[Topic achat immobilier] À quand le krach ?

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Auteur	Sujet : [Topic achat immobilier] À quand le krach ?

patx3

Reprise du message précédent :

Black_Jack a écrit :

De fait, mettre tout ses oeufs dans le même panier c'est assez inconscient...surtout s'il n'y a pas tant d'oeufs que ça.

Il ne mettra pas tous ces oeufs dans le même panier car il a déjà une petite épargne. Donc ce n'est pas inconscient de sa part et avant d'avoir 2 biens locatifs, il faut commencer par un, même si ce sont des SCPI. :jap:

Et quant à choisir entre du locatif et du Alcatel ou Veolia, chacun fait ce qu'il veut...

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patx3

Black_Jack a écrit :

Imagine le pire des scénarios (agence qui paie pas les impayés à cause d'une clause insidieuse, perte de boulot) et regarde comme ta vie sera impactée (ça existe pas proof)...

Ca me rappelle les longues discussions vis à vis de ceux que vous découragiez d'acheter parce que les proprios peuvent divorcer... :pt1cable:

Ne faites absolument rien, la vie n'est que risque. Mieux vaut passer sa vie à poster sur HFR, planqué derrière son clavier, c'est moins risqué... :love:

Message cité 2 fois

-Patrick-

pas mal

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Ma Chaine YouTobe

fiscalisator

tu dois rompre

patx3 a écrit :

Ca me rappelle les longues discussions vis à vis de ceux que vous découragiez d'acheter parce que les proprios peuvent divorcer... :pt1cable:

Ne faites absolument rien, la vie n'est que risque. Mieux vaut passer sa vie à poster sur HFR, planqué derrière son clavier, c'est moins risqué... :love:

[:pikitfleur:4]

je crois pas que le mec qui a sérieusement envisagé un projet, et qui vient avec des chiffres, un plan de financement pour demander 1 avis sur internet arrête TOUT parce que sur HFR on lui a suggéré de regarder 2,3 trucs avant de se lancer

c'est pas comme si le topic lançait des campagnes de pub pour inciter les gens à ne plus acheter.
d'ailleurs la plupart du temps les réponses sont assez diverses et (je trouve) précises

quand au passage en gras : toi aussi ... tu postes sur HFR.
c'est pas la peine de remettre en cause le principe d'un forum parce que t'es pas d'accord

edit : je suis tombé dedans

Message édité par fiscalisator le 17-06-2012 à 22:33:46

Profil supprimé

Tout dépend des risques et des gains éventuels.

Si je devais partir sur du locatif, je sais à peu près dans quel type de bien investir / ne pas investir ainsi que la façon de le gérer.

Message cité 1 fois

loukoum

IdPsn:Damrol_

justemetn, c'est vraiment ça qui est pas simple, a part se dire un petit appart/studio, pour limiter le risque de non-paiement, le risque de MV en cas de revente "obligée"..
apres, c'est tout le côté "frais de copro/impots.." qui sont pas facile..

Message cité 1 fois
Message édité par loukoum le 17-06-2012 à 22:38:16

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Mon Flickr! Ma galerie

_-Sky-_

Sérieux, mais pas toujours...

EvilTyler a écrit :

Courbevoie, ânières, puteaux... Moins de 10 min de St. Lazare et des trains directs pour Versailles.
De quoi gratter 200€

Ce n'est pas Paris :spamafote:

Pantoufle_man a écrit :

L'hypercentre, tu galeres pour y sortir et y entrer en voiture, en plus des problemes de parking. Dans ton optique de travailler a illkirch, neudorf est effectivement le meilleur quartier a choisir pour ses liaisons efficaces jusqu'a Illkirch.
Maintenant, le quartier ou tu achetes qui est tout neuf, coince entre les wesh du port du rhin, les wesh de l'extremite du neudorf, les wesh de l'esplanade et la route de Kehl, laisse des interrogations sur le devenir dudit quartier. Il pourrait s'apprecier, mais ce n'est pas sur.
A mon avis, voyant tout les programmes en cours a strabourg, il y a trop d'offres dans cette ville et une baisse des prix est tout a fait possible.

