Reprise du message précédent :

 
 
 
Appartenance gauche pour la plupart    
 
 
Apres ... chacun est libre et de ses idées et de ses affinites politique.
Mais lorsqu un diner ou on parle politique on te sort que la seule chose qui compte c est les allègements d impots suite a l achat immobilier que le reste de toute facon ca changera pas ...  

 
Le niveau n'a rien à voir, des bac+5 ou bac +2 gagnent pareil... On est pas dans l'administration avec des grilles toussa, c'est à la gueule!
 
Sinon j'ai qu'un bac+2, les études me saoulaient (malgré un bac C avec mention et un deug mias avec mention aussi), me suis trompé de license et je me suis dit "j'vais bosser 1 an pour réfléchir et reprendre après", et j'ai jamais repris!
 
Y'a dans mon service des bac+5 en droit qui gagnent 1500€. Faut bien manger  

J'avais oublié de répondre à ça.

En 1991 les quartiers hauts de gamme ont justement mieux résistés. (enfin entre temps le 16ème a perdu de sa superbe au profit d'autres arrondissements, mais c'est pas lié à la bulle)

 
Non moi je pense que tout va baisser pareil in fine.
 
Après oui, je pense que les biens luxueux ne seront pas épargnés, le riche est riche mais n'est pas couillon non plus    
 
Ce que je pense : ça va commencer avec les biens luxueux (type ex appart sarko) et les biens lointains, puis se rapprocher petit à petit de l'épicentre.
 
Tout comme la hausse s'étend car les gens s'éloignent pour pouvoir acheter, ça baissera en premier là bas, puis petit à petit ça va se rapprocher...
 
Mais j'ai du mal à croire au T2 à courbevoie à 120 k€ et le même en face à neuilly toujours à 280 k€...

 
Si tu le dis  

 
T'es moins bon que ceux qui sont pris, normal qu'ils aient des avantages sur toi!  

le diner qui fait mal  

Je pense le contraire : de la demande pour des biens de qualité dans de beaux quartiers, il y en aura toujours. La demande pour des taudis en revanche sera la première a disparaître, et ce seront donc eux qui seront les premiers touchés par la baisse (et comme ce sont eux qui ont le plus grimpés dernièrement, ce n'est que justice)

ce n'est pas forcément faux,
les entreprises n'en ont pas grand chose à faire des diplômes, si tu ne sais rien faire, tu ne vaut rien  
la plupart mettent BAC+2/3/5 juste pour éviter un maximum de zozos...

 
   
 
ORANGE
 
   
 
Mais du canal historique "filiale 100% privée puis absorbée".
Alors oui, je me tape des sales augments parcequ'on a 22000 "boulets" à virer, et des dettes à payer.

 
TOTAL

 
 
Euh en 91 justement, c'est les biens luxueux par qui le crack est arrivé. Les produits de pure spéculation qui attendaient de riches américains/arabes

70G€, c'est pas ça ?...
ça fait bcp de boulets à bouler, ça...

 
Je le dis car je le constate. Avec les différentes fusions que j'ai connu, il y a d'énormes disparités...

 
Nous on demande mini bac +2 en éspérant qu'ils sachent écrire et parler normalement. Bah c'est pas gagné ziva

Mais ce n'est pas eux qui ont le plus morflés (en terme de % de baisse).

je sais bien j appartiens a ta famille enfin nous sommes les cousins mais y a eu divorce

quoi 10%  d augment par an, une participation et un interssement digne de ce nom et  un ce a tombe a la renverse te donnent envie ?? arete c est surfait
 
ps : j ai dis non en 2001, j etais jeune (et une autre societe du cac40 me proposait ausis la poule au oeufs d or )

 
C'est par eux que ça a commencé (la fameuse guerre en irak toussa, immobilier de luxe sans acheteurs craintifs). Donc après, quand tu vois une bouze presqu'au prix d'un truc classe, la bouze voit son prix baisser...

Page 800 les gars!  ca vient? je sens toujours rien pour l'instant!
 
Arrêter de cracher sur la sncf!!!!  
 
Déjà avant de parler de retraite à 55ans faut savoir qu'il faut 37.5ans de cotisation (moins que le privé c'est sur)
 
donc ayant commencé à travailler à 21ans (bac+3) cela fait 58.5ans minimum... ok partant de la tu peux rayer les 55ans..
 
