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  Topic Bailleur Immobilier /Investissement locatif

 



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Auteur Sujet :

Topic Bailleur Immobilier /Investissement locatif

n°56404617
Shriv
Posté le 26-04-2019 à 18:14:05  profilanswer
 

Ce sujet étant abordé sur de nombreuses autres discussions  je vous propose de créer un topic qui soit uniquement lié aux investissements locatifs et toutes les thématiques associées à ce sujet.
 
Ici vous pouvez échanger ou poser vos questions sur les notions suivantes:
 
 
-Que savoir avant de vous lancer dans un investissement locatif
-Calcul de rentabilité brute et nette
-Stratégie pour financer un investissement locatif
-Fiscalité locative et différents régimes
-Quels types d'investissements
-Les lois associées: Pinel, Malraux...  
-Les pièges à éviter
 
 
Ce topic a pour but d'être un complément  de la bible du topic Epargne tout en étant plus spécifique que le topic achat plutôt orienté historiquement Résidence Principale.
 
Je compléterai une FP digne de ce nom dans les prochaines semaines. D'ici là si certains ont des retours d'expérience ou des questions n'hésitez pas. :jap:  
 
 
 
 

mood
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Posté le 26-04-2019 à 18:14:05  profilanswer
 

n°56404634
Theomede
Naïf chaotique
Posté le 26-04-2019 à 18:17:31  profilanswer
 

Bonjour [:lardoncru]


---------------
Je suis quelqu'un de modéré, mais c'est rarement volontaire.
n°56404677
gea2402
Posté le 26-04-2019 à 18:25:46  profilanswer
 

Bonjour


---------------
[VDS] 2600 Pro AGP https://forum.hardware.fr/forum2.ph [...] w=0&nojs=0
n°56404703
btbw03
Posté le 26-04-2019 à 18:31:42  profilanswer
 
n°56404729
Mitch2Pain
Posté le 26-04-2019 à 18:37:21  profilanswer
 

J'envisage d'emprunter pour acheter de sparts de SCPI.
Je suis propriétaire d'un bien physique.
Est-ce que la solution du prêt hypothécaire est intéressante pour obtenir de meilleurs taux ?


---------------
Comptez votre argent - Mini-ITX
n°56404738
Mitch2Pain
Posté le 26-04-2019 à 18:38:21  profilanswer
 

Micro-Foncier ou Régime Réel ?
https://docs.google.com/spreadsheet [...] sp=sharing
 
A mettre en FP si vous voulez.


---------------
Comptez votre argent - Mini-ITX
n°56404816
leraturbai​n
Posté le 26-04-2019 à 18:51:03  profilanswer
 

[:cerveau drapal], même si avec une TMI de 41 %, cela s'annonce assez peu rentable.
 
Je viens de faire une proposition d'achat à 42 000 euros pour un appartement affiché à 60 000 euros et loué 400 euros par mois (mais gros rafraîchissement à prévoir).


Message édité par leraturbain le 26-04-2019 à 19:11:17
n°56404844
Theomede
Naïf chaotique
Posté le 26-04-2019 à 18:57:35  profilanswer
 

J'envisage un achat locatif à moyen terme, donc très content de la création de ce topic. Je ferais un post détaillé lundi avec l'état actuel de mon projet


---------------
Je suis quelqu'un de modéré, mais c'est rarement volontaire.
n°56404871
Shriv
Posté le 26-04-2019 à 19:02:59  profilanswer
 

Mitch2Pain a écrit :

Micro-Foncier ou Régime Réel ?
https://docs.google.com/spreadsheet [...] sp=sharing

 

A mettre en FP si vous voulez.

