Reprise du message précédent :
donc autant ne pas faire les travaux avant.

 
La moitié en bâtiment agricole sera peut être à faire recodifier en Habitation par le cadastre (SDIF). A vérifier sa situation quoique tu fasses ensuite.
 
Personnellement, je commencerais les travaux tranquillement sans me presser pour terminer dans X années plus ou moins dans la période où l’usufruit risque de s’éteindre.
Ainsi, lorsque tu récupères la pleine propriété, tu as un bien prêt à louer et tu lisses tes dépenses.

Ca reste une réflexion pour un projet lointain

 
Ils se basent sur ta déclaration 1447-C-K (aussi appelé Cerfa 14187*10) que tu as faite au début de ton activité. C'est toi qui a donné les infos qui déterminent ta CFE

 
Il y a également le bail transmis (si pas au domicile ou boîte de domiciliation) avec la réponse au questionnaire (lors de la lettre d’accueil).
 

Ah ok. Merci pour les info

Petite question pour la garantie visale, j'ai vu qu'il ne fallait pas dépasser 1300€ de loyer hors idf.
 
Mon loyer + charges sera de 1300€. Si j'augmente le loyer en suivant l'indice et donc qu'il dépasse 1300€ dans 1 ou 2 ans, ca marche toujours?

Pour moi elle marche tjrs si tu as suivi l'augmentation légale. Elle fonctionne sur la base du montant inscrit au bail initialement.

Ca me semble logique mais je préfère poser la question, merci  

Salut les jeunes
 
Petite question d’ordre fiscal / comptable
 
Je signe un appartement LOUÉ, le 15 décembre.
 
A priori, il y aurait un prorata de loyer que la propriétaire devrait me verser. Normal.
 
Mon comptable me dit de refuser le loyer, lui laisser, pour déclarer un debut d’activité LMNP au 01:01:2026, et ainsi éviter que je doive faire un bilan comptable pour 15 jours d’activité en 2025, comme j’aurais perçu des revenus.
 
Est ce correct ? Je peux signer le bien vers le 15 décembre, ne pas percevoir de loyer pour 2025, et déclarer le debut d’activité au 1er janvier 2026 ? Niveau amortissement etc, pas de repercussion si je déclare pas mon LMNP à la date de mon acquisition ?
 
Merci pour vos conseils, c’est un peu flou pour moi !

1- on est pas jeunes
2- ca me semble foireux car le LMNP va débuter au 15/12 pour moi et un "refus de loyer" peut être retoqué par les impôts je pense. Enfin, je dirais que c'est un quand même un LMNP, même avec 0€ de revenus, pour 2025 si refus du loyer.

En quoi un refus de loyer serait retoqué par les impôts ?
 
Au 15, le loyer aura été perçu par la propriétaire. Rien ne l’oblige contractuellement à me rendre la quote-part.  
 
Pourquoi le LMNP commencerait au 15/12 ? À priori on a 15 jours pour déclarer le statut….

Tu as 15 jours pour déclarer mais ça ne change pas la date effective du début de LMNP à mon sens.
 
Ce n'est pas "Le début peut être fixé dans une plage de 15 jours qui vous va" mais plutôt "Vous avez 15 jours pour déclarer la date de début effective".

De ce que j’ai compris la date de début effective correspond à la date où tu exiges le premier loyer. Ce qui matérialise le côté entrepreunarial de la démarche d’acquisition du logement.

Je tenterais le coup, j'estime à 1% la probabilité que ca dérange le fisc et qu'ils s'amusent à te remonter les bretelles pour un détail aussi insignifiant, d'autant plus que le refus de loyer prouve ta bonne foi.

Je ne comprends pas où tu as pu voir que la date de début effective correspond à la date où on exige le premier loyer.

Typiquement, même si tu achètes un logement vide le 1er décembre pour faire des travaux et que tu le loues le 1er février, ton activité commence en décembre et est déclaré dès cette année là.
En revanche, le fait que l'appartement ne soit loué qu'à partir du 1er février fait que tu ne peux commencer à amortir le bien comptablement que l'année de première mise en location (et pas l'année d'acquisition).
Donc je ne comprends pas cette histoire de loyer comme marqueur de début d'activité.

Est-ce que ce que tu veux faire correspond à ce qui doit être "normalement" fait ? Non.
Est-ce que la probabilité de se faire chopper par le fisc est élevée ? Je ne me prononcerais pas dessus.
Est-ce que la sanction associée serait élevée ? Je n'en ai aucune idée, mais perso je n'aurais pas envie de subir le stress associé, c'est une question de tempérament.

