Reprise du message précédent :

 
si tes vacances au club te font vivre plus longtemps, il faut changer de club
IMHO

C'est clair. C'est calculé pour que l'opération soit à peu près neutre si la personne a la durée de vie moyenne alors que statistiquement c'est faux (cf. chienblanc) et mesuré.
Vraiment jamais compris le délire...

Bonjour , je découvre ce topic    
 
 
J'ai une ex-RP à Lyon, où l'encadrement des loyers est particulièrement bas pour ce type de bien (un grand appartement des années 30).  
 
Certaines personnes parmi vous ont-elles déjà loué un bien via un bail code civil (bail résidence secondaire) ? Je serais curieux d'avoir des retours d'expérience à ce sujet.  
Une amie RH qui travaille à Lyon me dit que plusieurs entreprises lyonnaises sont en quête de ce type de logement pour leurs cadres en mutation, car il est devenu très difficile de trouver des biens à louer sur Lyon en ce moment et cela bloque leurs mutations /transferts.
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Je suis tout à fait d'accord.
 
- Dans mon cas, c'était un appartement juste à coté de chez moi et clairement sous-évalué (le prix venait en fait d'être drastiquement revu à la baisse car l'appart ne partait pas alors que la proprio avait besoin d'argent, je l'ai appris ensuite).
- Quand j'ai visité, la personne semblait manifestement précaire (je pense que ça avait fait fuir pas mal d'acheteurs potentiels alors que pour moi c'était un point fort, je pense qu'elle n'ira pas jusqu'à 120 ans, car oui il faut reconnaitre que forcément, on "espère" le décès de la personne).
- Et en plus, ils ont accepté de tout mettre dans le bouquet avec zéro rente, donc aucun impact sur mon taux d'endettement.
 
Voilà pourquoi j'ai investi dedans alors que je ne l'aurais pas imaginé à l'origine. Ces 3 éléments mis bout à bout ont fait pencher la balance.
 
Par la suite, j'ai continué à regarder par curiosité ce qui était proposé en viager sur le marché, mais ce n'était vraiment pas intéressant du tout. Je pense avoir eu une exception.
 
Quelques mois après la signature du viager, ma locataire s'est fracturé le col du fémur. J'espère donc être sur la bonne voie pour la suite
C'est une personne gentille et touchante. Et précaire aussi bien financièrement qu'intellectuellement. Donc je me contente d'avoir une position neutre dans cette histoire, et le jour venu je récupèrerai l'appart. Je vous tiendrai au courant de ma rentabilité finale pour cette opération

 
Tu devrais filtrer mais il y a effectivement des types de baux en vogue pour contourner l’encadrement des loyers.

Le problème d'un bail civil pour un particulier c'est que ca peut etre requalifié à tout moment en bail normal, avec évidemment application rétroactive de toutes les règles (DPE, encadrement des loyers, etc).
C'est à peu près comme ne pas déclarer des revenus : ca peut passer, mais ca peut aussi finir en redressement.
 
Le cas de la location à une entreprise est un peu particulier, et permet peut-etre de faire passer la pilule (le bail étant au nom de l'entreprise et pas de l'individu qui habite, donc pas de risque de demande de requalification etc.)

Je te l'ai déjà dit sur le topic d'en face, mais tu peux facilement contourner l'encadrement des loyers en affichant un complément de loyer. Quasi toutes les annonces font ça.

HA bon ? En LMNP j'ai rempli un formulaire qui avait pour objectif d'être exonéré de la cotisation foncière des entreprises justement. Bizarre, j'ai du mal comprendre ?
 
Bon, il faut attendre le 1er janvier pour savoir à quelle sauce on sera mangés sur la fiscalité de 2025 ?

 
 
Non là dessus je vais être clean, mon avocat fiscaliste va gérer le  bail  et très certainement contrat de location signé par l'employeur.   Si je passe en direct, je vais imposer un bail avec copie exécutoire.
 