Ensuite on a la retraite basée sur les 6 derniers mois..(pas les 25 meilleurs années).. ok mais combien parmis vous sont dans une boite qui cottise en partie pour vous dans une complémentaire retraite?   non c'est la caisse prévoyance qui paye et pas de complémentaire payée par la sncf...
 
ensuite j'aimerais aussi comparé mes cotisation pr rappor au votres...  
 
enfin bref pour moi c'est clair qu'on bossera plus longtemps moi ca ne me pose pas de probleme c'est juste que les gens pensent que les cheminots sont des nantis..  
 
Question en passant: qui paye les retraitent des mineurs???
 
Par contre je viens de matter les taux des emprunts..il est vrai que ca a pas mal  monté.... moi qui à eu un taux à 3.9% maintenant c'est 4.4%...
 
   
 

Précisément, je crois que c'était la question de Grenouille Bleue : est-ce que le haut de gamme va beaucoup baisser ? Après je pense que tu as raison sur le fait que les acheteurs "calent" en premier sur ce qui est le plus cher (logique) mais côté % de baisse c'est les bouses qui morflent le plus vu que plus personne n'en veut.

 
Oui, on va revenir à la normalité, c'est à dire autre chose que aubervilliers = asnières

 
 
Si il le paye 2000€ aussi, la différence n'ira pas dans ma poche, donc je m'en cogne  
 

 
Non mais c'est la france hein, toujours jalouser les autres...
 
"salaud il bosse à Air France il part en avion pour 10€"
"salaud il bosse chez peugeot ses voitures lui coûtent rien"
"salaud d'infirmier il se fait pomper toute la journée"  
"salaud de
"salaud de
"salaud de
 
   

 
Salaud de cadre, il a le temps de suivre un topic toute la journée  

 
   
 
Oui mais il en a chié pour automatiser une bonne partie de son boulot  
 
Et pendant que ça mouline, faut bien s'occuper!

tss il faut avoir les bonnes relation
salaud il a un pote chez air france...
salaud il a une amie chez renault
salaud il a un pote chez peugeot
salaud il a un frere chez ppr(confo, printemps, fnac)
salaud il est toujours chez hfr  

variante : il a des prestataires  

 
tu t'en veux même pas de pas avoir été plus malin ?

en parlant de ça
j'ai vu l'autre jour une femme faire un scandale dans le darty de la défense parce qu'elle avait acheté son plasma (justement) 20% de plus la semaine avant la promo  
 
finalement elle a gagné la différence qd le grand chef 3 plumes est arrivé régler le pb  

Une analyse intéressante trouvée sur le net.
 
"Ce post s'adresse à ceux qui envisagent un achat dans le moyen terme.  
 
J'ai remarqué que beaucoup de monde avait une idée erronée des conclusions à tirer du  
rendement locatif.  
 
Le Rendement locatif (RL) KESAKO?  
 
Première définition :  
 
RL=loyer*12/(prix du bien)*100  
Le loyer est à prendre au sens large. Soit il s'agit du loyer du bien (en cas d'investissement),  
soit du loyer d'un bien équivalent (en cas du propriétaire occupant).  
 
Deuxième définition :  
Le rendement locatif est le profit que l'on tire de la possession d'un bien.  
Le profit est à prendre au sens large là aussi. Soit le profit est directement financier (on reçoit  
un loyer), soit il est indirectement financier (on ne paye pas de loyer).  
 
D'un point de vue économique, les deux notions sont exactement équivalentes. Si vous avez  
du mal à concevoir ceci, imaginez par exemple que vous possédiez un logement que vous  
louez à quelqu'un pour 1000€, et que d'un autre coté vous louiez votre résidence principale  
pour 1000€. Vous possédez un bien, et votre location vous revient 1000-1000=0€  
 
RL brut, net, et charges.  
 
