Reprise du message précédent :

Hello,

Je sais plus si j'avais fais un update sur le sujet.

Petit recap

Bail signé en 02/2020.

avril 2023 : Jugement rendu constatant la résiliation du bail, ordonnant l'expulsion, et condamnant le locataire au paiement de loyers, charges et indemnités d’occupation.

mai 2023 : Commandement de quitter les lieux signifié au locataire.

juin 2023 : Confirmation que le locataire n’a pas remis les clés et qu'il avait un délai de deux mois pour quitter les lieux.

Juillet 2023 : Le locataire effectue quelques paiements (18/07/2023 et 19/07/2023).

Avril 2024 : L'assurance demande à l'huissier de reprendre les procédures de recouvrement et d’expulsion.

Octobre 2024 : Courrier précisant que la préfecture n'accorde pas le concours de la force publique

Depuis un an, j'ai relancé la GLI qui ne peut que constater l'absence d'action de la préfecture.

J'ai décidé de reprendre les choses en main. Je vous tiendrai au courant.

 
Je ne recommande pas cette garantie, perso.
elle ne couvre que certains profils de locataires (souvent jeunes ou précaires), avec un plafond de loyer qui peut être inférieur à l’encadrement des loyers.  
Le remboursement par Action Logement est très long et implique des démarches administratives complexes. Elle ne garantit pas la dégradation du logement, et surtout sa couverture s’arrête dès que le bail ou les conditions ne sont plus respectés.
 Enfin, elle peut donner un faux sentiment de sécurité si le locataire devient difficile à gérer ou insolvable.  
 
Je pense qu’il vaut mieux prendre une gli, même payante, ou un acte authentique. L’acte exécutoire qui évite de passer par un jugement pour envoyer un huissier en cas de non payement du loyer.  
 
Et pour rester sur Lyon, je suis entrain de mettre le mien en bail code civil, je passerai d’un rendement de 3,1% à 5,2% brut. Le Contrat sera signé directement avec une entreprise. Gros point noir, je ne sélectionnerai pas le locataire.  

@croustx: si c'était à refaire tu choisirais la meme voie ?

Merci pour le témoignage, c'est toujours intéressant
Ce locataire représente quel % de tes revenus locatifs ?

Et il se passe quoi en attendant, la GLI te verse les loyers ? En cas de dégradation ça donnera quoi ?

Je comprends que dans ton cas, en "grande ville chère", les plafonds Visale sont trop bas et reviennent à récupérer tous les précaires du coin.
Quand je vivais en IDF, Visale dans ma tête c'était un peu pour les précaires-profils-pourris, je n'avais jamais approfondi le sujet (alors que j'aurais pu parfois y prétendre) parce que Visale était très négativement connoté.

Alors qu'en province, les plafonds Visale sont très suffisants pour moi en tant que proprio (en gros, je propose des T2 meublés dans les 600€/650€) et ça me permet d'avoir à la location soit des étudiants, soit des jeunes actifs.
Les jeunes actifs en question gagnent bien souvent plus de 2000€ par mois, le loyer est correct par rapport à leurs revenus, et je loue des logements décents, récents et agréables, donc ils y restent plusieurs années généralement, avant que la vie les mène ailleurs. Bref, Visale me semble très adapté à ces profils.

Mais ça m'intéresserait de savoir d'où te vient cet avis sur Visale.
Perso, c'est en discutant avec un confrère bailleur dans la même région que moi (et qui était justement ultra satisfait de la prise en charge par Visale pour expulser une locataire et la faire payer) que j'ai réalisé tout l'intérêt de cette garantie.
Maintenant je ne prends que des locataires éligibles à Visale.

elle ne couvre que certains profils de locataires (souvent jeunes ou précaires)
=> Oui, ça fait exclure les seniors par exemple, perso je pense que Visale devrait s'élargir à un public plus large, mais je ne vois pas de souci particulier avec les publics déjà acceptés aujourd'hui pour la garantie

avec un plafond de loyer qui peut être inférieur à l’encadrement des loyers
=> C'est un problème dans les grandes villes où les loyers sont très couteux, mais pas forcément en petite/moyenne ville

Le remboursement par Action Logement est très long et implique des démarches administratives complexes.
=> Est-ce que ça vient d'une expérience perso ? D'un ami ? Comme indiqué au dessus, le seul témoignage IRL que j'ai eu d'une personne faisant entrer en jeu la garantie était très positif pour ma part, et l'action avait été rapide

