Reprise du message précédent :

avoue qu'avant de trouver ça, tu étais persuadé que c'était majoritaire

En analysant le contrat d'un collègue, j'avais calculé que pour que l'assurance chômage soit rentable, il fallait tomber deux fois au chômage pendant la durée du prêt. Entre le délai de carence et la limitation en durée, une seule période de chômage ne permettait pas de récupérer l'intégralité des primes.
 
Sinon je suis d'accord avec Elfe :
 - Acheter c'est prendre un risque (que l'on soit pauvre ou riche d'ailleurs) mais le pauvre n'a pas le choix car il ne pourra jamais se constituer une épargne pour se prémunir justement du risque lié à un achat.
 - pour moi les frais d'agence sont inclus dans le prix d'un bien. C'est le vendeur qui paye ces frais. A part StefSamy je ne connais personne qui est prêt à payer un bien plus cher, parce qu'il y a un intermédiaire.

 
Oui oui c'est cela    
 
Allez, bonne nuit

penses-tu que ce genre de post donne plus de force à tes messages, sincèrement ?

+1, j'ai vu passer le fils du voisin, plombier, il a une audi S3...
En même temps, dans le 06, pour déboucher un évier à une petite vieille, il doit demander 400€...

 
20% dans la population globale (dans une population de 20% de fonctionnaires et au moins autant de prof lib/retraités/non-employés j'imagine), avec l'article qui te dit que seuls les pauvres la prennent.
 
Dans la mesure où tu nous a fait tout un foin en arrivant en m'insultant, lisant partiellement les messages, pour finir sur... ce constat et 2/3 justifications plus que foireuses
 
Avoue que tu ne pensais pas te faire rembarrer à ce point.
Des excuses, et on repart sur des bonnes bases    
 
Bonne nuit/journée à tous !

 
C'est tellement pas avantageux ces assurances chômage que les courtiers déconseillent de les prendre (cafpi lyon).

 
Sincèrement ?  
 
J'ai perdu une heure de sommeil à répondre à tes messages qui ont attaqué par des insultes (pour rappel tes 1ers messages : "T'es hors concours, sans dec'', "c'est pas si désagréable de n'être jamais surpris par une personne, tu es un peu le phare de la connerie de ce topic." ), des incompréhensions de ta part, des erreurs, pour au final te prouver que tu disais de la merde avec beaucoup d'aplomb.
Pour un redresseur de tort affiché, ca part mal.  
 
J'ai conservé un ton plus que correct par rapport au tien, je t'ai réexpliqué calmement et même sorti les sources que tu demandais pendant que toi tu étais fier d'avoir entendu un chiffre par la copine d'un pote.
 
Bref, là franchement c'est le moment pour toi de savoir s'arrêter et de repartir lurker quelques temps te faire oublier.
 

 
Personnellement je vois deux problèmes majeurs à la construction en France :
1) La rétention volontaire de foncier pour le pavillon diffus  
2) Le marché oligopolistique où se trouve la promotion immobilière Française (vendre à 3500 € du m² alors que le cout ne doit pas dépasser 2000 € du m² foncier inclue)[/quotemsg]
 
1/ Effectivement, il y a pas mal de rétention de foncier. Pas forcément de la part de particuliers, certaines entreprises ou institutions au capital foncier important se gardent bien de liquider leurs réserves foncières (collectivités territoriales, SNCF...)
 
2/ Ce point nécessite une justification un peu étayée quand même   . Les promoteurs immobiliers ou les entreprises de construction sont loin de réaliser des marges à deux chiffres.
 
3/ Le problème est peut-être à chercher du côté de l'organisation de la construction en France. Un projet de construction implique un maître d'ouvrage, un maître d'oeuvre, une entreprise de construction, un bureau de contrôle et plein de petits parasites à tous les niveaux à l'utilité toute relative. Un permis de construire est un document très complexe, qui met du temps à élaborer, puis à être validé, et qui se heurtera immanquablement à des freins (plan d'urbanisme, visa de l'ABF), à des normes à respecter en pagaille. Tout cela fait grimper les prix de l'immobilier neuf.
 
