Reprise du message précédent :

 
Abus de langage. Crédit court = tranquillité d’esprit pour mon mec et ça nous permettait aussi d’avoir un meilleur taux.

 
Encore heureux qu'on ne compte pas les autres sources de revenus dans le cashflow
 
"Bon je dois ajouter 500 € par mois pour autofinancer mais c'est pas grave j'ai eu une augmentation au boulot et ma femme fait un 2ème job"  

 
 
Meilleur taux mais sans doute moins intéressant financièrement au global que d'allonger la durée du crédit pour avoir un meilleur cashflow.
Mais bon ok si c'est la tranquillité d'esprit qui prime    

Drap ça fait longtemps que j'y pense mais je trouve rien de bien fou et j'ai tendance a le dire à quoi bon...

SCPI ça passe?

On peut en parler versus un investissement locatif mais le topic epargne est déjà une belle source d'informations à ce sujet.

 
Aucun investissement locatif pour le moment. Je continue de chercher les arguments pour ou contre.

Avec quel bailleur social ? ta boite ?

 
 
C'est un achat en nue propriété d'un logement social c'est ça ?
NP temporaire sur combien d'années et à quelle décote ? Genre 15 ans et 40 % de décote ?
 
Ça peut être intéressant si achat avec bonne décote pour loger le fils étudiant dans 15 ans
 

 
Salut Doy
 
Je vais te donner mon avis de bailleur  
 
De mon expérience, les banques au premier investissement s'en foute un peu de ton futur loyer et charges.
En fait, elles ne prennent pas trop de risque et regardent si tu peux supporter la charge sans loyer.
 
C'est dans l'analyse d'un deuxième investissement que les banques vont prendre en compte le loyer du premier.
 
Après, les banques prennent souvent que 70 à 80% des loyers comme revenus "stables"
 

Sinon mon XP de bailleur :
 
2009 :  
Recherche d'un investissement locatif, on regarde le dispositif Scellier
Après avoir vu les tarifs délirants des apparts proposés par des promoteurs, on imagine faire de la construction nous même (d'une maison)
Après avoir vu les tarifs délirants des terrains proposés par les constructeurs (souvent des divisions de parcelles), on décide de trouver nous même une maison avec un terrain à diviser.
On trouve un bon plan : une maison pourrie à rénover avec un terrain suffisant pour construire  
On fait donc 2 maisons : Une ancienne rénovée + une neuve en Scellier  
 
2012 :  
Héritage d'un appartement au bord de mer "dans son jus"
Rénovation lourde du bordel et on essaye de le louer en location saisonnière avec une agence  
Au final intérêt très limité et gestion merdique : On vends l'appart au rabais en 2015
 
2014 :  
On cherche à diversifier notre patrimoine immo (uniquement des maisons)  
On veut acheter un appartement mais on trouve que trop souvent les charges de copro sont contraignantes
On se dit qu'on a les moyens d'acheter un immeuble entier. On en visite une 20aines avant de trouver le bon plan
Achat d'un immeuble complètement pourri de 6 apparts
Rénovation très lourdes et locations à des étudiants / jeunes travailleurs
 
2017 :  
Achat d'une maison dans son jus
Rénovation et location  
 
2018 :  
Achat d'un petit terrain à un bon prix
Construction d'une maison en Pinel et location
 
 
Globalement pour le moment, on a fait beaucoup de rénovations qui nous permet d'avoir un gros déficit foncier
On utilise certaine defisc mais en les faisant nous même  
 

 
Ben oui, c’est ce que j’ai dit dès mon premier post. On ne recherche pas la rentabilité / l’optimisation financière en terme de flux. Je crois même qu’on paye le double en mensualité de crédit par rapport au loyer perçu. Ou pas loin. On recherche une capitalisation avec peu de prise de risque (uniquement en terme de capital ici encore). Vu notre surface financière, on peut se permettre de ne pas avoir de loyer du tout en fait, même si c’est pas le but.

Sympa ton XP Professor mais sinon en terme d'enrichissement ça donne quoi ?  

C'est plus intéressant qu'un fond euros quand même?