Est-ce que tu ne peux pas juste t'arranger pour signer le 1er ou le 2 janvier ?
J'ai fait ça pour un de mes biens. Ca avait un peu trainé coté vendeurs, ils voulaient qu'on signe 2e moitié de décembre, je leur ai dit "Ok pour décaler, mais dans ce cas ce sera le 2 janvier pour moi, car ça me simplifie vraiment les choses comptablement". Ils ont accepté sans souci.

Edit : Si tu achètes en décembre mais que ton début d'activité n'est qu'en janvier suivant, je pense que dans l'absolu, tu n'as plus le droit d'amortir tes frais de notaire. On revient à un cas de "Je suis déjà propriétaire de ce bien, et je décide à un instant T de le mettre en location meublée". En même temps, c'est compliqué car le locataire est déjà en place...

/mylife
 
Je suis un peu ouf avec l'instabilité fiscale actuelle : je viens de faire une offre pour un nouvel appart que je compte mettre en meublé. Mon nouvel objectif de vie est de franchir le seuil LMP, je sens qu'à peine le seuil franchi, une nouvelle réforme fiscale me le fera regretter

J'adore la fuite en avant de constater l'instabilité fiscale francaise et faire un all-in sur l'immobilier
Mais tu as raison sur un point : la France favorise souvent (toujours?) les gros, organisés sous forme d'entreprises, au détriment du petit investisseur qui possède un ou deux lots. C'est un pays où il faut etre pauvre.. ou très riche, mais surtout pas jouer au milieu.

Voici ce que me dir chatgpt (ca vaut ce que ca vaut) concernant l’amortissement des FDN

Les frais de notaire sont liés à l’acquisition, pas à la date de début d’activité
 • Les frais de notaire (droits d’enregistrement + émoluments + débours) sont considérés comme une composante du coût d’acquisition du bien.
 • En LMNP au régime réel, ils sont capitalisés (ajoutés à la valeur du bien) et amortis sur la même durée que l’immeuble (souvent 25 à 30 ans).
 • Même si l’acte est signé le 15 décembre 2025, tu peux intégrer ces frais dans la base amortissable à partir du 1er janvier 2026, puisque ton activité débute à cette date.

En clair : le bien entre à ton actif au 01/01/2026 pour la comptabilité LMNP, et tu commences l’amortissement complet (bien + frais de notaire) à cette date.

⸻

Fiscalement, c’est cohérent
 • Le fisc ne te demandera pas d’amortir sur 2025 si tu n’as aucune activité LMNP cette année-là.
 • Le fait générateur (acquisition) a eu lieu en 2025, mais le fait économique (exploitation en meublé) débute en 2026.
 • Tu fais donc débuter ton plan d’amortissement à la première année d’exploitation : 2026.

⸻

Ce qu’il faut faire
 • Ton comptable enregistrera l’achat du bien en 2026 à sa valeur d’origine (prix + frais de notaire + mobilier éventuel).
 • Il établira un plan d’amortissement à partir du 01/01/2026.
 • Rien à déclarer ni amortir sur 2025.

Est-ce que tu ne peux pas juste t'arranger pour signer le 1er ou le 2 janvier ?
J'ai fait ça pour un de mes biens. Ca avait un peu trainé coté vendeurs, ils voulaient qu'on signe 2e moitié de décembre, je leur ai dit "Ok pour décaler, mais dans ce cas ce sera le 2 janvier pour moi, car ça me simplifie vraiment les choses comptablement". Ils ont accepté sans souci.
 
Si j’avais su avant je l’aurais fait, mais j’ignorais ces subtilités comptables …
 
Après l’idée de refuser le prorata du loyer + amortir au 01/01/2026 vient de mon EC, qui gère m’a t il dit entre 500 et 550 biens en LMNP dans son agence (fiducial pour ne pas nommer). Je vous avoue qu’interieurement je me dis qu’il sait quand même ce qu’il fait, mais mon doute naturel envers ce qu’on me raconte me pousse quand même à me renseigner plus largement, notamment ici, où l’on trouve de bons conseils.

En toute transparence, ma comptable (peu compétente) est de Fiducial, et je n'en peux plus de ses erreurs.
Genre 15k€ d'erreur sur la valeur d'amortissement des biens que j'achète, parce qu'elle sort ses chiffres du chapeau (notamment à cause d'un sous effectif chronique, certes, peut-être que si elle avait de meilleurs employés ça irait mieux, mais merde à la fin, je paye pour que la compta soit faite).

Quand j'ai osé demander une explication sur la valorisation fausse de deux appartements dans ma compta, je me suis fait vertement envoyer paitre, parce qu'elle n'avait "pas à justifier son travail" (WTF ?!).