 

Merci cela ira clairement en FP semaine prochaine  :)

 
Theomede a écrit :

J'envisage un achat locatif à moyen terme, donc très content de la création de ce topic. Je ferais un post détaillé lundi avec l'état actuel de mon projet

 

Parfait cela fera un premier exemple  :jap:

n°56404883
faulquemon​t
Je suis fier de toi tu sais
Posté le 26-04-2019 à 19:06:11  profilanswer
 

Bonjour Shriv [:somberlain24:1]

mood
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Posté le 26-04-2019 à 19:06:11  profilanswer
 

n°56404897
axiles
Posté le 26-04-2019 à 19:09:46  profilanswer
 
n°56404955
serresjp
Posté le 26-04-2019 à 19:21:57  profilanswer
 

[:cerveau drapal]

n°56404962
Shriv
Posté le 26-04-2019 à 19:23:10  profilanswer
 

 

Bienvenue je sais que tu vas adorer   :O

n°56404994
sadlig
Posté le 26-04-2019 à 19:29:20  profilanswer
 

Fiscalement je n’ai pas intérêt à voir davantage d’investissement Locatif mais je vais suivre le topic de loin.


---------------
"You see things; and you say, 'Why?' But I dream things that never were; and I say, 'Why not?"(Georges Bernard Shaw)
n°56405011
zorg666
Posté le 26-04-2019 à 19:33:27  profilanswer
 

[:lardoncru:4]

n°56405020
Rem82
Posté le 26-04-2019 à 19:35:17  profilanswer
 

[:cerveau drapal]

n°56405046
zorg666
Posté le 26-04-2019 à 19:38:59  profilanswer
 

sadlig a écrit :

Fiscalement je n’ai pas intérêt à voir davantage d’investissement Locatif mais je vais suivre le topic de loin.


 
Tu pourrais expliquer pourquoi ?

n°56405234
sadlig
Posté le 26-04-2019 à 20:10:03  profilanswer
 

D’une part je suis au plafond des crédits d’impots, et d’autre je serais rapidement soumis à l’IFI si j’achète à nouveau.


---------------
"You see things; and you say, 'Why?' But I dream things that never were; and I say, 'Why not?"(Georges Bernard Shaw)
n°56405260
Cessy
Posté le 26-04-2019 à 20:16:57  profilanswer
 

[:teribilis]

n°56405321
M_D_C
Posté le 26-04-2019 à 20:29:11  profilanswer
 

Drap


---------------
RIP  YOKO        
n°56405464
le pote
Day ON
Posté le 26-04-2019 à 20:52:33  profilanswer
 

Drapal [:pcgamer]


---------------
Il y a un filtre passe-bas du deuxième ordre qui coupe à 440 Hz entre les deux amplis op'. C'est pour ça que j'entends pas ta grande gueule de pucelle.
n°56406764
Germ@ine
Posté le 26-04-2019 à 23:33:21  profilanswer
 

:hello:  [:eponge]


---------------
La Faute à Voltaire, correction orthographique
n°56406833
KaiserCz
bros before hoes
Posté le 26-04-2019 à 23:42:09  profilanswer
 

Drap


---------------
Just click it .
n°56406998
pilef
Posté le 27-04-2019 à 00:44:39  profilanswer
 

Mitch2Pain a écrit :

Micro-Foncier ou Régime Réel ?
https://docs.google.com/spreadsheet [...] sp=sharing
 
A mettre en FP si vous voulez.

C'est déjà en première page :D

n°56407199
Professor
Posté le 27-04-2019 à 01:53:22  profilanswer
 

Je drap bien sur
 [:clooney7]

n°56407208
skylight
Made in France.
Posté le 27-04-2019 à 01:57:49  profilanswer
 

Professor a écrit :

Je drap bien sur
 [:clooney7]


Tant que tu mets pas des photos d'OSM 21303 :o

n°56407210
ms0r
Posté le 27-04-2019 à 02:01:01  profilanswer
 

[:lardoncru:1]

n°56407212
Professor
Posté le 27-04-2019 à 02:01:40  profilanswer
 

skylight a écrit :


Tant que tu mets pas des photos d'OSM 21303 :o


Je pourrais louer mes OSM aussi :o

n°56407236
skylight
Made in France.
Posté le 27-04-2019 à 02:31:23  profilanswer
 

Sinon drap. :o
RP avec grand jardin, on prévoit de faire construire 4 gites à louer.
On a quelques hectares, on prévoit 80m² par gite.

