Reprise du message précédent :

 
Oui, ça a une valeur virtuelle, comme tout en fait, même.... l'argent....
 
Donc tout est risqué et doit prendre 2% de plus que l'inflation, et les banques de se gaver au passage sans aucun risque, puisque même si ça foire à cause de LEURS règles du jeu, y'aura toujours l'état pour venir aider. Fastoche en fait d'être une banque, on en monte une comment?

 
Je dis pas que c'est la simple resultante de deux facteurs, mais que ces deux facteurs influent sur le prix. Encore une fois c'est qu'un petit modele simpliste que j'utilisais pour montrer qu'a mon sens le prix immo ne peut pas rester dans le "tunnel" de friggit.

Extrait toi deux secondes du modèle et des euros pour faire de la finance "avec les mains", les modèles n'étant pas la réalité mais une tentative de l'exprimer.  
 
Une entreprise grandit avec le temps (notamment car elle distribue des dividendes et investit pour se développer). Son résultat augmente avec le temps.
=> Sa "valeur" augmente avec le temps, et donc l'action (le morceau d'entreprise) voit sa valeur progresser.
 
Un bien immobilier ne grandit pas avec le temps. Un 2 pièce de 40m² le restera, et ne pourra toujours qu'accueillir un couple d'habitant. Son résultat restera donc stationnaire dans le temps, équivalent à la fraction de son revenu que le couple est prêt à y mettre pour se loger.  
Cette fraction du revenu peut évoluer en fonction des conditions de marché (hausse de la population, peu de construction => hausse, baisse de la population, peu de destructions => baisse, comme en Allemagne ou au Japon).
 
La "valeur" du bien immobilier sera donc fonction de l'intensité de la concurrence d'un côté (la fraction), du revenu du couple (PIB/habitant), et de la rentabilité de marché des autres actifs.
 
Le prix sera ensuite celui que les gens sont prêts à payer, au-delà des éléments rationnels.
 
Voir l'étude de Friggit sur les couples rendement/volatilité des différentes catégories d'actifs.  
http://www.cgedd.developpement-dur [...] 0ab952.pdf

Je pense que tu ne te rends pas compte de ce que tu dis.
 
http://fr.wikipedia.org/wiki/Krach_de_1929
 

 
15 millions de chômeurs, c'était 1/4 de la population active de l'époque (on est à 10% en France en ce moment).

 
Je ne retrouve pas les tableaux d'encours que j'avais en tête mais je trouve celà :
 
http://www.banque-france.fr/fr/sta [...] credit.pdf
 
J'aurais tendance à penser à une baisse de la demande et non pas une baisse de l'offre.
 
PS :    

 
Le problème d'avoir lu ça plutôt que de réfléchir tout seul, c'est de ne plus avoir de jugement critique et d'être complètement décalé.
 
T'oublies juste qu'on parle de logements, des trucs indispensables dans lesquels des gens vivent, un truc où y'a vachement de psycho dedans et pas que des chiffres (sinon les gens loueraient, s'ils faisaient juste le compte....).
 
T'en viens à complètement déshumaniser le truc, l'immo c'est une ligne produit comme d'autres, qui doit avoir son MODELE (   )  
 
Les financiers quoi..... qui croient que le jeu qu'ils ont inventé est une sience réelle, les mêmes qui font virer des gens alors que la boîte marche bien, etc....

Bah disons que si le bien que tu vas faire construire est destiné à ton usage et te convient et/ou est destiné (maintenant ou plus tard) à la location  à un endroit où existe de la demande.... ça se tente.

 
Oula attention tu va bien plus loin que moi la. Mon petit modele qui me servait d'exemple a aucune pretention de predire les prix de l'immobilier. Je l'utilisais pour justifier la forme exponentielle de la courbe de Friggit..  
 
De plus tes calculs correspondent pas du tout a mon exemple. La prime de risque est habituellement integre au taux ce qui donne plutot ca: (I x (1+(inflation+prime de risque)^nb d'annees)
 
 
-> Leg9 mon modele sans pretention marche plutot bien pour ce qu'on lui demande, ou alors j'ai un pb de lunette mais la courbe m'a bien l'air exponentielle perso.

 
1- la baisse des prix a débuté avant la faillite de Lehman Brother en 2008
2- la baisse des prix est une conséquence de la baisse des volumes  
 

 
Le mécanisme est le suivant :
- pour une raison X ou Y, les banques resserrent les conditions de crédit (2006, hausse des taux)
- certains acheteurs sont alors dessolvabiliser et ne peuvent plus acheter  
- les volumes de transaction diminues, mais les biens qui se vendent encore le sont sur la même lancée (2007)
- faute d'acheteurs, certain vendeur sont obliger de revoir le prix de vente à la baisse, au début, ils sont peu nombreux et on a une simple diminution de la hausse (fin 2007)
- enfin, les bien s'accumulent en grand nombre, seuls les vendeur qui baissent vraiment arrive à vendre, c'est là que débute la vrai baisse (à partir de juillet 2008)
 
 
Ici, ça risque d'être encore plus rapide. la hausse n'a concerné que certains zones géographique, une grande partie du territoire ne l'a pas connu Paris et certaines grandes villes ont masqué la tendance d'une grande partie de la France. Le simple fait d'une accalmie sur les zones hyper-dynamiques de 2010 peut produire une inversion dans les stats, c'est ce que même la Fnaim, Century 21 et quelques autres semblent avoir constaté en ce début d'année.  