4/ Pire encore, les promoteurs ont de plus en plus fréquemment des clauses de la part des mairies ou des collectivités locales. L'obtention du foncier peut être conditionnée à l'obligation de réaliser sur une parcelle du locatif social, de l'accession à la propriété à prix maitrisés. Celui qui trinque, c'est celui qui va payer plein pot son logement neuf et qui devra encaisser le coût de la construction des logements à pas cher.
 
 

 
Imagine que tu achètes une voiture neuve sur 6m² de terrain ou une voiture d'occasion sur 6m² du même terrain, les prix sont différents. Pour le bâtiment c'est la même chose.  
 
Le neuf est techniquement supérieur, respecte les normes actuelles (oui, ça te fait une belle jambe que ta salle de bains soit accessible aux handicapés, que ton local poubelles soit ventilé, que le seuil de la porte-fenêtre qui mène au balcon soit rabaissé pour permettre le passage d'un fauteuil roulant, il y a une note de calculs qui justifie que la rambarde de ton balcon résiste à un certain poids), est garanti dix ans... bon, le cachet n'est pas toujours là mais c'est subjectif.

pour info et vos stats.
 
A lyon 7
T2 44m² +  balcon + 1 place de pk
1er étage sur jardin
neuf (livré 2009)
loué 587 € + 17€ de charges
actualisation du loyer à date anniversaire du bail : 576 > 587.

 
 
Dans notre cas on met en vente en direct notre bien moins cher qu'en agence, pour au final un prix net vendeur visé identique. Donc ça serait l'acquéreur qui paye les frais d'agence.
 
Pour les proprios qui mettent le même prix en direct et en agence et vendent "net vendeur" plus cher en direct, ce sont eux qui payent les frias d'agence  
 

Il est normal que le neuf soit plus cher que l'ancien, je ne le conteste pas. Mais d'un facteur 2, ça me semble complètement délirant. Du coup, à surface équivalente, une maison d'architecte avec terrain revient moins cher qu'un appartement dans un programme neuf.

On parle par exemple de 300 kE pour ça, un 4P de 100 m² avec des chambres et une salle de bain ridiculeusement petites...

Et ceci à la cambrousse !

 
Tu faire du scellier avec n'importe quel logement neuf.

 
on doit pas avoir les mêmes notions ...

Alors qu'en faisant construire soi même sa maison, ça coûte bien souvent moins cher que de l'ancien.
En plus on est aux normes, on n'a pas besoin de refaire la déco...

 
Next rien du tout.
Pour avoir vécu à Metz tu peux toujours m'expliquer que c'est vivable, tu auras droit à un sourire poli.
 
Sinon tu n'as jamais sérieusement répondu au fait que jouer à la roulette russe avec son revenu c'est relativement peu prudent.
Moi je ne joue en bourse qu'avec l'argent dont je n'ai pas besoin.
Tu proposes aux smicards de le faire au maximum de leur capacités en disant que c'est le seul pari à faire.
J'ai un autre point de vue : s'exposer à ce point est globalement idiot, il l'est encore plus quand on est peu qualifié, il l'est plus encore en ce moment.
Le meilleur moyen de s'enrichir ce n'est ni l'immobilier avec un crédit à 25 ans ni la française des jeux. C'est une bonne qualification.  
Le bon calcul c'est de se former à un métier qui rapporte plus. Un salaire c'est le meilleur des placements.
 
Quand on ne peut pas acheter on achète pas. Les banques se sont mis des règles (33%, apport, etc...) pour une bonne raison : les gens qui ne rentrent pas dans les clous font plus souvent défaut. Plus souvent. Comme le dis BlackJack tu pousses au crime et tu balayes la contradiction d'un revers de main avec des énormités (de toute façon quand on est pauvre on a plein d'aide donc on arrivera toujours à payer sa traite). Je rappelle donc simplement que le nombre de dossiers de surendettement augmente sérieusement. Ça me semble un indicateur relativement concret.
 
Après chacun fait comme il le sent.

 
Tu es parano.
 
Un promoteur c'est une entreprise. Plus il construit, plus il gagne d'argent, plus il est heureux, et il n'a aucun intérêt à réfrener son activité.
 

