Reprise du message précédent :

C'est pas ça le libéralisme ? Les boites pas viables coulent toutes seules ?

 
Bah non parcequ'il y a des krachs de temps en temps pour revenir sur terre    
 
C'est normal que ça surperforme mais c'est normal que ça se pète la tronche de temps en temps car ça a trop surperformé  

D'ailleurs on ferait mieux de réviser notre russe parce que ça va être les seuls à pouvoir acheter dans le coin dans quelques temps

Cependant, son calcul absurde est surtout le calcul que des gens ont fait, en pariant sur la hausse, ou en l'integrant dans leurs calculs de valorisation, même Gege qui le fait au doigt mouillé. C'est une lecture possible de la bulle, bien que trop simpliste.

 Justement tu titrises le crédit afin de diluer le risque et donc en parallèle tu prêtes de plus en plus à des population de moins en moins solvables.
En parallèle t'achètes des produits hautement risqués mais à haut rendement mais comme ça fait des années que ces produits fonctionnent bien t'en achète de plus en plus car ils rapportent.
Sauf que tu "oublies" un détail,  le risque que tu as éliminé en titrisant le crédit en réalité tu le récupères dans ce produit merdique car en réalité il contient la titrisation de ta titrisation de crédit.
Et comme t'avais pas respecté les fondamentaux économique en refilant du crédit à n'importe qui, t'as scié la branche sur laquelle t'étais assis.

 
Dans n'importe quelle boite, si tu dois provisionner du jour au lendemain 30 % de ton total de bilan et que tu l'imputes sur ton compte de résultat, t'es mort !
 
On ne vous apprend pas quelques cours de gestion d'entreprise à l'école ???
 

Je ne suis pas trop d'accord avec ton analogie. Les banques ont eu un problème de liquidités suite à un blocage du marché (personne ne prêtait à personne). Il faut savoir que les banques ne gardent presque jamais d'argent sur leur compte à la Banque de France, elles sont constamment en flux tendu sur leurs liquidités (c'est un peu leur métier de faire travailler de l'argent). Ca marche très bien quand le marché est liquide, mais s'il se grippe c'est la cata.
 
Pour moi la bonne analogie, c'est un type qui est blindé de tunes (immo + actions + assurance vie) mais qui n'a pas d'argent sur son compte courant (parce qu'il vient de prêter de l'argent à un pote par exemple) et il foit faire face à une dépense imprévue mais comme ses actifs ne peuvent être vendus rapidemment, il se retrouve incapable de payer cette dépense.

 
Un bon DCF n'intègre pas la plus value future mais donne le prix d'aujourd'hui !

 
Je viens de le voir    
 
Sache que je te hais

C'est cool de critiquer L'Etat et Sarko, mais pour le coup cela a été une très bonne idée et l'argent qui a été prêté, l'a été à un taux vraiment pourri pour les banques (si je me rappelle bien 4% de plus que le taux du marché), ce qui fait que l'Etat s'est fait du fric sur le dos des banques (qui n'avaient pas trop le choix).
 
D'ailleurs dès que les choses se sont arrangées elles se sont empressées de rembourser ce prêt.
 

Faut pas oublier de compter ce qu'a coûté cette crise à l'assurance chômage entre autres

 
Nan mais on est quelques uns ici à maitriser ce qu'est un bilan bancaire et compte de résultat.
 
Mais il fallait faire simple pour expliquer la mort du marché interbancaire et les dépréciations brutales d'actifs. Désolé si l'analogie ne te plait pas !

 
Le risque dans l'immobilier, c'est sa valorisation et celà peut prendre de multiples formes :
- une autoroute, une ligne de train s'installe non loin
- en fait, le tracé est modifié et passe par chez toi, tu es exproprié à un prix inférieur à celui que tu demandes
- tu loue et tu te retrouve avec un locataire impayé dans ton logement
- des émeutes ont lieu dans ta commune et sont ultra-médiatisé : plus personne ne veut acheter dans ton coin
- les taux remonte, l'état baisse les aides à l'achat, il n'y a plus d'acheteur solvable
 
De manière général, le bien matériel que tu possède n'a de valeur que ce que d'autres veulent ou peuvent débourser pour l'avoir.  

 
+1 avec Grenouille, Phantomass et deltibo.
 
La beauté du Friggit, comparé à un vulgaire cours de bourse, c'est qu'il présente les prix de l'immobilier sur le revenu disponible (~PIB).
 
Et qu'avec une approche de surperformance de l'immobilier sur le revenu disponible, cela veut dire que "les gens" pour se loger dans quelques dizaines d'années vont dépenser plus que ce qu'ils gagnent.  
 
L'erreur vient à mon avis du fait que tu intègres la prime de risque uniquement à la valeur de l'actif et que tu l'actualises tous les ans comme un prêt.  
Or, le rendement de l'actif (qui pour le prêt est le taux d'intérêt uniquement) est ici une combinaison de son rendement locatif et de sa plus value.
Pour les actions, le rendement de l'actif est le dividende (rendement locatif) et la plus value également.  
 