On constate également sur ton pdf un resserement des crédits à l'habitat. Mais il y avait sans doute un peu des deux, car je crois me rappeller que quand les banques sont sorties de la crise (grace au plan de Sarkosy et Lagarde) elles étaient d'accord pour prêter, mais que les clients, persuadés que les banques ne prêtaient plus, n'allaient même pas les voir.

 
J'adore les mecs qui viennent régulièrement sur le topic en croyant avoir redécouvert l'eau tiède.
 
Si ma mémoire est bonne, le dernier en date avait trouvé un truc auquel personne avait pensé avant lui : acheter des bureaux pour y habiter.

 
Tu peux postuler au nobel d'économie.
 
Non sans dec  

 
Bah y'a quelques facteurs qui ont joué à la montée des prix au m² / salaires (ce que montrent les courbes):
 
- les salaires qui stagnent (voire baissent pour ceux qui marchent à la com) + chômage qui monte, dûs à la crise, donc le dénominateur baisse
 
- des mecs qui peuvent acheter mais prennent plus le temps qu'avant puisqu'il y a une baissouille, mais qui craquent après avoir attendu 2 interminables années, surtout que ça remontouille
- les scelliers qu'il faut vite acheter parceque les règles vont changer
- la baisse des taux qui permet d'emprunter toujours plus pour acheter moins bien mais plus cher
Ces 4 derniers points augmentant de numérateur
 
Bref, plein de comportements humains que tu ne pourras jamais modéliser, puisque déjà illogiques financièrement à la base.

 
 
SI j'outrepasse les remarques perso, le reste de ce que tu decris me parait etre le principe meme de l'economie. Un modele c'est forcement reducteur, d'autant plus avec une science humaine comme tu le dis.

 
H-2 avant :
 
"Bande de frustrés, aigris de la vie, localosers"
"Je suis un incompris"
"tas d'cons"
 
 

 
Quelqu'un connaît les ventes aux enchères? Vu les prix d'adjudication y'a de belles affaires il semblerait encore

Toutes mes confuses, pour l'évolution des prix je n'ai regardé que l'IdF et Paris, où j'ai l'impression que la hausse des taux, n'avait pas affecté autant le marché immo que dans le reste de la France.

 
 
 
J'ai rien decouvert du tout mon calcul a deux sous vient d'un modele qui est pas de moi on va ptet pas en faire un cake. Et pour la enieme fois c'est que mon point de vue j'impose rien a personne faut pas se sentir aggresse hein...

Et j'attends toujours une réponse circonstanciée à ma réponse circonstanciée.
J'ai rien contre les modèles qui sortent des livres, mais généralement ils arrivent pas comme ça, ils sortent eux même d'une réflexion théorique qui prend en compte les tenants et aboutissants de la chose... comme son rendement intrinsèque par exemple.

En particulier, pour le cas de ton modèle, si tu regardes bien les hypothèses du modèle de probabilité risque-neutre, il te faut une hypothèse de complétude des marchés (qui n'est d'après moi pas du tout vérifiée dans le cas de l'immobilier), et une hypothèse d'AOA qui l'est encore moins (étant donné les liens réglementaires très forts de l'immobilier).

Enfin, tu oublies complètement que l'hypothèse de "prime de risque" dont tu parles n'est valable que pour des acteurs investisseurs (dont l'investissement est alloué à un actif qui produit intrinsèquement de la valeur). Ce n'est absolument pas le cas ici, puisque la majorité des acteurs est (en temps normal) simplement intéressé par l'achat pour se loger.

 
J'avais oublié la baisse des taux dans les raison de l'envolée exponentielle des courbes, édité merci

 
Bien sur que c'est le cas
 
Comme la bouffe, qui est pourtant encore plus importante que le logement. Il n'y a pas de raisons que croire que l'immo est different du reste : c'est justement cette croyance qui fait que la bulle actuelle s'est developpee.

Tiens, je circonstancie un peu plus :
 

 
Quand on dit que le prix d'un actif dépend de son risque, ça ne sort pas d'un petit chapeau. Ca vient du fait que le prix d'un actif dépend de ses dividendes futurs. Pour un bien immobilier loué, le prix dépend finalement des rentrées futures (sous forme de loyer), et quand on dit qu'il prend en compte le risque c'est parce que les rentrées en question peuvent varier (au sens où : les loyers pourraient baisser). La mesure du risque qui devrait être utilisée pour calculer l'appréciation (ce que tu appelles la prime de risque) de l'immobilier serait donc la probabilité future d'une baisse des loyers. Autant dire qu'elle est extrêmement faible.

