Reprise du message précédent :

Prof tu sais que je t'aime bien et je te remercie pour les chiffres, mais faut quand même essayer de pas ecrire n'importe quoi...
En gros ton cash flow est positif sauf que tu as mis 34k€ au départ et que si je ne me trompe pas jusqu'à ce que tu renegocies ton prêt tu etais en négatif tous les mois.
En fait non tu es en négatif tout de long...
Fondamentalement ça change peut être pas grand chose à la rentabilité du truc.
Mais disons que ça fait pas très serieux.
Et ça me fait penser a ma discussion sur convenablement avec kaizer et shriv ou tout le monde semblait trouver des plans à cash flow positif sauf que personne donnait le detail de son calcul...

J'ai étudié la création d'une société de promotion immobilière
J'ai fait le tour des assurances, réglementations, financements,...
Au final on a décidé de ne pas le faire : trop de contraintes.

Actuellement ça ne nous prend pas tant de temps que ça sauf quand on suit les travaux.

on a bien compris que c'était pas pour toi et que tu trouverais toutes les excuses du monde pour ne pas faire hein

et me concernant je n'ai rien mis sur la table, ni au départ, ni maintenant, ni jamais, pour le moment

après t'as le droit de croire qu'on te ment, personne je m'en cogne complet

Je t'écris tout ca en debut de semaine.
Je precise de nouveau que j'ai mis 6k au départ.  

J'ai pas dit ça mais tu reconnaitras que prof commence mal, cash flow positif mais en fait non et sans même rentrer dans le détail.
Après moi j'ai pas de soucis avec les cash flow négatif j'en ai avec l'inexactitude.
Après j'ai bien compris que tu voulais t'en tenir a «j'ai trouvé un bon plan a cf positif mais je donnerais pas plus de détails»
Et si tu t'en cognais tu sentirais pas obligé de me repondre a chaque fois...
Je comprends aussi sans soucis que tu ne veuilles pas en dire plus et ça me pose aucun problème...

je m'en cogne un peu que tu n'y crois pas

et il ne me semble pas que prof ait dit qu'il était en cash flow positif tout du long, il l'est aujourd'hui et ce qu'il a dit

et me concernant je n'ai jamais visé un CF positif, c'est plutôt un bon côté de la chose, pour le moment en tout c as

Regarde le message cité dans celui que tu cites
Après il y a pas de notion de cash flow positif tout du long ou pas soit tu sors de l'argent a un moment soit tu n'en sors pas mais sortir de l'argent les premières années et en rentrer ensuite ça ne crée pas un investissement a cash flow positif.
Après comme je l'ai dit le cash flow n'est qu'un élément de l'affaire et fondamentalement ce qui compte c'est la rentabilité de l'opération (si tant est que les gens aient les moyens de la financer)

du coup tu fais un focus dessus juste pour dire "olalala regardez il a pas eu un CF positif tout du long", ça n'a aucun sens, surtout sur un invest sur le long terme

Comment tu arrives aux 174k€ de la fin?
Il te reste que 30k de crd? Le pret court jusqu'en 2029?
Après si j'ai bien compris tu as un prêt pour 2 biens du coup pas facile de dissocier les différentes parties.

C'est comme je l'ai dit un sujet qui m'intéresse depuis longtemps.
C'est pas une question de focuser sur le cash flow c'est une question de bien comprendre les tenants et les aboutissants de ce genre de chose.
Parce que autant des investissements locatifs qui ne demande pas d'injecter de l'argent, perso j'en ai pratiquement jamais trouvés par contre des trucs rentables mais ou il faut sortir quelques k€ au démarrage et quelques dizaines ou centaines d'euros tous les mois j'en trouve a la pelle.
Et pour moi avoir un truc qui me coûte rien c'est pas la même chose que de mettre 200€ tous les mois et dans le 2ème cas ça m'intéresse moins...
Après si le sujet du topic c'est sortir des trucs a la louche et se féliciter de ses bonnes opérations sans donner de détails pourquoi pas mais c'est pas vraiment l'esprit hfr...