L'année d'après, j'ai quand même re-soulevé le problème parce que vraiment, je ne comprenais pas d'où sortaient ses chiffres erronés et que l'erreur était vraiment significative.
Elle m'a envoyé chier 3 fois, puis a fini par réaliser que ah ben si, oups, la grosse erreur.
Il a fallu re-déposer les liasses correctives...  

Absolument tout ce qu'ils font est bourré de fautes.

Note : L'erreur énorme était en ma faveur, et pourtant c'est à moi que les impôts auraient cherché des noises en cas de contrôle fiscal, pas à Fiducial.

J'ai également appris qu'ils envoyaient en direct un document aux impôts sur les amortissements reportés.
Je l'ai réclamé.
Bien évidemment, il était... complètement faux ! Là aussi, j'ai du leur envoyer les bons chiffres, et ils ont corrigé et re-soumis aux impôts.
C'est vraiment lunaire, ce cabinet comptable.

Et tous les cabinets comptables de la région sont sous l'eau et ne répondent pas quand on veut devenir client, donc je ne pense même pas que ce soit forcément mieux ailleurs...

Bref, ce qui m'agace le plus, c'est qu'elle ne s'excuse jamais quand elle fait des conneries, sachant que pour le moment, petites ou énormissimes, il y en a tous les ans des conneries.
Un cabinet n'en est pas un autre, ça dépend beaucoup des gens. Une agence Fiducial peut être incompétente tandis qu'une autre sera peut être géniale.

Mais ma conclusion, c'est quand même qu'ils s'en foutent de faire des erreurs.
Au début ça me rassurait de me dire que j'avais une experte comptable pour contrôler et valider ma compta. Mais avec du recul, franchement je crois que tout me retomberait sur la gueule...

D'autant plus que tu verras que Fiducial (qui n'est pas donné) te fera de la pub pour que tu prennes leur assurance (payante) pour te soutenir en cas de contrôle fiscal. Très rassurant

Enfin bon...

Et par rapport à ton message précédent, perso je ne lis plus les messages où les gens disent "Chat GPT a dit que" car perso ça m'agace. Chat GPT ne dit que de la merde et ce que les gens veulent entendre. Sur la fiscalité immo il raconte de la merde en barre 95% du temps. Autant je veux bien aider quand les gens ont fait des recherches sur le net, mais Chat GPT perso c'est no way. Tu vas lui pointer sa merde, et là il va te répondre comme un lèche cul "Ah oui j'ai faux, je suis désolé, tu as tout à fait raison" et il va te ressortir une connerie encore plus grosse que la précédente.
Encore si tu fais des recherches sur le net et qu'on regarde tout ça ensemble, je trouve ça intéressant. Si tu discutes des propos de ton expert comptable, ça peut aussi être super intéressant pour qu'on voie s'il te raconte de la merde ou pas. Mais Chat GPT au bout d'un moment, faut savoir lui dire fuck

Tiens, voici la réponse de Chat GPT à Chat GPT (contre-keums)  

Pour la petite histoire, pour les frais de notaire tu as deux options :
- les passer à 100% en charge la première année
- les intégrer dans la valeur du bien (sachant qu'en général il y a 10-20% de la valeur du bien non amortissable car liée au terrain, ça veut dire que tu perds 10-20% de l'amortissement possible (et que le reste est amorti jusqu'à 30-50 ans selon le bien, donc tu vas rarement jusqu'au bout))

A ton avis, quelle est l'option que ma comptable Fiducial™ a choisi dans mon dos sans me le dire, sachant que le choix fait sur le premier bien doit ensuite être repris sur TOUS les autres biens en LMNP ?

(Merci Fiducial pour m'avoir couté 80k€ par ce très subtil choix comptable. Good job. )

 
baisse tes autres revenus et tu deviendras LMP

A quelle période de l'année prenez-vous votre comptable type DECLA ou JDMM ? Maintenant ou plutôt en janvier ?

 
La personne qui m'a donné cette recommandation est le directeur de l'agence Fiducial. Evidemment il y a des pommes pourries partout (et j'ai lu pas mal de trucs sur Fiducial qui font froid dans le dos... pour l'instant je croise les doigts, pas trop de grosses merdes sur la compta de la boite, mais c'est une compta simple...).
 
Mais comme tu dis, si connerie il y a, c'est toi qui assume et pas le cabinet comptable. Donc le conseilleur n'est pas le payeur. Après je me dit qu'il aurait eu tout intérêt "commercial" à me dire qu'il fallait absolument faire une liasse pour 2025, plutôt que de m'inciter à faire le contraire. Mais c'est pour ça que de nature je suis toujours méfiant et je croise les informations.  
 