Quand vous calculez un rendement locatif, pensez bien à enlever les charges locataires.  
Pourquoi?  
- Première approche : un propriétaire occupant les payerai aussi.  
- Deuxième approche : ces charges sont certes payées au propriétaire, mais elles lui sont  
immédiatement prélevées.  
- Troisième approche : si dans les charges vous avez le chauffage, l'eau et les ordures  
ménagères par exemple, vous comprenez encore mieux que c'est exactement la même chose  
que de le payer à GDF ou à la lyonnaise des eaux.  
- Quatrième approche : si dans les charges vous aviez l'eau, l'électricité, le chauffage, le  
téléphone, la carte orange, le loyer charge comprise n'aurait plus rien à voir avec  
l'immobilier...  
 
RL brut : le loyer utilisé pour le calcul est brut, mais quand même hors charges.  
 
RL net : le loyer utilisé pour le calcul est net, c'est à dire le loyer hors charges diminué de :  
- La taxe foncière mensualisée. Personnellement, quand je ne connais pas le montant de la  
taxe foncière, je prend en moyenne 0,4% de la valeur du bien (mais la valeur peut varier du  
simple au double suivant l'endroit)  
- Les travaux nécessaires pour maintenir votre bien dans un parfait état. Pour vous donner une  
idée, les professionnels considèrent qu'un bien non entretenu reviendrait à la valeur 0 au bout  
de 50 ans. Si vous êtes bailleurs, considérez donc 2% de la valeur du bien minimum par an  
pour maintenir votre bien dans l'état initial, soit 0,17% par mois. Si vous êtes propriétaire  
occupant, vous pouvez diviser ceci par deux car on part du principe que vous êtes plus  
soigneux avec vos affaires qu'avec celles des autres. Comprenez que ces travaux comprennent  
le chauffe eau qu'il faudra changer tous les 10 ans, la robinetterie, le carrelage, le ravalement  
de façade etc....  
- Les charges propriétaires non récupérables. Ces charges sont, elles à considérer, d'abord  
parce que le locataire ne les paye pas, et surtout, s'il ne les paye pas, c'est qu'il s'agit de frais  
liés à la propriété et non à l'utilisation (au contraire de l'eau, de l'ascenseur, etc...)  
 
Donc, le loyer net diffère très vite du loyer brut hors charges d'une valeur qui va de 0,5% à  
1% de la valeur du bien.  
 
Le RL net différera du RL brut d'une valeur équivalente (car le RL est aussi un pourcentage  
de la valeur du bien)  
 
Pour la suite du raisonnement, je ne parlerais que de RL. Si vous le pouvez, calculez le  
rendement locatif net, sinon utilisez le brut en sachant qu'il est par construction supérieur.  
 
A quoi comparer le RL?  
 
Première approche : l'immobilier est très proche des obligations en terme financier. Le RL est  
à comparer au rendement des obligations. En règle générale, on le compare aux obligations  
d'état qui ont l'avantage d'être très sures de par le risque presque négligeable de défaillance de  
l'émetteur.  
En France, l'obligation qui fait référence est l'Obligation Assimilable du Trésor à 10 ans. On l'appelle OAT 10.  
Pour information, elle est actuellement à un taux de 4,5% environ (en hausse constante).  
Le taux de cette OAT (qui répond à la loi de l'offre et la demande, c'est très important à comprendre)  
représente LE TAUX MINIMUM AUQUEL LES INVESTISSEURS INSTITUTIONELS  
PLACENT LEUR ARGENT A MOYEN TERME. Bref, c'est l'achat "type immobilier"  
standard des institutionnels. C'est pour cela qu'il faut y comparer notre RL.  
 
Deuxième approche : Imaginons que vous fassiez un investissement immobilier. Vous espérez  
quand même gagner plus que si vous aviez placé votre argent sur un placement financier sur.  
En général, pour le particulier, on considère les placements assurance vie, qui  
rapportent un taux proche de l'OAT 10, et qui sont presque entièrement défiscalisées quand la  
durée de détention dépasse 8 ans (à comparer à la durée moyenne de possession d'un bien  
immo qui est de 7 ans pour un achat actuellement). Facilement, on trouve du 4,5% par an.  
 