Simplement, le prix des actions croit en même temps que la capacité des société à dégager des bénéfices, donc en même temps que la croissance des sociétés. Il est donc logique d'attendre une plus-value sur des actions.  
 
Dans le cas de l'immobilier, le bien ne grandit pas avec le temps (mis à part la dépersonnalisation), il est donc logique que son prix reste flat par rapport au PIB / revenu disponible des acquéreurs. Il est donc débile d'attendre une plus-value sur un bien immobilier.  
 
Donc ton modèle est foireux.

on est d'accord sur les conséquences  
par sur la justification

Le problème avec ton analogie, c'est qu'elle conforte les gens dans leur croyance que les banques ont eu besoin de liquidiités parce qu'elles avaient perdu de l'argent sur leurs actifs (baisse du livret A dans ton exemple) et qu'elles étaient au bord de la faillite. C'est vrai qu'elles ont perdu de l'argent, mais ce n'est pas pour cela qu'elles ont eu besoin de liquidités.
 

 
Tout dépend de ce que tu appelles un crédit crunch. Il y a peu de risque d'avoir des milliers de maisons saisies, et il n'y en a pas eu en 2007. Par contre, il y a eu en 2006-2007 une hausse des taux qui a débouché en 2007 sur un effondrement du nombre de transaction et en 2008 sur un début de grosse baisse de prix (-15% entre mi 2008 et mi 2009).  
 
 

Pas d'accord, la baisse du nombre des transactions est la conséquence de la crise de liquidités des banques qui ont fermé le robinet du crédit. Les gens continuaient de vouloir acheter et s'endetter, mais les banques refusaient.
 

 
Bah si, la valeur de ton bien immobilier augmente avec le temps. Elle augmente avec l'inflation comme tout le reste, avec en plus une prime de risque. C'est que mon point de vue, et que cette opinion viennent en partie de livres/articles que j'ai pu lire je vois pas le crime.. Il y a surement d'autre facon de modeliser la chose.

 
Je crois me souvenir qu'il y a eu un décrochage des transactions avant la crise de juillet mais je n'ai pas le graphe sous la main. La hausse des taux conjuguée aux prix aurait donc limité les transactions d'elles mêmes.  
 
Pour ce qui est du credit crunch, j'ai acheté ma RP en octobre 2007 et une boite en début 2008, pas trop de problème pour trouver du pognon.

...et tu es particulièrement représentatif du français moyen, évidemment.

Preter une somme démesurée à un pauvre en te disant que de toute façon je pourrais récupérer le sous jacent. Sous jacent déjà à son plus haut historique, c'est tout de même faire preuve de  peu de discernement économique.

j'ai vraiment l'impression que tu mélanges tout, vandpj0 a raison...
si l'augmentation avec l'inflation est attendue, l'augmentation par "prime de risque" n'a pas de sens. au contraire, même, cette prime de risque devrait soit faire baisser le prix d'achat de l'actif, soit augmenter le rendement (ie : le loyer), mais pas spécialement la valeur d'achat.

Allez, je répète mon post, parce qu'il a pas l'air d'avoir été vu, en tout cas je t'ai pas vu me répondre :
 

 
Sur le point "Les gens continuaient de vouloir acheter et s'endetter, mais les banques refusaient.", je suis d'accord.
 
Mais sur le pourquoi les banques refusaient, pas vraiment. Comme vu il y a quelques semaines, les volumes ont commencé à diminuer dés le second semestre 2006, bien avant la crise de liquidité. Par contre, les taux avaient alors déjà commencé à augmenter.  
 
C'est d'ailleurs ce qui est en train de se produire actuellement. Les notaires eux même ont noté une nouvelle baisse de volume par rapport à fin 2010, pourtant, les banques n'ont pas vraiment plus de problème de liquidité maintenant qu'en octobre/novembre dernier.  
 
Il me semble que nous avons sur le topic un conseiller en clientèle qui nous disait que de nombreux dossiers qu'il voit passer depuis janvier sortes des conditions normales de crédits. Soit les gens sont devenu plus fou en 3 mois, soit le projet qu'ils ont fait avec un taux de 3,5% ne passe plus avec un taux de 4% (ex pris au pif)....

 
Je ne partage pas ta vision du prix comme étant la simple résultante d'une prime de risque accolée à un taux sans risque pour en déterminer un prix au même titre que je ne partage pas la vision de Friggit de tout ramener à une évolution du pouvoir d'achat pour faire simple.
 
Il y a tellement de facteurs intervenants sur le prix, il n'y a pas un prix universel, au même titre que la bourse est composée de boites qui se payent 30 fois les résultats alors que d'autres se payent 6 fois ces derniers...

2, 3 chiffres depuis 1970 : (juste pour relancer la machine...)
 
