Ce sujet étant abordé sur de nombreuses autres discussions  je vous propose de créer un topic qui soit uniquement lié aux investissements locatifs et toutes les thématiques associées à ce sujet.
 
Ici vous pouvez échanger ou poser vos questions sur les notions suivantes:
 
 
-Que savoir avant de vous lancer dans un investissement locatif
-Calcul de rentabilité brute et nette
-Stratégie pour financer un investissement locatif
-Fiscalité locative et différents régimes
-Quels types d'investissements
-Les lois associées: Pinel, Malraux...  
-Les pièges à éviter
 
 
Ce topic a pour but d'être un complément  de la bible du topic Epargne tout en étant plus spécifique que le topic achat plutôt orienté historiquement Résidence Principale.
 
Je compléterai une FP digne de ce nom dans les prochaines semaines. D'ici là si certains ont des retours d'expérience ou des questions n'hésitez pas.
 
 
 
Je vous propose quelques liens pour aborder le sujet.
 
 
https://avenuedesinvestisseurs.fr/i [...] t-locatif/
 
 
https://www.pap.fr/bailleur/choisir [...] atif/a1777
 
https://www.pap.fr/bailleur/choisir [...] atif/a4815
 
 
 
 
 
 

Bonjour

Bonjour

Bonjour

J'envisage d'emprunter pour acheter de sparts de SCPI.
Je suis propriétaire d'un bien physique.
Est-ce que la solution du prêt hypothécaire est intéressante pour obtenir de meilleurs taux ?

Micro-Foncier ou Régime Réel ?
https://docs.google.com/spreadsheet [...] sp=sharing
 
A mettre en FP si vous voulez.

, même si avec une TMI de 41 %, cela s'annonce assez peu rentable.
 
Je viens de faire une proposition d'achat à 42 000 euros pour un appartement affiché à 60 000 euros et loué 400 euros par mois (mais gros rafraîchissement à prévoir).

J'envisage un achat locatif à moyen terme, donc très content de la création de ce topic. Je ferais un post détaillé lundi avec l'état actuel de mon projet

Merci cela ira clairement en FP semaine prochaine  

Parfait cela fera un premier exemple  

Bonjour Shriv

Bienvenue je sais que tu vas adorer  

Fiscalement je n’ai pas intérêt à voir davantage d’investissement Locatif mais je vais suivre le topic de loin.

 
Tu pourrais expliquer pourquoi ?

D’une part je suis au plafond des crédits d’impots, et d’autre je serais rapidement soumis à l’IFI si j’achète à nouveau.

Drap

Drapal

Drap

C'est déjà en première page

Je drap bien sur
 

Tant que tu mets pas des photos d'OSM 21303

Je pourrais louer mes OSM aussi

Sinon drap.
RP avec grand jardin, on prévoit de faire construire 4 gites à louer.
On a quelques hectares, on prévoit 80m² par gite.

Drap

Moi j'envisage d'acheter une résidence secondaire que je louerai une partie de la saison (ma région d'origine, très touristique et en bord de mer). L'abattement de 71% est plutôt cool.

 
C’est là qu’on voit que, comme pour la RP, les motivations et envies peuvent être diamétralement opposées, indépendamment de l’aspect financier de l’opération.  
 
Pour ma part, je n’ai jamais recherché le rendement ou l’optimisation fiscale ni financière. Sinon, j’aurais pas acheté un studio à Paris. Mon but c’est clairement la capitalisation “forcée” avec le moins de risques possibles quand à la perte en capital. Et le moins d’emmerdes potentielles / temps à y consacrer également (donc crédit court, gestion par agence, loyer légèrement sous le marché etc).

Oui, la capitalisation forcée en un sens. Et puis avoir un pied à terre quand on va dans sa famille et aussi prendre un bon bol d'air.
J'envisage aussi après, par la suite, pourquoi pas, un investissement locatif 100% meuble à la saison en fonction de ce que ça donnera avec la résidence secondaire qui s'autofinancera en partie. Achat plaisir la rs mais pas un gouffre financier non plus.