 
@MonsieurPoney:  oui je peux mettre un complément de loyer, mais mon loyer de reférence max est à 14,8€/m2 ce qui est ridiculement bas. (je louais déjà précédemment à 18€). Et je me vois mal justifier de rajouter 6 ou 700€ de compléments. Ce qui est dingue c'est le loyer de réf max dans mon cas est plus faible que celui de 2023. Sachant que l'encadrement des loyers de 2023 a été rétoqué
Je compte le proposer à beaucoup plus en bail code civil sur une durée de 12mois. En espérant que le marché de la vente reparte  d'ici là.
 
 
 

Si tu rentres dans certaines conditions particulières, tu es exonéré :  
https://www.impots.gouv.fr/particul [...] nciere-des
 
Sachant que pour info, si tu réalises moins de 5000€ la première année mais que tu dis que c'est par exemple sur 5 mois d'exercice, un prorata est appliqué pour déduire ce que tu es censé toucher pour une année entière, et donc t'assujettir en fonction de ce montant.

 
En fait c'est quoi la justification de la CFE ?
 
 

besoin de toujours plus d'argent pour payer les pensions et la santé des boomers.

 
Pas du tout, la CFE est perçue par les collectivités territoriales. C'est comme la Taxe Foncière, mais payée uniquement par les entreprises.

Ok, c'est donc pour payer le repas de noël au vieux ainsi que leur petit colis de fin d'année    

 
Sachant que pour un bien en LMNP tu paies TF + CFE.

Mon ex payé de la CFE en travaillant à domicile (c'était moi le proprio)    
 

 

 
Je débute dans l'investissement locatif.  C'est un peu étrange de payer une CFE quand on fait du LMNP et qu'on a (généralement) pas de local pro. On paye déjà une TF pour la RP et pour les biens en location...
Sur le site des impôts, ils précisent dans le "qui doit payer la CFE?", que l'activité doit être exercée "à titre professionnel". C'est bien écrit en gras....et dans LMNP, y'a bien écrit "non professionnel".    
 
Y'a sans doute un élément qui m'échappe mais a priori, y'a rien qui ne semble justifier cet impôt. Ca me semble être un impôt particulièrement injuste vu comme ça.
 

tu payes et basta. Faut pas chercher.
 
Ma CFE a augmenté de 4€ et reste mesurée donc ça me va.
Pour ma SARL familiale elle est à 0€ encore cette année et j'attends la surprise pour les prochaines années.
 
C'est une loterie

 
Moi je suis à 558€ de CFE, 672 de TF pour un appartement qui est loué 450€ CC…..

La CFE c'est un bordel sans nom de toute manière

moins de 400€ pour 4 apparts et ~2500€ de TF.
 
mais j'ai un impayé qui débute donc je vais payer moins d'impôts...

 
   
La CFE fait très mal là

1400 € de CFE et 15k€ de TF

Pour quel volume ?

locaux pro : magasin, entrepôt, bureaux et parking
1900 M² bâti (1500 en rdc + 400 1er étage) + 1000 M² parking au 1er étage

la matrice cadastrale ou maintenant les impôts l'appellent le relevé de propriété, donne la valorisation de chaque section

Ici 276e de CFE pour deux apparts qui rentrent 2500/mois.
Oui évidemment la CFE n'est pas multipliée par le nombre de biens...
Encore un impot assez inégal, qui dépend de la zone géographique et de plein d'autres choses.

Et encore un impot qui n'est jamais pris en compte dans le calcul de rentabilité qu'on trouvera au choix sur les annonces immos, vidéos d'influenceurs ou autre

 
 
en PNO ?

La CFE est multipliée par le nombre de SIRET.
Et dans mon cas, j'ai deux SIRET pour mon activité LMNP, car deux adresses différentes.

En même temps, ma comptable est merdique, donc m'aurait-elle fait créer le deuxième SIRET alors que j'aurais pu m'en passer
Je crois que j'avais fait des recherches à l'époque et qu'elle avait raison.