Elle ne garantit pas la dégradation du logement
=> Pour le coup, c'est faux :"Depuis le 1er février 2019, Action Logement a élargi le champ d’action de sa garantie afin de faciliter encore plus l’accès à la location des jeunes et des actifs en insertion ou en changement d’emploi (CDD, intérim, mobilité…). En plus de sa garantie loyers impayés, Visale prend dorénavant en charge vos frais de remise en état du logement en cas de dégradations imputables à votre locataire, à hauteur de 2 mois de loyers et charges." Source : https://www.visale.fr/visale-baille [...] nlocative/
Alors certes, 2 mois c'est limité mais ce n'est pas forcément moins bien qu'une GLI (payante)

et surtout sa couverture s’arrête dès que le bail ou les conditions ne sont plus respectés.
=> Je ne comprends pas cette partie de ta phrase

elle peut donner un faux sentiment de sécurité si le locataire devient difficile à gérer ou insolvable.
=> Tu veux dire que le bailleur se sent faussement couvert ? Je n'ai pas trop compris ce que tu veux dire là non plus

Si c'est l'entreprise qui gère le bien, je trouve ça assez rassurant. Les locataires n'ont pas intérêt à créer un conflit avec leur employeur donc devraient être respectueux, et les entreprises ont généralement les reins plus solides qu'un particulier et si ton bail est bien rédigé, je pense qu'elles prendront en charge les remises en état nécessaires si un jour le cas devait arriver. Le plus important est de bien rédiger le bail IMHO, tu comptes passer par un avocat/notaire ?

Visale c'est au moins aussi bien qu'une GLI et gratuit.

Dans tous les cas il faut respecter le formalisme pour expulser un locataire  légalement donc avoir Visale qui te tient la main et t'oblige à respecter le processus, je ne vois pas où est le problème.

C'est pas comme si les GLI privées étaient notées 5 étoiles et réputées pour leur gentillesse et qualité de la couverture... Perso je louais sans GLI avant, maintenant je loue avec Visale, c'est gratuit, c'est mieux que rien et mieux que la plupart des GLI payantes donc de quoi se plaindre ?

ça c'est ton ressenti, basé sur pas grand chose amha
t'es bien affirmatif

Non c'est basé sur les avis des utilisateurs, pas mon ressenti.
Il y a des GLI mieux, d'autres moins bonnes, Visale est dans la moyenne mais est gratuite.
Je pense que si j'avais des locataires à risque, je prendrais surement la meilleure GLI payante pour etre encore plus tranquille, mais dans le cas de bons profils, je ne vois pas pourquoi aller payer.

ça vaut donc pas grand chose, les mauvais avis ne sont pas forcément très visibles, tout le monde ne se plaint pas sur le net quand il y a des problèmes, surtout les propriétaires bailleurs qui sont souvent des boomers
 
pour le reste, chacun voit midi à sa porte

 
Clairement, je suis serein grâce à la GLI.
J'ai, au max, avancé 3 mois de loyer.
 
Maintenant, il reste à voir dans quel état je vais récupérer ce logement (si je le récupère)
 

 
Il représente 15% de mes revenus locatifs.
Et en attentant, j'ai les sous de la GLI.
 
J'ai 20k€ d'assurance en cas de dégradation à la récupération du logement ...

veuillez m'excuser j'ai effacé mes 2 messages inutiles
je voulais dire qu'un début d'activité 15/12 risque de couter très cher  
- bilan + déclarations fiscales pour 15 jours d'activité
- charges sociales 4 tr 2025 idem
 
=> sera plus cher que ton demi loyer

Sauf si on considère que déclarer au 1er janvier suivant lui fait perdre l'amortissement/le passage en charge des frais de notaire.
Bref, à lui de voir les risques qu'il prend (ou pas) vis à vis des impôts, chacun fait comme il le souhaite
 
En même temps, attendre janvier peut être malin, en fonction du couperet fiscal qui tombera (ou pas) sur les LMNP avec le PLF il pourra changer d'avis et démarrer en 2026.

C'est bien la première fois que j'entends ca. En général les gens laissent justement plus facilement un avis quand ils sont mécontents, y a qu'à voir la quantité de sites sur trustpilot notés en-dessous de 2/5.

C'était laquelle du coup ? Ca peut faire une bonne adresse.
 

 
Un truc proposé par le constructeur de l'époque  
 
https://www.filhetallard.com/

J’utilise Visale depuis 2 saisons, heureusement sans besoin d’intervention, mais je suis déjà à la limite du loyer accepté (600€ hors IDF pour un studio).
Je serai contraint d’aller voir ailleurs lors de ma prochaine augmentation.
 
Donc Visale me semble solide, mais pas toujours applicable dans les grandes villes hors Paris en raison de leur plafonds sur les loyers couverts.

bah l'écrasante majorité des bailleurs sont des boomers peu connectés, donc déjà...
 
ensuite sans forcément que Visale soit mauvaise en tant que telle, elle ne couvre pas de manière aussi large qu'une GLI, cf. les loyers max assurés par ex.