Sinon, il y a que moi qui a peur d'acheter dans du neuf? Je veux dire, on achete sur plan, un truc dont on ne controle meme pas la realisation. Les defauts de construction dans le neuf, moi ca me fait flipper. J'ai d'ailleurs entendu que le fameux Parc des poteries construit par bouygues a hautepierre, est completement mal foutu, avec des infiltrations d'eau et fissures, raison pour laquelle cela se brade.
Dans l'ancien c'est pourri niveau isolation mais tu sais ce que tu achetes et tu sais que ca va rester debout encore longtemps.

C'est très vendeur tout ça !

etoile64 a écrit :

"Dans son jus des 70's" : les gens cherchent un truc prêt à habiter, les bonnes affaires sont à faire dans les locaux à rénover IMHO.

gros minet a écrit :

Oui c'est ce que j'ai fait, on arrive à avoir qqch refait à neuf pour moins cher que le prix du marché.
J'ai visité une 20e d'appart à l'époque et je me suis posé des questions sur le "mode de vie" des gens dans certains.

Je suis d'accord qu'il y a moyen de trouver des choses sympa comme ça.
Ma question était plutôt : comment avait il fait pour trouver ce type de bien ?

J'ai plutôt vu des trucs repeint à la va-vite, en mode cache-misère, que des biens laissés "envrac" à refaire...
Il y a une filière particulière (notaire/administrateur de biens) ?

---------------
La sagesse n'est pas la femme du sage...

babysnoopy

Je viens de faire un tour sur seloger.com pour voir un peu les appart de 30-35 m2 à louer. Je vais devoir me loger vers Janvier 2013 en RP.
Paris 12e ->730 €
PAris 13e -> 710 €
Ivry /seine -> 610 €
Villejuif -> 659 €
Melun -> 495 €

(je convoite un poste dans une boite basée à Ivry)

[:double deuce]

Ce méga bad tonight [:kolombin]
Les prix sont avant négociation sur seloger.com ou bien c'est la réalité du marché ?
Y a rien pour 400 € en RP ? (c'est le prix que je paie pour 35m2 dans un immeuble historique du centre ville de la Rochelle en ce moment)

Pays de merde. [:ponycorporation:5] Hollande fait donc baisser le prix des loyers et de l'achat si t'es ~~un homme~~ un socialo. [:guilletit:4]

Message cité 9 fois

zeratul

Empêcheur de tourner carré

_-Sky-_ a écrit :

Comment t'as fait pour avoir ce genre de biens à vils prix ?

facile! un ami de longue date (10ans) qui habite l'immeuble et qui m'appelle ya 2 mois pour me dire si je voulais acheter :love:
2 minutes de réflexion m'ont suffit :whistle:

bon c'est clair que la chance/opportunité/cul bordé de nouilles/pas de gamins m'ont beaucoup facilité la tâche

etoile64 a écrit :

"Dans son jus des 70's" : les gens cherchent un truc prêt à habiter, les bonnes affaires sont à faire dans les locaux à rénover IMHO.

tout à fait :jap:
en plus c'est une succession :sol:
et vu que les travaux ne me font pas peur (même bouger des murs) vu que j'ai la main d'oeuvre à dispo (famille... [:portugal] )

Message cité 1 fois
Message édité par zeratul le 17-06-2012 à 22:51:00

k-nar

Laqué.

mattgiver a écrit :

c'est une blague là, non ? [:tinostar]

Le CIF s'ajoute aux urgences bancaires du gouvernement

Citation :

Alors que l'agence de notation Moody's a estimé en fin de semaine dernière que le CIF - qui dépend exclusivement des marchés pour se financer - n'était désormais plus viable sans soutien financier, les pouvoirs publics s'efforcent de stabiliser la situation de l'établissement pour éviter une faillite.

La piste d'une nationalisation ou d'un adossement du CIF à La Banque postale est évoquée.

"C'est une situation difficile", commente un banquier parisien sous couvert d'anonymat. "Il est dans l'intérêt de la communauté bancaire française de trouver une solution pour reprendre le CIF rapidement et proprement."

