Reprise du message précédent :

C'est ce que je constate aussi dans certains coins ... même en prenant un ratio haut à 2k€/m²
Bon après, faut écarter les annonces des rêveurs ...

 

Débattre avec Elfe c'est souvent devoir justifier que l'eau mouille.

Je pense qu'une bonne partie de nos problèmes vient de là. On ne peut pas augmenter la taille de la population à l'infini, même si notre système économique est dépendant de cette croissance démographique.
Il n'empêche que ca devient un facteur qui nuit aux bien être de la population actuelle. C'est pour ca que je ne comprends pas trop pourquoi on critique l’Allemagne qui a une natalité très basse, eux au moins n'ont pas ces problème immo.

 
Je pige pas bien .. tu dis que le neuf a augmenté de 150% en 12 ans ?

J'étais largement ironique.
Oui la population française a légèrement augmenté depuis 12 ans, mais rien qui explique cette flambée démoniaque.
Le foncier, ça se libère, aussi. Et pas forcément de manière anarchique, étalement urbain grand satan nianiania.

ça peut arriver, de là à en faire une généralité

J'aurais dû dire 1000% ou whattrouzillon%
Ca a augmenté quasiment autant que l'ancien, je n'ai pas le chiffre, là, sous la main.

Oui, enfin l'Allemagne est très décentralisée et encore industrialisée (usines pas forcément en ville) là où la France vit sur les services qui sont tous concentrés dans les agglomérations.

En France, tu as de la place. Par contre, tu n'y auras certainement pas d'emploi.

Sauf qu'il dit peu ou prou la même chose : http://forum.hardware.fr/hfr/Discu [...] #t29363866
 
Ce qui ne plaît pas à tout le monde : http://forum.hardware.fr/hfr/Discu [...] #t29363902
 
Bref le "Elfe Bashing" c'est marrant 5 minutes ( je sais j'ai pratiqué ). Mais attaquer le forumeur et pas ses arguments, ce n'est pas très constructif.

 
Non protégé, je me demande bien pourquoi l'ensemble des proprios aimerait bien un allégement de la protection des locataires et des rendus de justices plus rapides.
 
Combien de bailleurs on entend gémir que cde n'est pas normal qu'un locataire qui ne paye pas puisse rester un ou deux dans un appart alors qu'il ne paye plus de loyer.
 
Alors effectivement le locataire n'est pas "protégé" par contre il peut rester longtemps dans un appart même si il ne paye plus son loyer.
 

Je sais

Il n'empêche que je pense qu'une baisse de la population permettrait aux gens de mieux vivre, c'est ca que je voulais dire. Vous allez me dire, ca marche pas, on va dans le mur, qui va payer nos retraites???... ouais, mais avec une croissance démographique à l'infini on va dans le mur aussi, donc autant changer les choses quand il en est encore temps. Enfin bon c'est un peu HS
 
Les prix ne sont pas proportionnels à l'augmentation de la population. C'est pas parce que la population augmente de 10% que les prix des biens (en général, pas seulement immo) devraient eux aussi plafonner à 10% d'augmentation.
 
A partir du moment où t'as une offre de n, et une demande de n+1, les prix peuvent partir en en flèche à la hausse.
C'est d'ailleurs tout le problème du peak oil justement, les très gros problèmes commenceront quand on aura passé le pic, pas quand on aura pompé la dernière coûte dispo.
 
Enfin bon, c'est peut-être une vision un peu simpliste que j'ai.

 
Disons que c'est du niveau d'un discours politique quoi    
 
Rien qu'au niveau de la démographie, bien malin celui qui saurait faire la part des choses entre natalité, immigration, allongement de la durée de vie, décohabitation, recohabitation et l'influence de tout ça dans la demande immobilière.

 
Beh vaut mieux gagner 2 milliards d'euros en 2012 et 2 milliards en 2013,  
 
que 3 milliards en 2012 et 0 en 2013
 

 
faudrait trouver un lien sur la rentabilité des promoteurs...mais vu les prix, y en a FORCEMENT qui s'en foutent plein les fouilles!
 
C'est pas devenu 2 fois plus cher à produire en 10 ans, on est d'accord?

 
Je suis d'accord avec toi sur le principe, mais ça reste une supposition!
 
