Reprise du message précédent :

 
Pour l'emprunt, je vois pas trop l'intérêt car j'ai un peu d'assurance vie qui rapporte un maigre 1.5 % net par an (sans compter les impôts). Donc je pense pas que j'ai intérêt à emprunter vu que l'emprunt + assurance coûtera plus que ça.
Et j'ai pas trop confiance dans les assurances vies donc le cash est sur livret a + cel + ldd et livret de banque @0.1 %.
Je garde par contre mon pel à 2.5 brut
 
Effectivement il y a la possibilité de déduire les intérêts. Mais, si j'ai bien compris, il faut prendre un comptable pour faire du régime réel.
 
Emprunt + comptable ça fait trop d'ennuis pour une opération si petite je pense (je serai curieux de connaître le gain par rapport à la solution cash + meublé si vous avez l'ordre de grandeur en tête pour ces montants de loyers).

Avec du LMNP, t’as déjà 50% d’abattement donc effectivement, osef les intérêts à déduire (et pour du réel, il faut le comptable oui : cher vu le petit loyer)
L’interêt du crédit, c’est l’effet de levier ! (Encore plus avec du in fine)

 
 
ça a l'air d'être ça, mais confusion entre rentabilité et rendement
La renta, tu ne la connaitras qu'à la revente en incluant PV ou MV.

 
Ah oui bien vu, rendement en effet  
 
Dans l'idée c'est pas un produit à PV je pense sauf probablement l'inflation (92, donc pas de baisse sauf crash intense post covid quoi   ), donc y a déjà 4 ans pour rembourser travaux + fdn
Après, j'ai pas mal investi dernièrement car je me pose des questions sur une éventuelle hausse rapide des actifs avec toute cette injection monétaire.
 
Merci des conseils en tout cas, je vais réfléchir voir si je donne suite et si je fais une contre contre propal plus basse  

Hello hello,
 
Petite question
 
J'ai acheté un appart à Paris il y a 3 ans que j'ai utilisé comme Résidence Principale et je souhaite le mettre en location dans les prochains mois suite à un départ à l'étranger.
 
- Ce sera location en meublé pour "adoucir" la fiscalité
 
- Ce sera en meublé "professionnel" (car revenus supérieur à 50% des revenus imposés en France qui seront de fait à...zero car imposés à l'étranger)
 
- Au niveau des déductions de frais : puis-je déduire les frais de notaire (en les amortissant sur qq années) sachant que j'ai acquis le bien en 2017 ? Je pense pouvoir déduire également les frais de gestion, les intérêts d'emprunt, les charges de syndic...etc. Avec tout cela, et au pire en rajoutant un peu d'amortissement du bien, je pense pouvoir atteindre facilement zéro revenus imposable, et donc zéro impôt => ça vous semble plausible ?  
 
- Au niveau des plus-values, je comprends que si j'attends 5 ans pour la revente, je serai exonéré des plus values (car revenus locatifs HT soient inférieurs à 90K€) donc pas d'impôt non plus
 
 
Voyez-vous des failles dans ce mécanisme ?
 
 
 
 
 

Hello : première remarque, sans même rentrer dans le détail, si tu as un rendement brute de 6,47%, je vois mal comment tu peux en avoir un net de 4,1%, tu as du oublier des items dans ton calcul.

Deuxième remarque, toujours emprunter quand les taux sont bas

Troisième remarque, si tu as un cashflow négatif en empruntant c'est que c'est un mauvais investissement.

Dernier point, les banques regardent aussi beaucoup ta capacité à épargner mensuellement et ton niveau d'épargne. Si tu arrives avec 0 épargnes car tu as payé cash un logement, je ne suis pas sûr que ce soit bénéfique pour ton futur achat  

"Troisième remarque, si tu as un cashflow négatif en empruntant c'est que c'est un mauvais investissement."
 
Cela a déjà été débattu ici, mais si le cash flow est négatif ce n'est pas forcément un mauvais investissement.