"Quand vous laissez une banque faire faillite, les gens commencent toujours à se demander laquelle sera la prochaine sur la liste", indique un autre banquier basé à Paris, jugeant qu'il est difficile d'évaluer l'ampleur des dégâts financiers en cas de faillite.

la suite : http://tempsreel.nouvelobs.com/eco [...] ement.html

Et avec les grandes vacances qui arrivent il sera encore plus présent

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Pseudo Rocket League: Topper Harley

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panda_man

This time is different

babysnoopy a écrit :

Pour 35m², si c'est "propre" les prix que tu donne ne sont pas "élevés" pour du Paris/RP

Message cité 1 fois

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Mon FlickR

Hoiniel

babysnoopy a écrit :

(je convoite un poste dans une boite basée à Ivry)

Ivry comme Ivry sur Seine ? [:shlavos]

_-Sky-_

Sérieux, mais pas toujours...

babysnoopy a écrit :

(je convoite un poste dans une boite basée à Ivry)

[:double deuce]

Ce méga bad tonight [:kolombin]
Les prix sont avant négociation sur seloger.com ou bien c'est la réalité du marché ?
Y a rien pour 400 € en RP ? (c'est le prix que je paie pour 35m2 dans un immeuble historique du centre ville de la Rochelle en ce moment)

Pays de merde. [:ponycorporation:5] Hollande fait donc baisser le prix des loyers et de l'achat si t'es ~~un homme~~ un socialo. [:guilletit:4]

C'est bien ça les prix en RP (un peu comme CAMPEDEL qui le découvre, via sa fille). Et encore, tu as des tarifs pas très élevés...
Avec 400€, je ne suis même pas sûr que tu puisses louer le local à poubelles.

En tout cas, Ivry/Vitry/Villejuif sont à explorer, même si tout les quartiers ne se valent vraiment pas.

zeratul a écrit :

facile! un ami de longue date (10ans) qui habite l'immeuble et qui m'appelle ya 2 mois pour me dire si je voulais acheter :love:
2 minutes de réflexion m'ont suffit :whistle:

bon c'est clair que la chance/opportunité/cul bordé de nouilles/pas de gamins m'ont beaucoup facilité la tâche

zeratul a écrit :

tout à fait :jap:
en plus c'est une succession :sol:
et vu que les travaux ne me font pas peur (même bouger des murs) vu que j'ai la main d'oeuvre à dispo (famille... [:portugal] )

Enfulé
Il n'y aurait pas un second mort ? :whistle:

Message cité 1 fois
Message édité par _-Sky-_ le 17-06-2012 à 23:01:07

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La sagesse n'est pas la femme du sage...

Black_Jack

Bo_Jack

patx3 a écrit :

Voilà, d'ailleurs je n'ai pas acheté.

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Horse_man

nico6259

Facilitateur, coach POGNON

babysnoopy a écrit :

Je viens de faire un tour sur seloger.com pour voir un peu les appart de 30-35 m2 à louer. Je vais devoir me loger vers Janvier 2013 en RP.
Paris 12e ->730 €
PAris 13e -> 710 €
Ivry /seine -> 610 €
Villejuif -> 659 €
Melun -> 495 €

(je convoite un poste dans une boite basée à Ivry)

[:double deuce]

Ce méga bad tonight [:kolombin]
Les prix sont avant négociation sur seloger.com ou bien c'est la réalité du marché ?
Y a rien pour 400 € en RP ? (c'est le prix que je paie pour 35m2 dans un immeuble historique du centre ville de la Rochelle en ce moment)

Pays de merde. [:ponycorporation:5] Hollande fait donc baisser le prix des loyers et de l'achat si t'es ~~un homme~~ un socialo. [:guilletit:4]

Même à Lille t'as difficilement 30m² pour 400€

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Tout pour bien placer et investir : Avenue Des Investisseurs (guides, comparatifs...)

zeratul

Empêcheur de tourner carré

_-Sky-_ a écrit :

Enfulé
Il n'y aurait pas un second mort ? :whistle:

le 2e c'est mon ami qui l'achete, il voulait passer du RDJ au 3e et dernier étage pour avoir une meilleure vue sur Paris/Bois/Tour Eifel [:bigsmiley]

le 2e étage me suffit ^^

bon en tous cas, je pense que c'est beaucoup de chance car même l'agent immo m'a soufflé après que j'ai accepté l'offre, que j'avais bien fait (genre ça crains du boudin ^^).

pourtant j'en vois dans mon coin des panneau "vendu" :sweat:

Profil supprimé

loukoum a écrit :

Dans un investissement immobilier, on ne regarde pas l'éventuelle PV/MV en premier mais surtout le rendement/an.
Penser directement à la revente (avec PV) avant même d'avoir acheté, ce n'est pas de l'investissement mais de la spéculation.