Pour ceux qui ont des biens dans des communes différentes, je pense que le fait d'avoir plusieurs SIRET se discute encore moins, d'autant plus que le taux varie en fonction de la commune.

Mais du coup, en lisant ceci, j'ai un gros doute :
"Lorsqu'une entreprise dispose de plusieurs établissements, la CFE établie sur une base minimum est due au lieu de l'établissement principal. Il ne s'agit pas systématiquement du siège social."
https://entreprendre.service-public [...] its/F23547

Si ça se trouve je paye plusieurs CFE alors que je ne devrais pas  
Je vais poursuivre l'enquête

Oui encore un flou en France... J'ai un SIRET pour deux appartements (meme département, ville différente), certains en ont deux... Pas clair.
Mon premier appartement a toujours été le "siège" de l'activité, tout est noté à son adresse. Jamais eu de remarque là-dessus et c'est suivi par un comptable.

Je me tâte a contacter les impôts pour savoir comment ils justifient cette taxe et avoir leur vision.
Et accessoirement avoir une idée du montant auquel m'attendre l'année prochaine.
 
Avec une TF a 1k pr 47m2 et 700e de loyer envisagé, même a 300 ou 400e de CFE , ça pique .
 
A l'origine, cette taxe a succédé a la taxe professionnelle basée sur la masse salariale.
Ils ont modifié le régime pour se baser sur l'activité pro ce qui pénalise fortement les petites et moyennes entreprises...

Mon avis perso : c'est une taxe qui n'a aucun sens pour une activité LMNP (qui n'utilise pas de locaux, au contraire) mais ce sont des revenus en plus alors pourquoi s'en priveraient-ils...

 
Pour ma part les données mentionnées plus haut sont pour 1 bien mais j'en ai 2 autres dont l'activité LMNP a débuté cette année donc pas encore éligibles à la CFE. Le premier est à la même adresse et le second à une autre adresse. Mais sauf erreur de ma part je n'ai qu'un SIRET. Je verrai l'année prochaine.

 
 
Pas tout a fait.
La taxe pro c'était surtout sur les immo corpo. Je m'en souviens bien ,je donnai quasi 10k€/an de taxe pro    
 
De plus, la fin de la taxe pro a produit deux nouvelles taxes dont la CFE.

 
oui bien sûr ^^ Multirisques Immeuble
on a réussi à baisser le montant de l'assurance d'ailleurs en changeant de cie il y a 2 ans

 
 
Quel montant d'assurance ? ^^
 
De mémoire, je dois être dans les 1700€/an (1000m2 + parking)..chez Axa, et ca fait une paire d'année que je me dis que je devrai regarder ailleurs si c'est bien moins cher ou non.
 
L'avantage, c'est que la TF tu l'a fait payer par ton locataire

pour 2025 on est a 2600 €. ça a pris + de 200 € d'un coup rapport à 2024

On est passé chez Generali maintenant pour 1900 M² de bâti + les surfaces de parking (dans les 50 places environs)

en 2023 sur une autre cie on était à + 3500

on a plusieurs locataires ^^ le bâtiment est divisé en "morceau" et c'est bcp mieux car cela répond à presque toutes les offres : grosse, moyenne ou petites surfaces

petite réflexion/question du jour
 
Je suis nue-propriétaire d'une grande longère, à moitié rénovée en habitation il y a ~30ans et à moitié en bâtiment agricole (étable/grenier).
 
Si j'aménage la moitié étable en habitation pour la louer ensuite, je suppose que les loyers devront aller vers l'usufruitier. Ca me parait un peu con. Vous confirmez le principe ?

 
 
Oui...Rien de con la dedans c'est le principe du démembrement...

oui bien sûr, mais ce qui me fait tiquer un peu c'est que la situation revient presque à créer totalement un 2eme bien qui ne rapportera rien à celui qui le finance.
 
C'est sans doute pas une situation habituelle ou même souhaitable.

lorsque tu récupèreras la pleine propriété tous les revenus iront vers toi.

donc autant ne pas faire les travaux avant.