Je n'ai pas de GLI mais en vous lisant je me demande si cela peut être mis en place en cours de bail ?

En même temps, les saisonniers c'est un cas particulier.
 
Mais pour les limites standard*, je trouve dommage qu'elles ne soient pas indexées sur l'IRL chaque année. Ce serait plus simple que d'attendre que ce soit augmenté toutes les X années.
*1 500€ Région Île-de-France / 1 300€ pour le reste de la France

Il y en a qui peuvent être mises en place en cours de bail il me semble. Ils vont vérifier que tu n'as pas d'impayé en cours et que tout est OK.

 
Attention, bon à savoir avant de se lancer avec Visale :  
 
"Le plafond de loyers des étudiants est moins élevé : 800 € en Île-de-France et 600 € pour le reste de la France."

Intéressant, je ne l'avais pas en tête.
Sachant que si l'étudiant a certains revenus, ils peuvent être pris en compte pour augmenter ce plafond :

Les étudiants sont éligibles sans justification de ressources dans la limite d’un loyer forfaitaire de 800€ en Région Île-de-France et de 600€ pour le reste de la France. Un étudiant boursier ou salarié peut augmenter son loyer plafond en fournissant une notification définitive ou provisoire de bourse d’état ou les justificatifs relatifs à ses revenus (contrat de travail, bulletins de salaire…).

 
La GLI t’as payé pendant combien de temps ?
Du coup une GLI en particulier à conseiller ?

 
Si c'est l'entreprise qui gère le bien, je trouve ça assez rassurant. Les locataires n'ont pas intérêt à créer un conflit avec leur employeur donc devraient être respectueux, et les entreprises ont généralement les reins plus solides qu'un particulier et si ton bail est bien rédigé, je pense qu'elles prendront en charge les remises en état nécessaires si un jour le cas devait arriver. Le plus important est de bien rédiger le bail IMHO, tu comptes passer par un avocat/notaire ?[/quotemsg]
 
 
Oui je parlais pour le cas de Lyon. Le plafond de la garantie visale me semble trop bas vs celui de l'encadrement des loyers. Une GLI ne coute pas très cher et plus simple à mettre en place. Et tu te fais rembourser bien plus rapidement d'après ce que j'ai observé ces dernières années. Par exemple un locataire qui passe soustutuelle et n'a plus pouvoir de signature, la GLI permet le transfert facilement ,alors que la visale a mis 3mois à valider ce transfert.  
Lorsque tu es à l'étranger comme MrPoney, une GLI me parait préférable.
De plus la GLI te commente ton draft de bail si il y a des erreurs ou manquements , et memes les notaires laissent des clauses manquantes !  
 
 

 
Oui,  c'est juste que je n'ai pas l'habitude de procéder comme cela.  
Pour le bail, je passe par mon notaire et mon avocat/fiscaliste.  
Je dois signer la semaine prochaine, je pourrais vous faire un retour d''expérience si ça vous intéresse.  

Ah oui, j'ai des 1 chambre et le loyer max est bien plus élevé.

Oui ca devient un problème, j'ai un appartement qui vient d'arriver à 1.300e et leur palier n'est pas réévalué depuis des années. En meme temps si je paye 50e/mois pour une GLI pour louer 1.350, je n'y gagnerai rien.. Donc situation compliquée
 

 
Ca fait bientôt 6 ans

Anecdote CFE  
 
L’an dernier j’ai reçu une CFE fausse (en ma défaveur) car j’étais considéré comme faisant de la location courte durée ce qui n’est pas le cas. L’erreur venait de mon code NAF.  
 
Les impôts avaient corrigé et en parallèle j’ai rectifié mon code auprès de l’INSEE.  
 
Je viens de recevoir ma nouvelle CFE, j’étais confiant vu que tout est à jour.  
 
Par sécurité j’ai contacté les impôts pour valider.  
 
Ils m’ont encore considéré en courte durée et cela doit encore être corrigé.  
 
On ne peut faire confiance à personne :-D

Tu pourras demander un indemnisation à la Préfecture, c'est Nicolas qui paiera.
 
C'est quel département ?

 
C’est à mon avis tout simplement que ta réclamation avait été traitée pour 2024 mais qu’ils avaient eu la remontée des bases d’impositions qui avait eu lieu pour 2025 (c’est au premier trimestre semble-t-il).
D’où ton avis CFE 25 erroné. En revanche, pour 2026 et suivants, tu es tranquille.
 