Bon avec la vague verte il est possible que les plafonnement de loyers arrivent dans quelques grandes villes. Je suis un peu inquiet par rapport à cela.

En tout cas, quand je vois l'achat en EHPAD qui fait de la pub, ça va faire mal quand les Ehpad vont déménager... Les proprios qui vont se retrouver avec des chambres qui vont perdre beaucoup de valeur et des charges énormes.
 
On avait sondé le marché avec ma femme et le discours des vendeurs (pro) est alléchants mais bizarrement quand on commence à poser quelques questions, c'est nettement plus flottant.

Après il faut relativiser. Contexte covid oblige, on a perdu un peu plus de nos ainés cette année et ça a mis quelques EHPAD en difficulté.
 
Cela dit, notre population est toujours de plus en plus vieillissante et les besoins dans ce genre de structure vont aller en augmentant

s'il parle du cashflow global (tout impôt & co inclus) en effet tu as raison cashflow négatif ne veut pas dire mauvais invest
 
après si les loyers ne couvrent même pas le crédit et les assurances, je suis plutôt d'accord que ça n'est pas un super invest

Rien à voir
Quand tu achètes une chambre en EHPAD, tu n'achète pas l'agrément pour "le lit" mais juste une chambre + des parties communes qui sont loués à un établissement qui s'occupe de sa gestion et de remplir les chambres.
Sauf que ce gestionnaire peut très bien décider de déménager et dans ce cas tu te retrouves avec des tantièmes d'un bien qui va être très difficile à valoriser et donc grosse décote pour le bien et l'investissement. C'est ce point qui est bien souvent sous estimé de la part des pros qui s'occupent de commercialiser des chambres d'Ehpad.
 
 
 

 
Ah oui effectivement, je ne savais pas et n'avais pas bien compris ton précédent message.
 
Ca se passe comment dans ce cas-là ? En plus de la décôte, ça me paraît incroyablement compliqué comme schéma

 
Bah c'est la merde. Il faut que le collectif des proprios trouve un autre usage de ce bâtiment. Bonjour les emmerdes pour se mettre d'accord. On s'était renseigné avec ma femme et comme on a quelques infos de l'intérieur, quand on a su que certaines chambres étaient à vendre alors que le gestionnaire songeait à déménager sa structure, on a vite fui

C'est ce qui s'est passé pour l'établissement sur la commune des parents, il est l'abandon depuis quelques années.

Hello tout le monde,

Je viens de contacter un cabinet de compta spécialisé en lmnp mais il me font douter sur un point... Ils me disent de venir les voir à la signature chez le notaire et qu'ils s'occuperont aussi de ma déclaration de début d'activité. Sauf que moi je vais commencer des dépenses dès demain et la signature chez le notaire c'est fin août... Et dans le même temps j'ai vu qu'il fallait faire la déclaration de début d'activité 15 jours max après le début de l'activité.

Lui me dit que toutes mes dépenses seront bien prises en compte... Comment vont-elles être prises en compte si elles sont bien antérieures à la déclaration de début d'activité ? Je sais pas si je suis bien clair

Je pense que si mon locataire se casse je vais vendre l'appartement et vivre là-bas 7 mois histoire de pas être imposé sur la PV . Je devrais récupérer 130k de pv dans le niveau des prix actuels. Je me lancerai à la recherche d'un rooftop lyonnais à 600k mais me semble qu'il y a rien de potable actuellement à moins de 700k mais c'est hs sur ce topic  

 
Donc si je suis ton raisonnement :  
 
Tu fais un emprunt à 100% du bien
Ton loyer couvre 80% de la mensualité, 70% en comptant les divers frais et vacances locatives.
 
donc imaginons à la fin de ton emprunt que tu revends sur un marché stagnant :
 
tu auras payé 30% de la valeur de ton bien et tu en récupères 100% : j’arrive pas à comprendre le mauvais investissement
 
