Reprise du message précédent :

C'est une filiale de l'assurance "j'ai un gros melon" ?  

Oui, j'ai brûlé trois cierges et j'ai maintenant une solvabilité à vie et garantie à 100%  

Contrairement à l''assurance : "Peureux"  
Ou "je choisis mes locataires au doigt mouillé et sans aucune garantie, ni garant"  
Ou "gaulois de préférence"    

"Tout le monde a un plan,
Jusqu'à ce qu'il se prenne sa première droite".
- Mike Tyson.

Si tu discutes autour de toi et/ou si tu cherches un peu, tu verra une légion d'histoires de locataires+cautionneurs qui étaient parfaits à tout point de vue lors de la signature du bail, et qui se révèlent finalement avec des impayés de loyers. Parfois volontairement (le locataire a réussi à jouer le jeu au début), parfois involontairement (des problèmes familiaux ou professionnels lui tombe dessus, ou même des problèmes de santé).
Il est certain que faire une sélection drastique de tes locataires permet de baisser ce risque, mais il est naïf de croire que tu peux le supprimer. Le locataire en France étant particulièrement bien protégé, les conséquences de la réalisation de ce risque sont tellement élevées, que même si le risque est faible, l'espérance du risque devrait te faire prendre une assurance.

Voilà, pas mieux  

Tu ferais un bon vendeur en assurance  
Le locataire qui ne paie pas, j'irais le squatter, tout simplement.
Et j'ai assez de côté pour que ça ne change rien à ma vie, s'il venait à ne pas payer.
Tu t'assures seulement si tu as un risque... Pas de risque = dépense inutile.

Tu ne travailles pas ? Tu vas poser des congés pour aller le squatter "tout simplement" ?    

Velocesuper vient donc de décréter que le risque de squat n'existe pas, surtout pour lui  
 
   
 
décidément un champion sur tous les topics
faut pas t'étonner de générer en permanence des réactions négatives

J'ai du temps et j'habite à côté  
Pas de hasard.

KaizerCz vient encore de faire un message rempli de méchanceté, comme à son habitude.
Ça ne m'étonne pas que personne n'apprécie ses interventions.
Je n'ai jamais dit que le squat n'existait pas, apprends à lire.

KaizerCz, si tu es un faible et si tu te laisses faire par le premier locataire qui ne paie pas, c'est ton point de vue.
Faire la victime, ça te va si bien  

Du temps H24 pendant plusieurs semaines ? Comment est-ce possible avec un travail ?  

D'ailleurs, j'imagine que tu n'as pas d'enfant non plus du coup, sinon ils seront contents de voir que tu as disparu de leur vie pour aller squatter ton locataire  

Prendre une GLI n'est pas "se laisser faire". Au contraire, c'est déléguer le combat à quelqu'un qui transpirera à ta place.

Toi qui a "assez de côté pour que ça ne change rien à ma vie", le coût d'une GLI te serait indolore. Ce serait un bon usage de ton argent : tu l'échanges contre du temps, la chose la plus précieuse au monde.

Personne pour me répondre sinon ?
J’ai envie de rien gérer et je m’en fout des frais donc la question ne se pose pas trop dans mon cas.

On s'en fiche de ma situation perso/pro.
Je dis que je ne me laisserai pas faire, car je peux me le permettre. C'est un choix de vie.

L'argent paie tout... Déjà que le rendement est famélique. Et le LMNP va bientôt sauter  

Donc tu peux te permettre de ne pas te laisser faire en quittant ton job et ta famille H24 plusieurs semaines pour aller squatter ton locataire. Mais tu ne peux pas te permettre de payer une GLI ?
 
Cette conversation tourne au burlesque      
 

Bah pourquoi tu fais de l'invest immo si ton rendement est famélique ?  

 
Indemnisation demandé par la GLI - qui relance aussi avec moi une nouvelle étude pour l'usage de la force publique.
 
C'est le 91
 

 
On arrive justement bientôt en plafond de GLI.
 
Mais Nicolas va payer

https://www.lopinion.fr/economie/bu [...] es-deputes
 
Difficile à suivre.
Par contre, l'impression qu'enfin la location longue durée est encouragée face aux locations à la nuitée.

Damned, moi qui voulais signer mon nouveau bien en janvier pour économiser un an de compta et pour simplifier ma compta justement, j'en viens à hésiter  

Cette usine à gaz.
Ça a l'air très restrictif pour un intérêt faible non?