du coup tu te lances pas parce que ?
 
parce que si je suis ta logique tu cherches le CF positif    
 
sortir des trucs louches

Drap, je repasserai présenter ma situation un peu particulière (localoseur de ma RP, proprio d'un 2p défisc a Lyon et d'un grand 3p meublé ( mon ancienne Rp)) a Nogent sur Marne.
Bonne idée de topic

Moi ça ne me gêne pas du tout de sortir 100 € chaque mois, soit 18 K€ au bout de 15 ans, pour faire du locatif, si au final je gagne 50 ou 100 K€ à la revente.
Pour moi, les taux bas sont réellement l’opportunité de gagner facilement un peu d’argent, le plus compliqué étant de trouver un bien pas trop cher et facilement louable.

 
Du coup, entre 2009 et 2015, si on ne prends pas en compte l’avantage fiscal du scellier (qui devrait être la cerise sur le gâteau), tu devais tout de même sortir 700€ par mois de ta poche (2000 euros de loyer, 2500€ de mensualité et 200€ de TF). C’est pas rien (note que je fais pareil, voire pire, faudrait calculer, mon message n’est est pas une critique). 200€ si on prend en compte l’avantage fiscal. Après y’a aussi l’apport, le temps investi pour le truc etc. C’est rentable au final aujourd’hui mais ça demande tout de même un sacré investissement en temps et/ou argent.  
 
 

 
Copain localoser / proprio bailleur    

 
j'avoue que je comprends pas trop le focus sur le CF
 
tant que t'as un CF raisonnable, et que tu peux payer le crédit en cas de problème, ma foi

 
Il faut prendre en compte l'avantage fiscal il fait parti de l'opération globale, surtout que le scellier était hyper avantageux.
Du coup il sortait 200€/mois sur une opération de 380 000 €, vu la capitalisation qu'il devait avoir chaque mois, c'est rien.

 
J’ai écrit le contraire?

Tu fais une hypothèse sur l'opération "sans avantage fiscal", ce qui pour moi n'est pas pertinent car cela fait partie de l'investissement.

 
J’ai mis les 2 hypothèses dans mon post. Relis.  
 
Amha, l’avantage fiscal ne devrait pas être pris en compte dans le process de décision d’une opération, d’où l’évocation de cette hypothèse.

Je suis plutôt d’accord, l’avantage Fiscal ne devrait être que la cerise sur le gâteau.
Il ne devrait pas être l’argument décisionnel, mais doit être pris en compte dans le calcul final.

J'ai bien compris ton raisonnement  
Et je pense que le nerf de la guerre de l'investissement immobilier est la partie fiscale sous toutes ces formes : impôts à payer, crédits d'impôts, abattements, régime fiscal, plus-value...

Non. Le vrai nerf de la guerre c’est ta surface financière. Histoire que peu importe les changements et développements dans les domaines que tu cites, ton investissement locatif ne te mettra jamais dans la moindre difficulté financière.

Attention je n'ai pas parlé du processus décisionnel, je rejoins Sadlig "Il ne devrait pas être l’argument décisionnel, mais doit être pris en compte dans le calcul final", tout à fait ok avec ça.
Je parlai de le prendre en compte dans le calcul de la rentabilité et du cash flow.
 
Mikalkwin, quand tu dis "surface financière", tu prends quelle marge par rapport à tes investissements ?

Qu’est ce que tu entends par marge?

drap parce que ça intéresse et que je vais finir par y passer

Professor patron du topic on dirait

Je suis un peu dans le même cas et je me tâte sur ce que je vais faire de la ruine héritée
(maison ossature bois bas de gamme d'il y a 40 ans bonne à être rasée, mais 1300m² de jardin dans un coin super touristique donc ya moyen).