Après faut pas acheter n’importe quoi à n’importe quel prix. Mais réussir un cash flow positif : dans 90% des cas tu es sur un marché de merde
 
 
Et tout ça sans compter l’éventuel PV sur un marché dynamique. Je comprendrais jamais ce rêve du cash flow positif

 
Dans ton cas, il serait préférable de mettre ton apport dans un bien + qualitatif et avec du levier de crédit.
Genre 30K apport 100K crédit, t'aura autre chose qu'une chambre d'étudiant qui ne se valorisera que très moyennement. Un T2 sympa, même en meublé c'est moins de turnover et une fisca bien + clémente, avec des locataires sympa si tu fais un truc de qualité.
 
Si t'as 3 ans de résultat lmnp avec des recettes fixes, et un cashflow qui grâce à l'apport est très proche de 0/voire légèrement positif, les banques ne te poseront pas de soucis pour emprunter, j'en suis quasi sûr.
 

 
 
Trouve-toi une femme avec de bons revenus et si possible cerises

Ma meuf est pauvre c'est mort . Et je veux pas d'une relation basée sur le pognon c'est les aléas de la vie . J'avais montré un vendu loué rooftop à "seulement" 470k, ça peut être une solution. Ou un rooftop à retaper mais les offres sont inexistantes

ça fait beaucoup de supposition
 
je préfère maximiser d'entrée en payant le minimum du bien, donc perso un crédit qui couvre au minima mensualités de crédit + assurance PNO c'est le mini pour ma part
 
ça ne fait pas un cashflow global forcément positif, mais ça en fait déjà un au niveau de loyer vs. crédit + assu

drap

C'est pas plus. Comme 3 ou 5 ans en tant que RP ?

Ah, donc toutes les villes secondaires qui montent sont des marchés de merde où tu ne feras pas de PV ? Intéressant... Et j'adore le concept de marché de merde qui te permet un cash flow positif aussi!    

6 mois de mémoire, tout les turcs de mon bled font ça Combo construction full black au cul du camion avec la famille + pas d'imposition sur la PV  

Bon j'ai jeté un coup d'oeil à l'encadrement des loyers parisiens.
50% des annonces ne respectent pas la mesure et même en plafonnant le loyer tu peux demander un complément de loyer si tu juges ton bien qualitatif.

Quand les frontières vont recouvrir peut-être que Airbnb repartira. Si ça repart bien je laisse le truc en loc Airbnb sinon revente .

 
Oui effectivement, j'ai pas mis les charges exceptionnelles et l'assurance, mais au pire ça tombe à 3.5 % net.
 
Si tu as le cash, je sais pas j'arrive pas à voir l'intérêt d'emprunter comme un cochon  pour mettre sur une AV qui rapporte moins que ce que coûte l'emprunt ou si tu ne veux pas t'exposer plus fortement à la volatilité du prix des actifs (je serai plus serein si mon bien à 50 k payé cash ne vaut plus que 25 k que mon bien à 300 k qui ne vaut plus que 150 k, payé avec 50 k de cash (et te retrouver avec un beau -100 k).
 
Même ma RP actuelle, j'ai attendu de pouvoir la payer cash. Et ça me rend plus libre vis-à-vis de mon taff, je peux prendre plus de risque Je dois pas être le seul à raisonner comme ça non ? Je me prive du levier mais par ailleurs ça me permet d'être serein pour arroser les marchés actions
 
Là j'ai 150 k de côté mais l'idée c'était de délester un peu de ce qui est mal / pas placé, j'aurais toujours environ 200 k d'apport pour une RP plus costaud dans 3 ans ce qui devrait suffire (là j'aurai pas le choix d'emprunter).
 
Mais la vague verte des élections et les annonces de pénaliser les logements énergivores m'ont bien refroidi là (je pense que ça doit être du D la chambre que je vise).

 
L'hypocrisie à la française, aussi mongol que les voitures sans permis cette histoire

Sinon, pour les histoire de cashflow positif et sans utilisé l’effet de levier en tant que tel, je trouve le crédit in fine très très adapté pour l’investissement locatif !!