 
On produit la même chose, on baisse les prix, ça devrait rester rentable? Lol. La construction c'est beaucoup d'argent qui circule mais des marges, une rentabilité faibles.
 
Si on baisse les prix dans les supermarchés, en gardant les mêmes produits, ça resterait rentable?
 
PS: l'état intervient déjà massivement dans la construction. L'étape suivant c'est faire construire par des fonctionnaires: il suffit d'aller faire un tour chez les entrepreneurs du bâtiment pour voir qu'on est loin du 35h.
 
 

 
Un promoteur n'a pas vocation à construire, donc oui, un promoteur sous-traite. Celà dit, une diminution des mises en chantier c'est une diminution des rentrées d'argent... donc c'est leur problème.

Il y a des contraintes géographiques, non ?

Bien sur que ca reste rentable. Je suis sur que 75% des aides gouvernementales tombent directement dans la poche du promoteur / constructeur qui gonfle les prix en conséquence.
L'invasion des aides + la peur de la bourse des dernieres années, ce fut le combo gagnant pour eux.

De l'Audi S3, je t'en trouve à 8,5k€ ...

 
Mon avis c'est que c'est une question de temps:
- Les promoteurs disposent d'un contexte avantageux (dispositifs fiscaux type scellier, prêts pas chers type PTZ+...) leur permettant de construire sans trop se préoccuper de prix de revient, puisqu'ils peuvent gonfler leur prix de vente et donc leur marge
- Le problème c'est que ces conditions avantageuses coûtent cher à l'état d'une part (allègements fiscaux), et aux acheteurs d'autre part (crédits + long, rentabilités douteuses). Pour finir on se rend compte au bout de 10 ans qu'à solvabiliser les acheteurs, on alimente la hausse des prix. Autant dire que l'effort fiscal conséquent de l'état ne sert à rien s'il n'est pas revu à la hausse tous les 2 ans.
- Du coup l'état dit stop car il ne peux plus suivre. Conséquence immédiate: les acheteurs non plus car il faudrait que les taux baissent suffisament pour couvrir cette désolvabilisation soudaine. Dans l'ancien comme dans le neuf, c'est synonyme de baisse des prix. Le soucis c'est que baisse des prix dans le neuf implique baisse des marges.
- Pour les promoteurs, il y a plusieurs positions à adopter: ils peuvent se contenter de marges plus réduites et suivre la baisse des prix. Seulement c'est parfois difficile quand on est habitué à gagner plus. Pour conserver la marge, ils peuvent essayer de réduire les coûts de revient. Mais là ça devient compliqué: optimiser le travail, rationaliser les achats, réduire les intermédiaires... Tout cela a un coût alors que finalement avant c'était mieux. Donc avant de se lancer dans ce genre d'approche structurante, ils tentent de revenir à la situation confortable antérieure en faisant du lobbying et un peu de mensonge. Il suffit pour eux de prétendre qu'ils ne peuvent pas construire hors du contexte avantageux qu'ils avaient avant.
 
Arrivé là, c'est le jeu de qui bluffera le plus longtemps. Les promoteurs vivent de la construction. Ils ne peuvent pas survivre des années sans construire. Et ils finiront bien par se rendre compte que des marges moins importantes valent mieux que pas de marge du tout. Il suffit que l'Etat s'oppose résolument à tout nouveau dispositif fiscal foireux (pour de bonnes ou de mauvaises raisons) suffisament longtemps pour que les promoteurs se retrouvent au pied du mur et consentent à construire de nouveau. Parce que le pays ne souffre pas d'un déficit de demande, il souffre d'un déficit géographique de demande solvable...
En gros, quand les promoteurs auront compris qu'il leur suffit de construire au bon endroit au bon prix pour retrouver volume et marge, on aura fait avancer le schmiblick.
 
Par contre l'État peut aussi céder à la facilité (les pulsions électoralistes...), ouvrir les vannes pour satisfaire le besoin urgent d'achat des acheteurs.
 
Enfin en écrivant ça j'ai l'impression d'enfoncer des portes ouvertes.
 
La France s'ôterait un énorme boulet économique et social si on favorisait / accompagnait un dégonflement des prix sur le logement, plutôt que de subir soit une bulle insoutenable, soit un méchant éclatement.