Les questions sont pourtant simples :
- Combien va me couter l'acquisition du bien ?
- Combien va me rapporter ce bien (en net) ?
- Combien m'aurait rapporté la même somme sur un autre placement (en net) ?
- La différence vaut elle la tonne d'emmerdements éventuels inhérente au locatif ? (gestion, vacances locatives, travaux, dégâts, impayés, ...),
- L'effet de levier via un prêt bancaire est il rentable ?

Une fois tout ca calculé, on peut penser à la PV (+ taxe)/MV éventuelle et à la marge de sécurité qu'on se garde pour gérer les coups durs. La PV/MV à la revente n'est qu'un paramètre dans l'équation.

Acheter un bien au rendement à chier en misant sur la PV (comme beaucoup d'investisseurs en mousse en RP) -> connerie,
Acheter un bien où au moindre problème, on sera obligé de le revendre -> connerie.

Message cité 1 fois

jcop

yeah !

babysnoopy a écrit :

Avec un budget de 400€ tu dois pouvoir trouver un 9m² à Paris.
710€ pour Paris 13ème, ou 730€ poru Paris 12ème, pour un appart de 30-35 m², ça me paraît faible. Il doit sûrement s'agir d'appart de mauvaise qualité.

Message cité 1 fois

helmuth

Mais clair Je prend l'appart de mes parents qui est dans un immeuble qui n'est "pas trop un gros tas de merde" et date de 1996 dans Paris. Façade marbre, balcon alu moulés, façade intérieure plaques béton aggloméré préformées, déjà on a évité le crépis.

Alors la plomberie est une putain de grosse merde. Fuites++++++++++++ avec destructions multiples dont toute l'électronique d'un ascenseur €€€
Infiltration en façade avec intervention d'alpinistes pour mastiquer tous les joints. Infiltrations en façade externe multiple, mais on a réussi à en venir à bout pendant la décennale. Arrachage de plaques métalliques en toiture suite à coup de vent, en fait mal fixée, intervention d'un spécialiste pour pitonnage de la totalité des plaques. Refection à neuf des toutes les huisseries sécurisées avec les clefs, puis remplacement intégral de la porte d'entrée mal conçue (plaques de marbre pour un poids total de plus de 600kg sur uniquement 4 gonds [:helmuth] ). Dépose repose des rails d'ascenseur ayant joué. Réfection du hall multiple suite à fuite. Refection de la totalité du hall pour défaut de pose de pavés en bois, remplacé par de la pierre. Idem jardin, réfection de toute l'allée. Au passage l'éclairage jardin extérieur est HS et ne sera jamais réparé. Pompes de relevage x2 changées. Pompes x2 d'eau commune changées. Ballon anti coup de belier changé. J'oublie probablement pas mal de truc.

Enfin faut pas se plaindre, le marbre n'a pas l'air de se décoller. L'autre point important, c'est que les proprio sont tous des rats évidemment, mais on arrive quand même à réparer et entretenir le bousin.

Message cité 3 fois
Message édité par helmuth le 17-06-2012 à 23:24:59

Yop ma caille

Assassin d'enfants

babysnoopy a écrit :

Pour 400€ tu peux avoir une très belle place de parking

---------------
Il ne faut jamais prendre les gens pour des cons, mais il ne faut pas oublier qu'ils le sont.

zeratul

Empêcheur de tourner carré

helmuth a écrit :

en lisant ça, ça me rappelle l'immeuble RIVP où logent mes parents qui date de la même époque et qui est tout pourrit de la même façon XD

alors je plains les gens qui achètent dans le neuf :sarcastic:
pire que de l'ancien ~~rénové~~ bricolé par des apprentis sorciers ayant suivi les cours de déco/leroymerlin...

o_BlastaaMoof_o

En fait, l'ancien c'est tout pourri et le neuf c'est encore pire.