Tu empruntes 150K sur 10/15ans, t’as environ 120/150€ par mois d’intérêts.
Tu loues ça pour 600 à 800€ : même avec la TF, les charges et les impôts, ça te fait un bon complément de revenu.
Au bout de 10ans, tu revends le bien (avec pourquoi pas une PV au passage), tu rembourses ton crédit cash.
Et tu recommence !

La pression en cas d’impayé est bien plus faible qu’avec un crédit classique à 600€/mois pour le même montant !

Le seul défaut, c’est que pour avoir accès à ce crédit, il faut au moins l’équivalent en liquidité (voir hypothèque d’un autre bien déjà payé ?) à mettre en nantissement (d’où la remarque tout au début que ça utilise pas directement l’effet de levier)

 
J'avoue avoir également été bien surpris. Techniquement le complément de loyer s'applique pour des choses exceptionnelles mais il semble qu'un gros flou existe.  
Si tu  mets ton complément de loyer dans le bail le locataire a 3 mois pour contester mais c'est toujours plus compliqué de contester quelque chose d'écrit noir sur blanc et que tu as signé en connaissance de cause.  
De mon côté je me positionne sur la fourchette haute du marché mais les biens sont qualitatifs. Si je dois enlever 200 euros pour être dans la médianne de biens très très moyens ca me pose un souci de fond. Cela risque globalement de dégrader le parc privé car les proprio ne vont pas entretenir leurs biens.
 
 
 

Dans la plafonnement du loyer, tu ne compte pas le garage/place de parking déjà.
Et si t’as jardin/balcon/terrasse, c’est un argument valable pour le complément de loyer.

 
C'est juste que tu as peut être une plus forte aversion au risque en immo que sur les marchés boursiers.  
 
Le truc c'est que l'immo c'est pas les actions.  
Ca ne baisse pas de 50% pour un oui ou pour un non. Ça peut cependant être assez illiquide en fonction du bien choisi et de la période (bon vouloir des banques).
Les loyers (dividendes ?) sont quand même très stables à court/moyen et long terme, et contrairement aux prix à l'achat dans certaines zones, loin d'être décorrélés du pouvoir d'achat réél.  
Si le rendement est bon, ça ne coûte finalement pas grand chose à attendre une période de vente un peu plus dynamique.
D'où l'importance du rendement à la base quand même, c'est là où le marché parisien est, je trouve, assez risqué pour l'immo locatif classique, car la performance des projets ne repose uniquement que sur la revente.
 
 
Ton bien vaut acheté 50K, 4% net ça donne 2000€ de revenus par an, 14000€ sur 7 ans (que tu peux réinvestir par ailleurs effectivement)
50K d'apport sur 4 biens à 50K, avec 150K d'emprunt,  
En théorie, tu es protégé d'une baisse de 25%, vu que tu mets 25% d'apport.
Emprunt à 1%
 
Ca te donne des revenus de 8000€ net soit 56000€ sur 7 ans,  
Interêt d'emprunt 10000€ sur 7 ans
 
Désendettement de 46K en 7 ans.
 
En 7 ans, tu as un CRD potentiel de quasiment 104K sur un truc acheté 200K.
Même avec 20% de baisse, tu récupères 56K en 7 ans, donc ab minima ton capital...
 
Avec 20% de baisse sur ton bien à 50K€ en 7 ans, ton bien vaut 40K, t'as gagné 14K dessus (hors réinvestissement), tu récupères donc 54K, comme le cas avec levier.  
 
Avec des taux à 3/4%, ce n'est plus tout la même chose. A 4% c'est 37K d'intérêts payés sur 7 ans. Le levier est très puissant avec les taux bas. Il y a également une niche qui te garantie presque de ne pas payer d'impôt sur tes loyers pendant au moins les 10 prochaines années si tu restes en dessous de 23K de recettes. Ce serait dommage de s'en priver.  
 