Déjà dit précédemment je crois, mais c'est juste le lobby de la construction qui veut des avantages pour réussir à vendre.
Si un amortissement était mis en place, je ne vois pas à quel titre il devrait s'appliquer juste au neuf et pas à l'ancien. Or, c'est systématiquement le neuf uniquement qui semble visé.

bonjour à tous
 
j'aurai besoin de vos lumières !
Je viens de me séparer et nous disposons ma femme et moi de deux biens en commun (50/50)
 
Notre résidence principal, que nous avons acheté en 2017. Elle est sur deux étages. Nous vivons au premier dans un appartement de 120m² et au rdc nous avons :  
-un appartement de 42m² loué en LMNP à 450 euros par mois
-un studio de 20m² loué en Airbnb/booking pour en moyenne 4500 euros par ans
 
la deuxième maison que nous avons est divisée en deux appartements indépendants de 75 m² chacun loués en logements vides.  
Ce bien a été acheté il y a trois ans et je l'ai retapé entièrement.  
 
Pour la première maison j'aimerai racheter la part de ma femme.  
 
Pour le second bien, si je comprends bien je serai taxé sur la plus value.
J'ai acheté ce bien 100000 euros et j'ai fait pour 40000 euros de travaux.  
Je n'ai pas encore fait estimer ce bien mais je pense pouvoir le vendre entre 220 et 250000 euros. Donc 30% de 150000 euros ça va piquer.  
 
Sur ce lien : https://www.impots.gouv.fr/particul [...] -exonerees
je crois comprendre que je pourrai être exoneré d'impots si je reaffecte ce pognon à l'achat des parts de madame de l'autre logement non ?
 
 
Deuxième question :  
Si l'on se met d'accord avec madame pour garder ce bien en gestion commune pour profiter du très très bon rendement, quelle est la meilleurs façon de le faire légalement ?  
Juste un compte commun géré en bonne intelligence ou y'a t'il moyen de se protéger mieux ?  

Je suis tombé sur un article qui évoque depuis 2024 un plafonnement de la cfe pour les loueurs sur la base d'un pourcentage de la valeur ajoutée de l'activité. Cela parle a quelqu'un ?
 
https://www.capital.fr/immobilier/l [...] re-1520806
 
Dans le calcul de cette valeur ajoutée, je n'ai pas compris si le amortissements du bien sont à inclure

En parlant de CFE, en 2023 j'ai payé 216€, 380€ en 2024 et 219€ cette année.  

Tu ne connais ni ma situation personnelle, ni ma situation pro.
Tu ne fais qu'une extrapolation de ton interprétation.

En effet, c'est assez risible ta façon de vouloir me faire rentrer dans tes cases...
Thinking outside the box..

Pour éviter de perdre de l'argent en revendant ce bien trop rapidement et à la mauvaise période.

Je suis toujours opposé aux projets immo.
Rendement faible, immobile, taxé à l'entrée, taxe tous les ans, taxé à la sortie et illiquide.
 

Non, je te montre juste qu'entre la théorie "j'irai squatter chez mon locataire tout simplement", et la réalité où cela signifie que tu quittes ton job et ta famille H24 pendant plusieurs semaines, bah ça n'est pas si simple.

"Thinking outside the box.. " ... mais que quand ça t'arrange  

Et il insiste  
Chacun choisit sa façon de vivre.
Nous avons apparemment des vies totalement différentes, tu sembles être en prison

Voir sa femme et ses enfants tous les jours, c'est donc "être en prison".

Définitivement burlesque    

 
C’est logique normalement car tributaire de ton CA ou recettes.

Vers quoi est-ce qu'on s'oriente pour la fiscalité 2025 des revenus du LMNP ?
Ca reste le flou ?

Le statut du bailleur privé est assez vide. Beaucoup de conditions pour bénéficier d'un petit amortissement et notamment louer en dessous du marché. . Je ne vois pas comment ça pourrait relancer l'immobilier.

Je suis tombé sur un sous amendement 582 qui limite les amortissements à 2%.