Cela reste intéressant surtout vu la montée des prix à Paris.
Tu dois compléter significativement tous les mois?

Bonjour à tous,

Actuellement vierge de tout investissement immobilier, je cherche à investir dans la pierre pour profiter de l’effet levier. J’ai trouvé un accord pour un bien dans une petite ville dans une région dynamique.
La ville en elle même n’est pas la mieux réputée à cause de la délinquance mais les choses sont en train de changer, on part de vraiment loin et je pense que d’ici 10 ans, les choses iront bien.
Je vise ce bien en particulier pour une raison simple : c’est l’appartement au-dessus de chez ma mère (qui est propriétaire) et je n’ai pas envie que n’importe qui soit au-dessus.
Je compte éventuellement y vivre un peu (genre 1 an ou 2) histoire d’économiser des loyers puis le mettre en location meublée à l’année.

En dehors de ça, j’aimerais établir une stratégie de grossissement de patrimoine qui me permette d’obtenir un cash flow positif à moyen terme histoire de mieux vivre avec une résidence principale qui serait, je l’espère, définitive d’ici 5 ans.
Aucune volonté successorale.

Le problème c’est mon profil de travailleur intérimaire. Même si mon salaire est "correct" et que je travaille depuis 12 ans pour la même boite, ça ne plait pas à toutes les banques.
Néanmoins, une banque me prête malgré tout à un taux de 1.55% hors assurance sur 25ans (mais il  faut alors verser mon salaire, ouvrir des AV, prendre des assurances et ça me soule étant habitué aux banques et courtiers en ligne sans frais… je peux peut-être faire ça la première année et me barrer ?) en disant que c’était pour ma résidence principale (ce qui sera vrai quelques temps).

PROFIL
Célibataire, 34ans, 30%, 3500€/mois hors heures supp,

APTITUDES

Comptables - Je sais me servir d’un tableur
Fiscales - Je sais à peu près comment ça fonctionne
Artisanales - Je sais tout faire sauf la plomberie mais pas forcément envie de tout faire (démolir, poser le parquet, c’est marrant, l’électricité aussi, le reste …)
Sociales - Je travaille dans le bâtiment (bureau d’études), j’ai pas mal de connaissances qui peuvent m’aider que ce soit pour la main d’oeuvre ou le prix des matériaux
Temps disponible - Je peux m’organiser à peu près comme je veux. Pas d’enfant et je n’en veux pas

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Type : Appartement
- Année de construction : 16e siècle
- Étage : R+2 bis sous combles, 30m² au sol, sans ascenseur
- Occupé par un des vendeurs qui part à l’étranger (fratrie de 4 personnes)
- Syndic professionnel
- Chauffage électrique individuel
- Volets en bois restaurés il y a peu
- Espaces verts dans la copropriété : non
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels : Relevés manuels 2000€ de dette de la copro
- Études de la copropriété : 585/10000
- Concierge : non
- Décoration : vieillotte (années 80)

LOCALISATION DU BIEN

- 06220 Vallauris
- Centre historique (protégé)
- Bassin d’emploi : proximité Cannes / Antibes et Technopole de Sophia-Antipolis
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : Aucune idée

RENTABILITÉ DU BIEN

- Achat : 57000€ + notaire : 4560€
- Loyer envisagé : 500€ + 10€ de charges
- Taux de vacance envisagé = 8%
- Frais de gestion locative : sans objet

- Travaux immédiats : 20k€ dans l'appartement (je pense 10k en effectif + équipement électroménager, l'appartement du dessous on l'a refait nous-même pour 6500€ avec beaucoup plus de choses à faire)
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : Peinture cage d’escalier, travaux suite à sinistre en cours hors assurance (total environ 15000€ * 5.85% de tantième)
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : sans objet
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : Déjà fait avec complément d’isolant en toiture (2016)