Message cité 1 fois
Message édité par skylight le 27-04-2019 à 02:32:05
n°56407578
FLeFou
Posté le 27-04-2019 à 09:15:19  profilanswer
 

Drap


---------------
The secret of happiness is not in doing what one likes but in liking what one has to do Sir James M. Barrie
n°56407936
atlantel
Posté le 27-04-2019 à 10:34:21  profilanswer
 

Moi j'envisage d'acheter une résidence secondaire que je louerai une partie de la saison (ma région d'origine, très touristique et en bord de mer). L'abattement de 71% est plutôt cool.

n°56408015
mikalkwin
Posté le 27-04-2019 à 10:47:47  profilanswer
 


skylight a écrit :

Sinon drap. :o
RP avec grand jardin, on prévoit de faire construire 4 gites à louer.
On a quelques hectares, on prévoit 80m² par gite.


 

atlantel a écrit :

Moi j'envisage d'acheter une résidence secondaire que je louerai une partie de la saison (ma région d'origine, très touristique et en bord de mer). L'abattement de 71% est plutôt cool.


 
C’est là qu’on voit que, comme pour la RP, les motivations et envies peuvent être diamétralement opposées, indépendamment de l’aspect financier de l’opération.  
 
Pour ma part, je n’ai jamais recherché le rendement ou l’optimisation fiscale ni financière. Sinon, j’aurais pas acheté un studio à Paris. Mon but c’est clairement la capitalisation “forcée” avec le moins de risques possibles quand à la perte en capital. Et le moins d’emmerdes potentielles / temps à y consacrer également (donc crédit court, gestion par agence, loyer légèrement sous le marché etc).

n°56408159
atlantel
Posté le 27-04-2019 à 11:11:02  profilanswer
 

Oui, la capitalisation forcée en un sens. Et puis avoir un pied à terre quand on va dans sa famille et aussi prendre un bon bol d'air.
J'envisage aussi après, par la suite, pourquoi pas, un investissement locatif 100% meuble à la saison en fonction de ce que ça donnera avec la résidence secondaire qui s'autofinancera en partie. Achat plaisir la rs mais pas un gouffre financier non plus.

n°56408180
Shriv
Posté le 27-04-2019 à 11:17:33  profilanswer
 

mikalkwin a écrit :

 

C’est là qu’on voit que, comme pour la RP, les motivations et envies peuvent être diamétralement opposées, indépendamment de l’aspect financier de l’opération.

 

Pour ma part, je n’ai jamais recherché le rendement ou l’optimisation fiscale ni financière. Sinon, j’aurais pas acheté un studio à Paris. Mon but c’est clairement la capitalisation “forcée” avec le moins de risques possibles quand à la perte en capital. Et le moins d’emmerdes potentielles / temps à y consacrer également (donc crédit court, gestion par agence, loyer légèrement sous le marché etc).

 

Cela reste intéressant surtout vu la montée des prix à Paris.
Tu dois compléter significativement tous les mois?

n°56408467
doy
Dieu merci, je suis athée
Posté le 27-04-2019 à 12:17:08  profilanswer
 

Bonjour à tous,

 

Actuellement vierge de tout investissement immobilier, je cherche à investir dans la pierre pour profiter de l’effet levier. J’ai trouvé un accord pour un bien dans une petite ville dans une région dynamique.
La ville en elle même n’est pas la mieux réputée à cause de la délinquance mais les choses sont en train de changer, on part de vraiment loin et je pense que d’ici 10 ans, les choses iront bien.
Je vise ce bien en particulier pour une raison simple : c’est l’appartement au-dessus de chez ma mère (qui est propriétaire) et je n’ai pas envie que n’importe qui soit au-dessus.
Je compte éventuellement y vivre un peu (genre 1 an ou 2) histoire d’économiser des loyers puis le mettre en location meublée à l’année.

 

En dehors de ça, j’aimerais établir une stratégie de grossissement de patrimoine qui me permette d’obtenir un cash flow positif à moyen terme histoire de mieux vivre avec une résidence principale qui serait, je l’espère, définitive d’ici 5 ans.
Aucune volonté successorale.

 

Le problème c’est mon profil de travailleur intérimaire. Même si mon salaire est "correct" et que je travaille depuis 12 ans pour la même boite, ça ne plait pas à toutes les banques.
Néanmoins, une banque me prête malgré tout à un taux de 1.55% hors assurance sur 25ans (mais il  faut alors verser mon salaire, ouvrir des AV, prendre des assurances et ça me soule étant habitué aux banques et courtiers en ligne sans frais… je peux peut-être faire ça la première année et me barrer ?) en disant que c’était pour ma résidence principale (ce qui sera vrai quelques temps).