La prime de risque  
 
Un actif immobilier est plus risqué qu'un placement financier sur. Vous devez donc en général  
avoir un RL supérieur à l'OAT 10.  
La différence entre le RL et l'OAT 10 est appelée prime de risque (PR).  
PR=RL-OAT10  
Si une prime de risque est négative, c'est qu'une anticipation est faite (consciemment ou  
inconsciemment). Elle peut être de trois sortes :  
- On anticipe que le prix de l'actif va monter. Si les prix immo montent de 5% par an et que  
vous avez une PR de -1%, c'est exactement comme si vous gagniez 4% (-1%+5%). Attention,  
cette anticipation est très spéculative, car plus le prix de l'actif monte et plus le rendement  
locatif baisse, et donc la PR avec. C'est le type de spéculation que l'on observe typiquement  
lors des bulles. NE FAITES CETTE ANTICIPATION QUE SI VOUS PENSEZ VENDRE  
RAPIDEMENT POUR PRENDRE VOS BENEFICES !  
- On anticipe que le loyer va augmenter. C'est typiquement le genre d'anticipation que l'on  
observe en bourse hors période de bulle. Si le loyer augmente de 1% par an,cela augmente votre  
RL de 1% (attention ! pas en valeur brute, 5% deviennent 5.05% avec une hausse de 1%)  
- Vous anticipez que les taux vont baisser. Comme PR=RL-OAT, la PR peut redevenir  
positive si les taux baissent. C'est pourquoi souvent les cours de bourse baissent quand on  
anticipe que les taux vont augmenter et reciproquement, pour maintenir une prime de risque constante.  
 
RL, taux d'emprunt (TE), et taux de placement (TP)...  
 
Alors là, on attaque le vif du sujet, accrochez vous.  
 
Pour faire simple, je vais partir d'un exemple et considérer (ce qui n'est pas faux en ce  
moment d'ailleurs) que RL=TE=TP=4,5%=T (avec un placement en assurance vie à 4,5%)  
On appelle VB la valeur du bien et PV en % la plus value en % du bien (négative si moins  
value bien sur), CRD sera le capital restant du.  
 
On va raisonner par année pour simplifier, même si dans les faits, tout ce passe chaque mois  
avec un douzième des valeurs précitées.  
 
Imaginons que vous achetiez un bien sans apport.  
Chaque année, vous payez en intérêts TE*CRD=T*CRD  
Mais vous ne payiez pas que les intérêts, vous remboursez du capital, à savoir capital  
remboursé=12*Mensualités (M) - T*CRD  
 
Imaginons un locataire qui fait un effort financier égal (soit 12*M)  
Chaque année, il peut placer la différence entre son loyer, et cette mensualité soit :  
Placement=12*M-loyer  
=12M-RL*VB  
=12M-T*VB  
 
Cas de la première année (CRD=VB)  
Pour le propriétaire : capital remboursé = 12M-T*CRD=12M-T*VB  
Pour le locataire : Capital placé = 12M-TVB  
Ainsi, et vous voyez ou je veux en venir, capital placé=capital remboursé !!!!!  
 
Cas de la deuxième année (CRD=VB-capital remboursé 1ere année=VB-(12M-T*VB))  
Pour le propriétaire : capital remboursé (2eme an.) = 12M-T*CRD  
=12M-T*(VB-(12M-T*VB))  
=12M-T*VB+12M*T-VB*T²  
Pour le locataire le capital placé rapporte des intérêts: capital placé (2eme an.)=capital placé  
(1ere an.)+T*capital placé (1ere an.)  
=12M-T*VB+T*(12M-T*VB)  
=12M-T*VB+12M*T-VB*T²  
Là encore, capital remboursé=capital placé !!!!!!  
 
Vous avez compris, par récurrence, et tout au long du pret, le capital remboursé par le  
propriétaire est EGAL au capital placé par le locataire...  
 
Retenez donc ceci :  
Si les rendements locatifs, taux de placement, et taux d'emprunt sont égaux, le capital que l'on  
rembourse à la banque sera exactement le même que le capital qu'aurait réussi à économiser le  
locataire !!!! Il n'y a alors pas de création de richesse spontanée à acheter.  
faite le calcul avec un apport et vous obtiendrez exactement le même résultat, d'ailleurs.  
 
Et si ils ne sont pas égaux, ces 3 taux...  
 