 
 
Oui, c'est un point un peu oublié : bien souvent, pour avoir le terrain, les promoteurs doivent construire à leur frais (en fait répercuté sur le prix de vente final), par exemple un auditorium ou une salle de spectacle pour la mairie...
 
 
A un moment donné, je m'occupais d'un client qui possédait des casinos : les contraintes juridiques et gestes "de sympathie" attendue par les mairies ont un coût... chiffrable et palpable.
 
Donc dire que les promoteurs sont des salauds parce que le prix de vente n'est pas le prix de la construction, faut voir.
 
 
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Il me semble aussi que une des raisons du krach de 91 et que les promoteurs construisait avant de vendre et donc quand le marché s'est retourné se sont retrouvés avec un stock de logement sur les bras. qu'ils ont du brader.
Pour éviter que cela ne se reproduisent, la construction n'est plus lancée que si un certain % du programme est déjà vendu.

 
 
Le "bon endroit", c'est paris IM ou petite couronne. (sauf si tu veux faire des heures de transport)
 
Tu fais quoi quand y'a plus de foncier dispo ?
 
tu rases les maisons pour faire des appart r+6 ?
 
 
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C'est exactement ce qui se passe et c'est bien pour ça que les prix ne baissent pas vraiment, car comme le promoteur va faire un max de blé avec son immeuble, le proprio de la maison lui vend son terrain super cher. Tout le monde prend le pognon là où il le peut. M'enfin tant que les gens achètent...

 
ben, si les hommes politiques avaient un peu de courage...

Ton prix est de 100 net vendeur, avec les frais d'agence tu arrives à 105 par exemple. Si l'agence trouve un acheteur à 105, c'est que le prix de marché était 105, donc en vendant 100, tu aurais eu un manque à gagner de 5. Tu aurais donc "payé" les frais d'agence
 

Tu es en train de dire que pour ne pas être pauvre il suffit de gagner de l'argent
 

Eh ben les dernieres pages .. bonne ambiance
 
Je propose que l'on se taise tous et qu'on laisse Elfe parler. Il sait, vous n'aurez jamais raison avec lui
 
Perso j'ai compris, je m'endette dès demain à 33% sur 25 ans pour me prémunir des mauvaises surprises que me réserve l'avenir ,au moins mon foyer de 4 personnes aura un toit et sera à l'abri du chomage ou de la séparation
 
Tant pis si je dois réduire drastiquement ma qualité de vie , mieux vaut un hypothétique futur sans loyer et un présent de merde qu'une qualité de vie correcte.

je crois que l'opinion d'elfe est parfaitement résumée

 
C'est un point de vue. Le mien c'est que vivre à paris IM est perçu par certains comme un confort. Confort qui a un prix.
(je vis à tout près de Madrid centre après avoir vécu dans Paris 10iè pendant 7 ans et pour rien au monde je ne retournerais Paris IM mais c'est encore un autre point de vue).
 
Il ne peut pas subsister très longtemps de déséquilibre prix ubuesque entre Paris IM, petite couronne, grande couronne et province.
Aujourd'hui ça n'est pas le cas, mais imaginons par exemple que faire 15-30 minutes de transport par jour permette d'acheter 100k moins cher un bien 50% plus grand... Tout dépend de ce que les gens peuvent socialement et financièrement accepter.
 
Au même titre que les prix en hausse de Paris ont transpirés sur la petite et la grande couronne, je suis persuadé que des prix en baisse en grande puis petite couronne pèseront in fine sur Paris. Même si une baisse des prix à Paris n'est pas un fin en soi...

 
"Les personnes âgées croient tout, les adultes doutent de tout et les jeunes savent tout."
 
   

 
 
En réalité c'est plus complexe que ça    
D'abord dire qu'un promoteur ne se préoccupe pas de ses coûts de revient parce qu'il peut gonfler ses prix de vente, c'est faux. Le coût de construction est toujours une contrainte extrêmement forte, soumise à aléas, et les prix de vente s'inscrivent dans un marché concurrentiel, de crise de surcroit, avec des accès aux financements de plus en plus difficiles pour les acquéreurs. Il est impensable de tenter de vendre plus cher qu'un concurrent, sinon c'est la dégringolade des parts de marché. Il est par contre vrai que les promoteurs profitent énormément de tous les dispositifs d'aide à l'accession, puisque cela étend leur marché à des acquéreurs qui en seraient autrement exclus, et que par effets pervers cela maintient les prix hauts. Il y a donc en effet un gros lobby à ce niveau.
 
