et en plein milieu d'une récession économique, en parapublique dont le métier est une relance à la keynes, je me considère assez protégé pour l'instant, le gvt ayant l'air d'augmenter les recettes +to que baisser les dépenses  
 
mais j'exclue rien

mmh

au fait, mercredi, lors de la signature chez le notaire, celui-ci nous a dit que les dessous de table allaient revenir à cause de la loi sur les PV.
 
Il a au moins le mérite de ne pas se voiler la face

Alors,
 
Maison signée hier, après des mois d'incertitude (j'y reviendrais).
 
je vais utiliser la première personne du singulier ou la première personne du pluriel car l'acheteuse est ma mère et le futur locataire est votre serviteur
 
Le contrat de réservation a été signé en mai, pour une maison BBC, dans l'optique de bénéficier du dispositif Scellier avant qu'il ne devienne ridicule.
Dans la foulée, le financement est bouclé. Les prêts sont tous signés en août (on paye déjà les assurances ...).
 
La construction devait commencer immédiatement après la fin de période de recours, ce qui nous amenait à fin août.
Le mois d'août étant habituellement mort, j'imaginais un début de chantier en septembre.
Dans ce type de programme en VEFA, la vente ne peut se faire qu'une fois les fondations coulées.
Pas d'avancement, peu de nouvelles du vendeur, dates données à l'oral uniquement toujours repoussées ...
Puis, mi-octobre, les fondations sont coulées. Faut dire que je passais toutes les semaines sur le terrain pour vérifier.
Toujours pas de son, pas d'image de la part du vendeur. La fin de l'année approche.
Patatra, on apprends presque par hasard, par notre notaire, que le notaire du veneur avait refusé le dossier pour manque de garantie (cf plus bas). Peu rassurant lorsque l'on sait que ce même notaire avait déjà travaillé un an avant avec le vendeur pour un programme similaire. On apprends ensuite que le dossier est désormais chez un autre notaire, qui exige néanmoins les mêmes garanties que le premier.  
Le temps passe, ça pue et il reste moins d'un moins avant 2012 : On se décide à taper. Pouf : dans le doute, on demande à casser la vente (non respect des obligations du vendeur (délai et garantie pour faire court) et à récupérer notre dépôt de garantie, avec l'aide d'un huissier.
Peu de temps après, on apprend que le dossier est complet que le vendeur a obtenu la garantie manquante et que la signature est le 28/12 (sans convocation, ni courrier ).
Pendant tout ce temps, le chantier suit sa petite vie pépère. La maison sera surement hors d'eau d'ici 1 ou 2 semaines.
Le dossier complet arrive dans nos mains et dans celles du notaire moins d'une semaine avant la signature.
Heureusement que notre notaire était pro et arrangeant car il a traité le dossier en peu de temps mais sans bâcler le boulot. IL FAUT TOUJOURS PRENDRE SON PROPRE NOTAIRE, C'EST LE MEME PRIX!
 
Premier appel de fond débloqué et versé chez le notaire mardi, signature mercredi dans la bonne humeur. Rassurés !
 
La maison doit être livrée fin juin au plus tard. Sinon pénalités.
 
Bilan provisoire :
Le vendeur a dû faire dans son froc et être débordé mais cela n’excuse pas son manque de communication.
Le chantier avance correctement et ne semble pas posé problème.
La partie administrative a été plus fun et nous n'avions qu'a fermer notre gueule.
Même en étant dans notre droit, même avec un contrat signé, il est difficile de faire valoir ses droits quand est de ma famille (<insérer ici la complainte du bailleur> ).
Désormais, on entre dans les détails de la construction (PV, MV, choix des sols, babioles, ... et réunions de chantier), je vais les marquer à la culotte.
 
 
Point intéressant pour les krachistes
Le notaire nous a confirmé que la chambre des notaires les incitait à ne plus accepter des programmes avec une garantie  
intrinsèque uniquement. La garantie extrinsèque est donc de rigueur. Bilan, c'est plus difficile pour les promoteurs et probablement plus cher.
Pour schématiser :  
garantie intrinsèque => le vendeur se garantie lui-même (pipi de chat)
garantie extrinsèque => le projet doit être garanti par un tiers (une banque, un assureur, que sais-je).
 
Autre galère en perspective, je vais mettre mon appart en vente. L'annonce est presque rédigée, il me reste à prendre des photos convenables et à faire faire les diagnostiques. Dans l'ancien, y a-t-il un score magique, qui donne droit à des aides ou qqc de ce genre ? Si je peux optimiser , je tenterai ma chance.
 
Et comme vous adorez ça, le meilleur pour la fin : des chiffres, des infos sur le bien
Maison petite, chère et loin !
~90m² + 15m² de garage
BBC (construction basique en monomur et ldr chauffée par une PAC air/eau avec chauffage au sol partout + ballon  
 
thermodynamique pour l'ECS)
2 étages
immense jardin d'environ 100m²
1 place de stationnement
sur une parcelle d'un peu plus de 200m² au total !! (impressionnant )
prestations correctes à mon goût (menuiseries alu bicolor, volets roulants élec et centralisés, peintures, terrasse, cloture, haie, bitume, toiture zinc, ...)
3 chambres
normes handicapés
située dans un immense et très laid lotissement, à l'extérieur d'une ville de (semi-)riches collée à Nantes
Entre 20min et 1h30 de mon boulot actuel selon le traffic.
Pas de commerces accessibles à pieds
bus pas loin
 
Et maitenant les sous :
prix estimé au bout du bout (achat+cuisine+babiolles) : ~285000€
Loyer estimé et très vraissembable : 900 à 1000€/mois
Je serai le locataire et je paierai un loyer "familiale". La propriétaire est ma mère.
C'est à moitié de la defisc, à moitié du patrimonial, à moitié un coup de pouce pour moi (:o)
130000€ d'apport (faut vider les AV merdiques )
le reste en emprunt, sur 15 ans.
2 gros prêts gigognes lissés (7 ans et 15 ans de mémoire)
quelques autres prêts PEL/CEL
au total des mensualités d'environ 1100€
Le loyer prévu et la défisc couvrent les mensualités.
Le dispositif scellier 2011 BBC donne 22% de réduction d'impôt, soit environ 60k€ sur 9 ans, soit 6666€/an.
 