Si l'amendement cité au dessus passe  tout le processus c'est globalement la fin du Lmnp. Il sera temps de vendre mais cela va être compliqué de trouver des acheteurs  

 
Mais pour les nouveaux LMNP non ?
Pas pour les anciens ?

 
le CA n'a pas vraiment changé sur ces 3 années. J'ai regardé de plus près, pour 2023 donc CFE 2024, les impôts ont retenu un CA de 32 600€ vs 10 000 € pour l'année 2024 (CFE 2025).
Le CA 2023 est complètement faux, j'ai trop payé de CFE. Pour 150€, je vais laisser tomber car j'ai bcp de souci avec ce centre des impots. Une année, ils m'ont débité 3 fois la CFE (j'avais posté les copies d'écran sur ce topic il me semble). Ils m'ont remboursé un trop percu sur les 2. Je ne suis pas sur d'avoir réussi à me faire rembourser le 2°. C'était une époque ou j'étais malade et je ne suivais pas trop les comptes.
 
edit :  
 

L'amendement en question ne donne pas de date donc j'ai tendance à penser que tout le monde est concerné.

 
Est ce que cela change quelque chose ?

 
Depuis 2024, la CFE est plafonnée à 1,25 % de la valeur ajoutée de votre activité.
La valeur ajoutée, pour un LMNP, correspond au total des loyers perçus, moins :
 
Les charges (copropriété, assurances, entretien)
Les honoraires (agence, expert-comptable)
Les frais de publicité, etc.
Si la CFE dépasse ce plafond, vous pouvez demander un remboursement (appelé "dégrèvement" ).
 
Avec 380 € de CFE en 2024, cela représente une valeur ajoutée de 30 400 €, soit un bénéfice par mois de plus de 2533 €, vous aviez de très bons loyers en 2023.
 
Avec 219 € de CFE en 2025, cela représente une valeur ajoutée de 17 520 €, soit un bénéfice par mois de plus de 1460 €, vous avez touché moins de loyers en 2024 ?
 
Très étrange.

Mon comptable me dit que la valeur ajoutée est souvent inconnue du fisc car transmise obligatoirement seulement pour les CA > 153k.
En l'absence de la donnée, ils n'appliquent donc pas le plafonnement ?

 
La valeur ajoutée est une donnée de la liasse fiscale à remettre chaque année aux impôts. Il faut en effet remettre cette valeur pour demander un dégrèvement (remboursement d'un trop payé).
 
Voilà.

Ben justement, tout le souci est qu'on n'en sait rien, vu que le budget n'est toujours pas voté.
Autrement dit, c'est compliqué de prendre des décisions (qui ont pourtant un impact fiscal) quand on ne décide que "rétroactivement" en fin d'année la fiscalité qui va s'appliquer.

Mais je trouve qu'il y a un mouvement clair vers l'instabilité fiscale de façon générale.
Dans le passé, on avait tendance à voter des choses "pour après". En gros, on achetait la paix sociale en laissant leurs avantages à ceux qui étaient déjà dans le game, et en changeant les règles pour les petits nouveaux. Ce qui avantage encore aujourd'hui les boomers.
Mais de plus en plus, c'est devenu "Maintenant ça change pour tout le monde à partir de maintenant"

Exemple de ce "on laisse tranquille les vieux" : les vieux PEL qui sont toujours en place pour une durée illimitée (vers l'infini et au delà ) tandis que les nouveaux ont une date de péremption

Quand j'ai clarifié pour un ami tout ce que possédait sa mère âgée à une époque, j'étais sur le cul de voir tous les avantages qu'elle trainait un peu partout. Ca me semblait tellement énorme parfois que je pensais qu'il y avait des erreurs, mais non, à chaque fois je tombais sur un dispositif légal et bien autorisé, mais auquel mamie-la-boomeuse avait eu le droit (et dont elle continuait à profiter), et surtout pas les jeunes d'aujourd'hui.

En tout cas, ils ne sont pas très rapide en ce moment au différent SIE pour traiter les dégrèvements CFE
 
(je m'occupe de faire appliquer la loi de l'exo des deux ans pour les jeunes avocats)

Le site service-public ne parle pas de son plafonnement, et suggère qu'il s'agit quand même d'une belle usine à gaz :
https://entreprendre.service-public [...] its/F23547

La CFE est calculée par rapport à la valeur locative des biens immobiliers soumis à la taxe foncière que l'entreprise a utilisés pour son activité professionnelle lors de l'avant-dernière année (année N-2).
Un taux variable selon la commune (où l'entreprise a son principal établissement) est appliqué à la valeur locative pour déterminer le montant de la CFE.
En revanche, si la valeur locative du local est trop faible, l'entreprise doit payer une cotisation minimum. Dans ce cas, le montant de la CFE est déterminé en fonction du chiffre d'affaires réalisé sur une période de 12 mois (au cours de l'année N-2).
Dans chaque tranche [le moment où on découvre l'existence de tranches ], la base minimum de CFE et le taux applicable varient selon la commune dans laquelle l'entreprise est domiciliée. Autrement dit, à chiffre d'affaires égal, 2 entreprises situées dans 2 communes différentes ne paieront pas le même montant de CFE.