Dès le début sur ce topic, il a été dit que :
 
1) Si autour de Paris ça baisse, à Paris ça va forcément baisser car sinon les parigauds iraient tous en banlieue proche pour profiter de la baisse des prix
2) Pour un même endroit :
- Si les biens bof baissent, les biens super côtés finiront forcément par baisser car les gens ne vont pas payer 3 fois le prix du m² car un apaprtement est de meilleur standing
- Même raisonnement neuf/ancien
 
Beh je dis que c'est logique, mais que c'est pas forcé!
 
Perso, chez mon précédent client, c'était 1 heure de trajet.
 
Si j'achetais un peu plus loin (dans une autre ville où y a que le bus), le prix au m² baisserait de 40% pour le même genre de bien!
 
Problème? Pour aller au même endroit (chez mon client), ça passerait à 1h40...
 
Du coup, je reste locataire en attendant de pouvoir acheter dans mon coin, alors que je pourrais très bien acheter dans la ville "un peu plus loin".
 
Reconnais-tu qu'il n'est pas inconcevable que le neuf ne se déprécie que très peu par rapport à l'ancien? (pour moi, c'est peu probable, mais possible)
Que les biens à Paris ou proche de la région parisienne ne se déprécie que très peu par rapport aux villes moins bien desservies? (pour moi, c'est déjà plus probable)
Que les biens côtés ne se déprécie que très peu par rapport aux biens non côtés ? (là pour le coup, je pense que c'est une réalité)

 
Tu insinuais déjà en 2010 que tout le monde prenait l'assurance chômage lors de l'achat d'un bien immobilier alors que tu n'avais fournis aucun chiffre la dessus, il t'aura fallut environ 1 an et demi pour sortir une bribe de chiffre.
 
De plus tes chiffres proviennent d'un courtier, dont on ne connais pas le nombre de transactions, ça reste quand même très flou comme estimation, tu ne peux pas dire qu'il y a 20% des transactions immobilière nationale qui ont un une assurance chômage adossée au prêt.
 
Tu bases ton estimation sur rien d'autre que ta logique...
 
 
 

 
Je ne fais pas d'Elfe bashing. Mis à part le dernier post j'ai essayé de discuter du fond et pas de la forme. Je ne le connais pas et je n'ai aucun compte personnel avec lui. J'essaye de dire que son affirmation est à relativiser et qu'elle n'est pas vraie de mon point de vue, et j'essaye d'expliquer pourquoi point par point. Je ne le trouve pas très convainquant, lui non plus, et ça n'ira pas plus loin parce qu'à mon avis c'est surtout une question d’appétence pour le risque, et donc ça dépend des gens. Ça rappelle un peu Cedric et son "misez tout tout en bourse y'a que ça qui rapporte". Je comprend qu'on le fasse, pas qu'on conseille aux autre de la faire. Pour moi ça revient à conseiller de jouer à la roulette russe parce que c'est ça ou le tacotac.

C'est rue des archers ?

 
Personnellement je vois deux problèmes majeurs à la construction en France :
1) La rétention volontaire de foncier pour le pavillon diffus  
2) Le marché oligopolistique où se trouve la promotion immobilière Française (vendre à 3500 € du m² alors que le cout ne doit pas dépasser 2000 € du m² foncier inclue)
[/quotemsg]
 
Je défends pas la promotion immobilière loin de la; mais ton raisonnement est un peu simpliste.
Dans les 3500 €/m² ( ton exemple ) la grande majorité du cout c'est pas le cout de construction c'est le foncier !  
La marge d'un promoteur oscille entre 2% ( pour les plus petits ) à 8 % pour les plus gros et avides ( B....gues, N...ity , B.P..RIBAS, etc ... )

 
- Inflation
- Augmentation des prix du foncier (la matière première)
- Inflation de la réglementation (accessibilité, réglementation thermique, apparition du BBC et autres joyeusetés)
 
Et sinon, l'indice du coût de la construction (qui permet de suivre l'évolution du prix de construction des bâtiments neuf à usage principal de logement):
- 1624 au troisième trimestre 2011
- 1145 au troisième trimestre 2001, soit +42%
 
Qu'il faut bien sur ajouter à une augmentation des prix du foncier.
 
Mais bon, les promoteurs sont des salauds de capitalistes qui s'engraissent sur le dos des pauvres localoosers français   . Y'a qu'à baisser les prix et tout le monde sera content. A moins qu'il ne s'agisse d'appliquer les préconisations de Pipeau & Flutiau Consulting pour rationnaliser les flux et faire du logement moins cher pour tous    .
 