Super, avec vous on achète jamais [:ddr555]

Message cité 1 fois

zeratul

Empêcheur de tourner carré

la solution:

- autoconstruction
- rénovation d'ancien dans son jus

dans les 2 cas, tu sais ce que tu fais/as fait (si tu as les compétences ou des gens qui les ont hors sociétés) et tu est maître de ce qui est construit/rénové

effectivement, ce n'est pas à la portée de tout un chacun

Message cité 2 fois

o_BlastaaMoof_o

zeratul a écrit :

la solution:

- autoconstruction
- rénovation d'ancien dans son jus

dans les 2 cas, tu sais ce que tu fais/as fait (si tu as les compétences ou des gens qui les ont hors sociétés) et tu est maître de ce qui est construit/rénové

effectivement, ce n'est pas à la portée de tout un chacun

Rien que ça

patx3

zeratul a écrit :

Je visite pas mal de trucs et dès que j'entends rénovation ou autoconstruction, tous mes sens sont en éveil.

Dans les rénovations, tu ne sais jamais quel truc a été fait au rabais, quelle dépense a été réduite. Dans l'autoconstruction, combien d'amateurs ont les compétences d'un pro ??? :fouyaya:

En RP, je n'ai eu que du neuf, et j'en ai toujours été satisfait, les problèmes n'étant que minimes et marginaux. :jap:

J'ai eu du locatif dans le très ancien, que des ennuis à gérer... :fou:

Message cité 1 fois
Message édité par patx3 le 18-06-2012 à 00:15:45

SigH-Max

Improbable

phila a écrit :

Paris ça ~~se mérite~~ s'hérite

[:aloy]

r06

babysnoopy a écrit :

Les prix sont avant négociation sur seloger.com ou bien c'est la réalité du marché ?

Ces prix sont avant surenchère de la concurrence qui veut te piquer l'appart et hors bakchich pour l'agent immobilier...

Non sérieusement c'est plutôt dans la fourchette basse des prix actuels. Et en plus il est difficile d'obtenir les apparts les moins chers à cause de la concurrence (au moins sur Paris IM)...

Message édité par r06 le 18-06-2012 à 07:33:29

Profil supprimé

helmuth a écrit :

[...]

Après, tout dépend de l'immeuble. J'en connais qui en 15 ans n'ont eu qu'un ballon d'eau chaude à changer ...
Mais vouloir faire du "standing" avec du marbre partout pour avoir de la merde bas de gamme et des défauts de conception en dessous.

Pour une maison individuelle, tu es généralement moins emmerdé, les réparations coutent moins chères, tu peux les faire toi même (pour les petits trucs) et surtout, tu te fais pas chier avec une copro remplie de cons qui ont décidé de pas investir ... et perdre x mois / années pour que ca se dégrade encore plus et devienne critique (avec une facture qui gonfle en attendant).

Le problème, c'est que faire du locatif en maison individuelle, c'est encore plus casse couilles à gérer

Message cité 2 fois

phila

helloyes a écrit :

Je viens de faire une bonne affaire, acheter un F3 a 150ke, a la place de 210ke, a coté de maison laffitte (seul hic c'est qu'il occupé jusqu'en janvier 2014) mais vu la baisse de prix je prend le risque (et je touche le loyer pendant ce temps)

c'est comme l'achat sur plan, t'as renfloué la trésorerie du vendeur mais tu sais pas quand tu seras livré

---------------
Rien mais souvent chafouin...

etoile64

Pas de bras, pas de 8a!

patx3 a écrit :

Je vois pas trop la différence entre neuf et rénovation (si c'est une grosse réno) : tout dépendra des entreprises qui ont bossé, et du suivi que t'as réalisé.