Pour réduire les coûts du promoteur tu dis qu'il faut "optimiser le travail, rationaliser les achats, réduire les intermédiaires". Ca ne veut pas dire grand chose.
En réalité, pour réduire le coût un promoteur va chercher à acheter du foncier à meilleur prix (ce qui fera moins de recettes pour les aménageurs qui le vendent et  impactera d'autant les projets d'urbanisme des agglomérations). Il tirera vers le bas les prix des travaux, en passant des marchés à moindre prix, ce qui fera fondre la marge des entreprises de BTP dont beaucoup, hormis les majors, sont souvent sur le fil du rasoir du fait de leur modèle (un chantier de travaux c'est énormément d'argent avancé : l'entreprise est payée à l'avancement, pour ce qui est réalisé et la marge remonte tardivement dans le bilan). Il payera moins la maîtrise d'oeuvre (archi, BET etc, qui sont de plus en plus nombreux dans une opération de construction, du fait des exigences techniques, énergétiques et thermiques en hausse constante (le BBC, la RT2012, l'accès des personnes à mobilité réduite...). La matière se complexifie en permanence.
En enfin, il limitera son risque au maximum, dans les zones où la commercialisation est quasiment assurée. Tant pis pour les PD2POV en paysannie !
 
Il n'y aura pas de krach du prix du neuf, c'est impossible : foncier trop rare et cher, normes techniques couteuses, intervenants nombreux car spécialisés.

 
Je n'y crois pas non plus. Il me semblerait d'ailleurs logique que le prix du neuf soit bien supérieur à celui de l'ancien . Or ...

 
Exactement: quand on parle de bulle spéculative c'est sur les prix de l'ancien

Il me semble avoir lu que l'écart moyen historique est de 20 à 30% entre du neuf et de l'ancien en bon état. Par contre je serais incapable de retrouver une source...

La bulle a clairement réduit cet écart comme elle a réduit les écarts entre bons et moins bons quartiers ou biens de bonne qualité et biens avec des défaults.

Par contre effectivement, si subitement le prix de l'ancien baissait de manière importante (oui , impossible, on sait , mais admettons) , m'est avis que l'industrie du batiment aurait d'un coup du souci à se faire ...

 
En même temps que le neuf soit plus cher que l'ancien, c'est pas qqch qui m'affole...
Sur le reste je suis d'accord avec toi, mais je demande à voir. Mon sentiment, sans pouvoir l'étayer, c'est qu'il y a des marges dans le prix de revient.

C'était moi je m'en excuses, j'aurais dit plus    
Je vérifierais la prochaine fois (ce que je fais d'habitude mais là j'y croyais à mort, c'était l'idée de ma vie)

pas de pb

Faites la disctinction maison/appartement car, je le redis encore, mais faire contruire une maison revient moins cher que de l'acheter en ancien.
Je parle sur le même secteur et à surface équivalente. Les prestations étant bien souvent supérieures dans le cas d'une maison neuve

Jusqu'à cette conclusion dogmatique, je trouvais ton post intéressant.

 
Dis moi... le neuf n'a t il pas pris, comme l'ancien, 150% depuis 12 ans ?
Rappelle moi.... il n'y a pas un indice, qui donne l'évolution du coût de la construction ?
Ah si, l'ICC, c'est ça...
 
Quelle a été sa progression depuis 12 ans ?
Celle ci a t elle suivi le prix de vente final ?
 
A priori, la flambée actuelle viendrait donc à 95% du "foncier rare et cher".
Qui ne peut absolument pas baisser, c'est impossible, on a multiplié par 50 la population alors que dans le même temps la guerre et les catastrophes naturelles ont diminué le terrain disponible en France...

C'est ce que je constate aussi dans certains coins ... même en prenant un ratio haut à 2k€/m²
Bon après, faut écarter les annonces des rêveurs ...