Qu'est-ce qui a fait que ça a foiré à ton avis ?

 
Le montant pour que ton investissement locatif ne te mette pas en difficulté financière quoi qu'il arrive.
Par exemple : 1 an de loyer - le montant de l'appartement en AV...
 
Perso j'ai 3 ans de loyer d'avance.

 
Ça dépend ça dépasse. On n’a pas tant d’immobilier locatif que ça. On rentre moitié moins de loyer que toi par exemple. Dans notre cas, non seulement on peut rembourser l’emprunt cash aujourd’hui si l’envie nous en prenait mais on peut également se passer de loyer sans piocher dans notre épargne pour rembourser les mensualités (simplement on épargnerait moins par mois, évidemment).

 Zorg a parlé  de ses loyers? Je suis déjà à la bourre  
Bon en tout cas vous vous débrouillez bien avec déjà un appart payé et un autre en cours  

 
Il l’a dit sur un autre topic.  
 
Quand à nous, c’est différent. Le « déjà » est de trop il me semble dans notre cas. On est vieux. On parle de studios de 20m2. Pas d’immeubles ou villas en zones touristiques proches littoral. Ensuite celui déjà payé est à moi. L’autre est à nous 2 (50/50). Mon conjoint a aussi 2 chambres en LMNP (loué à une association pour loger les sans-abri).

Je crois surtout que tu ne fais aucun effort pour essayer de comprendre
Moi j'ai donné tous les chiffres... Relis tout

Je précise pour éviter tout malentendu.
Le déjà faisait référence au fait que je croyais avoir loupé quelque chose sur le topic  en pensant que  zog avait donné des chiffres que je n'avais pas vu donc aucune comparaison entre ta situation et la mienne  
Par contre vieux c'est quoi pour toi?  

Dans mon cas : appartement face mer dans une station balnéaire vieillissante : St Jean de monts
Il y en a des tas à louer et à vendre !
Même avec une belle reno (que j'avais présenté sur le bon topic) pas facile de louer.
Par contre des charges de copropriété énormes
Bref au final content de l'avoir revendu !

 
Relis toi. Tu as dis « vous vous débrouillez bien déjà... ». Bref.
 
Vieux c’est comme le topic HFR associé: 40+
 

Ok j'ai relu et j'ai compris, les chiffres pris pour le calcul du tri m'ont induit en erreur vu que perso j'aurais pas pris le cout de revient mais la valeur réelle voir peut-être le montant qui reste dans ta poche après revente..

Edit: en tout cas je vous trouve chatouilleux sur ce topic
L'investissement locatif favoriserait il l'irritabilite, je pose la question calmement...

Non très clairement.
J'espère qu'on va pouvoir garder un esprit serein sur ce Topic

Comment passe-t-on de 1.860 (par an ?) à 207 par mois ?  

J'suis en train de réflechir à faire du locatif, pour un montant modeste d'abord, et je voudrais votre avis sur la façon de calculer la rentabilité du projet.
 
Rendement brut
 
Pour le rendement brut, je prend comme base de calcul : [Loyers annuels HC]/[Prix d'achat+FdN+Travaux initiaux]
 
Vous êtes d'accord avec ça ?
 
 
Rendement net avant impôts
C'est là que ça se complique. Je pense enlever :  
 

• La TF
• L'assurance
• Les charges de copro
• Une provision pour travaux. En % du bien, en valeur absolue ? Vous prenez combien ?  
• La vacance locative. Même question, combien vous prenez ?

J'ai oublié un truc ?

Il te manque la TF et les intérêts de l'emprunt.

La TF évidemment oui    
 
Pour les intêrets de l'emprunt, je ne suis pas forcément d'accord. Ca impacte le rendement de ton montage financier (et ça va permettre d'arbitrer entre achat cash et achat à crédit), mais pas le rendement du bien que tu comptes acheter.