Espérance de rentabilité de l'immobilier (indice Notaires INSEE) = 8,0%
Rendement moyen (Loyer) = 4,5%
Rendement actuel (dec 2010) = 2,4%
 

Tu le dis : bon.

attention, friggit a l'air de tout ramener à l'évolution du pouvoir d'achat à cause de son tunnel, mais il n'a jamais dit ça. Son tunnel n'a qu'une fonction historique et pragmatique. Il indique seulement que depuis 1965, les prix/revenus ne s'étaient jamais écartés durablement. Il faut simplement évaluer si d'autres facteurs suffisamment importants intervenus depuis 99/2000 justifient que ce ne soit plus le cas, ce qui n'est pas clair en dehors de la psychologie des bulles.

 
Le banquier analyse mon risque comme celui de tout autre, avec souvent plus d'attention qu'un salarié lambda. Une société de caution m'a refusé récemment le cautionnement sur un prêt ridicule parce que ma dernière boite a moins de 3 ans de bilans alors qu'il n'y a pas vraiment de problème d'endettement, le truc pouvait limite être payé cash ! Comme quoi !!!
 
PS : du coup, on a fait le dossier avec une sureté réelle...

On appelle cela la réalité
 
 
Plus sérieusement...
En sciences un modèle doit avant toute chose correctement décrire les évènement observés jusqu'ici.
Et (s'il est bon...) prédire ceux qui ne l'ont pas encore été.
 
Ton "modèle" ne fonctionne déjà pas sur la période la plus communément observée du Friggit, de 1965 à 2011.
Et pas non plus sur l'intégralité de celle ci remontant au XIXe (cf. le document pour l'historique complet).
C'est donc un mauvais modèle.
 
Qui ne peut par conséquent pas prétendre prédire correctement ce que sera l'évolution des prix en regard du salaire médian, du PIB, ce genre de paramètres triviaux.

 
Pour qu'elle raison ta prime de risque devrait augmenter avec le temps ???
 
En gros :
 
Prix immo (I) dans 1 ans :
(I x 1.02 (inflation)) x 1.02 (Prime de risque) = 1.04I
 
Prix immo dans 10 ans :
(I x 1.02^10 (inflation)) x 1.02 (Prime de risque) = 1.24I (soit pas bien + que l'inflation)
 
Prix immo dans 100 ans :
(I x 1.02^100 (inflation)) x 1.02 (Prime de risque) = 7.39I (soit pas bien + que l'inflation)
 
Bon c'est surement pas tout à fait ça mais voilà peut-être l'idée !

Avant la baisse qui a suivi, le plus haut des prix est atteint vers T3 2008, donc grosso modo au moment de la faillite de Lehman Brothers. C'est à la crise de liquidités de cette période que je faisais allusion pour expliquer la baisse des prix (donc après l'obtention de tes prêts.)
 
PS: C'est ton métier d'acheter des entreprises, ou bien tu as acheté une entreprise dont tu es le gérant ?
 

Ce que je ne comprends pas trop c'est qu'on dirait que tu réintègres chaque année un prime de risque dans la valeur de l'immobilier...
De mon point de vue cette prime de risque est intégrée une fois pour toute dans le prix (elle peux certes évoluer mais relativement lentement).
Donc les prix devraient juste suivre l'inflation (ce qui je te l'accorde n'es pas le cas actuellement....)

EDIT: burned par Michel qui exprime ma pensée d'une autre manière...

 
Et tu me remettras un autre petit blanc Marcel

dites, si je trouve un terrain dans les 50k€ pour faire construire une maison, quel intérêt j'ai à attendre ?
 
Le coût de la construction ne risque pas de varier énormément. Il risque peut-être d'augmenter un peu suite à la RT2012.
Le coût du financement ne peut qu'augmenter à moyen terme.
Une krach extrêmement violent pourrait faire baisser le prix du terrain de 50% !! soit 25k€.
 
Finalement, est-ce bien raisonnable de ne pas se lancer ? 25k€ dans le scénario catastrophe, c'est absorbable.

 
Si le terrain te convient (en taille, situation, environnement), aucun.

 
Certes ça a rapporté   , mais j'aurais préféré que le système implose pour de bon

Si ton objectif c'est faire construire c'est pas dit qu'il y ait grand bénéfice à attendre, effectivement - les coûts de construction ont augmenté à un rythme nettement plus normal que l'ancien, et les conditions d'emprunt sont à un niveau qui risque d'être difficile à atteindre plus tard.

 
Oui, ça a une valeur virtuelle, comme tout en fait, même.... l'argent....
 
Donc tout est risqué et doit prendre 2% de plus que l'inflation, et les banques de se gaver au passage sans aucun risque, puisque même si ça foire à cause de LEURS règles du jeu, y'aura toujours l'état pour venir aider. Fastoche en fait d'être une banque, on en monte une comment?