Pour ma part, le fait d'avoir plusieurs appartements à une même adresse me permet de payer moins de CFE on dirait : je paye une CFE par adresse, j'ai deux adresses, donc deux CFE du même montant. Alors que si mes X biens étaient à X adresses, je payerais X fois ce montant de CFE minimale. (Encore un truc mal pensé fiscalement, bref...)
En revanche, j'ai strictement le même montant de CFE pour ces deux adresses, et en regardant en détail, c'est parce qu'apparemment chez moi le minimum en deça duquel on paye juste une somme forfaitaire est 32600€

Ca laisse quand même l'impression que c'est très variable selon les endroits :

 
J'ai touché moins de loyer en 2023 qu'en 2024.    
Mon CA était de 9500€ en 2023 vs 10500 en 2024. C'est une location saisonnière de tourisme.
 
Je me suis fait fourrer sur les 380€, il faut bien l'admettre.    
 

Il me semble que le plafonnement ne s'applique pas lorsque ta CFE est calculée sur la base minimum applicable (ce qui est le cas pour tous les LMNP). Car tu es déjà sur le minimum possible.

Hello,
 
Je fais face à une potentielle grosse galère sur un bien que je possède. les infos :
J'ai acquis un appartement à Nice (j'habite Paris) en Pinel, un bien réhabilité dans une résidence années 50. Mon acquisition, en décembre 2017, fait partie d'un lot de 4 apparts réhabilités par le même entrepreneur, acquis par 4 proprios différents.  
L'appartement est loué depuis, avec des hauts et des bas, mais ce n'est pas le sujet qui m'occupe et que je vous partage pour conseils.  
Il se trouve que le nouveau Syndic a récemment mis en lumière (c'est le cas de le dire) le fait que mon appartement, ainsi que 3 autres réhabilités à l'époque en 2017, sont branchés sur des compteurs de chantier. Encore aujourd'hui ! L'agence de gestion que j'emploie s'est efforcée de contacter l'entrepreneur... sans succès pour le moment. Et soyons clairs, on risque de rester sans retour (il y a un passif peu encourageant).
 
Conclusion : qu'est ce que je risque ? Assurer l'installation des compteurs définitifs à mes frais ? Payer des arriérés de factures EDF ? A priori, ça parle d'une "colonne" électrique complète, commune aux 4 apparts, qui serait à remplacer/mettre en conformité. Que risque mon locataire ? Une coupure à l'arrache par EDF dès que "l'embrouille" du compteur chantier sera révélée ?
 
Vous avez d'autres choses sur un cas comme celui-ci sur lesquelles je n'aurais pas tilté ?

 
C’est surtout que tu ne raisonnes pas sur les bons CA…
Quand je lis la documentation sur impôts.gouv, les textes parlent de N-2. Il y a aussi des tranches d’après la notice.
 
Ton relevé ressemble à un virement effectué 2 fois suivi d’un prélèvement à l’échéance. Le temps que tu passes à écrire ton message ici, utilise le pour écrire à ton SIE, je ne vois pas ce qui empêcherait un remboursement. C’est une somme non négligeable à récupérer sans tarder!
 
 

 
Si tu es au réel donc à la liasse fiscale, l’information est transmise. C’est surtout au comptable de faire son travail en déposant une demande plafonnement de la valeur ajoutée via le formulaire dédié si tu en remplis les conditions.
 

 
J’ai 2 voisins/amis qui ont été « jeunes avocats ». L’exonération s’est appliquée normalement car il l’avaient indiqué sur le formulaire que tous les professionnels doivent remplir la première année.
Si c’est demandé en pleine campagne actuellement, ça me semble logique comme délai surtout que je vois dans mon département notamment que les SIE disparaissent les uns après les autres.
 

 
Je confirme pour l’histoire de la base minimum. Pour le reste, je ne sais pas