 


PROFIL
Célibataire, 34ans, 30%, 3500€/mois hors heures supp,

 

APTITUDES

 

Comptables - Je sais me servir d’un tableur
Fiscales - Je sais à peu près comment ça fonctionne
Artisanales - Je sais tout faire sauf la plomberie mais pas forcément envie de tout faire (démolir, poser le parquet, c’est marrant, l’électricité aussi, le reste …)
Sociales - Je travaille dans le bâtiment (bureau d’études), j’ai pas mal de connaissances qui peuvent m’aider que ce soit pour la main d’oeuvre ou le prix des matériaux
Temps disponible - Je peux m’organiser à peu près comme je veux. Pas d’enfant et je n’en veux pas

 

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Type : Appartement
- Année de construction : 16e siècle
- Étage : R+2 bis sous combles, 30m² au sol, sans ascenseur
- Occupé par un des vendeurs qui part à l’étranger (fratrie de 4 personnes)
- Syndic professionnel
- Chauffage électrique individuel
- Volets en bois restaurés il y a peu
- Espaces verts dans la copropriété : non
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels : Relevés manuels 2000€ de dette de la copro
- Études de la copropriété : 585/10000
- Concierge : non
- Décoration : vieillotte (années 80)

 

LOCALISATION DU BIEN

 

- 06220 Vallauris
- Centre historique (protégé)
- Bassin d’emploi : proximité Cannes / Antibes et Technopole de Sophia-Antipolis
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : Aucune idée

 

RENTABILITÉ DU BIEN

 

- Achat : 57000€ + notaire : 4560€
- Loyer envisagé : 500€ + 10€ de charges
- Taux de vacance envisagé = 8%
- Frais de gestion locative : sans objet

 

- Travaux immédiats : 20k€ dans l'appartement (je pense 10k en effectif + équipement électroménager, l'appartement du dessous on l'a refait nous-même pour 6500€ avec beaucoup plus de choses à faire)
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : Peinture cage d’escalier, travaux suite à sinistre en cours hors assurance (total environ 15000€ * 5.85% de tantième)
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : sans objet
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : Déjà fait avec complément d’isolant en toiture (2016)

 

- Taxe foncière hors TEOM : réduite car zone historique 130€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) = environ 8€/mois
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés = environ 12.5€
- Syndic / Assurance copro / électricité parties communes) 22€ par mois (dont 10€ récupérés dans le loyer)

 

- Rentabilité brute hors travaux et loyers sur 11 mois : 500€*11/61560€ = 8.93%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats
458.33-20.5-22-50(estim)/(57000+4560+20000)
365.83*12 /81560 = 5.38%

 

Après impôt si LMNP :
365.83 - 39.42€ (CSG/CRDS) - 68.75€ (IR) = 257.66€ => 3.79%

 

FINANCEMENT DU BIEN
- Montant de l’apport : si possible 0. 82000€ d’épargne mais j’ai un crédit à la consommation (achat à 0% d’une TV que je comptais acheter cash, il reste 2500€ à payer et une voiture à bientôt remplacer, je pense que ça va me couter 6000€ en sus de la revente)
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1.9%, si possible moins, à voir pour l’assurance étant donné mon cas
- Durée du crédit : 25 ans max
- Frais de tenue de compte : à déterminer (zéro ?)
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : 15k€ disponibles de suite + 67k€ sur AV ou comptes bloqués
- Avantage fiscal : Aucun

 

RÉGIME D’EXPLOITATION & CASH FLOW

 

C’est un peu le but de ma venue ici. D’après ma simulation, j’ai un cash flow de -100€ -D'après la simulation de shaad j'ai un cash flow positif de 63€ en imposition au réel) en prenant compte les futurs travaux, une hypothèse de 11 mois de location à l’année et 50€ de provisions pour travaux mensuelles que je peux placer mais sans prendre en compte le fait que j’aurais économisé 1 ou 2 ans de loyers. Je n’ai pas pris en compte non plus la plus value potentielle (que j’estime à 20k, non pas du fait que ce soit le montant des travaux, mais par rapport à ce qui se fait dans le coin pour un bien équivalent à la vente en bon état) mais à vrai dire l'objectif n'est pas de vendre.