PS: les droits de voirie sur un de mes projets représentaient grosso modo 1,5% du prix de la construction. Tu peux y rajouter 0,5% du prix de la construction imputables à des exigences de la mairie qui sinon nous casse les couilles.  
 
Sur un de mes projets toujours, il y a du locatif social, de l'accession à la propriété à prix modérés (en gros les PD2POV peuvent acheter pour moins cher). Mais un logement coute (aux finitions près, donc pas grand chose) la même chose à construire, et sur un même prix de foncier. Le grand perdant de l'histoire, c'est l'acheteur normal.

+1 rien que le prix du pétrol a été multiplié par 5 en 10 ans. Quand on sait a quel point il faut de l'énergie pour fabriquer les matériaux de construction (béton et toussa) on peut comprendre que cette inflation pèse sur les prix des maisons.
Maintenant à quel point, moi j'en sais rien.

 
+42% d'après l'ICC  

 
Ton argumentation me semble construite sur un cas particulier (le tien) hors le marché est un ensemble de cas particulier qui du coup deviennent le cas général.
 
Donc dans les cas que tu décris oui certaines personnes vont raisonner comme toi mais pas mal avec des contraintes un tout petit peu différentes iront dans la ville moins cher si ils jugent les contraintes acceptable par rapport au gain.
 
L'exemple typique est les parisiens qui "s’exilent" en première couronne et après te disent mais c'est comme Paris IM il y a le métro....  

 
Je ne pense pas être dogmatique, justement parce que je n'ai pas d'avis, j'observe. La promotion immobilière c'est mon milieu pro.
Oui je pense que le seul levier efficace pour faire baisser le prix de l'immo neuf, c'est aujourd'hui le foncier. C'est la seule variable du bilan. On ne peut pas diminuer sensiblement le coût de construction, sauf à réduire les salaires des ouvriers ou renoncer aux normes couteuses que l'on met continuellement en place. Un immeuble BBC, c'est 10 à 20% de coût supplémentaire aujourd'hui par rapport à la RT2005. La RT2012, applicable depuis peu, fixe des obligations énergétiques ambitieuses. On prévoit pour la RT2020 que les bâtiments soient à énergie positive....tout ça c'est très bien, mais c'est cher.
 
On ne peut pas imposer des bâtiments sans cesse plus complexes et diminuer leur coût de construction en même temps. L'évolution de l'ICC n'est pas spéculative...
 
Le problème du foncier, c'est qu'il appartient aux aménageurs, bras armés des collectivités territoriales pour façoner le territoire et developper les villes. Mais ça coute un fric monstre, et ces sociétés d'économie mixte (pour la plupart) ont énormément besoin de liquidités pour réaliser leurs aménagements. Et derrières elles, les concédants - villes ou communautés d'agglo - ne les autorisent pas à brader les terrains, bien au contraire. Le foncier est politique, il appartient aux collectivités et c'est une manne financière qu'il sera très difficile de déverrouiller...
 
Honnêtement, je ne vois pas aujorud'hui comment baisser sensiblement les grilles de prix. Je parle d'une vraie baisse hein, pas de passer les marges nettes des promoteurs de 8 à 6% ou de mettre du carrelage blanc dans tous les apparts.
 

 
 
Elle est pas appliquer dans le logement encore :
 
Pour les logements (maisons individuelles, immeubles collectifs, foyers
de jeunes travailleurs et cités universitaires) situés en zone ANRU       28 octobre 2011
 
Pour les bureaux, les bâtiments d'enseignement et les établissements d'accueil de la petite enfance               1er janvier 2013
 
Pour les autres bâtiments tertiaires                                   1er janvier 2013
 
Pour les bâtiments à usage d'habitation situés en dehors des périmètres de rénovation urbaine                 1er janvier 2013
 
 

 
Ben on travaille bcp en ANRU en région parisienne, même s'il y a eu un report recemment, c'est pour demain maintenant    
Déjà qu'on vient de passer leur TVA à 7%, je veux bien qu'on nous demande de baisser les prix en même temps, mais à un moment ça devient compliqué !  
Et tu te doutes bien que les programmes dont les PC seront déposés dans moins d'un an sont montés sur des bilans qui intégrent en amont les surcoûts de la norme. C'est pas au moment de poser la 1ere pierre qu'il faut l'intégrer.
Va plutôt bosser ta surface de plancher, tes collègues ont du mal à franchir le cap  

Disons que à partir du moment ou tu dis que rien ne peux bouger et que tous les couts sont déjà compressés au maximum c'est sur il est pas évident de faire baisser les prix.
L'opinion commune sur ce topic est de dire qu'il y a une bulle. Dans le cas du neuf, le coupable le plus évident semble être le prix des terrains...