- Taxe foncière hors TEOM : réduite car zone historique 130€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) = environ 8€/mois
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés = environ 12.5€
- Syndic / Assurance copro / électricité parties communes) 22€ par mois (dont 10€ récupérés dans le loyer)

- Rentabilité brute hors travaux et loyers sur 11 mois : 500€*11/61560€ = 8.93%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats
458.33-20.5-22-50(estim)/(57000+4560+20000)
365.83*12 /81560 = 5.38%

Après impôt si LMNP :
365.83 - 39.42€ (CSG/CRDS) - 68.75€ (IR) = 257.66€ => 3.79%

FINANCEMENT DU BIEN
- Montant de l’apport : si possible 0. 82000€ d’épargne mais j’ai un crédit à la consommation (achat à 0% d’une TV que je comptais acheter cash, il reste 2500€ à payer et une voiture à bientôt remplacer, je pense que ça va me couter 6000€ en sus de la revente)
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1.9%, si possible moins, à voir pour l’assurance étant donné mon cas
- Durée du crédit : 25 ans max
- Frais de tenue de compte : à déterminer (zéro ?)
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : 15k€ disponibles de suite + 67k€ sur AV ou comptes bloqués
- Avantage fiscal : Aucun

RÉGIME D’EXPLOITATION & CASH FLOW

C’est un peu le but de ma venue ici. D’après ma simulation, j’ai un cash flow de -100€ -D'après la simulation de shaad j'ai un cash flow positif de 63€ en imposition au réel) en prenant compte les futurs travaux, une hypothèse de 11 mois de location à l’année et 50€ de provisions pour travaux mensuelles que je peux placer mais sans prendre en compte le fait que j’aurais économisé 1 ou 2 ans de loyers. Je n’ai pas pris en compte non plus la plus value potentielle (que j’estime à 20k, non pas du fait que ce soit le montant des travaux, mais par rapport à ce qui se fait dans le coin pour un bien équivalent à la vente en bon état) mais à vrai dire l'objectif n'est pas de vendre.

Alors sur ce bien, avec déjà un cash flow négatif, j’ai surtout peur que le rendement ne soit pas suffisant pour que la banque me suive facilement sur d’autres projets (où là, c’est clairement le rendement que je viserais et non pas trier les locataires au-dessus de chez ma mère). En effet à la banque où je suis allé demandé conseil, prend en compte 70% des revenus fonciers
Mes revenus seraient de 3500€ (salaire) + 350€ (70% du loyer perçu) soit, 3850€ et je pourrais emprunter 3850/3 - 350€ de crédit … (le cash flow est-il aussi à soustraire ?)

Il parait qu’il existe des banques qui font un calcul dit "différentiel" et qui cloisonnent projet par projet, ce qui me permettrait d’acheter ma RP avec le taux d’endettement uniquement sur mes revenus de salaire, pouvez-vous me dire lesquels et si mon projet est adapté ?
Que pensez-vous du projet ?
Quel régime fiscal choisir ? Je pense à LMNP
Sinon une société genre SAS ? (vu que je ne veux pas vendre, la perte sur l'amortissement revente, je m'en fiche un peu, je pourrais ne pas prendre de revenus donc pas être imposé autrement que sur la société et déduire l'acquisition, les travaux, les intérêts etc. )

Merci d’avance !

Sujet intéressant, mais je manque de temps pour apporter une réponse construite.

Pour ma part j’envisage d’acheter un petit appartement à Paris en ULS, certains l’ont déjà fait ?

 
 
En quoi un crédit court donne moins d'emmerdes et moins chronophage en gestion ?
Cela joue juste sur le cashflow et le TRI.

 
Oui si on ne compte pas le loyer de l’autre bien déjà payé (et on ne le compte pas car l’autre est à moi à 100% alors que le dernier achat est à 50/50 avec mon conjoint). On s’est même permis le luxe de le mettre en location 8/9 mois après l’achat le temps de faire des travaux dedans (fallait tout refaire).

 
Abus de langage. Crédit court = tranquillité d’esprit pour mon mec et ça nous permettait aussi d’avoir un meilleur taux.