Ben disons si je regarde mon patrimoine immo locatif (hors RP)  
 
Je dois être à 1 300 k€ en patrimoine brut - 700k€ de Capital restant dû sur mes prêts  
Donc j'ai constitué un patrimoine de 600k€ sans rien dépenser (CF positif sur mes loc et pas d'IR supplémentaire avec le déficit foncier)  
 
J'ai toujours emprunté à 100% pour mes investissements immo  
Et je ne connais aucune banque qui prête pour faire un investissement sur un fond euros

Fonds € il y a toujours un "s" à fonds
Tout comme "en termes de".

Merci Nico    
 

 
 
Alors là bravo, parce que franchement la plupart des investisseurs locatifs sont en cashflow negatif, lourdement impactés en IR, + frais annexes non maitrisés.  
(sur les forums, beaucoup ont tendance à mytho sur leurs perfs net )  
 
   
Mëme les travaux à crédit?  

Oui bien sûr : il faut toujours maximiser le crédit et donc les intérêts déductibles

Edit : et même si j'ai pu dépenser qq k€ sur la période pour avoir 600k€ ... la rentabilité est toujours là ;-)

 
Oui c’est exactement ça : achat de la nue-propriété d’un appartement neuf avec 40% de décote, et récupération de l’usufruit dans 15 ans.
A noter qu’en finançant par emprunt, les intérêts sont déductibles d’une autre opération locative.

Enfin merci pour le topic !
 
EDIT :
 
Ba commençons pour votre retour d'XP.
 
Comment vous en êtes vous sorti pour un état des lieux avec dégâts ?
Je vais bientôt avoir mon locataire en partance (j'ai réussi semble t il à le foutre dehors) et je crains de gros dégâts .. parquet bousillé, meuble ou porte vitrée cassée , plaque de cuisson fendu etc.. bref un locataire de qualité.
 
n'ayant jamais été confronté à ce type de situation et ayant rendu les cautions dans l'intégralité immédiatement , je ne me suis jamais posé la question des procédures.
 
Hormis la retenue de la caution et encore comment justifier les montants ? comment récupérer le reste.. ?  j'imagine que je peux m’asseoir dessus ?
 
Je précise que le l'occupant du logement n'est pas le locataire en titre mais le fils de la locataire et n'ont pas de problème de revenus  (merci le numerus clausus) .

Je ne vois pas le respect du français comme de l'enculage de mouche et en l'occurrence il y avait 2 fois la même faute.

Idem en maths il faut être précis, si mon fils me dit que "100+2 = 101" je vais le corriger et non lui dire que pour 1 près ça passe

Je vais enculer les mouches mais évidemment t'as pas de chiffres précis?
Après vu le nombre d'opérations ça va être pénible a analyser...

Tu as retiré de ton capital tout ce que tu as payé comme mensualités et frais et encaissé comme loyers  ? Là ça me semble assez improbable comme calcul de faire valeur du patrimoine - CRD

Intéressant ce topic ; depuis le temps que le sujet est abordé sur les autres  

OK OK    
 

Dans le respect frer  

 
Effectivement je vais avoir du mal à te trouver les chiffres au centimes près de chaque opération.
 
Je vais essayer d'être plus précis sur les 2 premières maisons :
 
Voilà un petit TCD de mon Excel de suivi :  
 
Maison                      Achat                Travaux          Total général
Neuve (Scellier)     70 000,00 €      167 180,81 €       237 180,81 €
Reno                     96 000,00 €       82 779,13 €       178 779,13 €
Total général        166 000,00 €     249 959,94 €       415 959,94 €
 
 
Montant emprunté au total : 382 319 € sur 20 ans pour une mensualité de 2500€  (taux d'environ 4% !!)
On a fait racheté ces prêts en 2015 et on a maintenant une mensualité de 1952€ (sans changer la durée - fin en 2029)  
 
Le Scellier nous fait gagner en crédit d'impôts 237 180 * 25% /9 = 6588,33€ par an soit 549€ par mois
 
Les loyers nous rapportent 835 + 1168 = 2003 € par mois  
 
On a 1860 de TF sur les 2 maisons par an soit 207 € par mois  
On  doit avoir environ 180€ d'assurance PNO par an soir 15€ par mois
 
Donc le CF est de -1952 + 549 +2003 -207 - 15 = + 378€ / mois soit 4536€ par an
 
Depuis presque 10 ans on a fait aucun travaux sauf un changement de chaudière (qu'on avait gardé de l'ancienne maison)  
 
On a donc mis au départ : 415 960 - 382 319 = 33 641 € (pour payer des trucs pas forcément financeable par les banques)
On a maintenant un patrimoine net d'au moins 415 960 - 242 771 (CRD des prêts) = 173 189
Mais plus sérieusement notre patrimoine est de  500 000 (estimation des maisons) - 242 771 = 257 229
 
On est en train de revendre la maison rénovée : compromis signé à 235 000 € (pour moins de 180 000€ en prix de revient)
 

 
Ben non je n'ai pas retiré de mon capital mes mensualités    
Le patrimoine net s'évalue toujours patrimoine brut - CRD

Ça te donne le patrimoine net mais pas la rentabilité.