En ce qui concerne ChatGPT, j'ai bien précisé "ça vaut ce que ça vaut". J'ai pas dit que je prenais pour argent comptant ce qui est écrit, d'autant que tu as totalement raison, dès que tu lui pointe des erreurs évidentes, bizarrement il s'excuse et te donne la bonne réponse, alors que son ancienne réponse paraissait parfaitement logique et argumentée et ne souffrant d'aucune contradiction possible. J'ai fait des recherches sur le net mais j'ai pas trouvé grand chose de probant. Peut-être devrais-je poster sur un forum de fiscalistes ou d'experts comptables...
 
En ce qui concerne ton "contre ChatGPT"  
 

 
ça se tient également... Je viens de redemander à ChatGPT avec un un nouveau pitch, et il me dit la même chose que toi...   Quel enfer...
 
 

Bah moi quand je vois comment je galère pour récupérer des élements de certains dossiers comptables

 
C’est comme l’IR non ? La liasse doit être validée avant mai/juin c’est ça ?

Oui mais en général je lançais cela en décembre donc je me pose la question

Salut les bailleurs,

Actuellement propriétaire de 3 studios en LMNP acheté en nom propre, je m'interroge quant à la pertinence de transférer ces bien en SCI à l'IS.

A ce stade c'est purement de l'exploratoire.

Des témoignages sur le sujet en terme de process et de coûts ?

Merci !

Si tu ne précises pas le but de la manoeuvre et ton objectif patrimonial ca sera dur de te répondre.

En effet ! J'anticipe un rabot sévère sur le LMNP le rendant trop impactant pour mon IR.

La SCI à l'IS est bien pour garder les gains dans la SCI et déférer le paiement des dividendes/faire fructifier sans se verser de dividendes.

C'est bien si ton taux marginal est élevé et que ton but est de faire fructifier le patrimoine sans profiter de la rente, et/ou te payer une rente plus tard quand c'est fiscalement plus intéressant si tu anticipes par exemple une baisse des revenus.
En revanche si le but est de te payer dès maintenant, ca peut revenir plus cher à cause de la double imposition (IS+IR).

L'avantage avec Décla.fr (de mémoire par rapport avec JD2M que j'ai utilisé pour ma 1ere déclaration), c'est que tu peux commencer à rentrer tes recettes et dépenses tout de suite. C'est que quand tu veux soumettre ta liasse que tu dois payer.

 
Oui ce point est clair pour moi. Maintenant les studios sont à mon nom propre tout comme les emprunts. Je n'ai aucune idée de la manœuvre et des frais associés que cela entrainent de faire passer sous une SCI. J'ai commencé à regarder et vais me rapprocher de mon Notaire mais je me demandais si c'était déjà un sujet pour certains.

 
 
Va voir un avocat plutôt...

plutôt un bon expert comptable

 
 
bof...
 
un EC ca sert juste à faire de la compta/bilan
 
Un bon cabinet d'avocat pourra cadrer de manière plus sérieuse l'ensemble d'un dossier d'optimisation fiscale et patrimoniale.
 
Et je dis cela alors que je bosse en cabinet EC (avec une grosse spé auprès de client avocat)

 
pour passer de nom propre à SCI il faudra vendre. donc frais de notaire.
 
Autant vendre et garder le cash ou acheter d'autres biens.

Mieux, un avocat fiscaliste.

Tu peux contrer ça avec un apport des biens en nature à la SCI. Il y aura les émoluments du notaire, mais seulement ~5% de taxe (au lieu des ~19% en cas de cession + rachat).
Mais du coup ça fera une SCI avec un capital social élevé.

Hello,

Je sais plus si j'avais fais un update sur le sujet.

Petit recap

Bail signé en 02/2020.

avril 2023 : Jugement rendu constatant la résiliation du bail, ordonnant l'expulsion, et condamnant le locataire au paiement de loyers, charges et indemnités d’occupation.

mai 2023 : Commandement de quitter les lieux signifié au locataire.

juin 2023 : Confirmation que le locataire n’a pas remis les clés et qu'il avait un délai de deux mois pour quitter les lieux.

Juillet 2023 : Le locataire effectue quelques paiements (18/07/2023 et 19/07/2023).

Avril 2024 : L'assurance demande à l'huissier de reprendre les procédures de recouvrement et d’expulsion.

Octobre 2024 : Courrier précisant que la préfecture n'accorde pas le concours de la force publique

Depuis un an, j'ai relancé la GLI qui ne peut que constater l'absence d'action de la préfecture.

J'ai décidé de reprendre les choses en main. Je vous tiendrai au courant.