Tu n’es pas concerné mais il me semble avoir vu passer dans un journal économique que ceux qui font de la courte durée ou saisonnier devaient rapidement s’enregistrer quelque part en sus des démarches habituelles (je crois me rappeler que cela permettra aux communes de cibler plus facilement les airBnB).
 

Je pense à toi en voyant cet article :

 
Je pense que c’est ça oui. Mais tout de même il faut vraiment faire attention sinon je payais plein pot pour rien.

 
C’est un peu le soucis du tout automatisé (INPI qui remplace les centres de formalités avec les humains de l’Urssaf, de la chambre des métiers, etc. qui corrigeaient pas mal de trucs ainsi que la resdescente aux impôts qui nécessitait une vérification pour créer le dossier).
Il faudrait également un avis CFE plus détaillé qui permettrait aux professionnels d’identifier plus facilement les incohérences.
Heureusement, avec la messagerie, c’est plus efficace et rapide pour les interroger par rapport à l’envoi papier  

Pour info l'amendement sur le Lmnp au réel  a été retiré en faveur d'un amendement  visant à supprimer l'amortissement pour uniquement les futures acquisitions. Cet amendement n'a également pas été adopté. Un an de sursis donc. Tactiquement si cet amendement avait été adopté le sujet du lmnp n'aurait plus été abordé dans le futur. Là nous ne sommes pas encore tirés d'affaire.

Bonjour,
 
À la suite de la lecture de cet article publié dans Capital, j’ai le sentiment que les règles relatives aux mécanismes d’amortissement sont sur le point d’évoluer.
 
Pour la location nue dans le neuf, au régime réel foncier :
 
Amortissement annuel compris entre 3,5 % et 5,5 % du prix d’acquisition, sous réserve d’une mise en location d’au moins 12 ans.
Le taux maximal de 5,5 % serait conditionné à une mise en location à un loyer inférieur de 15 % au prix du marché, ou dans le cadre d’une location sociale ou très sociale.
Plafond annuel : 8 000 €.
Pour la location nue dans l’ancien, au régime réel foncier :
 
Amortissement annuel compris entre 3 % et 4 % du prix d’acquisition, pour une durée de location d’au moins 12 ans.
Le taux de 4 % serait réservé aux locations sociales ou très sociales, avec en complément la réalisation de travaux représentant au minimum 20 % de la valeur du bien.
Plafond annuel : 8 000 €.
Pour la location meublée au régime réel simplifié BIC :
 
Amortissement limité à 2 % par an de la valeur du bien.
J’ai du mal à saisir la logique de ce changement, en particulier la raison pour laquelle la présence de mobilier conduirait à un taux d’amortissement inférieur. Le raisonnement sous-jacent m’échappe.
 
Par ailleurs, jusqu’à présent, la part du foncier n’était pas amortissable en LMNP (50 % à Paris, 25 % en province, 5 % en zone rurale). Avec cette nouvelle approche, les propriétaires parisiens semblent bénéficier d’un avantage comparatif par rapport aux autres.
 
Je m’interroge également sur la mise en place d’un taux fixe appliqué sans limite de durée. Auparavant, une fois le bien entièrement amorti, les amortissements prenaient fin. Désormais, le dispositif semble maintenir un pourcentage constant appliqué à la valeur initiale du bien au démarrage de l’activité.
 
Enfin, pourriez-vous m’indiquer si ces mesures s’appliqueraient uniquement aux biens acquis à partir de janvier 2026, ou si une forme de rétroactivité est envisageable ?

En ce qui concerne les amortissements limités à 2% il s'agit de l'amendement 3969. Cependant je vois que son amendement parent est le 582 qui couvre dans son périmètre les nouvelles acquisitions. Je ne suis pas spécialiste mais il me semble que le champ d'application concernerait donc les flux à venir et non les stocks

 
Ma GLI chez AXA a un plafond maximum de 100 000 € de loyers impayés remboursés.  
Avec un loyer de 1000 €, ça fait seulement 100 mois (4 an et 4 mois). Au vue de ton expérience, j'ai l'impression que c'est pas suffisant et que les expulsions peuvent prendre plus de temps. As tu un plafond dans ta GLI également ?
 
Merci

Du coup est ce que vous avez une GLI en particulier à conseiller ?  
La mise en location de mon premier investissement locatif approche, je serai preneur d’une bonne GLI

J'ai la  GLI : "choisis bien ton locataire", aucun problème depuis des années  

Tu as de la chance c'est tout

La chance n'a strictement rien à voir.

Sinon, j'aurais été jouer au loto  

lol

Alors c'est que tu connais de bonnes incantations

C'est une filiale de l'assurance "j'ai un gros melon" ?