On a eu des entreprises un peu pourries chez nous, qu'on reprendrait pas en tout cas, mais on était tous les soirs sur le chantier à faire le tour des moindres détails, donc pas trop de merdes au final.

edwoud

⭐ shériff de l'espace

helloyes a écrit :

Pourquoi 2014, c'est pas 6 mois si tu veux habiter dedans?

Message cité 1 fois

Profil supprimé

Le contenu de ce message a été effacé par son auteur

edwoud

⭐ shériff de l'espace

Merci de la précision :jap:

Bon, ben on reparle de sa bonne affaire dans 2 ans alors

[:hugeq:1]

Message édité par edwoud le 18-06-2012 à 08:16:18

-Thorgal-

phila a écrit :

terrain agricole t'en feras rien, tu te contenteras de tes 10m² de vieilles pierres

EDIT : F5 tu feras avant de poster :spamafote:

terrain agricole=> élevage=>terrain à batir

docmaboul

Easy

Babouchka

You're no fun anymore

mattgiver a écrit :

c'est une blague là, non ? [:tinostar]

Le CIF s'ajoute aux urgences bancaires du gouvernement

Citation :

la suite : http://tempsreel.nouvelobs.com/eco [...] ement.html

Bof la Grève est sauvée avec son futur nouveau gouvernement, les taux espagnols et italiens se détendent, la bourse à Paris monte, l'Europe est sauvée, c'est le moment ou jamais d'acheter

Message cité 1 fois

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HFR, the final frontier, where no troll has gone before

loukoum

IdPsn:Damrol_

Bien sur je ne compte pas faire de la speculation, surtout avec un krash a venir [:elfe_smileys:3]
je parlais juste de moins value possible, au cas ou je sois effectivement obligé de vendre..
j'ai bien compris la "methode" pour calculer si c'est interessant, mais justement, la variable manquante, c'est
-combien va me couter le bien
en dehors bien sur de l'achat/fdn/taxe fonciere, je n'ai aucune idée de combien peuvent couter les frais de copro/comment savoir si on me raconte pas des krack a propos des travaux a venir, ce genre de chose..
Autre question subsidiaire, quitte a acheter un petit appart, il est plus interessant, en ce moment, de payer cash, ou d'emprunter?
(on peut aussi emprunter en vie d'achat de SCPI)?

Message cité 1 fois

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vapeur_cochonne

Stig de Loisir

helmuth a écrit :

logement individuel über all

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marilou repose sous la neige

r06

loukoum a écrit :

Les frais de copro, il suffit de demander au vendeur à priori ça évolue plutôt lentement. Ensuite il faut vérifier qu'il n'y a pas de charges exceptionnelles prévues (ravalement, mise aux normes ou installation d'ascenseurs) en demandant à voir les derniers pv de réunion de copro.
Pour les travaux ça dépends de plein de choses la rénovation que tu veux faire, si tu compte en faire un peu toi même ou si tu comptes passer par un artisan. Le plus simple si tu n'y connais rien c'est de faire venir un artisan et de lui demander un devis. Il me semble qu'il y avait un ordre d'idée de combien coute une rénovation au m² qui était passé ici mais j'ai plus le chiffre en tête.

Pour ce qui est du paiement, actuellement l'argent ne coute pas très cher à emprunter et il est possible de déduire une partie des loyers des charges de l'emprunt donc j'aurais tendance à dire l'emprunt est plus intéressant mais à nouveau ça dépends de pas mal de critères et il vaut mieux poser les chiffres sur une feuille avec toutes les hypothèses...

Par contre tu pourrais rappeler ce que tu as acheté j'ai pas vraiment suivi...

Message édité par r06 le 18-06-2012 à 10:01:06

loukoum

IdPsn:Damrol_

Justement, rien acheté encore, je me tâte entre garder mon épargne ,acheter des SCPI, et acheter un studio pour faire du locatif ...

Message cité 1 fois

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ObsydianKenobi

peloton suicida

babysnoopy a écrit :

Hollande n'y est pour rien. Parce qu'au final, tu vas payer le prix, comme des millions de gogos le payent déjà tous les mois. Pour que les prix baissent, il faudrait surtout refuser d'aller en RP si t'es un homme.

Message cité 2 fois

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Long-range goals keep you from being frustrated by short-term failures. RIP VC

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