Il est situé à combien de KM de ton boulot ce terrain?
Vu le prix du carburant il faut faire gaffe

Cashmachine n'est pas un financier. C'est impossible  

 
Ah bah ça me parle plus ça

Sur quel intervalle ?
Non parce que prendre un extrait de courbe qui "colle", et ensuite prétendre que le modèle est valide sur cette portion (en occultant qu'il ne l'est pas du tout en dehors), c'est passablement... biaisé.

La chute de Lehman Brother en septembre 2008 , c'est le point de départ de référence pour le début de la crise pour Mme Michu.
Par contre pour les vrais financiers la crise a démarré en aout 2007    

Moi depuis le début, je ne met pas en cause l'existence de risque  pour un achat immobilier, mais juste que ce risque ne rentre pas d'un calcul erroné basé sur le niveau d'inflation mais doit être intégré au niveau du rendement et du financement en entrée

 
On est tous investisseur.. le bien immo augmente avec l'inflation. Si ce n'est pas la cas ton patrimoine perd de la valeur. Apres tu peux me dire que toi tu ne t'interesses qu'a l'aspect logement que tu ne considere aucune revente future ou transmission a ta descandence pourquoi pas.

Aah Mamie et Papy sur l'Ile de Ré qui payent l'ISF dans le JT de canal à l'instant
"Ca ne va rien changer"  

Le coup de la transmission de patrimoine je m'en bas les c0u1lles.
Par contre oui, ceux qui achètent pour y vivre doivent intégrer le cout du risque.
Risque associé au crédit. Et si pas de crédit , risque associé à la dépréciation en cas de revente.
Par contre ce sont des risques qui diminuent avec le temps alors que tu l'intégrais de manière perpétuelle au même niveau dans ton "modèle".

 
Si je puis me permettre c'est pas tout a fait complet. Le prix depend des rentrees futures certes (loyers) mais c'est pas tout, il depend aussi de l'appreciation potentielle du bien lui meme dans le futur. Le risque principal meme si il existe bien sur aussi sur les loyers porte sur la valeur du bien lui meme.

On est investisseur de fait quand on achète, certes, mais ne me dis pas que le gros des acteurs du marché immobilier (aka Simone et Gérard qui achètent un appart/une maison) est de l'investisseur avisé, qui dépense sa thune pour acheter un bien parce qu'il espère que ce bien va donner du rendement futur (auquel cas ton modèle serait viable).
 
Le gros des acteurs achète pour se loger, pour élever Gudule et Raymond dans un beau pavillon avec jardin, sans même considérer la revente future (au delà du "la pierre ça peut que monter" ) ni réfléchir à la valeur à la transmission à la dépendence.
 
Et quand bien même tu penses à la revente future (comme tu penses revendre une action à terme), le rendement de ton bien est censé être lié à l'appréciation sous-jacente (loyers qui rentrent ou que tu économises pour un bien immobilier, dividendes ou croissance de l'entreprise pour des actions etc).
 
J'ai vraiment rien contre les modèles financiers, mais ne nous assène pas des vérités vraies qui en sortent si tu les comprends pas totalement et si tu ne regardes pas les démonstrations/hypothèses qui sous-tendent les conclusions.

Et l'appréciation potentielle du bien, elle vient de quoi ?
- Soit de l'appréciation des rentrées futures : loyers plus hauts, meilleur rendement
- Soit de la pure psychologie, les gens se précipitent sur l'immo (ce qui est en partie responsable de la hausse récente).
 
Le risque dont on parle quand on parle de la prime de risque, c'est pas vraiment ici le risque à la baisse de l'immobilier.
Et là encore, quand bien même l'immobilier devrait prendre inflation + 2% parce qu'il existe un risque à 10 ans qu'il baisse fortement (hey, attends, c'est pas contraire à ta conclusion ça ?), ce serait en supposant que le marché soit composé d'investisseurs avisés, qui choisissent leur portefeuille d'investissement entre les différents actifs (actions, obligations, immobillier, or, art etc) de manière avisée, en regardant aussi justement le ratio rendement/risque. Et là, je vois pas ce que tu peux me dire pour justifier que ce soit le cas : ça l'est pour une petite minorité d'acteurs du marché (institutionnels, investisseurs locatifs), mais pas pour l'écrasante majorité du volume.

 
C'est toujours pas mon modele   . Le risque de defaut lie au credit c'est le probleme de la banque essentiellement (pas uniquement evidement). Je parle principalement du risque de voir son bien perde 30% de sa valeur subitement   . Pourquoi ce risque diminuerai t il d'une annee sur l'autre?

 
C'est celui que t'as choisi, crache pas dans la soupe  

Le truc, c'est que ce risque peut te faire gagner de l'argent dans le cas d'une revente pour acheter plus grand.
C'est pris en compte dans ton machin, ça?

 
ouais, je viens de voir sur le site d'un constructeur local qu'il existe des terrains à ce prix. Même pour du locatif, c'est le plan "facile"
 
50 + 100 de maison. et hop.