) sur lequel on avait un bon apport et deux très bons salaires depuis qq années.

Drap’

Attendre une plus valu c'est toujours risqué,  alors que plus d'appart = diversification du risque, plus de rendement et peut-être de la PV en bonus à la fin. Par contre 50% d'apport cela ne sert à rien, tu perds en rendement. Garde tes sous ou investi ailleurs.

La ville de 100k+ habitant genre Angers ou Dijon, Tours, Reims la plus proche de chez moi. Voire Lille, Strasbourg, Rennes mais c'est moins de rendement. Prix moyen 2k/m2, j'irai dans les centres ville/hypercentre, acheter des biens/immeubles à 3k/m2, tu auras du 6% brut sans batailler.

Idéalement que des trucs en tbe à meubler, 500k d'apport pour 2 millions de valeur immobilières. Ça fait 4 beaux immeubles dans ces villes. Revenu HC 30K par immeuble soit 120K total. Tu enlèves 30% de charges, ça fait du 84Keuros net par an.

Après ça demande du gros boulot de recherche...

 
A mon avis vu le risque d'IFI, ce serait plutôt un "mix" LMP / plusieurs SCI
coté actifs immobiliers, je diversifierai bien sur : immeuble de rapport, studios étudiants, petites maisons, ...
toujours grandes villes à forte demande locative
d'accord avec les emprunts

avec une somme aussi grosse, jamais je fous tout en immo

C'est pour çà que je disais 100% d'emprunt, une partie en bourse et une autre partie sur d'autre produits qui rapportent un peu moins...

Pour la diversification.

Déjà 50% en immo (en incluant la RP), je trouve que c’est beaucoup !! (Car je met l’immo au même titre que la bourse niveau rendement/risque sur le long terme)

Bon, j'ai trouvé un post de GBL un peu plus détaillé: https://www.devenir-rentier.fr/p238577#p238577

Mes données 2019:
TMI 14%
Taux moyen = 8%

Données 2019 fournies par CORUM:

Par part (source : p40 du Rapport Annuel 2019):
Brut = 65,25€ (net de fisc étranger mais brut de fisc français)
LoyersEncaissés = 89,34€.  

Répartition des 89,34€ de loyersEncaissés (source: mon IFU) :
    France = 12% = 10,72€
    Pays en 8TI =  47%  (Pays en taux effectif) = 42€
    Pays en 8TK = 41%  (Allemagne, Italie, Espagne, Slovénie ...) = 36,6€

• Au réel (par part):

    Impôt France (TMI + PS) = 10,72 * ( 0,14 + 17,2 ) = 3,34€
    Net France = 10,72 - 3,34 = 7,38€

   Impôt Pays 8TI = 0€
    Net Pays 8TI = 42€ (impact éventuel sur TMI négligé)

   Impôts Pays 8TK (TMI - Taux moyen) = 36,6 * (14-8)/100 = 2,19€
    Net Pays 8TK = 36,6 - 2,19 = 34,41€

Impôt = 3,34 + 2,19 = 5,53€
Net = 65,25 - 5,53 = 59.72€

• Au Micro-Foncier (par part):

    Impôt France = 10,72*0,7*(0,14+0,172)) = 2,34€
    Net France = (65,25 * 12%) - 2,34 = 7,83 - 2,34 = 5,49€

   Impôt Pays 8TI = 0€
    Net Pays 8TI = 42€ (impact éventuel sur TMI négligé)

   Impôts Pays 8TK (TMI - Taux moyen) = 36,6 * (14-8)/100 = 2,19€
    Net Pays 8TK = 36,6 - 2,19 = 34,41€

Impôt = 2,34 + 2,19 = 4,53€
Net  = 65,25 - 4,53 = 60,72€

Est-ce que c’est correct ?

Sachant que je n’ai pas pris en compte les dividendes exceptionnels.
Ni les crédits d’impôts relatif au crédit avec le régime réel.