  

Alors sur ce bien, avec déjà un cash flow négatif, j’ai surtout peur que le rendement ne soit pas suffisant pour que la banque me suive facilement sur d’autres projets (où là, c’est clairement le rendement que je viserais et non pas trier les locataires au-dessus de chez ma mère). En effet à la banque où je suis allé demandé conseil, prend en compte 70% des revenus fonciers
Mes revenus seraient de 3500€ (salaire) + 350€ (70% du loyer perçu) soit, 3850€ et je pourrais emprunter 3850/3 - 350€ de crédit … (le cash flow est-il aussi à soustraire ?)

 

Il parait qu’il existe des banques qui font un calcul dit "différentiel" et qui cloisonnent projet par projet, ce qui me permettrait d’acheter ma RP avec le taux d’endettement uniquement sur mes revenus de salaire, pouvez-vous me dire lesquels et si mon projet est adapté ?
Que pensez-vous du projet ?
Quel régime fiscal choisir ? Je pense à LMNP
Sinon une société genre SAS ? (vu que je ne veux pas vendre, la perte sur l'amortissement revente, je m'en fiche un peu, je pourrais ne pas prendre de revenus donc pas être imposé autrement que sur la société et déduire l'acquisition, les travaux, les intérêts etc. )

 

Merci d’avance !

Message cité 1 fois
Message édité par doy le 27-04-2019 à 12:17:57
n°56408576
sadlig
Posté le 27-04-2019 à 12:40:21  profilanswer
 

Sujet intéressant, mais je manque de temps pour apporter une réponse construite.


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"You see things; and you say, 'Why?' But I dream things that never were; and I say, 'Why not?"(Georges Bernard Shaw)
n°56408588
sadlig
Posté le 27-04-2019 à 12:41:07  profilanswer
 

Pour ma part j’envisage d’acheter un petit appartement à Paris en ULS, certains l’ont déjà fait ?


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"You see things; and you say, 'Why?' But I dream things that never were; and I say, 'Why not?"(Georges Bernard Shaw)
n°56408672
nico6259
Facilitateur, coach POGNON
Posté le 27-04-2019 à 12:55:18  profilanswer
 

mikalkwin a écrit :


 
C’est là qu’on voit que, comme pour la RP, les motivations et envies peuvent être diamétralement opposées, indépendamment de l’aspect financier de l’opération.  
 
Pour ma part, je n’ai jamais recherché le rendement ou l’optimisation fiscale ni financière. Sinon, j’aurais pas acheté un studio à Paris. Mon but c’est clairement la capitalisation “forcée” avec le moins de risques possibles quand à la perte en capital. Et le moins d’emmerdes potentielles / temps à y consacrer également (donc crédit court, gestion par agence, loyer légèrement sous le marché etc).


 
 
En quoi un crédit court donne moins d'emmerdes et moins chronophage en gestion ?
Cela joue juste sur le cashflow et le TRI.


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Topic Epargne              AvenueDesInvestisseurs (ADI) : mon site pour mieux épargner
n°56408698
mikalkwin
Posté le 27-04-2019 à 12:58:36  profilanswer
 

Shriv a écrit :


 
Cela reste intéressant surtout vu la montée des prix à Paris.
Tu dois compléter significativement tous les mois?


 
Oui si on ne compte pas le loyer de l’autre bien déjà payé (et on ne le compte pas car l’autre est à moi à 100% alors que le dernier achat est à 50/50 avec mon conjoint). On s’est même permis le luxe de le mettre en location 8/9 mois après l’achat le temps de faire des travaux dedans (fallait tout refaire).

n°56408710
mikalkwin
Posté le 27-04-2019 à 13:00:26  profilanswer
 

nico6259 a écrit :


 
 
En quoi un crédit court donne moins d'emmerdes et moins chronophage en gestion ?
Cela joue juste sur le cashflow et le TRI.


 
Abus de langage. Crédit court = tranquillité d’esprit pour mon mec et ça nous permettait aussi d’avoir un meilleur taux.

mood
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