Dans 9 ans, la "perte" de la réduction d'impots sera couverte par l'augmentation du loyer. Je n'y habiterais probablement plus et le loyer reviendra au niveau du marché.
 
Il va être difficile de perdre de l'argent sur ce projet, même avec -50% sur les prix. Après, il serait certainement possible d'en gagner beaucoup plus.

C'est une bonne chose ça permettra au ville d'acheter à bon compte des biens de qualité dans des quartiers recherchés pour en faire des logements sociaux. ( droit de préemption ).    

Achat sans apport = hérésie, pour commencer.
Avoir 10% du montant du bien convoité est un minimum, selon moi.
 
Ensuite, à 2300€/mois, ta mensualité maximum devrait tourner autour de 770€, soit sur 20 ans @4.25%... 123.000€
Autrement dit... assez loin des 200.000€

ma question étant perdue au milieu de mon pavé d'hier, je réitère :
 
y a-t-il des effets de seuil au niveau des différentes aides (s'il en reste) qui concerne les diagnostiques énergétiques ?
 
Lors de l'achat de mon appart actuel, l'ensemble des diags avait été réalisé. Certains sont valables "longtemps", je vais donc essayer de ne refaire que le minimum pour préparer la vente. Est-ce toujours valable comparé aux packs ?
J'avais entendu dire que les diag allaient évoluer en 2012. Qu'en est-il ?

Je propose l'instauration d'une loi imposant minimum 10% du prix d'achat en apport.
 

Tant mieux pour vous, mais je trouve scandaleux qu'on puisse faire de l'optimisation fiscale en louant à son fils...

Par rapport au projet de la maison ça se tient.
 
Sa mère place ses 130K qui ne lui rapportaient pas grand chose dans la baraque, le reste est autofinancé par la location ++++ économies d'impôts.
 
Au bout de 9ans, sans avoir dépensé grand chose de plus elle se retrouve avec, meme si baisse etc, un patrimoine égal à 250k et une garantie décennale encore en cours

 
et encore 6 ans de crédit
 
 
payés, à priori, par le locataire

L'argument suprême et indémontable

 
 
Ces prix la en province
Typiquement des biens qui vont perdre 200ke sous peu quoi...
 
Mes parents ont visité ca:
 
http://propriete-cerny-91.site-pap.fr/
 
240m + dépendance + 24 000m carré de terrain... a une dizaine de minutes du RER pour aller a Paris, et en IDF.  
Alors je vois mal comment ils justifient leur prix a 7XXk en province la, faudrait m'expliquer

 
 
Pourquoi ?

 
célib, 27 ans , province  
33  
aucune dans les 3 ans  
0
 

 
Le sudar et moi on est pas le même mec
Mais dans la même situation par contre
 
perso je m'habitue à l'idée que j'aurais un niveau de vie inférieur à celui de mes parents
 
corrigez moi :
 
si j'attends 2 ans pour acheter je vais payer 15k de loyer + il faut avoir 20 k , ça me fait 35 k sur deux ans ( ! )  
alors que si j'achetais direct , les 15 du loyer iraient direct au notaire etc
 
... à quel point c'est con comme raisonnement ?

 
+ Nouveau CDI: constitue-toi une épargne de précaution avant toute chose, et laisse-toi un an le temps de caler ton mode de vie (en gros voir combien tu dépenses, impots compris)
 

 
Les scénarios à comparer sont un achat suivi d'une revente vs. la location sur la même durée.  
 
Si tu achètes un bien que tu vas occuper pendant une longue durée, l'achat est quasi-toujours gagnant... mais cette hypothèse est peu réaliste avec un studio acheté à 27 ans, à moins de se condamner à une belle vie de merde

no se
 
sinon quand tu visites ton chantier pense a toujours avoir un stock de sky/ricard pour gratter des trucs (prise de courant, cloison placo, un sac de ciment, des bottes(moi je fait les promo carouf and co y'a moyen d'avoir des bouteille a -10€) et prend les coordonnées des sous traitant qui bossent bien  
pour ta prochaine maison  
faudra qu'on ouvre un MP ou que tu te paye le voyage jusqu'a hez moi je t'expliquerai

 
D'un autre côté quand tu lis ça et que t'es locataire, t'as le droit de dire que tu veux arrêter de filer du pognon a ton proprio  

question subsidiaire : au fait, c'est quand le krach ?

 
Parce que si l'acheteur et le vendeur se sont mis d'accord sur un prix de 150k€ avec 125k€ officiel sur la promesse + 25ke en dessous de table, la mairie a le droit d'acheter le bien à 125k€ et c'est DSC pour le vendeur    

 
dans le cas présent, le locataire (moi) paiera 25% de la maison. Ca reste moins que 100%