Ouais donc en fait ça s'applique aux apparts sans place de parking, sans garage, sans cave, sans balcon, sans, terrasse, sans jardin, sans moulures, sans parquet ancien, sans tommette, 4 murs et un toit, vides et toupourri quoi.

Petite modif: j'ai ajouté le rendement.

2K€ de gagnés pour 8k€ investis, ça fait 25%

Merci le gros retour de pognon frais issus de la trop grande provision pour les FDN

Bah d'un autre coté c'est souvent vrai quand je regarde les biens à vendre.
Faut choisir entre un bon rendement et donc un bien qui va bien souvent être payé les locataires mais où tu vas serrer les fesses pour le revendre, et un bien avec un rendement plutôt pourri mais sachant que le but est la PV, les loyers permettront de soulager un peu le montant du crédit.

Sinon il reste les viagers

J'ai vraiment du mal à totalement suivre tes graphiques. Comme en fait il y a 2 opérations différents, cela brouille les cartes.
Ceci dit, j'ai l'impression que quelque chose ne va pas dans tes calculs: Ton rendement semble énorme au moment de l'acquisition, puis baisse très rapidement. Ci cela était réellement le cas, alors il serait très avantageux de sortir de l'opération juste après l'acquisition, et tu ne resterais pas à regarder ton rendement fondre comme neige au soleil. De manière évidente, il doit donc manquer un élément non pris en compte.
 
 
Et sinon, pourquoi tu as des FDN sur l'opération? Tu as du inscrire une hypothèque pour garantir le prêt?

Ne confondons pas rendement et rentabilité:
Rendement = Somme des revenus nets / Somme des investissements

Avec les données c'est peut-être plus clair:

Date         Invest        Loyer       Rendement (%)
2018 09 750,00 € 0,00 € 0,00%
2018 10 281,85 € 9,74 € 0,94%
2018 11 281,85 € 0,00 € 0,74%
2018 12 281,85 € 0,00 € 0,61%
2019 01 281,85 € 0,00 € 0,52%
2019 02 281,85 € 0,00 € 0,45%
2019 03 281,85 € 1 033,96 € 42,76%
2019 04 281,85 € 47,52 € 40,08%
2019 05 281,85 € 42,96 € 37,75%
2019 06 281,85 € 42,95 € 35,82%
2019 07 281,85 € 44,87 € 34,24%
2019 08 281,85 € 43,76 € 32,87%
2019 09 281,85 € 43,52 € 31,69%
2019 10 281,85 € 40,04 € 30,57%
2019 11 281,85 € 40,42 € 29,59%
2019 12 423,75 € 61,47 € 28,35%
2020 01 423,75 € 43,71 € 26,97%
2020 02 423,75 € 42,65 € 25,77%
2020 03 423,75 € 42,88 € 24,73%
2020 04 423,75 € 43,62 € 23,83%
2020 05 423,75 € 44,74 € 23,06%
2020 06 423,75 € 42,43 € 22,33%

Ce qui est un peu foireux c'est peut-être de considérer le retour de l'excès de provision de FDN comme du loyer, mais en même temps c'est de l'argent qui est issu de l'opération donc c'est bien un revenu.  

Sortir de l'opération tout de suite demande de calculer la rentabilité (c'est ce que j'ai appelé "Gain Total", connerie de ma part, je corrige immédiatement). Si je sors maintenant je perds 18K€.

Oui: hypothèque d'un bien physique. Les banques n'aime pas trop prêter pour de la pierre-papier.

 
Effectivement, c'est plus clair. Donc ton rendement actuel a beau être réel, il n'est pas vraiment intéressant pour "examiner" l'opération. Il serait intéressant de voir quel sera ton rendement au moment du point mort, et quand arrive ce point mort.

Qu'entends-tu par "point mort" ?
 
Le moment où je fini de rembourser mes crédits ?
A la fin du démembrement ?