Le propriétaire gagne par rapport au locataire :  
Gain à l'achat par an = (12M-TE*CRD)-(12M-RL*VB+TP*(capital placé))  
Si on considère que le capital placé est proche du capital remboursé tout en étant tous deux  
très faibles (cad au début du prêt par exemple)  
on prend capital remboursé=VB-CRD=capital placé, pour voir une tendance...  
Gain à l'achat=12M-TE*CRD-12M+RL*VB-TP(VB-CRD)  
= (RL-TP)*VB-(TE-TP)*CRD  
Et là vous voyez quoi? Vous voyez apparaitre deux primes de risque !!!  
la votre (RL-TP), et celle du banquier avec votre prêt (TE-TP)...  
 
Ainsi retenez ceci :  
 
Dans un marché stable, l'achat vous rapporte la prime de risque immobilière et vous fait  
perdre la prime de risque du préteur !!  
Ainsi, vous avez une arme infaillible pour juger de la rentabilité d'un achat. Note : Plus vous aurez  
d'apport, et moins il faudra considérer la prime de risque du banquier.  
 
Par exemple,  
sans apport (autre que les frais de mutation bien sur)  
avec un taux d'emprunt à 6%  
un taux de placement à 4%  
un rendement locatif à 5%,  
Vous gagnez au début de votre prêt (ou CRD=VB)  
(5-4%)*VB-(6-4%)*VB  
=-1%VB  
Dans ce cas, l'achat n'est pas rentable, vous perdez 1% par an.  
 
Imaginons un investisseur avisé qui trouve un bien à 10% de RL.  
Il gagne, avec les mêmes autres taux (10-4)-(6-4)=4%VB  
 
Il gagne 4% par an sur un capital qu'il vient juste de commencer à rembourser !!  
 
Ainsi, LE POINT PRIMORDIAL DE LA RENTABILITE D'UN ACHAT EST LA  
COMPARAISON ENTRE LE RL, LE TAUX D'EMPRUNT, ET LE TAUX DE  
PLACEMENT.  
 
Plus values et augmentations de loyer.  
 
Une augmentation de loyer n'a pas d'importance primordiale dans le calcul de rentabilité. De  
plus c'est la seule variable qui est majorée. Néanmoins, vous comprenez que toute  
augmentation de loyer va directement dans la poche du propriétaire bailleur ou occupant (de  
manière indirecte dans le deuxième cas). Vous pouvez négliger celle ci avec une assez bonne  
approximation car ce n'est pas ça qui va "plomber" ou "sauver" votre investissement.  
 
La plus value, en revanche peut directement être ajoutée au bilan. C'est ceci qui peut sauver  
(ou plomber) votre investissement.  
 
Dans le cas de l'investisseur avisé de la partie précédente, une moins value de 4% par an sera  
amorti par le bilan financier de son opération qui est de plus 4%. "

hum... et tu en conclus quoi sur le RL actuel ?

Bah il est faible. De l'ordre de 4% brut...
 
Donc, il faut mieux louer...

C'est une très bonne analyse financière (et plutôt simple en plus, elle ne fait pas intervenir de valeur future de l'argent). Par contre, elle ne mentionne pas l'immobilier locatif de défiscalisation, qui a fait perdre la tête à pas mal de gens, mais qui reste un placement à considérer la tête froide. Mais elle ne mentionne pas non plus les frais d'acquisition, qui doivent être amortis, et qui rendent de tels schémas encore plus hasardeux...

Le problème du rendement immobilier c'est l'évolution des prix. Si on part du principe qu'à long terme ils suivent l'inflation, il faudra la rajouter au rendement...  et comme en fait ils doivent plus suivre le pouvoir d'achat, c'est encore plus.
 
Evidemment les prix évoluants de façon cycliques et pas linéaires ça rend la projection d'autant plus délicate.

Oui, pour calculer le rendement, il faut prendre la valeur ACTUELLE du bien, pas celle qu'on la payée !

Question à ceuss qui connaissent bien l'immobilier et/ou le quartier:
 
7000€ le m² (pile) pour la Villa Grenelle à deux pas de la Motte Piquet Grenelle, ça peut valoir le coup ? Refait à neuf, blablabla

Dans l'hypothèse "capital remboursé=capital placé" (et RL=TP), une fois que le CRD=0, il se passe quoi ? Les deux ont toujours le même capital (l'un immo et l'autre financier) avec le même rendement RL=TP ?

dans le XVè, 7000€/m² c'est la norme........... actuellement

 
Enfin dans le XVe côté Lourmel c'est plutôt 5000€ la norme non ?

 
T'es mon heros