Anyway, merci pour ton message puisque tu donnes l'essentiel des réponses : plusieurs dizaines de k€ d'apport, travaux, PV élevée, renégociation des taux. Pas mal d'éléments qui sont difficilement réplicables aujourd'hui malheureusement (prix et taux) ou qui obèrent le rendement (apport)

Très intéressant en tout cas et merci de ton retour détaillé

Merci pour les chiffres Prof.
 
- Pour la vente de ta maison, le montant de PV à payer devrait être assez important du fait du prix d'achat de 96 000 € ?
- Pour ton immeuble : c'est dans une grande ville ou en banlieue ?

Oui on va avoir environ 30k de taxes sur la PV
Donc on va récupérer 200k

L'immeuble est à Nantes

Tu gères toi même ta comptabilité ?
Comment evalues tu ta taxe sur la PV? En fonction de tes amortissements ?

 
Je fais confiance mon notaire    
Il doit me faire le calcul  
J'ai fait une simulation sur un site pour le moment.

Effectivement il faudrait mettre tout ça dans un beau tableau avec les entrées et sorties par an pour calculer un TRI.

C'est vrai que j'ai bénéficié d'évènements qui ont maximiser mon investissement (renego des prets +  PV sur les biens)

Mais même sans ces éléments le calcul de base donnait un investissement sympa :

Disons que oui j'ai mis environ 34k
Sans les PV, on aurait un patrimoine net de 174k env soit 140k de gagné en 10 ans
Et avec un CF de - 170 € / mois  (2040€ par an) si je ne compte pas la renégociation de taux
Donc calcul du TRI :
2009    -34000
2010      -2040
2011      -2040
2012      -2040
2013      -2040
2014      -2040
2015      -2040
2016      -2040
2017      -2040
2018      -2040
2019    174000
TRI        14,79%

Si je n'ai pas fait de conneries

Je n'ai pas regardé les calculs mais je n'en remettais pas du tout en cause la fiabilité ni ton mérite, je souligne juste que faire la même chose aujourd'hui (en particulier à Nantes où les prix montent vite) serait plus compliqué.  
 
Félicitations en tout cas, tu sembles avoir très bien géré ton truc.
 
Investir dans des zones dynamiques est clef, ton exemple le souligne bien, pierre dans le jardin des youtubeurs

Professor est un modèle du genre, et il figure en FP du topic épargne, cité en exemple depuis des années  

Et bien on vient de faire 2 opérations similaires l'année dernière  
 
Un achat d'une maison de 100m² (160k dans son jus) + rénovation pour un coût total de 237k€ loué 1040€  
 
Une construction d'un Pinel de 100m² aussi (terrain de 70k + 140k de constructeur) pour un coût total de 235k€ (en comptant le jardin, les petits bricolages et cuisine) loué 904€  
 
Ces maisons valent déjà presque 300k chacune sur le marché
 
Disons qu'il faut passer du temps pour trouver les bons plans (maison avec du potentiel à rénover ou terrain pas cher)  
 

 
Tu ne veux pas en faire ton métier ? Vu que tu as l'air doué pour ça et passionné.
 
Ça doit te prendre un temps fou.

Prof tu sais que je t'aime bien et je te remercie pour les chiffres, mais faut quand même essayer de pas ecrire n'importe quoi...
En gros ton cash flow est positif sauf que tu as mis 34k€ au départ et que si je ne me trompe pas jusqu'à ce que tu renegocies ton prêt tu etais en négatif tous les mois.
En fait non tu es en négatif tout de long...
Fondamentalement ça change peut être pas grand chose à la rentabilité du truc.
Mais disons que ça fait pas très serieux.
Et ça me fait penser a ma discussion sur convenablement avec kaizer et shriv ou tout le monde semblait trouver des plans à cash flow positif sauf que personne donnait le detail de son calcul...