Si on divise par 2 le prix du foncier, les prix du neuf devrait baisser.

 
Ben déjà ca s'applique dans 48 h, aprés ca va être dur de la réviser, la définition a déja été changé ( et va surement encore changer ) par B. Apparu il y a deux semaines, car les CMIstes ont pleurés ...

 
Rien ne peut bouger sensiblement sans baisse du prix des terrains, oui j'en suis convaincu.
Un effondrement du coût de construction me parait illusoire : les prix des matières premières explosent, les bâtiments ont l'obligation d'être performants.
 
Le souci c'est comment contraindre les collectivité à baisser leurs prétentions sur leurs terrains constructibles    
Depuis 1982, le principe c'est la décentralisation et la libre administration des collectivités territoriales.
 
Vous verriez l'enver du décors, dans les communes qui mettent en place des clauses limitant la spéculation sur l'acquisition des logements...Devant on fait croire que la ville fait un effort en baissant le prix du foncier, pour que le promoteur vende moins cher et que l'acquéreur en profite mais en lui interdisant de revendre rapidement en spéculant.
La réalité c'est que le promoteur, pour avoir l'affaire, a accepté de réduire sa marge, parce que la ville n'a pas du tout baissé son prix de terrain, mais tient à cet affichage politique des plus flatteurs...Et enfin les maires adjoints, tous les élus et leurs meilleurs amis pré-réservent les plus beaux logements avant l'ouverture de la commercialisation. Mais vous ne le verrez jamais, ils  demandent d'effacer le plus beau F4 de la grille...

 
Je connais quelques portugais et quelques espagnols qui te diront que l'ibération du foncier n'a pas donné que de bonnes choses

Notre avis à moi et à Elfe, c'est qu'il ne prend pas un gros risque en achetant. Il ne possède pas grand chose, donc il ne va pas perdre grand chose.
 
En cas de negative equity, s'il n'est pas solvable la banque laissera sans doute tomber car elle sait qu'elle ne récupérera jamais ses billes (un juge prononcera un étalement de la dette, mais avec un reste à vivre "suffisant" qui limitera considérablement les sommes pouvant être recouvrées). De plus dans ce genre de dossier, les sommes en jeu ne sont pas très élevées (du point de vue de la banque).

 
il faut pas oublier un autre facteur qui fait grimper le prix du neuf.
Il y a bien sur le prix du foncier, mais il y a aussi le prix du racket à payer pour faire sauter les recours abusifs des voisins, assocs ou autres personnes zélés du voisinage.  

 
Tiens, on devrait s'interesser à eux, les constructeurs de maisons individuelles, qu'on confond bien souvent à tort avec les promoteurs.
C'est combien la marge sur un pavillon ?
C'est quoi le risque politique, commercial, financier de leur buisiness ??
 
 

 
oui, c'est tout à fait vrai.
Au moindre recours sur un permis, on protocole et on paye en fermant notre gueule.
Parce qu'en choisissant d'aller devant le tribunal administratif, on met 2 ans dans le planning, au minimum.
ca devait être sanctionné, ça ne l'est pas, les magistrats sont débordés, le système judiciaire part en vrille.
 

 
la marge pour un CMIstes tournent entre 25 et 35 % sur du pavillon.
Aprés c'est un lobby puissant vu que a grande majorité des CMI appartiennent à de grandes groupes du BTP ou à des banques.  
Sachant que bien 70~75 % des maisons en France sont construits par eux, ( le reste c'est du Maitre d’œuvre, Archi ou autoconstruction )  imagine bien les enjeux financiers qu'il y a, et ce qu'ils ont à defendre

 
Leg9 il s'en fout de Paris, il habite en Alsace !

 
Ah mince, désolé pour toi

+1

 
 
Oui mais t'as pas bien lu ce topic ou quoi.  
Le vilain c'est le PROMOTEUR, celui qui est assis sur un trésor de guerre, qui construit pour 2000€ mais vend à 3500€, qui se réjouit de la crise, qui s'en branle de vendre moins parce qu'il sous-traite...TAS COMPRIS  

L'immobilier est un des domaines où la recherche systématique de la PV à été la plus nocive...  
 
Et si on mettait tout simplement en place une loi taxant à 100 % la PV ? problem solved